téléchargements
document certifié
Documents légaux certifiés
telechargement document juridique
telechargement document juridique
telechargement document juridique
Assistance juridique
Nous sommes à votre disposition si vous avez le moindre besoin de renseignement juridique.
Assistance juridique
icone fleche
logo qiiro bleu
Tous vos documents juridiques rédigés par des professionnels du droit.
Testez Qiiro sans engagement.
2000
Documents
32
Juristes
1000
Avocats partenaires
icone homepageFamille
SCI Familiale et succession

SCI Familiale et succession : tout savoir

picto juriste qiiro
Rédigé par :

Sacha, juriste chez Qiiro

Temps de lecture :
6 min
SCI Familiale et succession
icone fleche

La transmission du patrimoine immobilier aux héritiers peut soulever un certain nombre de questions et notamment en matière de fiscalité. Dans ce contexte, la SCI est un outil très prisé, dans cette situation certains parlent de SCI dite familiale tant elle est un outil fort utile pour celui qui souhaite maîtriser davantage sa succession. 

Vous vous interrogez sur l’intérêt de créer une société civile immobilière pour organiser votre succession ? Suivez bien les développements qui vont suivre car votre assistant juridique augmenté QIIRO vous explique tout ce qu’il faut connaître sur ce thème.

Quelques rappels de base sur la succession

Avant de définir en quoi la SCI familiale facilite la succession d’un patrimoine immobilier, il est essentiel de se rappeler les règles de base en matière de succession.

Quelles sont les règles successorales ?

La loi impose des règles contraignantes en matière de succession. A défaut de testament du défunt, elle détermine notamment l’ordre des successions :

  • Le conjoint survivant, marié et donc hors situation de concubinage ou de PACS et les descendants sont les héritiers prioritaires, 
  • La totalité du patrimoine du défunt est attribuée à parts égales à ses enfants après avoir déduit la part de l’époux survivant,  
  • Sans être marié, le partenaire de PACS ou le concubin n’a aucun droit sur l’héritage. 

Deux choix s’offrent à l’époux survivant :

  • Soit il acquiert la totalité du patrimoine en usufruit, 
  • Soit 1/4 en pleine propriété.

Si des enfants sont nés d’un premier mariage du défunt, l’époux survivant n’a aucun choix que de recevoir 1/4 du patrimoine en pleine propriété.

Quelles sont les problématiques ?

La transmission du patrimoine immobilier du défunt entraîne plusieurs problématiques.

L’indivision

Les héritiers deviennent propriétaires indivis de l’ensemble des biens immobiliers transmis par le parent défunt. Or, des règles strictes encadrent l’indivision :

  • Pour gérer le patrimoine, il est nécessaire, selon l’acte, d’obtenir l’accord des 2/3 ou de la totalité des héritiers indivisaires, 
  • La gestion du patrimoine immobilier peut s’avérer difficile en cas de mésentente, 
  • Le bien immobilier en indivision peut être mis en vente judiciaire à l’initiative d’un indivisaire entraînant ainsi un risque pour le patrimoine d’être dilapidé. 

La situation du partenaire de PACS ou du concubin

Si le partenaire de PACS ou le concubin occupe le bien immobilier du défunt, deux situations sont possibles :

  • Il est obligé de se retrouver en indivision avec les enfants du défunt s’il a acheté le bien conjointement avec celui-ci,
  • Il ne fait pas partie des héritiers s’il n’en est pas le propriétaire.

Quel que soit le cas, il encourt le risque d’être délogé par les héritiers ou de payer une indemnité d’occupation. 

Des droits de succession élevés 

Les héritiers doivent payer des droits de succession. Leur montant peut aller jusqu’à 60% de la valeur du patrimoine et varie essentiellement en fonction de la qualité de l’héritier. A titre d’illustration, après abattement de 100 000 €, un enfant peut payer des droits successoraux entre 5% et 45% selon la valeur du patrimoine. A moins de mettre l’héritage en vente, certains héritiers n’ont pas les moyens pour régler les droits de succession.

picto flèche

Quel est le principe de la SCI ?

