Créer une SCI pour louer : Tout ce qu’il faut savoir

Définition et fonctionnement de la SCI 

La société civile immobilière (SCI) est une personne morale. Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile qui a un objet immobilier. Plus précisément, elle a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier dont elle est propriétaire.

Comme toute société civile, la SCI exclut toute activité commerciale. La SCI ne peut être créée que pour acheter et détenir des biens immobiliers. Il n’est donc pas possible de constituer une SCI dans le seul but d’acheter un bien immobilier afin de le revendre car il s’agit d’une activité commerciale.

La SCI doit être constituée par au moins 2 personnes (personne physique ou personne morale). Ce sont les associés de la société. Pour être associés de la société, les associés doivent réaliser des apports en numéraire (somme d’argent) ou en nature (bien mobilier ou immobilier). En échange de ces apports, les associés se voient attribués des parts sociales de la SCI. Ces parts sociales donnent droit aux associés à un certain nombre de droit : droit de vote aux assemblées générales, droit financier (droit à recevoir des dividendes, ces derniers étant distribués en proportion des parts des associés dans le capital social), droit d’information. 

Les associés de la SCI sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes que la SCI pourraient contracter.

La loi n’imposant aucun capital social minimum, les associés fondateurs de la SCI peuvent librement déterminer le capital social de la SCI dans les statuts. 

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Les statuts de la SCI (voir notre modèle de statuts SCI) constituent un document obligatoire pour immatriculer la société et très important : ce sont les statuts qui vont prévoir le fonctionnement et l’organisation de la société. Un certain nombre d’informations doivent obligatoirement figurer dans les statuts :

• La dénomination sociale : c’est le nom attribuée à la société. La dénomination sociale devra en outre obligatoirement figurer sur les actes émanants de la SCI. Elle doit comprendre les mots “société civile”. Généralement, ces mots sont suivis d’un nom de famille ;
• L’identité des associés : nom, prénom, adresse s’il s’agit d’une personne physique ou dénomination sociale, forme juridique, montant du capital social, ville d’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et numéro d’inscription au RCS s’il s’agit d’une personne morale ;
• La forme juridique : “Société civile immobilière” ;
• L’objet : c’est l’activité exercée par la société, par exemple : “l’acquisition, la gestion et l’administration de biens immobiliers et la réalisation d’opérations diverses de nature civile” ;
• La durée de la société : c’est la durée de vie de votre société. Celle-ci ne pouvant toutefois excéder 99 ans ;
• Le siège social : c’est l’adresse de votre société ;
• Etc. 

La SCI est dirigée par un Gérant qui la représente à l’égard des tiers. À noter que la SCI peut avoir plusieurs gérants. Le gérant assure la gestion courante de la SCI (par exemple, le paiement des charges, les déclarations fiscales, l’encaissement des loyers…) tandis que les associés décident des décisions plus importantes de la vie de la société en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire (par exemple, l’approbation des comptes annuels de la SCI).

En principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). 

Le principe : L’impôt sur le revenu

La SCI fait partie des sociétés qui relèvent en principe de l’impôt sur le revenu (IR). Pour cette raison, l’on dit que la société est transparente car ce sont les associés qui vont être directement imposés à l’impôt sur le revenu à titre personnel sur leur quote part de bénéfices de la société qui leur revient dans la catégorie des revenus fonciers. 

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Un des points importants à noter est le fait que les bénéfices soient distribués ou non aux associés (par exemple, bénéfices mis en réserve), ces derniers sont imposés quoi qu’il en soit même s’ils n’ont pas reçu de dividendes.

Ensuite, il faut également souligner qu’avec le régime de l’impôt sur le revenu, en cas de déficit foncier, vous allez pouvoir réduire votre impôt sur le revenu. Ainsi, si votre SCI perçoit des loyers mais que les intérêts d’emprunts et autres charges déductibles s’élèvent à un montant supérieur aux revenus générés par la société, la SCI a un déficit foncier qui pourra venir réduire votre impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 €. L’excédent sera ensuite reportable sur les 10 années suivantes.

