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La Holding SCI : Tout savoir sur ses avantages et son utilisation
FICHE PRATIQUE

La Holding SCI : Tout savoir sur ses avantages et son utilisation

Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Vous possédez un patrimoine immobilier et vous vous questionnez sur la meilleure de façon de le gérer, de le développer et de le transmettre à vos héritiers ? 


En fonction de vos projets et de votre situation patrimoniale, la création d’une Holding SCI peut s’avérer être un moyen intéressant de parvenir à vos objectifs.


Statuts SCI

Votre assistant juridique QIIRO vous délivre une présentation générale de la holding SCI : Définition de la holding SCI, avantages, utilisation et démarches à accomplir pour créer une holding SCI...

Vous souhaitez en connaître plus sur la société holding en général, ses intérêts et son fonctionnement ? Rendez-vous sur notre fiche pratique de la Société Holding.

Qu’est-ce que la holding SCI ?

Provenant de l’anglais “Hold”, qui signifie “détenir”, la holding est une société qui détient des titres de participations dans d’autres sociétés


Également appelée “société mère”, la holding a donc pour objet la détention de parts ou actions dans une ou plusieurs autres entreprises qui sont ses filiales


La Holding n’est pas une forme juridique au sens propre telle que la SARL, la SAS ou la SCI. Au contraire, elle peut prendre différentes formes juridiques en fonction de vos besoins et de ce vos projets. La Holding peut donc prendre la forme d’une EURL, d’une SARL, d’une SAS, d’une SASU ou encore d’une SA !


Les deux types de holding

On distingue deux types de holding selon le rôle que la holding va détenir auprès de ses filiales, c’est-à-dire auprès des sociétés dans lesquelles elle est associée. On retrouve ainsi deux types de holding :

  • La Holding passive : également appelée “holding pure” ou encore “holding de gestion”, la holding passive est une holding qui se limite à détenir et gérer des titres de participation dans d’autres sociétés ;
  • La Holding active ou holding d’animation : la holding animatrice a un rôle plus important, elle ne se limite pas à détenir des parts ou actions dans ses filiales. Elle va en outre participer activement à la conduite de la politique du groupe de sociétés et au contrôle de ses filiales. Elle va aussi rendre différents services à ses sociétés filles : services administratifs, juridiques, financiers, comptables et immobiliers. Ces prestations vont faire l’objet d’une facturation (parfois appelés “conventions de management fees”).



Et… la Holding SCI dans tout ça ?

À titre de rappel, la société civile immobilière (SCI) se définie comme une société civile dont l’objet social est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Constituée par au minimum 2 personnes ayant chacune le statut d’associé, la SCI a donc vocation à gérer un patrimoine immobilier.


Si vous créez une holding, celle-ci ne va pas gérer directement les biens immobiliers. Tel qu’expliqué précédemment, la holding a pour objet la détention de parts ou actions dans d’autres sociétés. 


Ainsi, dans le cadre d’une holding SCI, la holding va détenir des parts sociales d’une SCI et c’est cette dernière qui va gérer le patrimoine immobilier :


La Holding

La Holding qui détient des parts sociales d’une SCI peut adopter n’importe quel statut juridique : EURL, SARL, SASU, SAS, société civile… Il peut ainsi s’agir indifféremment d’une société civile ou commerciale.


Le choix de la forme juridique de la holding dépend du nombre d’associés ainsi que de leur projet. 


Certaines forment juridiques ne connaissent pas la forme unipersonnelle. C’est notamment le cas de la société civile laquelle ne peut être constituée que par deux associés au minimum. Au contraire, d’autres formes juridiques connaissent autant la forme unipersonnelle que pluripersonnelle : c’est le cas de l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) qui est constituée par un seul associé et qui devient la Société à Responsabilité Limitée (SARL) en cas de pluralité d’associés. C’est également le cas de la Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) qui ne comprend qu’un associé unique et qui devient une Société par Actions Simplifiée (SASU) en cas de pluralité d’actionnaires.


Il est également à noter que la responsabilité des associés n’est pas la même selon qu’il s’agisse d’une société civile ou commerciale. Dans les sociétés civiles, la responsabilité des associés est illimité, ce qui signifie que le créancier peut poursuivre le paiement de sa créance sur le patrimoine personnel des associés. À cet égard, la société commerciale présente davantage de sécurité. En effet, dans les sociétés commerciales, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, cela signifie que les créanciers ne peuvent pas saisir les biens personnels des associés pour le paiement de leurs créances. En cas de difficultés financières, l’associé ne pourra perdre que ce qu’il a apporté à la société. 


