Tout ce qu’il faut savoir sur la SCI

Contenu rédigé par nos juristes ★★★★★

Votre assistant juridique augmenté QiiRO vous propose une présentation générale de la SCI, de ses intérêts, des démarches à accomplir et de son fonctionnement 🧠.

Ainsi, nous verrons :

  • Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
  • Le rôle du gérant d’une SCI
  • La vie financière d’une SCI
  • Comment céder des parts sociales de SCI ?
  • Comment créer une SCI ?
  • Les différents types de SCI
  • Les inconvénients à connaître avant de créer une SCI
  • Comment dissoudre une SCI ?
En bref : Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont l’objet est la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Le rôle du gérant d’une SCI sera déterminant. Toutefois, ses pouvoirs peuvent parfois être limités et sa responsabilité peut être engagée en cas de faute. D’un point de vue fiscal, la SCI est, en général, imposée sur l’impôt sur le revenu (IR), même si elle peut parfois choisir l'impôt sur les sociétés (IS). Il sera possible aussi de céder des parts sociales de SCI sous certaines conditions. Au niveau de la création de la SCI, il faudra immatriculer la société et adopter les statuts. Il sera également possible de choisir plusieurs types de SCI comme la SCI d’attribution ou encore la SCI familiale. Par ailleurs, une dissolution d’une SCI sera possible via une liquidation. Enfin, sachez qu’il faut bien réfléchir au choix de la SCI car il existe des inconvénients à opter pour cette structure juridique.
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Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

La Société Civile Immobilière, dite « SCI », est une société par laquelle les associés 🤝 décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices tout en contribuant aux pertes 👍. 

Ne faisant pas l’objet d’une législation précise, les SCI sont assujetties au droit commun des sociétés civiles.

La création d’un tel type de société peut permettre de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en préparer la transmission, tout en optimisant les obligations juridiques et fiscales.

En outre, la SCI peut permettre de contourner le démembrement de propriété ou encore les blocages de l'indivision, notamment au niveau d’une SCI entre amis. En effet, dans le cadre d’une indivision, lorsque plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien, la prise de décision à l'unanimité peut poser problème. La SCI permet donc de surmonter cet obstacle puisque les désaccords entre associés ne s'opposent pas à la prise de décision émanant du dirigeant désigné 😄.

Pour rappel 🔍: le régime de l’indivision est une situation dans laquelle plusieurs individus ont des droits de même nature sur un bien.

Deux personnes suffisent à la création d'une SCI. Ils deviendront associés une fois la société créée et seront propriétaires du bien concerné. Les associés peuvent opter pour une imposition au titre de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés 💰.

Lors de la dissolution de votre SCI, il y aura un partage des biens inscrits à l’actif de la société, ce qui équivaut fiscalement à une cession, et donc à une imposition des plus-values immobilières éventuellement réalisées.

Par ailleurs, les associés peuvent se mettre d’accord pour mettre en place un règlement intérieur qui délimite, par exemple, les conditions d'occupation par eux-mêmes des immeubles qui appartiennent à la société. Le choix de l’établissement d’un tel règlement peut paraître intéressant si l’occupation est alternée et non continue, en plus de pouvoir modifier plus facilement le règlement intérieur vu qu’il n’y a aucune forme de publicité.


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Statuts SCI
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Le rôle du gérant

Il est nécessaire de voir la nomination, les pouvoirs, la durée du mandat et la responsabilité du gérant de la SCI.

La nomination du gérant

En vertu de l’article 1846 du Code civil 📕, un ou plusieurs gérants peuvent gérer la société civile. Ils peuvent être “nommés soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés”.

Cependant, il n’est pas nécessaire que le gérant ait la qualité d’associé ❌.

À noter 💡: l’activité d’une profession libérale n’est pas compatible avec la gérance d’une SCI. Sinon, des sanctions disciplinaires 👮🏻‍♀️seront encourues. Toutefois, des exceptions peuvent être prévues dans le cadre des sociétés civiles de famille.

Par conséquent, un avocat ⚖️ ne peut pas gérer une SCI par exemple, sauf si elle a pour objet la gestion des intérêts professionnels ou familiaux.

Les pouvoirs du gérant

Au niveau des rapports entre associés 👨‍👩‍👧‍👦, il peut y avoir un 👤 ou plusieurs gérants 👥. 

