La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être intéressante pour plusieurs aspects. Cela va permettre plus facilement une transmission du bien immobilier, de bénéficier d’avantages fiscaux et donc de pouvoir la louer.
Outil incontournable de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier, la SCI représente un excellent moyen pour réaliser un investissement locatif 👍.
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui a pour objet la gestion d’un bien immobilier. Même si elle est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), la SCI peut parfois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Par ailleurs, il faut obligatoirement être deux minimum pour pouvoir créer une SCI. Il existe aussi plusieurs raisons de vouloir opter pour la SCI locative comme la possibilité de contrôler l’entrée des nouveaux associés. Enfin, il faut respecter un certain formalisme pour pouvoir créer une SCI.
Nous verrons :
Par conséquent, QiiRO va vous épauler et répondre à vos questions pour que vous soyez moins perdu sur ce sujet 🧠!
➡️ La société civile immobilière (SCI) est une personne morale. Comme son nom le mentionne, la SCI est une société civile qui a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier dont elle est propriétaire.
Comme toute société civile, la SCI exclut toute activité commerciale. Elle ne peut être créée que pour acheter et détenir des biens immobiliers. Il n’est donc pas possible de constituer une SCI dans le seul but d’acheter un bien immobilier afin de le revendre car il s’agit d’une activité commerciale.
La SCI doit être constituée par au moins deux personnes (personne physique ou personne morale). Ce sont les associés 👥de la société. Pour être associés, ces derniers doivent réaliser des apports en numéraire (somme d’argent 💰) ou en nature (bien mobilier ou immobilier). En échange de ces apports, les associés se voient attribués des parts sociales de la SCI. Ces parts sociales donnent droit aux associés à un certain nombre de droits comme le droit de vote aux assemblées générales 🗳️, le droit financier (c’est-à-dire le droit à recevoir des dividendes, ces derniers étant distribués en proportion dans le capital social) ou encore le droit d’information.
Les associés de la SCI 💼sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes que la SCI pourraient contracter ⚠️.
La loi n’imposant aucun capital social minimum, les associés fondateurs de la SCI peuvent librement déterminer le capital social de la SCI dans les statuts 😎.
Les statuts de la SCI (voir notre modèle de statuts SCI) constituent un document obligatoire pour immatriculer la société. Par ailleurs, et c’est important 🚨, ce sont les statuts qui vont prévoir le fonctionnement et l’organisation de la société. Un certain nombre d’informations doivent obligatoirement figurer dans les statuts ⬇️:
❗La SCI est dirigée par un gérant qui la représente à l’égard des tiers.
À noter 💡: la SCI peut avoir plusieurs gérants.
Le gérant assure la gestion courante de la SCI (par exemple le paiement des charges, les déclarations fiscales ou encore l’encaissement des loyers) tandis que les associés décident des décisions plus importantes de la vie de la société en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire (par exemple l’approbation des comptes annuels de la SCI).
En principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) 💶.
La SCI fait partie des sociétés relevant de l’impôt sur le revenu (IR) 💵. Pour ce motif, la société est transparente. En effet, ce sont les associés qui vont être directement imposés à l’impôt sur le revenu à titre personnel sur leur quote part de bénéfices de la société.
À noter 💡: les associés seront imposés quoi qu’il arrive, que les bénéfices soient distribués en tant que dividendes ou non.
Ensuite, il faut également souligner qu’avec le régime de l’impôt sur le revenu, en cas de déficit foncier, vous allez pouvoir réduire votre impôt sur le revenu 😃. Ainsi, si votre SCI perçoit des loyers mais que les intérêts d’emprunts et autres charges déductibles s’élèvent à un montant supérieur aux revenus générés par la société, la SCI a un déficit foncier qui pourra venir réduire votre impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 €. L’excédent sera ensuite reportable sur les 10 années suivantes.
Enfin, concernant les plus-values, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique lorsque la société est subordonnée au régime des sociétés de personnes (IR). Cela permet de bénéficier d’abattements fiscaux pour durée de détention et d’une exonération de plus-value après 22 ans de détention.
Par exception, la SCI pourra être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c’est la société qui va être imposée sur les bénéfices qu’elle réalise et non les associés directement 💰. On dit dans cette hypothèse que la société fait écran 🖥️. Les associés ne seront imposés, à titre personnel, à l’impôt sur le revenu qu’en cas de distribution de dividendes.
Les bénéfices de la société seront soumis à un taux particulier en fonction de leur montant :
À noter 💡: le taux réduit de 15% s’applique sous certaines conditions uniquement. Le chiffre d’affaires hors taxes de la société doit être inférieur à 7,63 millions d’euros et le capital social doit être détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
Certaines charges pourront être déduites telles que les frais d’acquisition et de gestion du bien immobilier, l’amortissement et la rémunération du gérant.
La SCI peut opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés dès sa création ou en cours de vie sociale.
L’option pour l’IS doit être décidée par l’ensemble des associés et notifiée au service des impôts dont dépend la SCI.