Face à ces différentes problématiques, la Société Civile Immobilière ou SCI peut s’avérer être une solution avantageuse. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI ou société civile immobilière permet à deux ou plusieurs personnes de s’associer, d’être propriétaires et de gérer un patrimoine immobilier. Celle-ci consiste à mettre les biens immobiliers en commun afin d’en partager les éventuels bénéfices.  La Société Civile Immobilière est dite « familiale » lorsque les associés entretiennent des liens d’alliance ou de parenté jusqu’au 4ème degré, c’est-à-dire parent, enfant, petit-enfant, sœur, frère, tante, oncle, nièce, neveu, grande tante, grand-oncle, arrière-grand-parent, cousin germain, petite-nièce, petit-neveu. Il s’agit d’une forme de société civile qui rend plus facile la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.

La SCI se distingue sur plusieurs points : 

Elle doit comporter au moins 2 associés, 

  • Le bien immobilier est divisé en parts sociales entre les associés. Chacun d’entre eux peut transmettre les parts qui lui appartiennent de manière indépendante.
  • Sa gestion est confiée à un gérant dont les pouvoirs sont librement décidés par les associés et inscrits dans les statuts de la société. 
  • Face aux dettes contractées par la SCI, la responsabilité des associés est illimitée et non solidaire. 

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale, appelée également SCI de famille, ne consiste pas en une forme juridique particulière. Elle se distingue d’une SCI classique par le simple fait que ses associés sont les membres d’une même famille.  D’ailleurs, les règles qui encadrent sa création et sa gestion sont les mêmes que celles qui régissent une SCI classique. En principe, la création d’une SCI familiale s’inscrit dans une volonté d’optimiser une succession. 

La création d’une SCI familiale présente plusieurs intérêts :

  • Elle permet d’éviter les règles contraignantes qui encadrent l’indivision,
  • Elle facilite la réorganisation d’un patrimoine, 
  • Elle permet d’anticiper sa transmission dans des conditions optimales, 
  • Elle offre la possibilité de la défiscalisation lors d’un investissement dans des biens immobiliers. 

Quand faut-il créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI à caractère familial peut intervenir dans deux cas :

  • Lorsque deux ou plusieurs personnes de la même famille souhaitent acquérir des biens immobiliers. Dans ce cas, la SCI souscrit un prêt pour financer l’achat du patrimoine, 
  • Lorsque deux ou plusieurs personnes de la même famille possèdent déjà un patrimoine immobilier. Dans ce cas, les biens en question sont achetés par la SCI.

Pour créer une SCI, les associés doivent accomplir des formalités payantes.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale en matière de succession ?

Une SCI familiale présente plusieurs avantages en matière de succession à condition d’anticiper la situation lors de la rédaction des statuts. 

La SCI pour éviter l’indivision

Un patrimoine immobilier issu d’une succession et détenu à plusieurs est en principe en indivision. Ce mode par défaut est pourtant particulièrement contraignant, et ce, pour de nombreuses raisons :

  • Tous les propriétaires ont des droits sur le bien. De ce fait, dans le cadre de sa gestion, la prise de décision nécessite l’unanimité, 
  • Un désaccord risque d’entraîner des situations de blocage, 
  • Par principe, le régime de l’indivision est provisoire. Chacun des indivisaires est libre de céder sa quote-part sur le bien. Dans ce cas, les autres n’ont pas le droit de s’y opposer. Néanmoins, ils ont un droit de préemption sur la quote-part mise en vente. Autrement dit, ils ont la possibilité de se porter acquéreur en priorité sur celle-ci.  