Au-delà de la distinction société civile/société commerciale, il faut également comprendre que chaque forme juridique obéit à des règles qui lui sont propres. Il est donc important de bien étudier votre projet et votre situation avant de créer votre société afin de choisir la forme juridique qui sera la plus adaptée à votre situation. 


Avec QIIRO, bénéficiez d’une assistance juridique augmentée. Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à vos questions et vous renseigne sur les différentes formes juridiques possibles. 


✍    BON À SAVOIR
Quelle que soit la forme juridique choisie, il est conseillé de soumettre la société à l’impôt sur les sociétés. Dans le cadre d’une holding, ce régime fiscal permet en effet de bénéficier de certains avantages fiscaux !


La SCI

La société fille de la holding, c’est-à-dire la société dans laquelle la holding SCI va détenir des parts sociales est la société civile immobilière (SCI)


La SCI est un outil incontournable de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier :

  • Gestion des biens immobiliers au sein de la SCI : Les bénéfices générés par la société (ex : produit de la location du bien immobilier) vont être répartis entre les associés à hauteur de leur quote part dans la société. De la même manière, les dettes de la société vont être réparties entre les associés à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent (ex : travaux à accomplir sur le bien immobilier). Enfin, il existe des règles de vote afin que les décisions qui doivent être prises concernant les biens immobiliers que détient la SCI soient prises par la collectivité des associés en assemblée générale (ex : vendre un bien de la SCI), ce qui permet de protéger davantage le patrimoine immobilier qu’en indivision par exemple dans laquelle le partage peut être provoqué à tout moment selon l’article 815 du Code civil qui prévoit que : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision” ;
  • Transmission du patrimoine immobilier avec la SCI : Avec une SCI, la transmission d’un patrimoine immobilier est facilitée. En effet, en tant que parents, si vous souhaitez céder un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) à vos enfants, vous avez la possibilité de céder les parts de votre SCI qui détient le ou les biens immobiliers en question. Le Code général des impôts prévoit des abattements pour les parents qui donnent à leurs enfants : vous pouvez bénéficiez d’un abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans


Quelle fiscalité pour les bénéfices de la SCI ?

Une SCI peut générer des bénéfices lorsque les biens immobiliers qu’elle détient sont loués et qu’elle reçoit en contrepartie des loyers. 


En principe, les bénéfices perçus dans le cadre d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie de revenus fonciers. Cela signifie que chaque associé de la SCI doit indiquer dans sa déclaration de revenu les sommes qu’il a reçu de la SCI en fonction de sa quote part de détention dans la SCI.


Cependant, lorsque la SCI donne en location des biens meublés, alors elle est considérée comme exerçant une activité commerciale. Dans ce cas, les bénéfices perçus par la SCI ne seront pas directement imposés par les associés. C’est la SCI qui sera imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Les associés ne seront imposés qu’en cas de distribution de dividendes. 


✍    BON À SAVOIR
Il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. La SCI peut opter pour l’IS dès sa création ou bien en cours d’existence. Dans le cadre d’un montage avec une holding, l’option pour l’IS est fiscalement avantageuse.


Comment créer une SCI ?

Pour créer une SCI, vous devez :

  • Rédiger les statuts de la SCI : À l’instar de toute société, la société civile immobilière dispose de statuts qui vont régir son fonctionnement. Vous souhaitez rédiger les statuts de votre SCI ? Téléchargez dès maintenant notre modèle de statuts SCI. Les statuts doivent indiquer un certain nombre de mentions obligatoires comme le gérant de la société et le siège social (adresse administrative de la société) ;
  • Publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ;
  • Remplir, dater et signer les formulaires M0 SCI ;
  • Immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de commerce.

Pour aller plus loin sur la société civile immobilière et connaître tout ce qu’il faut savoir sur cette forme juridique, n’hésitez pas à consultez notre fiche pratique sur la Société Civile Immobilière (SCI).

Pourquoi créer une holding SCI ?

La Holding SCI présente des avantages juridiques, de gestion, financiers et fiscaux. 


Avantages juridique de la holding SCI

L’avantage de créer une holding SCI c’est de pouvoir développer la société en faisant entrer de nouveaux investisseurs tout en gardant le pouvoir.


L’essentiel, c’est que la holding soit associé majoritaire de la société cible. Il suffit en effet qu’elle détienne 50% des parts +1 part pour être associé majoritaire et garder le contrôle de la SCI


Cela permet à la holding d’avoir une majorité de droits de vote et donc plus de pouvoir de décision lors des assemblées générales, pour voter la désignation ou la révocation d’un gérant par exemple ou encore sur le sort des dividendes (mise en réserve ou distribution des dividendes). 