À noter 💡: Avant le 1er janvier 2019 ⌛, l’option pour l’IS était irrévocable. Une fois exercée, il n’était plus possible de revenir en arrière. Néanmoins, dans le temps 🗓️, cette option pouvait paraître inadaptée. Depuis le 1er janvier 2019, il est possible de révoquer cette option pendant un délai de 5 ans ⏰. En l’absence de renonciation, l’option devient irrévocable. En cas de renonciation, il n’est pas possible d’opter pour l’IS.
Concernant les plus-values, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique lorsque la société est à l’IS.
Avant de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés, assurez vous qu’il s’agit de la meilleure option pour vous. Le mieux étant de faire appel à un avocat spécialisé en droit fiscal. Au besoin, votre assistant juridique QiiRO vous met en relation avec un avocat 🙂.
Bon à savoir✍ : L’impôt sur les sociétés est une option intéressante dès lors que vous possédez plusieurs sociétés et que vous souhaitez optimiser sur le plan fiscal et développer votre patrimoine immobilier. En effet, en créant une holding de SCI, vous pouvez accroître votre patrimoine immobilier tout en limitant les impacts fiscaux. Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la holding de SCI ? Rendez-vous sur notre fiche pratique relative au holding de SCI.
Pour rappel 🔎: la holding désigne une société possédant des titres ou actions au sein de plusieurs autres sociétés.
Fiscalement, l’activité de location meublée est considérée différemment de l’activité de location nu. L’activité de location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ainsi, lorsque cette activité est exercée par une SCI, et ce même si c’est à titre accessoire, la SCI sera soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés en raison de ces revenus.
À noter 💡: il existe toutefois une tolérance de la part de l’administration. Ainsi, tant que les loyers qui résultent de la location meublée ne dépassent pas 10% du montant total des revenus de la SCI, vous pouvez rester assujetti à l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, lorsque la location meublée est occasionnelle et ne se renouvelle pas chaque année, cela constitue une dérogation. En revanche, si la SCI loue en meublé pendant trois années consécutives, elle devient alors passible de l’impôt sur les sociétés.
Créer une SCI pour louer présente de nombreux avantages lorsque l’on souhaite investir à plusieurs dans l’immobilier ✔️. Elle permet d’avoir une relation moins personnelle avec les locataires, de contrôler l’entrée de nouveaux associés, de bénéficier d’avantages fiscaux ou encore de transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants.
La SCI représente un moyen intéressant d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Les associés fondateurs vont réaliser des apports, en fonction de leur capacité financière, et se voir attribuer des parts sociales de la SCI en échange de leur apport.
La SCI va permettre de pouvoir partager les charges et les coûts relatifs à la détention du patrimoine immobilier entre les différents associés. Elle peut aussi permettre à une personne de réaliser un investissement qu’elle n’aurait pas pu faire si elle avait été seule.
Lorsqu’on souhaite faire un achat à plusieurs d’un bien immobilier, la SCI est souvent préférée au régime de l’indivision.
Pour rappel 🔍: le régime de l’indivision est une situation dans laquelle plusieurs individus ont des droits de même nature sur un bien.
Qu’il s’agisse d’une acquisition d’un bien immobilier avec le conjoint, le partenaire de pacs ou le concubin, avec les enfants, avec les membres de la famille ou encore avec les autres investisseurs, la SCI présente plusieurs avantages 💪, même s’il faut éviter des pièges dans le cadre d’une création d’une SCI entre amis.
Tout d’abord, la SCI va permettre à ses associés de mieux organiser la gestion et l’administration du bien immobilier par rapport au régime de l’indivision. Or, l’organisation et la gestion représentent un argument de taille lorsque l’opération est initiée par plusieurs personnes ✔️.
En indivision, les décisions importantes concernant les biens indivis, telle que la décision de vendre un bien immobilier ou de le donner, sont prises à l’unanimité. Les décisions moins importantes sont prises à la majorité des 2/3. Cela concerne notamment les actes d’administration (par exemple pour effectuer des travaux d’amélioration sur l’immeuble et/ou des réparations d’entretien 🔨🔧).
Or, avec la SCI, les associés ont la possibilité de fixer librement dans les statuts de la SCI les règles de majorité nécessaires à la validité d’une décision prise en assemblée. Il est donc possible de substituer à l’unanimité une majorité pour la réalisation d’actes de disposition telle que la décision de vendre un immeuble 🏢par exemple. Cela peut permettre de prévoir un régime plus adapté aux besoins des associés et à leur projet.
L’unanimité, bien qu’elle ait l’avantage de représenter un accord commun à tous, peut se retrouver bloquante pour le développement de la société. De même, pour les actes d’administration, il est possible de substituer à la règle des 2/3 une majorité simple par exemple.
De plus, la SCI est dirigée par un gérant (il est même possible de prévoir deux gérants), ce qui facilite le fonctionnement de la société et permet d’avoir une organisation beaucoup plus cadrée qu’en indivision.
