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Tout ce qu’il faut savoir sur la SCI
FICHE PRATIQUE

Tout ce qu’il faut savoir sur la SCI

Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Outil incontournable de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier, la SCI représente un excellent moyen pour réaliser de nombreux investissements. Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous propose une présentation générale de la Société Civile Immobilière, de ses intérêts, des démarches à accomplir et de son fonctionnement. 


Retrouvez dans cette fiche pratique la définition d’une Société Civile Immobilière, la fiscalité adaptée à cette forme de société, comment céder des parts sociales de SCI, les différentes étapes pour créer une SCI, les différents types de SCI ainsi que comment mettre fin à une SCI.

Statuts SCI

Qu’est ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière, dite « SCI » est une société par laquelle les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices tout en contribuant aux pertes. 

La création d’un tel type de société peut permettre de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en préparer la transmission, tout en optimisant les obligations juridiques et fiscales.


En outre, la société civile immobilière peut permettre de contourner les blocages de l'indivision. En effet, lorsque plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien, en indivision, la prise de décision à l'unanimité peut poser problème. La Société Civile Immobilière permet donc de surmonter cet obstacle puisque les désaccords entre associés ne s'opposent pas à la prise de décision émanant du dirigeant désigné.


Deux personnes suffisent à la création d'une société civile immobilière, ils deviendront associés une fois la société créée et seront propriétaires du bien concerné. Les associés peuvent opter pour une imposition au titre de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.


Lors de la dissolution de votre société civile immobilière, il y aura un partage des biens inscrits à l’actif de la société, ce qui équivaut fiscalement à une cession, et donc une imposition des plus-values immobilières éventuellement réalisées.

Quelle fiscalité pour une SCI ?

Le principe de l’impôt sur le revenu

La Société Civile Immobilière relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR). La société est ainsi transparente car ce sont les associés qui vont être directement imposés à l’impôt sur le revenu à titre personnel sur leur quote part de bénéfices de la société qui leur revient dans la catégorie des revenus fonciers. 


Le fait que les bénéfices soient distribués ou non aux associés (par exemple, bénéfices mis en réserve), ces derniers sont imposés quoi qu’il en soit même s’ils n’ont pas reçu de dividendes.


Avec le régime de l’impôt sur le revenu, en cas de déficit foncier, vous allez pouvoir réduire votre impôt sur le revenu. Ainsi, si votre Société Civile Immobilière perçoit des loyers mais que les intérêts d’emprunts et autres charges déductibles s’élèvent à un montant supérieur aux revenus générés par la société, la Société Civile Immobilière a un déficit foncier qui pourra venir réduire votre impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 €. L’excédent sera ensuite reportable sur les 10 années suivantes.


Enfin, concernant les plus-values, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique lorsque la société est soumise au régime des sociétés de personnes (IR). Cela permet de bénéficier d’abattements fiscaux pour durée de détention et d’une exonération de plus-value après 22 ans de détention.


plus values sci


La possibilité de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés

Les associés peuvent tout à fait décider de soumettre la Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés (IS) si il se révèle plus favorable en terme de revenus générés.

La soumission de la Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés est cependant obligatoire pour les SCI présentant un caractère commercial, c’est-à-dire pour les SCI mettant en location des logements meublés ou encore pour les SCI ayant acquis des immeubles dans le but de les revendre.


Concernant le taux de prélèvement, la Société Civile Immobilière doit déclarer, lors de la clôture de chacun de ses exercices sociaux, ses bénéfices imposables au SIE dont elle relève.

Le taux de prélèvement est calculé en fonction de son chiffre d’affaires à l’année.

taux de prélèvement sci
Statuts SCI

Comment céder des parts sociales de SCI ?

Les parts sociales sont des titres de propriété divisant le capital d’une entreprise. Si les sociétés sont dites par action (SA, SAS, SASU), ces titres de propriétés seront alors des actions. 


Pour une société civile comme la Société Civile Immobilière, on parle ici de parts sociales. Ces titres donnent droit à leur propriétaire de toucher des dividendes et/ou de participer à la vie administrative de leur société. 


La transmission d’actions dans une société civile est strictement encadrée. Un acte de cession permet de formaliser la procédure. Il peut s’agir soit d’un acte notarié, soit d’un acte sous seing privé.


Lorsque vous voulez céder vos parts sociales, la loi requiert expressément de rédiger un contrat de cession de parts sociales. Cet acte est rédigé afin que le vendeur informe sa société de son intention de céder ses actions soit à un autre actionnaire soit à un tiers. Ce contrat permettra également d’encadrer toutes les conditions de vente et d’achat des actions. Il est un élément essentiel pour garantir la sécurité juridique entre les parties. 