Lorsque les biens sont en SCI plutôt qu’en indivision, les situations de blocage peuvent-être évitées. En effet, il appartient aux statuts de définir et d’organiser la gestion du patrimoine immobilier et toutes les prises de décisions y afférentes. 

La SCI pour simplifier la gestion et minimiser les formalités

La SCI se distingue par une gestion particulièrement simplifiée : 

  • Le gérant réunit les associés au moins une fois par an. Lors de cette assemblée générale, celui-ci rend compte de sa gestion. Il doit également leur faire part de la situation financière de la société. Il appartient ensuite aux associés d’approuver les comptes. En pratique, l’assemblée générale s’apparente à une « réunion de famille »
  • Aucun formalisme particulier n’est nécessaire à l’exception de la rédaction d’un procès-verbal qui reprend les échanges et les décisions durant l’AG.  A l’issue de l’approbation des comptes, le dépôt aux greffes n’est pas requis.

La SCI s’accompagne d’importants avantages fiscaux

Si la succession a bien été anticipée, la SCI familiale est une solution économique lors de la transmission d’un patrimoine. 

Des abattements pour les donations

Les donations successives de parts sociales permettent d’éviter les droits de donation et les droits de succession. En effet, les associés qui, de leur vivant, cèdent à titre gratuit leur patrimoine immobilier à leurs héritiers, bénéficient du dispositif des abattements successifs. Le montant de ces derniers varie en fonction du degré de parenté entre le bénéficiaire et l’associé.  

Si le bénéficiaire est un enfant de l’associé, le montant de l’abattement est de 100 000€. Dans ce cas, si les parents associés d’une SCI transmettent leurs parts sociales à hauteur de 100 000€, ils bénéficient d’une exonération totale des droits de donation.  Si la valeur du bien immobilier est supérieure à ce montant, il est possible d’effectuer la donation par tranches de 100 000€, et ce, tous les 15 ans jusqu’à ce que la totalité des parts de SCI soit transmise aux héritiers. 

Quand vient l’heure de la succession, les enfants sont déjà les propriétaires du bien immobilier. De ce fait, ils n’ont pas payé de droits de succession.

Les parts sociales subissent une décote

Lorsqu’un immeuble est mis en commun dans le cadre d’une SCI, sa valeur en parts sociales est inférieure à sa valeur en indivision. En effet, lorsqu’un bien immobilier est divisé en parts, sa valeur subit une décote et est réduite de 10 à 15%.

Or, pour calculer les droits de donation, la base imposable est la valeur des parts sociales. De ce fait, les associés qui veulent céder leur patrimoine à leurs héritiers bénéficient d’une diminution du montant de l’imposition. Ils pourront dès lors profiter des abattements au maximum. 

La valeur des parts tient compte des dettes de la SCI

Lorsque la SCI a contracté un prêt, la valeur de ses parts sociales se retrouve diminuée compte tenu de ses dettes. Puisque celle-ci sert de base au calcul des droits de donation, ces derniers seront également moins élevés. 

La SCI permet de protéger le concubin survivant

En n’étant pas marié au défunt, le partenaire de PACS ou le concubin n’hérite pas de son patrimoine immobilier. Même si la propriété est partagée, il encourt le risque d’être délogé par les enfants qui l’ont reçue en succession.    

La SCI entre en jeu pour offrir une protection au partenaire survivant non marié de plusieurs manières :

  • En ayant recours au démembrement croisé des parts sociales : 50% des parts sont détenus par un concubin en usufruit et 50% en nue-propriété. L’autre concubin détient l’inverse. Si l’un des deux décède, même si le survivant n’hérite pas, il reçoit de manière automatique l’usufruit des parts dont il détient la nue-propriété, et ce sans avoir à payer de droit de succession. En somme, il détient désormais 50% des parts en usufruit et 50% en pleine propriété. Puisqu’il possède l’ensemble des parts en usufruit, il en a l’entière jouissance. Il est ainsi légalement autorisé à profiter du bien.
  • En insérant une clause de tontine dans les statuts de la SCI qui stipule qu’au décès d’un associé, ses parts sociales sont transmises au concubin survivant de manière automatique. Il en devient rétroactivement propriétaire, et ce, sans être obligé de payer des droits de succession. 
  • Si les associés de la SCI sont deux concubins ayant chacun des descendants nés d’une précédente union, il est possible de prévoir dans les statuts la poursuite de la société avec le conjoint survivant. Celui-ci devient ainsi un associé unique pour éviter qu’il ne soit contraint par les héritiers du défunt de quitter la SCI. 