Avantages en terme de gestion avec la holding SCI

Si vous détenez plusieurs sociétés, la création d’une holding peut s’avérer être une solution pratique en terme de gestion de ces sociétés. En effet, la création d’une holding va permettre de centraliser certains services de nature juridique, administrative, comptable, fiscale ou financière au niveau de la holding en laissant les sociétés exploitantes se concentrer sur leur activité.


Au demeurant, il arrive souvent en pratique ces services fassent l’objet d’une facturation permettant à la holding de générer un deuxième revenu en parallèle des dividendes qu’elle reçoit de ses filiales.


Attention : Il existe des risques juridiques et financiers liés à ces conventions de prestation de services. Il est indispensable de respecter certaines règles. Les services rendus par la holding devront notamment être effectifs. 


Avantages financiers de la holding SCI

La création d’une société holding SCI présente également des avantages financiers.

Plutôt que d’emprunter à titre personnel en tant que personne physique pour faire une acquisition, votre holding peut acquérir elle-même les titres d’une société SCI. Si cette dernière génère des bénéfices, alors la holding peut rembourser l’emprunt avec les dividendes qu'elle perçoit de ses filiales. Ce montage vous permet de conserver davantage de trésorerie et donc avoir une capacité d’emprunt.


Avantages fiscaux de la holding SCI

En optant pour une holding SCI, vous pouvez bénéficiez de deux avantages fiscaux que sont le régime mère-fille et le régime de l’intégration fiscale.


Régime mère fille

Le régime mère fille permet de faire remonter les dividendes en limitant les impacts fiscaux. 


Pour bénéficier du régime mères filles, il faut remplir certaines conditions : la société holding doit détenir au moins 5% du capital social de la filiale. Ces deux sociétés doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés. En outre, les titres de participation détenus par la holding doivent être nominatifs ou déposés dans un organisme agréé par l’administration. Enfin, la holding doit s'engager à conserver les titres pendant au moins 2 ans.


Si toutes ces conditions sont remplies, la holding peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur les dividendes qu’elle reçoit de sa filiale, de la SCI. La Holding soit seulement réintégrer fiscalement 5% du montant des dividendes au titre de frais et charges. Concrètement, cela signifie que la holding est exonérée d’impôt à hauteur de 95%.


Régime de l’intégration fiscale

Le régime de l’intégration fiscale permet d’avoir une imposition unique centralisée au niveau de la holding.


Pour bénéficier du régime de l'intégration fiscale, il est également nécessaire de remplir au préalable certaines conditions : La holding doit détenir au moins 95% de la société fille, ne doit pas être détenue à 95% ou plus par une autre société soumise à l’IS et doit être soumise à l’IS. La société fille SCI doit être également soumise à l’IS et être détenue à 95 % ou plus de façon continue pendant tout l’exercice fiscal d’intégration. Enfin, la holding et la société fille doivent avoir le même exercice fiscal.


Si toutes ces conditions sont remplies, c’est la holding qui va être seule redevable de l’impôt sur les sociétés. Cela permet ainsi de compenser les déficits réalisés par une société fille avec les bénéfices réalisés par une autre. Un des autres avantages de cette option fiscale, c’est la taxation des plus-values sur les cessions de titres réalisées à l’intérieur du groupe de sociétés.


Attention : Qu’il s’agisse du régime mère fille ou du régime de l’intégration fiscale, la holding et les sociétés filles, soit les sociétés civiles immobilières dans lesquelles la holding détient des parts sociales, doivent être soumises à l’IS pour bénéficier de l’un ou de l’autre de ces deux régimes. Or, la SCI est par principe soumise à l’IS. Il faut donc bien veiller à choisir l’option pour l’IS au moment de la constitution de la SCI ou en cours d’existence.


Dans quels cas n’est-il pas intéressant de créer une holding SCI ?

La création d’une holding est un montage complexe qui n’est pas adapté à toutes les situations. 


La holding est en effet un outil intéressant de gestion et d’optimisation fiscale lorsqu’une personne détient plusieurs sociétés SCI. En effet, si vous avez plusieurs SCI et que vous souhaitez investir dans une nouvelle SCI, la création d’une holding va permettre de faciliter cet investissement tout en excluant les impacts fiscaux.


Néanmoins, il convient de s’interroger sur son utilité réelle avant de créer une holding. 


Tout d’abord, la holding SCI ne trouve pas d’intérêt particulier si vous ne détenez qu’une seule société SCI. Cette dernière pouvant très bien acquérir de nouveaux biens immobiliers par elle-même et développer ainsi son patrimoine immobilier. 


Par ailleurs, la création de nouvelles sociétés implique toujours des frais : comptabilité, juridique, financier, éventuellement commissaire aux comptes. Ces frais sont à prendre en compte.