Cette cession des parts sociales est encadrée par un formalisme très strict, l’acte devra être nécessairement écrit et la cession ne pourra se faire que si l’agrément des autres associés a été recueilli, conformément à l’article L. 223-14 du Code de commerce spécifiant que « les parts sociales dans les SARL ne peuvent être cédées à des tiers étrangers à la société qu’avec le consentement de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales, à moins que les statuts prévoient une majorité plus forte ».

Pour ce qui est de la cession de parts de sociétés civiles, l’article 1861 du Code civil prévoit qu’un agrément à la majorité des associés est nécessaire pour que la cession des parts sociales soit effective. La société civile immobilière étant une société civile, l’agrément des associés sera donc primordial


L’acte de cession de parts pourra également comporter des clauses additionnelles


  • Une clause relative au prix de la cession peut être fixée, notamment en ce que celui-ci sera généralement provisoire compte tenu d’absence d’informations précises au sujet de la situation comptable de la société au moment de l’accord. On se basera dès lors provisoirement sur le dernier bilan établi. 
  • Une clause d’échelonnement du prix et notamment un complément de prix calculé en fonction de l’évolution d’un certain nombre de critères
  • Une clause de réajustement du prix en cas de modification de certains paramètres


Enfin, l’acte de cession de parts pourra comporter plusieurs garanties qui permettront d’inciter le plus possible l’acheteur à conclure ce contrat. Pourront ainsi intervenir une garantie des vices cachés, une garantie d’éviction ou encore une garantie d’actif et de passif (qui engage le vendeur à indemniser un acheteur si l’actif ou le passif diminue ou augmente suite à la cession d’une société, pour une cause antérieure à la cession).


Pour vous faciliter la vie, venez télécharger notre document modèle Cession de parts SCI généraliste, conçu pour la cession de parts sociales pour une société civile immobilière, entièrement personnalisable et généralisé correspondant pour toute société civile immobilière, à jour des dispositions légales et conforme au droit en vigueur.

Comment créer une SCI ?

Afin de créer une Société Civile Immobilière, plusieurs étapes doivent être respectées.
Il vous faudra adopter les statuts de votre SCI avant de l’immatriculer. 


Adoptez les statuts de la SCI

Vous souhaitez créer une société civile immobilière (SCI) ? Il est indispensable et obligatoire de rédiger les statuts de votre société civile immobilière.  


Les statuts de Société Civile Immobilière doivent impérativement être rédigés par écrit et être conformes aux dispositions légales. 


Si la rédaction des statuts est assez libre, il est toutefois important d’y insérer certaines clauses, d’où la nécessité de se baser sur un modèle rédigé par un professionnel du droit, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. 


Venez découvrir le modèle de statuts SCI proposé par QIIRO en téléchargement, qui vous facilite ainsi la rédaction des statuts de votre société civile immobilière en vous assurant de ne faire aucune erreur lors de leur élaboration. 


Les statuts régissent le bon fonctionnement de la société civile immobilière, certaines clauses doivent y être insérées comme celles relatives à l'étendue du mandat du gérant, aux règles de majorité, aux agréments en cas d'entrée dans la société, etc. 


Après avoir rédigé les statuts, il conviendra de publier les informations essentielles dans un journal d'annonces légales et d'immatriculer la société civile immobilière auprès du centre de formalités des entreprises.


À noter que les statuts constatant l'apport d'un bien immobilier par une personne physique devront obligatoirement revêtir la forme authentique, c'est-à-dire être établis par un notaire. 


Les statuts constatant l'apport d'un bien immobilier par une personne morale pourront s'effectuer aux termes de statuts rédigés sous seing privé, à condition toutefois que le procès-verbal de la société associée apporteuse de biens ou de droits immobiliers à la Société Civile Immobilière soit déposé au rang des minutes d'un Notaire.


Les statuts doivent être établis par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées et doit être conforme aux dispositions légales. 