La SCI permet de conserver le patrimoine immobilier après la succession

Dans le cadre d’un bien indivis, un indivisaire peut prendre la décision unilatérale de le vendre. Puisque sa décision n’est soumise à aucun vote, les autres copropriétaires sont souvent contraints d’accepter la vente. Il en résulte souvent une dilapidation du patrimoine immobilier. 

Dans le cadre d’un bien appartenant à une SCI, les parents qui prévoient une donation-partage transmettent à chacun des héritiers des parts sociales et non une partie d’un bien. Si l’un d’entre eux souhaite céder les siennes, les autres héritiers peuvent se porter acquéreurs en priorité. De plus, le patrimoine est géré uniformément par un gérant nommé par les associés. Toutes décisions de vente doivent également être prises en assemblée générale et sont soumises à des votes. 

L’assistant juridique QIIRO vous offre son accompagnement si vous comptez créer une SCI pour protéger votre patrimoine lors d’une succession.

Comment optimiser la succession avec la SCI ?

Plusieurs solutions permettent d’optimiser la succession avec la SCI à caractère familial.

Le démembrement de propriété

Il est possible de diviser le droit de propriété sur un bien en trois catégories :

  • L’usus ou le droit d’user du bien,  
  • Le fructus ou le droit de récolter les fruits produits par le bien,
  • L’abusus ou le droit de disposer du bien.

L’intérêt du démembrement de propriété

En partant de ce principe, les parts sociales d’une SCI peuvent être démembrées entre plusieurs personnes : 

  • Les usufruitiers disposant de l’usus et du fructus peuvent gérer la société. Ils peuvent également disposer de ses bénéfices.
  • Bien qu’ils soient propriétaires des parts sociales, les nues-propriétaires disposant de l’abusus n’ont pas la possibilité de gérer la société ni de disposer de ses bénéfices.

En optant pour le démembrement de la propriété, les parents cèdent la nue-propriété et gardent l’usufruit des parts sociales. De cette manière, ils gardent la jouissance du patrimoine immobilier jusqu’au moment de la succession. Jusqu’à leur décès, ils ne peuvent être délogés par les enfants et perçoivent les loyers en cas de mise en location. 

Les avantages du démembrement de propriété

Dans le cadre d’une succession, le démembrement de propriété présente des avantages conséquents : 

  • En donnant la nue-propriété des parts sociales aux enfants le plus tôt possible, les droits de donation sont réduits. Il en est de même pour les droits de succession dus à la suite du décès des parents.
  • En étant les usufruitiers, les parents gardent la gestion de la SCI. Ils récoltent les revenus de la société et supportent en même temps les charges.

La conservation de la gérance de la SCI

Pour réduire les risques de dilapidation du bien immobilier une fois transmis aux enfants du vivant des parents, ces derniers peuvent conserver la gérance de la SCI, et ce jusqu’à leur décès. En prévoyant cette possibilité dans les statuts, les parents gardent la maîtrise du patrimoine du moins jusqu’à la succession.

Comment faire la transmission d’un patrimoine immobilier par le biais d’une SCI familiale ?

Afin de pouvoir transmettre un patrimoine immobilier via une SCI, la première étape consiste à procéder à sa création. 

La création d’une SCI familiale

Constituer la société nécessite le respect de plusieurs étapes.

