Une société civile immobilière (SCI) est une entité juridique constituée d’au moins 2 associés 👨👩 en vue de gérer un ou plusieurs biens immobiliers 🏢🏢.
Chaque associé reçoit des parts sociales 🍰 proportionnelles à son apport. Le fonctionnement de la SCI est régi par ses statuts 📝. Les associés d’une SCI désignent un gérant, qui a pour fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société.
Créer une société civile immobilière entre amis 🤝 présente l’avantage de contourner les blocages de l'indivision. Classiquement, être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs passe très souvent par le biais du régime de l’indivision.
Or, lorsque plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien en indivision, la prise de décision à l'unanimité parfois requise peut être source de blocages en cas de désaccord entre les indivisaires ☹️.
La SCI permet donc de surmonter cet obstacle puisque les désaccords entre associés ne s'opposent pas à la prise de décision émanant du gérant désigné.🔝
En outre, le recours à la SCI permet de rassurer les créanciers qui pourront se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés !
Si les atouts de la SCI peuvent attirer, il convient toutefois de rester attentif à certains pièges ⚠️.
1️⃣ Avoir recours à des statuts types
Les décisions les plus importantes étant souvent prises en assemblée selon les modalités prévues dans les statuts, une bonne rédaction des statuts est capitale ! 📝
Le risque des “statuts types” trop génériques est de ne pas être adapté à toutes les situations pouvant survenir durant l’existence de la SCI (exemple : arrivée de nouveaux associés).
De même, l’objet social doit être soigneusement défini et correspondre au plus près à la raison d’être de la société :
- il ne doit pas empêcher la SCI de réaliser certaines opérations (exemple : impossibilité de revente du bien) ;
- il ne doit pas faire perdre de droits à la société (exemple : perte du droit de rétractation).
2️⃣ Manquer au respect des règles fiscales
⬩ La SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR). Dans un tel cas, la société est transparente car les associés vont être directement imposés à l’IR à titre personnel, sur la quote part de bénéfices qui leur revient 🤑.
⬩ Toutefois, la SCI peut choisir d’opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), à sa création ou en cours de vie sociale, si ce régime lui est plus favorable.
⚠️ Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l’IS en son nom propre (exemple: SCI pour location de biens meublés).
Dans un tel cas, la SCI doit déposer des déclarations particulières 📝, tenir une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général, déclarer ses résultats 📜, etc.
Ces éléments permettent de justifier du fonctionnement de la SCI, et de prouver que les associés n’ont pas été uniquement motivés par l’atténuation des charges fiscales pour créer la SCI. En cas de manquement à ces formalités ❌, l’administration fiscale pourrait constater un abus de droit fiscal pour fictivité juridique de la société 👻 pouvant entraîner un redressement fiscal sévère.
Une SCI, même amicale, doit donc respecter un minimum de rigueur et de formalisme !✅
3️⃣ Oublier de matérialiser les décisions des associés
Toutes les consultations des associés de SCI doivent nécessairement donner lieu à l’établissement de procès-verbaux (PV). La rédaction et la signature du PV incombe au président de séance (assemblée générale) ou au gérant (consultation écrite).
BON À SAVOIR 💡: Le gérant peut être nommé président de séance.
Un PV doit obligatoirement contenir plusieurs mentions en vertu de l’article R. 225-106 du Code de commerce :
⚠️ Tous les procès-verbaux d’une SCI doivent figurer dans un registre spécial contenant des feuilles cotées et paraphées par un juge ou par le maire de la commune du siège social. Le PV a un effet juridique et sert de moyen de preuve en cas de litige ⚠️.
L’absence de matérialisation des décisions poussera l’administration fiscale à considérer l’absence de vie sociale de la SCI, qui est l’un des indices de la fictivité d’une société 👻 pouvant entraîner un redressement fiscal sévère.
4️⃣ Ne pas anticiper les conflits
Afin d’éviter d’aller jusqu’à une dissolution de la société en cas de mésentente entre amis, il est fortement recommandé d’anticiper des outils de désamorcement des conflits 🧘 à différents stades. Cela peut passer par :
Vous savez maintenant tout sur les pièges à éviter pour faire votre SCI entre amis ! 🧠
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