Enfin, concernant les plus-values, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique lorsque la société est soumise au régime des sociétés de personnes (IR). Cela permet de bénéficier d’abattements fiscaux pour durée de détention et d’une exonération de plus-value après 22 ans de détention.

L’exception : L’impôt sur les sociétés (IS)

Par exception, la SCI pourra être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c’est la société qui va être imposée sur les bénéfices qu’elle réalise et non les associés directement. On dit dans cette hypothèse que la société fait écran. Les associés ne seront imposés à titre personnel à l’impôt sur le revenu qu’en cas de distribution de dividendes.

Les bénéfices de la société seront soumis à un taux particulier en fonction de leur montant :

• 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfices ;
• 28 % entre 38 120  et 500 000 € de bénéfices ;
• 33,33% au-delà de 500 000 € de bénéfices.

Important : À noter que le taux réduit de 15% s’applique sous certaines conditions uniquement. Le chiffre d’affaires hors taxes de la société doit être inférieur à 7,63 millions d’euros et le capital social doit être détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Certaines charges pourront être déduites telles que les frais d’acquisition du bien immobilier, les frais de gestion du bien, amortissement, la rémunération du gérant. 

L’impôt sur les sociétés sur option

La SCI peut opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés dès sa création ou en cours de vie sociale.

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L’option pour l’IS doit être décidée par l’ensemble des associés et notifiée au service des impôts dont dépend la SCI. 

Important : Avant le 1er janvier 2019, l’option pour l’IS était irrévocable. Une fois exercée, il n’était plus possible de revenir en arrière. Néanmoins, dans le temps, cette option pouvait paraître inadaptée. Depuis le 1er janvier 2019, il est possible de révoquer cette option pendant un délai de 5 ans. En l’absence de renonciation, l’option devient irrévocable. En cas de renonciation, il n’est possible d’opter pour l’IS.

Concernant les plus-values, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique lorsque la société est à l’IS. 

Avant de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés, assurez vous qu’il s’agit de la meilleure option pour vous. Le mieux étant de faire appel à un avocat spécialisé en droit fiscal. Au besoin, votre assistant juridique QIIRO vous met en relation avec un avocat.

✍    BON À SAVOIR

L’impôt sur les sociétés est une option intéressante dès lors que vous possédez plusieurs sociétés et que vous souhaitez optimiser fiscalement et développer votre patrimoine immobilier. En effet, en créant une holding de SCI, vous pouvez accroître votre patrimoine immobilier tout en limitant les impacts fiscaux. Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la Holding de SCI ? Rendez vous sur notre fiche pratique Holding SCI : Tout savoir sur ses avantages et ses inconvénients. 

L’impôt sur les sociétés en cas de location meublée

Fiscalement, l’activité de location meublée est considérée différemment de l’activité de location nu. L’activité de location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Par conséquent, lorsque cette activité est exercée par une SCI, et ce, même à titre accessoire, la SCI devient imposable de plein droit à l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble de ses revenus.

✍    BON À SAVOIR

Il existe toutefois une tolérance de l’administration. Ainsi, tant que les loyers qui résultent de la location meublée ne dépassent pas 10% du montant total des revenus de la SCI, vous pouvez rester soumis à l’impôt sur le revenu. Autre exception notable, lorsque la location meublée est occasionnelle et ne se renouvelle pas chaque année. En revanche, si la SCI loue en meublé pendant trois années consécutives, elle devient passibles de l’impôt sur les sociétés.

Créer une SCI pour louer présente de nombreux avantages lorsque l’on souhaite investir à plusieurs dans l’immobilier. Elle permet d’avoir une relation moins personnelle avec les locataires, contrôler l’entrée de nouveaux associés, bénéficier d’avantages fiscaux, transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants...

Investir à plusieurs dans l’immobilier

La SCI représente un moyen intéressant d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Les associés fondateurs vont réaliser des apports en fonction de leur capacité financière et se voir attribuer des parts sociales de la SCI en échange de leur apport. 