Le gérant accomplit les actes de gestion qui sont essentiels à l’intérêt de la société.

Cependant, il pourra y avoir des limites fixées par le statut. Par exemple, le gérant devra avoir, au préalable, l’autorisation des associés pour conclure un prêt ou pour aliéner des immeubles 🏢appartenant à la société 🏠.

S’il y a une pluralité de gérants, les pouvoirs seront exercés séparément. Les statuts pourront aussi délimiter la répartition des pouvoirs entre eux.

Au niveau des relations avec les tiers, selon l’article 1849 du Code civil, 📕“le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social”. Le même texte énonce que les clauses statutaires qui limitent les pouvoirs du gérant de SCI sont inopposables aux tiers.

Pour rappel 🔍: l’objet social désigne les activités qui sont exercées par une personne morale, c’est-à-dire la société.

La durée du mandat du gérant

Le gérant peut, à tout moment, faire l’objet d’une modification de ses statuts et d’une limitation de la durée de ses fonctions de la part des associés.

Le Code civil fixe les modalités de la durée du mandat. L’article 1846 indique notamment que : “dans le silence des statuts et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société”. L’article 1851 précise aussi que : “sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales”. 

Une révocation pourra également être décidée contre le gérant en raison d’une cause légitime et si un associé en a fait la demande.

⚠️ Toutefois, il est à noter que la révocation peut entraîner des dommages et intérêts si elle n’est pas fondée sur un motif réel et sérieux.

Ainsi, la jurisprudence a, par exemple, pu considérer qu’une révocation judiciaire était légitime dans le cadre d’un gérant qui ne tenait pas de comptabilité, ne rendait pas de compte concernant sa gestion et occupait les locaux de la société uniquement dans son intérêt personnel.

Par ailleurs, à moins qu’une clause contraire existe, la révocation d’un gérant ne débouche pas sur une dissolution de la société, qu’il soit associé ou pas. 

Enfin, l’article 1846-2 du Code civil indique que la cessation de fonction et la nomination des gérants doivent faire l’objet d’une publication. Le même article mentionne que “ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées”.

La responsabilité du gérant

Sur le fondement de l’article 1850 du Code civil, la responsabilité du gérant peut être engagée si une infraction aux lois et règlements, une violation des statuts ou une faute commise dans sa gestion est caractérisée 👮🏽‍♂️.

Le texte précise que la responsabilité pourra être solidaire si plusieurs gérants ont contribué à l’élaboration des mêmes faits.

Il existe plusieurs décisions de justice 👨‍⚖️où la responsabilité du gérant a été mise en lumière.

Elle a pu souligner, par exemple, qu’il était possible de poursuivre un gérant de société civile si une faute d’une particulière gravité avait été commise et qu’elle était incompatible avec l’exercice de ses fonctions sociales 🙅.

Enfin, la responsabilité du gérant peut être engagée s’il y a un défaut de souscription à une assurance décennale vu que cela constitue une faute intentionnelle.

La vie financière d’une SCI

Au niveau de la fiscalité, même si la SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR), elle peut parfois aussi être assujettie à l’Impôt sur les sociétés (IS).

L’impôt sur le revenu

La SCI est soumis de plein droit sur l’impôt sur le revenu (IR) 💶. La société est ainsi transparente car ce sont les associés qui vont être directement imposés à l’impôt sur le revenu à titre personnel et sur leur quote part de bénéfices de la société qui leur revient dans la catégorie des revenus fonciers. 

Les associés seront imposés quoi qu’il arrive, que les bénéfices aient été distribués ou non, comme les bénéfices mis en réserve.

Avec le régime de l’impôt sur le revenu, en cas de déficit foncier, vous allez pouvoir réduire votre impôt sur le revenu 👍. Ainsi, si votre SCI perçoit des loyers mais que les intérêts d’emprunts et autres charges déductibles s’élèvent à un montant supérieur aux revenus générés par la société, la SCI a un déficit foncier qui pourra venir réduire votre impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 € 💸. L’excédent sera ensuite reportable sur les 10 années suivantes.

Enfin, concernant les plus-values, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique lorsque la société est assujettie au régime des sociétés de personnes (IR). Cela permet de bénéficier d’abattements fiscaux pour durée de détention et d’une exonération de plus-value après 22 ans de détention ⌛.

plus values sci

Au niveau du régime des sociétés de personnes, la SCI s’engage à faire une déclaration d’existence et à souscrire une déclaration annuelle de ses résultats 📝en application du Code général des impôts.