Un autre argument de taille, c’est la sécurité de préserver 🛡️un patrimoine immobilier sur le long terme. La durée de la société est fixée dans les statuts de la SCI à 99 ans maximum mais elle peut être prorogée sur décision des associés. Au contraire, l’indivision n’est pas sécurisante de ce point de vue là. En effet, en indivision, le principe est que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention” en application de l’article 815 du Code civil. Bien sûr, une convention d’indivision peut être conclue entre les indivisaires mais sa durée doit être au maximum de 5 ans et nécessiter au-delà un accord 🤝de ces derniers pour être renouvelée.
Il faut cependant bien prendre en compte le fait que la constitution d’une SCI est plus contraignante que l’indivision, cette dernière ne nécessitant en effet aucune démarche ou formalité particulière.
À noter 💡: On ne peut pas créer une SCI seul car elle ne connaît pas la forme unipersonnelle contrairement à d’autres sociétés comme la société à responsabilité limitée (SARL). Ainsi, la SCI doit obligatoirement être constituée par, au minimum, 2 personnes 👤👤. Cependant, rien n’interdit une répartition des parts sociales totalement déséquilibrée. Il suffit que la SCI comprenne 2 associés. Vous avez donc la possibilité de détenir 99,9% du capital et avoir, par conséquent, le contrôle de la société.
La SCI vous permet plus de stabilité en contrôlant les entrées des nouveaux associés 👥.
La loi 📜prévoit, en effet, que les parts sociales d’une société civile ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Il faudra donc, en principe, une décision unanime pour faire entrer un nouvel associé dans la société.
Il est cependant possible d’aménager cette règle de l’unanimité en insérant une clause d’agrément dans les statuts de la SCI.
Les statuts de la SCI peuvent, en effet, prévoir que cet agrément ne nécessite pas une unanimité mais une majorité par exemple ou bien que cet agrément puisse être accordé par les gérants de la SCI.
Les statuts peuvent également prévoir une dispense d’agrément pour les cessions de parts sociales consenties à des associés de la SCI ou au conjoint de l’un d’eux.
➡️ Enfin, la loi prévoit que, sauf dispositions contraires des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants ne sont pas soumises à agrément.
En créant une SCI pour louer, vous bénéficiez d’avantages à avoir une relation moins personnelle avec vos locataires. Le contrat de location va, en effet, être conclu directement entre les locataires et la SCI. Cela permet notamment de renvoyer une image plus sérieuse aux locataires 👍.
En vue d’optimiser et de diminuer votre impôt, la création d’une SCI pour un investissement locatif peut vous permettre de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants tels que les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.
La SCI constitue un instrument de transmission d’un patrimoine immobilier intéressant. Vous avez la possibilité de transmettre les parts de la SCI à vos enfants 🧒par exemple, ce qui permet de diminuer les charges au moment de la succession et d’éviter les problèmes liés au régime de l’indivision.
Sachez que la loi prévoit une exonération des droits de mutation pour les donations effectuées à un enfant 👩👧👦. Vous pouvez donner jusqu’à 100 000 euros 💶par enfant tous les 15 ans 📅.
Vous avez également la possibilité de procéder à un démembrement des parts sociales de la SCI en donnant par exemple la nue-propriété des parts à vos enfants et en conservant l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent ainsi l’entière et pleine propriété des parts.
Pour créer une SCI, il est nécessaire de suivre certaines étapes et d’accomplir certaines formalités :
➡️effectuer des apports au capital social et déposer les fonds sur un compte bloqué. Les associés peuvent effectuer des apports en numéraire (somme d’argent 💸) ou en nature (biens mobiliers ou immobiliers 🏢). Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bloqué soit chez un notaire, soit à la banque ou soit à la caisse des dépôts et consignations. Suite à ce dépôt, les associés se verront remettre un certificat de dépôt des fonds qui sera à joindre au dossier de demande d’immatriculation. Une fois la société immatriculée, les fonds seront ensuite virés sur le compte bancaire ouvert au nom de la société ;
➡️rédiger les statuts de la SCI. Les statuts de la société sont un document important à l’immatriculation de la société. Ce sont eux qui vont prévoir le fonctionnement de la société. Les statuts doivent comporter certaines mentions obligatoires (exemples : dénomination, objet social, durée, etc…). QiiRO vous propose un modèle de statuts de SCI ainsi qu’un modèle type de statuts de SCI de location à jour ;
➡️publier un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) dans le département d’immatriculation de la société et dans le délai d’un mois suivant la signature des statuts 🖋️. L’avis doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : la dénomination sociale, la forme juridique, le capital social ou encore le RCS où la société sera immatriculée. Une fois l’annonce publiée, vous recevrez une attestation de parution dans un JAL qui devra être jointe au dossier de demande d’immatriculation déposé au Greffe ;
➡️dépôt du dossier de demande d’immatriculation. Ce dossier doit être adressé au Guichet Unique dans le délai d’un mois suivant la signature des statuts. Il comprend plusieurs pièces justificatives :
Une fois le dossier complet et la société immatriculée, la SCI recevra un extrait Kbis.
Voilà, vous savez tout sur la création d’une SCI locative ! ✅
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