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Société civile immobilière (SCI)

Société civile immobilière (SCI)

La SCI familiale

La SCI est un excellent outil qui permet à deux ou plusieurs personnes de gérer un patrimoine immobilier.


Elle est souvent, avec raison, préférée au régime de l’indivision. L’indivision est en effet moins sécurisante que la SCI dans la gestion d’un bien immobilier sur du long terme. La SCI présente de nombreux avantages et notamment plus de souplesse dans l’organisation des rapports entre les propriétaires.


À titre d’exemple, selon le vieil adage “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, les indivisaires peuvent provoquer le partage de l’indivision et mettre fin à ce régime tandis que dans la SCI, si un associé souhaite partir, il peut vendre ses titres en respectant la procédure de cession des titres mais le bien que détient la SCI ne sera pas vendu. La SCI permet donc utilement d’éviter des situations de blocage.


Des personnes ayant un lien de parenté ou d’alliances entre elles peuvent ainsi décider de créer une société afin d’éviter le régime de l’indivision.


Les membres d’une même famille peuvent ainsi créer une SCI en vue de gérer un patrimoine immobilier. On parle dans ce cas de SCI familiale ou encore de SCI de famille.


La SCI familiale est une solution adaptée pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier.


Elle permet aux personnes d'anticiper leur succession et de réduire les coûts.


Les associés de la SCI ne sont pas propriétaire du ou des bien(s) immobilier(s) mais de parts sociales.


Pour transmettre leur patrimoine immobilier, les parents peuvent céder à leurs enfants des parts sociales de manière fractionnée :


  • Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans qu’il y ait de droit de donation à payer. Cet abattement de 100 000 € est valable sur le don effectué en une fois ou en plusieurs fois dans la limite de 15 ans.


  • Les parents peuvent donc donner tous les 15 ans des parts sociales à leurs enfants dans la limite de 100 000 €.


  • Concrètement, lorsque le patrimoine immobilier des parents apportés à la SCI a une valeur supérieure à 100 000 €, les parents peuvent donner tous les 15 ans 100 000 € jusqu’à la transmission totale des parts sociales de la SCI.


  • Lors de la succession, le patrimoine immobilier appartient aux enfants.


À l’occasion de cette opération, les parents ne paient pas de droits de donation et les enfants ne paient pas de droit de succession.


Une autre opération est possible. Il s’agit du démembrement de propriété. Le démembrement de propriété permet de scinder par exemple le droit de propriété afin de donner à une personne la nue-propriété et à une autre l’usufruit.

Dans le cadre de la SCI familiale, l’opération de démembrement de propriété se décompose comme suit :



  • Les parents donnent la nue-propriété des parts sociales de la SCI aux enfants (dans la limite de 100 000 € / 15 ans  pour être exonéré des droits de donation) ;


  • Les parents conservent uniquement l’usufruit des parts sociales.


  • Au moment de la succession, les enfants ont déjà la nue-propriété des titres et acquièrent automatiquement l’usufruit des titres de la SCI (sans payer de droits de succession).


Ce montage permet aux parents de continuer à habiter le bien et/ou de le mettre en location et ainsi percevoir des loyers.


La SCI peut également être utilisée afin de transmettre des biens hors part successorale. Pour ce faire, il est possible d’insérer dans les statuts de la SCI une clause de tontine, également appelée clause d'accroissement ou pacte tontinier.


Le pacte tontinier prévoit qu’au décès d’un associé, le survivant devient automatiquement et de manière rétroactive propriétaire des parts du défunt. Cela signifie que le survivant est considéré avoir été propriétaire dès le départ.


Cette technique peut être utilisée entre concubins par exemple afin de transférer un patrimoine sans que celui-ci ne transite par la masse successorale et permet de ne pas payer de droits de mutation à titre gratuit.


La SCI représente donc un outil majeur qui permet de gérer et transmettre un patrimoine.

La SCI de location

La SCI de gestion/location ou SCI de location a pour objet l’acquisition et la location de biens immobilier.


La SCI va acquérir un ou plusieurs immeuble(s), le ou les mettre en location afin d’en retirer des fruits : les loyers.


Il est une opération intéressante pour les chefs d’entreprise qui souhaitent protéger leur patrimoine.


  • L’idée étant de séparer le patrimoine immobilier de l’actif professionnel de l’entreprise ;
  • La SCI va louer les locaux à la société d’exploitation ;
  • En cas de procédure collective ouverte à l’encontre de la société exploitante, les créanciers ne pourront pas en principe exercer leur droit de gage sur les biens détenus par la SCI.

Fiscalité de la SCI

Par défaut, les résultats de la SCI sont en principe imposés à l’impôt sur le revenu (IR).


Ce régime d’imposition n’est cependant pas obligatoire et il est possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).


  • Impôt sur le revenu


Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Lorsqu’une société est soumise à l’IR, on dit qu’elle est transparente car ce n’est pas la société qui va être imposée mais l’associé directement.


Cela signifie que chaque associé de la SCI est directement imposé en fonction de sa quote-part dans la SCI selon les règles de la catégorie à laquelle il appartient.


Par exemple, un particulier va être imposé dans la catégorie revenu foncier et un autre associé, société commerciale, va être imposée à l’IS.


  • Impôt sur les sociétés


La SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Elle peut le faire dès sa constitution ou bien en cours de vie sociale.


En optant pour l’IS, les bénéfices de la SCI sont directement imposés. Les associés seront ensuite imposés sur les dividendes au titre de l’IR.


Jusqu’à 38 120 € de bénéfices, les sociétés qui répondent aux critères suivants sont éligibles à l’IS à taux réduit :


  • Chiffre d’affaire (CA) inférieur à 7,63 millions € ;
  • Capital entièrement libéré ;
  • Capital détenu de manière continue, pour 75% au moins, directement ou indirectement par des personnes physiques.


Attention : Ces critères sont cumulatifs.


Pour les sociétés répondant à ces critères, les bénéfices sont imposés à l’IS à taux réduit qui est de 15% jusqu’à 38 120 € de résultat fiscal et à l’IS à taux normal de 28% au-delà.


Pour toutes les autres sociétés, la totalité des bénéfices est imposée à l’IS à taux normal (28 %).

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