Par ailleurs, le fisc peut contrôler l’ensemble des documents comptables 📑comme ceux mentionnés à l’article 46 D de l’annexe III du Code général des impôts tels que les copies de lettres ou les inventaires. Cela nécessite de la part du service des impôts le respect des procédures au niveau de l’examen de la comptabilité 📄.

La possibilité de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés

Les associés peuvent tout à fait décider de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) s’il se révèle plus favorable en termes de revenus générés.

La soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés est cependant obligatoire pour les SCI présentant un caractère commercial, c’est-à-dire pour les SCI mettant en location des logements meublés ou encore pour les SCI ayant acquis des immeubles 🏙️dans le but de les revendre.

Concernant le taux de prélèvement, la SCI doit déclarer, lors de la clôture de chacun de ses exercices sociaux, ses bénéfices imposables au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont elle relève.

Le taux de prélèvement est calculé en fonction de son chiffre d’affaires à l’année.


taux de prélèvement sci

Comment céder des parts sociales de SCI ?

Les parts sociales constituent des titres de propriété qui divisent le capital d’une entreprise. Si les sociétés sont dites par action (SA, SAS, SASU), ces titres de propriétés seront alors des actions. 

Pour une société civile telle que la SCI, il s’agit de parts sociales. Ces titres donnent droit, à leur propriétaire, de toucher des dividendes ou/et de participer à la vie administrative de leur société. 

👉 La transmission d’actions dans une société civile est encadrée. Un acte de cession permet de formaliser la procédure. Il peut s’agir soit d’un acte sous seing privé ou soit d’un acte notarié. 

Lorsque vous voulez céder vos parts sociales, la loi 📜requiert expressément de rédiger un contrat de cession de parts sociales 📄. Cet acte est rédigé pour que le vendeur informe sa société de son intention de céder ses actions à un autre actionnaire ou à un tiers 👥. Il est un élément indispensable pour garantir la sécurité juridique des parties.

Cette cession des parts sociales est encadrée par un formalisme extrêmement encadré. L’acte devra obligatoirement être écrit et la cession ne pourra se faire que si l’agrément des autres associés a été recueilli sur le fondement de l’article L. 223-14 du Code de commerce.

Concernant la cession de parts de sociétés civiles, l’article 1861 du Code civil 📕 affirme qu’un agrément à la majorité des associés est nécessaire pour que la cession des parts sociales soit effective. La SCI étant une société civile, l’approbation des associés sera ainsi vital.

L’acte de cession de parts pourra, de plus,  comporter des clauses additionnelles ⬇️: 

  • une clause relative au prix de la cession peut être fixée, notamment en ce que celui-ci sera généralement provisoire au regard de l'absence d’informations précises au sujet de la situation comptable de la société au moment de l’accord. Cela se fondera dès lors provisoirement sur le dernier bilan établi ;
  • une clause de réajustement du prix si une modification de certains paramètres a lieu ;
  • une clause d’échelonnement du prix et notamment un complément de prix calculé suivant l’évolution 📈d’un certain nombre de critères.

Pour terminer, l’acte de cession de parts pourra comporter plusieurs garanties qui permettront d’inciter le plus possible l’acquéreur à conclure le contrat comme la garantie d’éviction, la garantie d’actif et de passif ou encore la garantie des vices cachés.

Pour vous faciliter la vie, venez télécharger notre modèle de cession de parts de SCI généraliste, conçu pour la cession de parts sociales pour une SCI, entièrement personnalisable, à jour des dispositions légales 🔄 et conforme au droit en vigueur ✅.

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Comment créer une SCI ?

Afin de créer une SCI, plusieurs étapes doivent être respectées.

Il vous faudra adopter les statuts de votre SCI avant de l’immatriculer. 

Adoptez les statuts de la SCI

Vous souhaitez créer une SCI ? Il est fondamental et obligatoire de rédiger les statuts de votre SCI.  

En application de l’article 1846 du Code civil, les statuts servent à délimiter le mode de désignation du gérant et à organiser la gérance

Dans le cadre des statuts d’une SCI, ils peuvent être établis par acte notarié ou par acte sous seing privé.