Il vous faudra notamment mentionner les éléments suivants en suivant le modèle :

  • La forme choisie pour la société constituée, à savoir une société civile immobilière notamment régie par les dispositions des articles 1832 à 1870-1 du code civil, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.  
  • L’objet de la société notamment l'acquisition, la prise à bail, la gestion, la location et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers et toute opération financière s’y rattachant. 
  • La désignation précise des biens gérés par la société civile immobilière. 
  • La dénomination sociale choisie pour la société civile immobilière. 
  • L’adresse du siège sociale de la société civile immobilière. 
  • La durée de la société fixée à compter de son immatriculation au Registre du commerce et des Sociétés. 
  • Le détail des apports en numéraire et en nature apportés à la société. 
  • Les déclarations des conjoints des apporteurs pour le cas où leur intervention est nécessaire, notamment en présence de biens communs ainsi que les modalités de rémunération des apports. 
  • Toutes les précisions relatives à la constitution du capital social de la société civile immobilière. 
  • La clause relative aux comptes courants d’associés. 
  • Les modalités de répartition des parts sociales de la société civile immobilière. 
  • Les modalités de gérance de la société civile immobilière en termes de nomination et de pouvoirs de(s) associé(s) gérant(s). 
  • Les conditions d’adoption des décisions collectives. 
  • La précision de la durée de l’exercice sociale. 
  • Les modalités de présentation des comptes. 
  • Les modalités d’affectation des résultats. 
  • Les modalités de dissolution, liquidation ou partage de la société civile immobilière. 
  • La date de jouissance de la personnalité morale par la société civile immobilière.
  • La délégation de pouvoirs au gérant de la société civile immobilière pour l’ensemble des actes nécessaires.
  • La date et le lieu d’établissement des statuts. 
  • Le nombre d’exemplaires originaux établis. 


Immatriculez votre SCI

De nombreuses formalités juridiques comme administratives et fiscales doivent être effectuées lors de la création d’une Société Civile Immobilière. 

Il vous faudra vous rendre au Centre de formalités des entreprises (CFE) qui se charge de centraliser les pièces du dossier et de les transmettre aux organismes nécessairement sollicités lors de la création d’une Société Civile Immobilière. 


Vous pouvez également transmettre au CFE votre dossier par voie électronique.


Par l’intermédiaire du Centre de Formalités des entreprises, vous effectuerez les formalités d’immatriculation.

 

Le CFE vous donnera ou enverra par voie électronique un récépissé de dépôt de dossier de création qui comporte la mention « en attente d’immatriculation » si votre dossier est complet. 


Pour immatriculer votre Société Civile Immobilière, QIIRO vous facilite la vie en vous transmettant la liste des étapes indispensables pour immatriculer votre société. 


Les pièces à joindre au dossier sont les suivantes : 

1) Actes et pièces à produire en annexe 

  • Un exemplaire original des statuts, paraphé, daté et signé par tous les associés en personne ou par mandataire justifiant d'un pouvoir spécial (s'il s'agit d'un acte sous seing privé) ou une expédition (s'il s'agit d'un acte authentique) ; le(s) pouvoir(s) pour la signature des statuts est(sont) déposé(s) en un exemplaire original. Les statuts produits au greffe doivent obligatoirement être présentés sous forme authentique lorsqu'il est fait un apport d'un bien immobilier.
  • Un exemplaire de l'acte de nomination du gérant, s'il n'est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant. L'acte de nomination d'une personne morale gérante indique l'identité de son ou ses représentants légaux.
  • Si une personne morale nommée gérante de la société n'est pas immatriculée à un registre public ou relève d'un pays non membre de l'Union Européenne, joindre une copie de ses statuts en vigueur traduits le cas échéant en Français, certifiée conforme par son représentant légal.

2) Pièces justificatives

  • Un pouvoir en original du gérant s'il n'a pas signé lui-même le formulaire M0 Société civile.
  • Une pièce justifiant de l'occupation régulière des locaux où est fixée l'adresse de l'entreprise (bail, quittance EDF ou facture de téléphone...) ; 
  • Une attestation de parution de l'avis de création de la société dans un journal d'annonces légales.
  • Un chèque de 70.39 euros libellé à l’ordre du GREFFE DU TRIBUNAL DE COMMERCE concerné
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée en original par le gérant personne physique, qui fera l'objet d'une vérification auprès du Casier judiciaire par le juge commis au Registre du Commerce et des Sociétés.
  • Une attestation de filiation (nom et prénoms des parents), sauf si la filiation figure dans un document déjà produit.
  • Une copie de la pièce d'identité du gérant personne physique et des associés non gérants : copie du passeport ou de la carte nationale d'identité en cours de validité, ou copie recto verso du titre de séjour en cours de validité, le cas échéant. Le statut porté sur le titre de séjour de son titulaire doit permettre de s'inscrire au RCS.


Dans le cas d’associés et gérants personnes morales, il faudra fournir également un extrait du Registre du Commerce et des Sociétés en original datant de moins de trois mois si la personne est immatriculée, ou tout document officiel justifiant de l'existence légale de la personne si elle n'est pas immatriculée au RCS (exemple : copie de la parution au Journal Officiel d'une association française).