Constituer le capital social

Pour commencer, les associés doivent procéder à la constitution du capital social. La loi n’impose aucun montant minimum. Par ailleurs, les apports peuvent être en numéraire (sommes d’argent) et doivent être déposés sur un compte en banque ouvert au nom de la SCI. Ils peuvent également être en nature (biens immobiliers ou mobiliers). Dans ce cas, il convient de les évaluer au préalable pour pouvoir les comptabiliser dans le capital social. La SCI peut aussi être à capital variable si les statuts prévoient cette possibilité. 

La rédaction des statuts

Les statuts vont établir les modalités de fonctionnement de la SCI. Il est donc essentiel de faire appel à un notaire pour les rédiger afin d’éviter toute négligence et les éventuelles répercussions sur la société et ses associés. 

La rédaction des statuts est certes assez libre. Toutefois, certaines clauses sont importantes notamment : 

  • Les apports des associés,
  • L’objet social,
  • Les règles de majorité durant les votes, 
  • La réglementation en cas d’échange ou de vente de part, 
  • L’étendue du mandat du gérant, 
  • Les modalités qui vont s’appliquer en cas de modification des statuts,
  • Les questions d’agrément lors de sortie ou d’entrée dans la société. 

La publication de l’avis de création 

Les associés ont l’obligation d’informer le public de la création de la SCI. Pour ce faire, une annonce publiée dans un journal habilité est indispensable. Cet avis doit inclure un certain nombre d’informations dont le montant du capital, l’adresse du siège social, la dénomination, le nom et les coordonnées du gérant. 

Le dépôt du dossier

Les associés doivent ensuite déposer le dossier de la SCI auprès du greffe du Tribunal du commerce en vue de son immatriculation au RCS.

Ces formalités peuvent être complexes qu’il est recommandé de les confier à des professionnels du droit. L’assistant juridique QIIRO vous accompagne dans toutes vos démarches. 

Les modalités de transmission du patrimoine immobilier aux héritiers

Une fois les formalités de création de la SCI familiale accomplies, il est désormais possible pour les parents de réaliser les donations de parts sociales au profit des héritiers. Cependant, afin d’éviter le paiement des droits de mutation, ils doivent respecter les seuils légaux. 

La cession peut porter sur plusieurs types de droit :

  • Les parts sociales en nue-propriété : la jouissance du bien appartient à un autre associé. Les héritiers ne disposent que du droit de vote en assemblée générale. 
  • Les parts sociales en usufruit : les héritiers disposent d’un droit de jouissance sur le bien de la SCI. Ils n’ont cependant aucun droit de vote en assemblée générale. 
  • Les parts sociales en pleine propriété : Les parents ont attribué la propriété et la jouissance des parts sociales. 

Si la création de la SCI a pour principal but la transmission d’un patrimoine immobilier, ses statuts doivent prévoir cette possibilité. Autrement, chaque donation portant sur une part sociale doit être validée en assemblée générale extraordinaire. 

Pour chaque donation, une déclaration doit être faite auprès du greffe du Tribunal du commerce et de l’administration fiscale.

picto flèche

Quelles sont les démarches en cas de décès d’un associé d’une SCI familiale ?

Si un associé d’une SCI familiale vient à décéder, il est indispensable de se référer aux termes des statuts pour décider des démarches à faire. 

La SCI familiale se poursuit avec les héritiers

Dans plusieurs cas, la SCI continue avec les héritiers du défunt.

En cas de silence des statuts 

Si les statuts sociaux ne prévoient rien, la SCI se poursuit avec les héritiers directs de l’associé décédé puisque les parts sociales font partie du patrimoine du défunt. S’ils sont déjà associés dans la société, celles-ci s’ajoutent aux leurs. S’ils ne figurent pas encore parmi les associés de la SCI, aucune procédure d’agrémentation n’est nécessaire. Il existe toutefois une exception à cette règle. Un agrément est en effet requis lorsque l’associé décédé a légué une partie ou la totalité de ses parts sociales à une association ou à une société. 