Les statuts de SCI doivent impérativement être rédigés par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties 🖊️et être conformes aux dispositions légales 📜. 

Si la rédaction des statuts est assez libre, il est toutefois important d’y insérer certaines clauses, d’où la nécessité de s’appuyer sur un modèle rédigé par un professionnel du droit, leur rédaction pouvant s’avérer complexe. 

Venez découvrir le modèle de statuts SCI proposé par QiiRO en téléchargement. Cela vous facilite ainsi la rédaction des statuts de votre SCI en vous assurant notamment de ne faire aucune erreur lors de leur élaboration ✔️. 

Les statuts subordonnent le fonctionnement de la SCI. Certaines clauses doivent y être insérées comme celles relatives à l'étendue du mandat du gérant, aux règles de majorité ou encore aux agréments en cas d'entrée 🚪🚶dans la société.

Après avoir rédigé les statuts, il conviendra de publier les informations essentielles dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) et d'immatriculer la SCI au guichet unique des formalités d’entreprise.

Il vous faudra notamment mentionner les éléments suivants 👇:

  • la forme choisie pour la société constituée, à savoir une SCI notamment régie par les dispositions des articles 1832 à 1870-1 du code civil, le décret du 3 juillet 1978 ⏰; 
  • l’objet de la société ;
  • la désignation précise des biens gérés par la SCI ;
  • la dénomination sociale choisie pour la SCI ;
  • l’adresse du siège social de la SCI ;
  • la durée de la société fixée 📅 à compter de son immatriculation au Registre du commerce et des Sociétés (RCS) ;
  • le détail en nature et en numéraire des apports ;
  • les modalités de rémunération des apports ainsi que les déclarations des conjoints des apporteurs pour le cas où leur intervention est nécessaire, notamment en présence de biens communs ; 
  • toutes les précisions relatives à la constitution du capital social de la SCI ;
  • la clause relative aux comptes courants d’associés 👥 ;
  • les modalités de répartition des parts sociales de la SCI ;
  • les modalités de gérance de la SCI en termes de nomination et de pouvoirs de(s) associé(s) gérant(s) ;
  • les conditions d’adoption des décisions collectives ; 
  • les modalités de la durée de l’exercice social ;
  • les modalités de présentation des comptes ;
  • les modalités d’affectation des résultats ;
  • les modalités de dissolution, de liquidation ou de partage de la SCI ;
  • la date de jouissance de la personnalité morale par la SCI ;
  • la délégation de pouvoirs au gérant de la SCI pour l’ensemble des actes nécessaires ;
  • la date ⌛et le lieu d’établissement des statuts ;
  • le nombre d’exemplaires originaux établis ;

Immatriculez votre SCI

De nombreuses formalités juridiques, administratives et fiscales doivent être effectuées lors de la création d’une SCI. 

Il vous faudra vous rendre sur le guichet unique, de manière dématérialisée  💻, qui se charge de centraliser les pièces du dossier et les transmettre aux organismes nécessairement sollicités lors de la création d’une SCI. 

QiiRO vous facilite la vie en vous transmettant la liste des étapes indispensables pour immatriculer votre SCI 😎. 

Voici les pièces que vous devrez transmettre : 

➡️ 1) Les actes et les pièces à produire en annexe ‍:

  • un exemplaire original des statuts, signé, daté et paraphé par les associés ou par un mandataire qui justifie d’un pouvoir spécial ou une expédition. Le pouvoir pour la signature des statuts est déposé en un exemplaire initial ; 
  • un exemplaire de l'acte de nomination du gérant certifié conforme, s'il n'est pas nommé dans les statuts. L'acte de nomination d'une personne morale gérante mentionne l'identité de son ou de ses représentants légaux.
  • si une personne morale nommée gérante de la société n'est pas immatriculée à un registre public ou relève d'un pays qui ne fait pas partie de l'Union Européenne, il faudra transmettre une copie des statuts en vigueur traduits le cas échéant en langue française et certifiée conforme par le représentant légal.