Les différents types de SCI

La SCI de location

Créer une Société Civile Immobilière pour louer présente de nombreux avantages lorsque l’on souhaite investir à plusieurs dans l’immobilier. 


Elle permet d’avoir une relation moins personnelle avec les locataires, de contrôler l’entrée de nouveaux associés, de bénéficier d’avantages fiscaux, ou encore de transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants.


En créant une Société Civile Immobilière pour louer, vous bénéficiez des avantages à avoir une relation moins personnelle avec vos locataires. Le contrat de location va en effet être conclu directement entre les locataires et la SCI. Cela permet notamment de renvoyer une image plus sérieuse aux locataires.

En vue d’optimiser et de diminuer votre impôt, la création d’une SCI pour un investissement locatif peut vous permettre de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants tels que les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.


Pour en savoir plus sur ce statut aux nombreux avantages, rendez-vous sur la fiche pratique QIIRO Créer une SCI pour louer : Tout ce qu’il faut savoir !


La SCI familiale

La Société Civile Immobilière Familiale, créée par au moins deux membres d’une même famille,  permet de désigner un gérant qui s’occupe du ou des biens en question tout en évitant les tensions entre les membres de la famille. 


Un ou des gérants sont désignés par les associés et c’est eux qui ont la mission de gérer le bien au quotidien. Cela évite les disputes entre les associés à propos de la gestion du bien en question. 


Dans le cas d’un héritage, la gestion d’un bien entre les divers enfants d’une famille peut s’avérer problématique en l’absence de la constitution d’une Société Civile Immobilière. 


La SCI d’attribution

Une Société Civile Immobilière d’attribution est utilisée pour la construction ou l’achat de biens immobiliers ayant pour objectif de partager la propriété entre les différents associés. 

Les sociétés d'attribution ont pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.


La répartition du bien immobilier peut donc être réalisée de différentes manières, en pleine propriété, en jouissance ou encore en nu-propriété. 

En pleine propriété, chaque associé est propriétaire d’un lot du bien immobilier. En jouissance, l’associé a le droit d'utiliser le bien immobilier, dont un autre associé est propriétaire, et d’en percevoir les revenus. Enfin, en nue-propriété, un associé peut être uniquement propriétaire du bien immobilier, mais ne peut pas l’utiliser.

Une condition particulière est à prendre en compte cependant : le capital social doit être au minimum égal au prix du bien immobilier que les associés comptent construire ou acheter.


La Société civile de construction-vente (SCCV)

Le code de la construction et de l'habitation fixe le statut des sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeuble (CCH, art. L. 211-1 s.).


Les sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles (SCCV) ont pour objet de construire ou acquérir un bien immobilier aux fins de leur vente à des tiers. 

Les acheteurs doivent être des tiers et les associés ne peuvent se voir attribuer la propriété des immeubles construits. Les logements sont vendus sous la forme de contrat de vente d'immeuble à construire ou de location-accession.


Le but poursuivi est donc un but de promotion immobilière, à la recherche du bénéfice d’une plus-value. 

✍    BON À SAVOIR
La société doit se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés.


La SCI de jouissance à temps partagé

Ces sociétés ont été créées par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 pour favoriser l'immobilier de loisir et de tourisme et protéger les investisseurs.


En contrepartie de leurs apports, les associés n'ont pas vocation à recevoir un droit de propriété ou autre droit réel mais un droit de jouissance par période.


L'objet de la société est la construction, l'acquisition d'immeubles ou de droit réels immobiliers, l'administration de l'immeuble, la gestion et l'acquisition des biens mobiliers, la fourniture de services ou le fonctionnement des équipements collectifs en lien avec la destination de résidence de tourisme.


La forme est libre mais la société civile est généralement choisie. 


Dans ce cas, par dérogation au droit commun, les associés ne répondent des dettes sociales qu'à concurrence de leurs apports. Il peut s'agir aussi d'une société civile sous forme coopérative.


La gestion est confiée à un ou plusieurs gérants désignés par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales et révoqués dans les mêmes conditions. Un contrôle est exercé par un conseil de surveillance.


L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an. Les modalités sont prévues par les statuts. Le droit de vote par correspondance est d'ordre public.


La souscription et la cession des droits sociaux entre un professionnel et un consommateur doivent respecter les exigences du code de la consommation.


Elles sont soumises à des conditions restrictives pour les sociétés ayant pour objet la construction, l'aménagement ou la restauration de l'immeuble. Une garantie financière est exigée. Par ailleurs, le droit de retrait est interdit.