La SCI va permettre de pouvoir partager les charges et les coûts relatifs à la détention du patrimoine immobilier entre les différents associés. Elle peut aussi permettre à une personne de réaliser un investissement qu’elle n’aurait pas pu réaliser si elle avait été seule. 

Lorsqu’on souhaite faire un achat à plusieurs d’un bien immobilier, la SCI est souvent préférée au régime de l’indivision. 

Qu’il s’agisse d’une acquisition d’un bien immobilier avec son conjoint, partenaire de pacs ou concubin, avec ses enfants, des membres de la famille ou encore avec d'autres investisseurs, la SCI présente plusieurs avantages.

Tout d’abord, la SCI va permettre à ses associés de mieux organiser la gestion et l’administration du bien immobilier par rapport au régime de l’indivision. Or, l’organisation et la gestion représentent un argument de taille lorsque l’opération est initiée par plusieurs personnes. 

En indivision, les décisions importantes concernant les biens indivis, telle que la décision de vendre un bien immobilier ou de le donner, sont prises à l’unanimité . Les décisions moins importantes sont prises à la majorité des ⅔. Cela concerne notamment tous les actes d’administration (par exemple, pour effectuer des travaux d’amélioration sur l’immeuble et/ou des réparations d’entretien). 

Or, avec la SCI, les associés ont la possibilité de fixer librement dans les statuts de la SCI les règles de majorité nécessaires à la validité d’une décision prise en assemblée. Il est donc possible de substituer à l’unanimité une majorité pour la réalisation d’actes de disposition, telle que la décision de vendre un immeuble par exemple. Cela peut permettre de prévoir un régime plus adapté aux besoins des associés et à leur projet.

L’unanimité, bien qu’elle ait l’avantage de représenter un accord commun à tous, peut se retrouver bloquante pour le développement de la société. De même, pour les actes d’administration, il est possible de substituer à la règle des 2/3 une majorité simple par exemple.

De plus, la SCI est dirigée par un gérant (il est même possible de prévoir deux gérants), ce qui facilite bien sûr le fonctionnement de la société et permet d’avoir une organisation beaucoup plus cadrée qu’en indivision. 

Un autre argument de taille, c’est la sécurité de préserver un patrimoine immobilier sur le long terme. La durée de la société est fixée dans les statuts de la SCI à 99 ans maximum mais elle peut être prorogée sur décision des associés. Au contraire, l’indivision n’est pas sécurisante de ce point de vue là. En effet, en indivision, le principe est que “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention”. Bien sûr, une convention d’indivision peut être conclue entre les indivisaires mais sa durée doit être au maximum de 5 ans et nécessiter au-delà un accord de ces derniers pour être renouvelée.

Il faut cependant bien prendre en compte le fait que la constitution d’une SCI est plus contraignante que l’indivision. Cette dernière ne nécessitant en effet quasiment aucune démarche ou formalité particulière. 

Peut on créer une SCI seul ?

La SCI ne connaît pas la forme unipersonnelle telle que la société à responsabilité limitée (SARL), dont la forme unipersonnelle est l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou la société par actions simplifiée (SAS) appelée société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) en cas d’associé unique. 

Ainsi, la SCI doit obligatoirement être constituée par au minimum 2 personnes. Cependant, rien n’interdit une répartition des parts sociales totalement déséquilibrée. Il suffit que la SCI comprenne deux associés.

Vous avez donc la possibilité de détenir 99,9% du capital et avoir par conséquent le contrôle de la société. 

Contrôler l’entrée de nouveaux associés

La SCI vous permets plus de stabilité en contrôlant les entrées de nouveaux associés.

La loi prévoit en effet que les parts sociales d’une société civile ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Il faudra donc en principe une décision unanime de tous les associés pour faire entrer un nouvel associé dans la société.

Il est cependant possible d’aménager cette règle de l’unanimité en insérant une clause d’agrément dans les statuts de la SCI. 

Les statuts de la SCI peuvent en effet prévoir que cet agrément ne nécessite pas une unanimité mais une majorité par exemple ou bien que cet agrément peut être accordé par les gérants de la SCI. 