Pour cette raison, il est indispensable de s’informer sur ce type de montage juridique avant de se lancer. Le mieux étant bien sûr de faire appel à un professionnel du droit qui saura vous conseiller.


Votre assistant juridique QIIRO répond à toutes vos questions et vous accompagne dans toutes vos démarches juridiques et administratives. Au besoin, notre équipe de juristes vous met en relation avec un avocat afin que vous soyez conseillé et guidé dans la réalisation de votre projet.

Statuts SCI

Comment fonctionne la holding SCI ?

Le fonctionnement de la holding SCI est classique, cette dernière fonctionnant en effet comme toutes les sociétés. 


Le dirigeant de la holding est le représentant légal de la société et à ce titre, il est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société à l’égard des tiers. Il a donc un pouvoir décisionnel sur la gestion de la société.


Certaines décisions ne peuvent pas en revanche être prises par le dirigeant de la société. En effet, certaines décisions devront obligatoirement être prises par la collectivité des associés réunie en assemblée générale. En tout état de cause, les associés de la holding doivent se réunir au moins une fois par an pour approuver les comptes annuels de la société. Dans le cas où la holding est une société unipersonnelle (ex : EURL, SASU), ces pouvoirs appartiennent à l’associé unique.


Au-delà, le fonctionnement de la holding dépendra des règles applicables à sa forme juridique ainsi que des règles prévues dans ses statuts. La loi prévoit en effet un cadre légal plus ou moins strict selon les formes juridiques. Par exemple, la SAS bénéficie d’une souplesse de fonctionnement et son organisation est directement prévue dans ses statuts. 


Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur une forme juridique en particulier ainsi que son fonctionnement ? N’hésitez pas à nous contacter ! Notre équipe de juristes vous renseigne sur les principales caractéristiques de chaque société. 


Commissaire aux comptes (CAC)

La nomination d’un commissaire aux comptes pour votre holding de SCI peut être, selon les situations, obligatoire ou facultative. Elle est obligatoire lorsque certains seuils sont dépassés : bilan, chiffre d’affaires hors taxes, nombre de salariés. 


Par exemple, si votre holding prend la forme d’une SAS, la nomination d’un commissaire aux comptes est obligatoire dès lors que deux des seuils suivants sont dépassés :

  • 4 000 000 € de total de bilan ;
  • 8 000 000 € de chiffre d’affaires HT ;
  • 50 salariés.

Comment créer une holding SCI ?

La création d’une holding équivaut simplement à créer une société, une personne morale.


Pour créer une holding, vous devez :

  • Rédiger les statuts de votre société : QIIRO propose des modèles de statuts à jour et certifiés par des professionnels du droit, modèle de statuts de SAS, SARL, SASU… La rédaction des statuts est une étape importante à ne pas négliger, ce sont les statuts qui vont définir le fonctionnement de votre société ;
  • Nommer un dirigeant : votre société doit obligatoirement avoir un représentant légal, la nomination du dirigeant pourra intervenir soit directement dans les statuts soit par acte séparé annexé aux statuts ;
  • Domicilier la société holding ;
  • Ouvrir un compte bancaire au nom de la holding SCI ;
  • Déposer les fonds sur un compte bloqué : les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bloqué soit dans un établissement bancaire, soit chez un notaire, soit à la caisse des dépôts et consignation. Une fois la société immatriculée, les fonds seront ensuites débloqués sur présentation par le dirigeant social de l’extrait Kbis et virés sur le compte bancaire ouvert au nom de la société ;
  • Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
  • Déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce pour immatriculer la société.


Particularité de la création d’une holding, pour la constitution du capital social, vous pouvez : 

  • Apporter à la holding les titres que vous détenez dans une ou plusieurs autres sociétés. En contrepartie de ces titres, des titres de la holding vous seront attribués. C’est ce que l’on nomme la création d’une holding par le haut ;
  • Ou bien la société exploitante va apporter son activité à une société nouvellement créée qui devient sa filiale et la société initiale devient la société mère. Il s’agit de la création d’une holding par le bas. 


✍    BON À SAVOIR
Le dépôt du dossier et l’immatriculation de votre holding SCI peut être effectuée directement en ligne.


Vous souhaitez créer votre holding et en connaître plus sur les démarches et formalités à accomplir pour ce faire ? Rendez-vous sur notre fiche pratique sur la Création d’une Holding.


Vous souhaitez créer votre holding SCI ? N’attendez plus et rejoignez nous ! Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous propose des modèles de statuts pour votre société et des documents juridiques à jour et certifiés par des professionnels du droit. 


Une question ? Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, vous répond.

Statuts SCI
Notre équipe de juristes vous a préparé une synthèse :
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