➡️ 2) Les pièces justificatives

  • les imprimés MO Société civile dûment remplis et signés.
  • un pouvoir en original du gérant s'il n'a pas signé lui-même le formulaire M0 Société civile.
  • une pièce 📄qui justifie de l'occupation régulière des locaux où est fixée l'adresse de l'entreprise comme une facture de téléphone ;
  • une attestation de parution de l'avis de création de la société dans un JAL ;
  • une déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée et datée en original par le gérant personne physique ;
  • une attestation de filiation (nom et prénoms des parents), à part si la filiation est mentionnée dans un document déjà produit ;
  • une copie de la pièce d'identité 📑du gérant en tant que personne physique et des associés non gérants. Il faudra la copie du passeport ou de la carte nationale d'identité en cours de validité ou la copie recto verso du titre de séjour en cours de validité, le cas échéant.

Dans le cas d’associés et gérants en tant que personnes morales, il faudra fournir également un extrait du RCS en original datant de moins de trois mois 📅 si la personne est immatriculée, ou tout autre document officiel qui justifie de l'existence légale de la personne si elle n'est pas immatriculée au RCS comme la copie de la parution au Journal Officiel 🗞️d’une association française.

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI.

La SCI de location

➡️ Créer une SCI pour louer présente de nombreux avantages lorsque l’on souhaite investir à plusieurs dans l’immobilier. 

Elle permet d’avoir une relation moins personnelle avec les locataires, de contrôler l’entrée de nouveaux associés, de bénéficier d’avantages fiscaux, ou encore de transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants.

En créant une SCI locative, vous bénéficiez d’avantages à avoir une relation moins personnelle avec vos locataires. Le contrat de location va en effet être conclu directement entre les locataires et la SCI. Cela permet notamment de renvoyer une image plus sérieuse aux locataires.

En vue d’optimiser et de diminuer votre impôt 💶, la création d’une SCI pour un investissement locatif peut vous permettre de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants tels que les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.

La SCI familiale

➡️ La SCI familiale, créée par au moins deux membres d’une même famille,  permet de désigner un gérant qui s’occupe du ou des biens en question tout en évitant les tensions entre les membres de la famille. 

Un ou des gérants sont désignés par les associés et c’est eux qui ont la mission de gérer le bien au quotidien. Cela évite les litiges entre les associés à propos de la gestion du bien en question. 

Dans le cas d’un héritage, la gestion d’un bien entre les divers enfants 🧒 d’une famille 👪 peut s’avérer problématique en l’absence de la constitution d’une SCI. 

La SCI d’attribution

➡️ Une SCI d’attribution est utilisée pour la construction ou l’achat de biens immobiliers ayant pour objectif de partager la propriété entre les différents associés. 

Les sociétés d'attribution ont pour objet la construction ou l’acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en jouissance ou en propriété.

La répartition du bien immobilier peut ainsi être réalisée de plusieurs façons, en pleine propriété, en nu-propriété ou encore en jouissance.

⚠️ Cependant, une condition particulière est à prendre en compte : le capital social doit être au minimum égal au prix du bien immobilier que les associés comptent construire ou acheter.

La Société civile de Construction-Vente (SCCV)

➡️ Le Code de la construction et de l'habitation 📑 fixe le statut des sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeuble en application de l’article L. 211-1 du Code de la construction et de l’habitation 📕.

Les sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles (SCCV) ont vocation à construire ou à acquérir un bien immobilier aux fins de leur vente à des tiers.

Les acquéreurs doivent être des tiers et les associés ne peuvent pas se voir attribuer la propriété des immeubles construits. Les logements sont vendus sous la forme de contrat de vente d'immeuble à construire ou de location-accession.

💡 Le but poursuivi est donc un but de promotion immobilière, à la recherche du bénéfice d’une plus-value. 

Bon à savoir ✍: la société doit se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés.

La SCI de jouissance à temps partagé

➡️ Ces sociétés ont été créées par la loi du 6 janvier 1986 📜 pour favoriser l'immobilier de loisir et de tourisme et protéger 🛡️ les investisseurs.

En contrepartie de leurs apports, les associés n'ont pas vocation à recevoir un droit de propriété ou autre droit réel mais un droit de jouissance par période.

L'objet de la société est la construction, l'acquisition d'immeubles ou de droit réels immobiliers, l'administration de l'immeuble, la gestion et l'acquisition des biens mobiliers, la fourniture de services ou le fonctionnement des équipements collectifs en lien avec la destination de résidence de tourisme 🏢.

La forme est libre. Toutefois, la société civile est, en général, choisie.

Dans cette situation, par exception au droit commun, les associés ne répondent des dettes sociales qu'à concurrence de leurs apports. Il peut s'agir aussi d'une société civile sous forme coopérative.