Les statuts peuvent également prévoir une dispense d’agrément pour les cessions de parts sociales consentie à des associés de la SCI ou au conjoint de l’un d’eux. 

Enfin, il est également à noter que la loi prévoit que, sauf dispositions contraire des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants ne sont pas soumises à agrément. 

La relation indirecte avec les locataires

En créant une SCI pour louer, vous bénéficiez des avantages à avoir une relation moins personnelle avec vos locataires. Le contrat de location va en effet être conclu directement entre les locataires et la SCI. Cela permet notamment de renvoyer une image plus sérieuse aux locataires.

Régimes fiscaux avantageux

En vue d’optimiser et de diminuer votre impôt, la création d’une SCI pour un investissement locatif peut vous permettre de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants tels que les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.

Transmission d’un patrimoine immobilier

La SCI représente un outil de transmission d’un patrimoine immobilier intéressant. Vous avez la possibilité de transmettre les parts de la SCI à vos enfants par exemple, ce qui permet de diminuer les charges au moment de la succession et éviter les problèmes liés au régime de l’indivision. 

Sachez que la loi prévoit une exonération des droits de mutation pour les donations effectuées à un enfant. Vous pouvez donner jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans.

Vous également la possibilité de procéder à un démembrement des parts sociales de la SCI en donnant par exemple la nue-propriété des parts à vos enfants et en conservant l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent ainsi l’entière et pleine propriété des parts.

Pour créer une société civile immobilière, il est nécessaire de suivre certaines étapes et accomplir certaines formalités  :

• Effectuer des apports au capital social et déposer les fonds sur un compte bloqué : Les associés peuvent effectuer des apports en numéraire (somme d’argent) ou en nature (biens mobiliers ou immobiliers). Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bloqué soit chez un notaire, soit à la banque soit à la caisse des dépôts et consignations. Suite à ce dépôt, les associés se verront remettre un certificat de dépôt des fonds qui sera à joindre au dossier de demande d’immatriculation. Une fois la société immatriculée, les fonds seront ensuite virés sur le compte bancaire ouvert au nom de la société ;

• Rédiger les statuts de la SCI : Il s’agit d’une étape importante à ne surtout pas négliger. Les statuts de la société sont un document important nécessaire à l’immatriculation de la société. Ce sont eux qui vont prévoir le fonctionnement de la société. Les statuts doivent comporter certaines mentions obligatoires (ex : dénomination, objet social, durée, etc…). Il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit pour la rédaction des statuts. QIIRO vous propose un modèle de statuts de SCI ainsi qu’un modèle type de statuts de SCI de location à jour et certifiés par des professionnels du droit ;

• Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales dans le département d’immatriculation de la société et dans le délai d’un mois suivant la signature des statuts. L’avis doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : Dénomination sociale, forme juridique, capital social, Registre du commerce et des sociétés (RCS) où la société sera immatriculée, etc...Une fois l’annonce publiée, vous recevrez une attestation de parution dans un journal d’annonces légales qui devra être joint au dossier de demande d’immatriculation déposé au greffe ;

• Dépôt du dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) : Ce dossier doit être adressé au greffe du Tribunal de commerce dans le délai d’un mois suivant la signature des statuts. Il comprend plusieurs pièces justificatives :
  - Formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) en trois exemplaires dûment remplis ;
  - Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés de la SCI ;
  - Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsque celui-ci n’est pas désigné par les statuts ;
  - Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI datée et signée par le gérant ;
  - Un justificatif de jouissance des locaux (siège social), comme un contrat de bail ou une facture d’électricité par exemple ;
  - Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  - Une attestation de dépôt des fonds sur un compte bloqué ;
  - Une pièce d’identité du gérant ;
  - Une déclaration sur l’honneur de filiation et de non-condamnation du gérant ;
  - Tous documents attestant de l’existence d’une personne morale lorsque celle-ci est associée de la SCI.

Une fois la société immatriculée, la SCI recevra un extrait Kbis.

Vous souhaitez en connaître davantage sur cette forme juridique qu’est la SCI ? Consultez notre fiche pratique Tout savoir sur la SCI.

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