La Holding SCI

La holding est une société qui détient des titres de participations dans d’autres sociétés. 


Également appelée “société mère”, la holding a donc pour objet la détention de parts ou actions dans une ou plusieurs autres entreprises qui sont ses filiales. 


La Holding n’est pas une forme juridique au sens propre telle que la SARL, la SAS ou la SCI. Au contraire, elle peut prendre différentes formes juridiques en fonction de vos besoins et de ce vos projets. La Holding peut donc prendre la forme d’une EURL, d’une SARL, d’une SAS, d’une SASU ou encore d’une SA !


Si vous créez une holding, celle-ci ne va pas gérer directement les biens immobiliers, car la holding a pour objet la détention de parts ou actions dans d’autres sociétés. 


Ainsi, dans le cadre d’une holding SCI, la holding va détenir des parts sociales d’une Société Civile Immobilière et c’est cette dernière qui va gérer le patrimoine immobilier.


La société fille de la holding, c’est-à-dire la société dans laquelle la holding SCI va détenir des parts sociales est la société civile immobilière. 


Le fonctionnement de la holding SCI est classique, cette dernière fonctionnant en effet comme toutes les sociétés. 


En optant pour une holding SCI, vous pouvez bénéficiez de deux avantages fiscaux que sont le régime mère-fille et le régime de l’intégration fiscale.


Pour en savoir plus sur ce statut aux nombreux avantages, rendez-vous sur la fiche pratique QIIRO La Holding SCI : Tout savoir sur ses avantages et son utilisation !

Les inconvénients à connaître avant de créer une SCI

Avant de créer une Société Civile Immobilière, il faut bien noter que les formalités vues précédemment sont complexes.

Mais par ailleurs, il faut bien avoir à l’esprit qu’une assemblée générale annuelle et une gestion comptable sont obligatoires et prennent du temps.

  • 1er inconvénient : Les décisions des associés d’une Société Civile Immobilière sont prises en assemblée, et ce sont les statuts qui déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. 

Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, le gérant doit présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. 

Plusieurs éléments doivent être abordés et débattus : 

  • l’audition du rapport de la gérance ; 
  • l’approbation des comptes ; 
  • le quitus du gérant et l’affectation des résultats. 

La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. La convocation à l’Assemblée Générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.

Des procès-verbaux sont signés par le gérant à l’issue des assemblées. 

  • 2ème inconvénient : La tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la société a opté pour une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Comment dissoudre une SCI ?

La dissolution est la première étape de la procédure permettant la fermeture d’une société.


Concrètement, il s’agit de la décision de cesser définitivement l’activité de la société.


Cette décision peut être prise par les associés lors d’une assemblée générale extraordinaire, ou par le juge du tribunal de commerce. La décision du juge fait généralement suite à une paralysie dans le fonctionnement de la société du fait d’une mésentente entre les associés.


La dissolution de la société n’empêche pas le maintien de la société en vie pour le besoin des opérations de cessation d’activité ainsi que la nomination d’un liquidateur.


La dissolution est l’étape préliminaire nécessaire pour pouvoir mettre un terme à la vie de la société : elle précède la liquidation.


La liquidation de la société est l’étape qui suit la dissolution : c’est celle qui va marquer la fin de la vie de la société.


Concrètement, lorsqu’une Société Civile Immobilière met un terme à son activité, il reste à régler la question de l’actif et du passif.


La liquidation est l’étape qui permet d’apurer l’actif et le passif de la Société Civile Immobilière. Elle peut aussi être le fait des associés (vote lors d’une assemblée générale extraordinaire : liquidation volontaire), ou le fait d’un juge (décision du tribunal : liquidation judiciaire).


La liquidation judiciaire s’analyse en une procédure collective qui résulte d’une action engagée par les créanciers d’une entreprise lorsque la société ne dispose plus d’une trésorerie suffisante pour payer les dettes exigibles. La jurisprudence a eu l’occasion de préciser que cette procédure est ouverte sans période d’observation à l’égard de toute entreprise (SCI comprises) en état de cessation des paiements dont l’activité a cessé ou dont le redressement est manifestement impossible.


Pour comprendre cette procédure, rendez-vous sur la fiche QIIRO Dissolution et liquidation d’une SCI, pour tout comprendre et mettre un terme à votre SCI !


Vous avez des questions ? Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, vous répond ! Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous accompagne dans toutes vos démarches juridiques et administratives, n’attendez plus et rejoignez nous !

Statuts SCI
Notre équipe de juristes vous a préparé une synthèse :
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