La gestion est confiée à un ou plusieurs gérants désignés par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales et révoqués dans les mêmes conditions. Un contrôle est exercé par un conseil de surveillance.

L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an ⌛. Les modalités sont délimitées par les statuts. Le droit de vote par correspondance est d'ordre public.

La cession et la souscription des droits sociaux entre un professionnel et un consommateur doivent respecter les exigences du code de la consommation 📝.

Elles sont subordonnées à des conditions restrictives pour les sociétés ayant pour objet la construction, l'aménagement ou la restauration de l'immeuble. Une garantie financière est exigée. Par ailleurs, le droit de retrait est interdit ⛔.

La Holding SCI

➡️ La holding est une société qui détient des titres de participations dans d’autres sociétés. 

Également appelée “société mère”, la holding a donc pour objet la détention de parts ou actions dans une ou plusieurs autres entreprises que sont ses filiales. 

La holding n’est pas une forme juridique au sens propre telle que la SARL, la SAS ou la SCI. Au contraire, elle peut prendre différentes formes juridiques en fonction de vos besoins et de vos projets. La holding peut donc prendre la forme d’une EURL, d’une SARL, d’une SAS, d’une SASU ou encore d’une SA.

Si vous créez une holding, celle-ci ne va pas gérer directement les biens immobiliers car la holding a pour objet la détention de parts ou actions dans d’autres sociétés. 

Ainsi, la holding va détenir des parts sociales d’une SCI et c’est cette dernière qui va gérer le patrimoine immobilier.

La société fille de la holding, c’est-à-dire la société dans laquelle la holding SCI va détenir des parts sociales est la SCI. 

Le fonctionnement de la holding SCI est classique, cette dernière fonctionnant en effet comme toutes les sociétés. 

En optant pour une holding SCI, vous pouvez bénéficiez de deux avantages fiscaux que sont le régime mère-fille et le régime de l’intégration fiscale.

Avant de créer une SCI, il faut noter que les formalités vues précédemment sont complexes 🚨.

Les inconvénients à connaître avant de créer une SCI

Par ailleurs, il faut avoir à l’esprit qu’une assemblée générale annuelle et une gestion comptable sont nécessaires et prennent du temps 🕐.

➡️1er inconvénient : les décisions des associés d’une SCI sont prises en assemblée, et ce sont les statuts qui déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée.  Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, le gérant doit présenter les comptes à l’assemblée des associés pour avoir leur approbation ✔️.

➡️2ème inconvénient : la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la société a opté pour une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Comment dissoudre une SCI ?

La dissolution est la première étape de la procédure permettant la fermeture d’une société.

Concrètement, il s’agit de la décision de cesser définitivement l’activité de la société.

Cette décision peut être prise par les associés lors d’une assemblée générale extraordinaire, ou par le juge du Tribunal de Commerce ⚖️. La décision du juge fait généralement suite à une paralysie dans le fonctionnement de la société du fait d’une mésentente entre les associés.

🚨 La dissolution de la société n’empêche pas le maintien de la société en vie pour le besoin des opérations de cessation d’activité ainsi que la nomination d’un liquidateur.

La dissolution est l’étape préliminaire nécessaire pour pouvoir mettre un terme à la vie de la société. Elle précède la liquidation.

La liquidation de la société est l’étape qui suit la dissolution : c’est celle qui va marquer la fin de la vie de la société ⚰️.

Lorsqu’une SCI met un terme à son activité, il reste à régler la question du passif et de l’actif.

La liquidation est l’étape qui permet d’apurer le passif et l’actif de la SCI. Elle peut aussi être le fait des associés avec le vote lors d’une assemblée générale extraordinaire dans le cadre d’une liquidation volontaire ou le fait d’un juge 👨‍⚖️ via une décision du tribunal avec une liquidation judiciaire.

La liquidation judiciaire s’analyse en une procédure collective résultant d’une action engagée par les créanciers d’une entreprise lorsque la société ne dispose plus d’une trésorerie suffisante pour payer les dettes exigibles. A cette occasion, la jurisprudence avait déjà pu préciser que cette procédure était ouverte sans période d’observation à l’égard de toute entreprise (SCI comprises) en état de cessation des paiements dont l’activité a cessé ou dont le redressement est manifestement impossible.


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Pour aller plus loin sur la SCI

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