En cas de nécessité d’un agrément prévu par les statuts

Les statuts peuvent prévoir des restrictions quant à la possibilité des héritiers d’intégrer la SCI familiale. Un agrément des autres associés survivants peut s’avérer nécessaire. 

L’assemblée générale doit alors se réunir afin de statuer sur l’agrément. Les règles sont les suivantes : 

  • La décision doit être prise à la majorité fixée par les statuts. 
  • Les associés survivants ont un délai de trois mois à compter de la notification du décès pour statuer sur l’agrément des héritiers. La justice peut accorder un délai supplémentaire.
  • L’agrément est acquis si les associés ne se sont pas prononcés durant cette période.
  • L’assemblé générale peut décider la transformation ou la dissolution de la SCI notamment si un minimum d’associés majeurs est nécessaire.

En cas de refus des héritiers ou des associés survivants

Si les héritiers refusent d’acquérir les parts sociales ou si les associés rejettent l’agrément, il est nécessaire de se référer aux clauses des statuts. Celles-ci peuvent prévoir un délai pour les associés de se porter acquéreur ou de les supprimer en les faisant racheter par la SCI familiale. Selon la loi, ce délai ne peut être supérieur à trois mois à compter du refus. Il est toutefois possible pour le gérant de demander un renouvellement. 

Ces situations entrainent quelques conséquences :

  • En annulant les parts sociales du défunt, le capital social diminue.
  • Les héritiers doivent recevoir une indemnité dont le montant est égal à la valeur des parts sociales qu’ils ont héritées du défunt.
  • Le paiement de l’indemnité incombe selon le cas soit aux associés acquéreurs soit à la société. 
  • Le montant de l’indemnité est fonction de la valeur des parts sociales au moment du décès de l’associé. Il peut être décidé d’un commun accord entre les parties ou fixé par un expert.
  • Un délai de paiement limité à deux ans peut être obtenu à la suite d’une décision judiciaire. Dans ce cas, les héritiers ont droit à des intérêts calculés au taux légal.

La SCI familiale se poursuit avec les associés survivants

Il arrive des cas où la SCI familiale continue avec les associés survivants.

Les héritiers de l’associé défunt sont indemnisés 

Dans le cas où les statuts prévoient la continuation de la SCI familiale uniquement avec les associés survivants, les héritiers de l’associé décédé ne peuvent dans ce cas devenir eux-mêmes associés. Ils doivent cependant être indemnisés à hauteur de la valeur des parts sociales de l’associé décédé. Dans l’attente de leur dédommagement, ils deviennent des créanciers sociaux.  

La SCI se poursuit avec un associé unique

Si la SCI familiale n’était constituée que de deux associés, au décès de l’un d’entre eux, l’associé survivant doit procéder à la régularisation de la situation. Pour ce faire, il dispose d’un délai d’un an pour intégrer un ou plusieurs associés. Au-delà de ce délai, toute personne peut demander la dissolution de la société. Si aucune action dans ce sens n’est engagée, la SCI peut continuer à fonctionner avec un associé unique. 

La SCI familiale fait l’objet d’une dissolution

Le décès d’un associé d’une SCI familiale n’entraîne pas systématiquement sa dissolution. Cependant, les statuts peuvent stipuler le contraire. Dans ce cas, la société doit faire l’objet d’une liquidation. Ses dettes doivent être apurées. L’actif restant est ensuite partagé entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Les héritiers du défunt, quant à eux, reçoivent la part de bénéfice de ce dernier.

picto flèche
FICHE PRATIQUE au format infographie
SCI Familiale et succession
logo qiiro
Restez informé
Merci. Nous avons bien pris en compte votre inscription.
Oops! Une erreur s'est produite. Veuillez re-essayer ou nous contacter via service@qiiro.eu.