Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier : ce qu'il faut savoir

Logement

Vous êtes propriétaire d’un immeuble que vous souhaitez louer à une entreprise avant de le lui vendre ? 


Ou bien, vous êtes une entreprise qui souhaite acheter un immeuble pour votre activité, sans avoir à recourir au prêt bancaire ?

Le contrat de crédit-bail immobilier est fait pour vous ! 😍

QIIRO vous accompagne au quotidien dans vos démarches liées à l’immobilier, en simplifiant vos démarches juridiques 💪

Bail commercial

Le crédit-bail immobilier : définition ? 🤓

Le crédit-bail immobilier est un contrat permettant à un contractant, de mettre en location un bien immobilier à usage professionnel, à une entreprise.

La société qui est propriétaire du bien et qui le met en location est nommée le “crédit-bailleur”. 

La société locatrice, est nommée le “crédit-preneur”.

Ce contrat de location est particulier car lorsqu’il prendra fin, le crédit-preneur sera propriétaire du bien, suite à une promesse unilatérale de vente.

Bail commercial
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Le crédit-bail immobilier : avantages ? Inconvénients ? 🤔

Le crédit-bail immobilier est particulièrement avantageux par rapport à une location classique ou à l’achat traditionnel d’un bien. Mais il comporte aussi des inconvénients dont il faut avoir conscience avant de se lancer dans un tel projet.

Les avantages du crédit-bail immobilier 

Pour le crédit-preneur

✅  Ce crédit est particulièrement avantageux pour une raison principale : il permet au locataire d’acquérir petit à petit un investissement immobilier sans faire d’apport initial, et sans même avoir à demander un prêt bancaire. Ce type de contrat facilite grandement l’acquisition de locaux par une entreprise, sans apport financier important emprunté auprès d’un établissement de crédit et sans avoir à disposer d’une trésorerie importante 💰

Le contrat de crédit-bail immobilier offre au crédit-preneur l’assurance d’une certaine stabilité durant la période contractuelle : les loyers ne sont indexés que pour une faible partie.

✅  Contrairement aux crédits classiques, ce type de contrat permet aussi de déduire fiscalement les loyers des charges de l’entreprise. 

Il permet aussi un financement total du montant de l’investissement, sous réserve bien sûr du paiement du premier loyer. 

Le crédit-bailleur étant chargé d’avancer la TVA, la trésorerie du locataire est inévitablement allégée 🙌🏻

✅ Un tel contrat permet aussi de réduire l’endettement apparent de l’entreprise, puisque l’immeuble financé ainsi que les ressources de financement ne figurent pas dans son bilan financier. Autrement dit, l’opération ne fait pas figurer de dette sur ce bilan et permet donc de préserver une capacité d'emprunt auprès des établissements bancaires pour financer d’autres investissements. 

Une comptabilité plus saine assurée ! 😎

✅ Le contrat de crédit-bail immobilier permet également au locataire de choisir l’immeuble le plus en phase avec ses besoins. Il pourra même négocier avec le crédit-bailleur les conditions de l’achat du terrain ou de l’immeuble à construire. Il pourra aussi diriger les travaux si l’immeuble est à construire, car la construction se fait sous la direction de l’architecte ou du bureau d’étude du locataire. Cette liberté est particulièrement avantageuse pour le locataire, qui conserve la maîtrise totale de l’ouvrage, alors même que les frais de construction sont à la charge du crédit-bailleur.

✅ Lorsque le locataire achète l’immeuble à la fin du contrat, il le fait pour une valeur résiduelle, qui a été prévue au contrat. Le prix peut même être symbolique (1€), et se chiffre généralement entre 5% et 15% de l’investissement d’origine. 

✅ Et plus que tout, ce type de contrat est caractérisé par la grande liberté qui l’entoure et la souplesse de son contenu!
Il permet notamment au crédit-preneur de ne pas s'engager de manière certaine (comme cela serait le cas dans l'hypothèse d’une vente simple), et de pouvoir revenir assez aisément sur cet engagement. Il est en effet possible pour le crédit-preneur d’effectuer une sortie anticipée du contrat dès la 7ème année.

Plus généralement, il dispose toujours du choix de lever l’option ou non à l’issue du contrat, il n’est soumis à aucune obligation, et achète pour un montant symbolique.

Personne ne se trouve pieds et mains liés dans le contrat de crédit-bail immobilier.

Pour le crédit-bailleur
Du côté du crédit-bailleur, le contrat est aussi avantageux car il permet d'admettre une proportion réduite de capitaux propres, ses droits de propriété étant la première de ses garanties 😇.

Durant toute la période contractuelle, il revient au locataire d’assumer toutes les charges de l’immeuble, qu’elles correspondent à l’entretien, aux réparations, aux assurances…

Les inconvénients du crédit-bail immobilier ☹️

Bien que ce type de contrat offre une grande souplesse dans sa construction et son exécution, la liberté pourra être limitée par le crédit-bailleur. Puisqu’il n’a aucune garantie que son locataire achètera le bien, il doit se préparer à l’éventualité de demeurer propriétaire de l’immeuble. Il pourra donc réduire le choix des biens du crédit-preneur, et préférer des biens faciles à revendre par la suite.

Le crédit-preneur peut aussi se retrouver bloqué par un tel contrat. En ayant recours au crédit-bail immobilier, il s’engage à honorer le contrat jusqu’à l’arrivée de son terme, et il pourrait être soumis à certaines pénalités s’il le résilie de manière anticipée. 

😩 Le crédit-bail immobilier étant généralement de longue durée, l’entreprise va inévitablement beaucoup évoluer pendant ces années, et sera contrainte de rester dans un immeuble qui ne sera peut être plus adapté à son activité grandissante.

Il faut également admettre un point important : un crédit-bail immobilier coûte plus cher qu’un crédit bancaire classique 🤑

Si l’entreprise est sûre de son choix d'achat, il sera plus avantageux pour elle de passer par la voie traditionnelle de l’emprunt auprès d’un établissement de crédit.

Enfin, si le locataire souhaite obtenir un crédit pour d’autres investissements, il ne pourra pas utiliser l’immeuble en question comme garantie : aucune hypothèque n’est possible sur un bien immobilier objet d’un contrat de crédit-bail immobilier 🏠

Quelles sont les conditions du crédit-bail immobilier ?

Les conditions tenant aux personnes 👥

🏭  Le crédit-preneur est forcément une entreprise, un professionnel, un agriculteur ou même une collectivité publique. Son secteur d’activité ou sa forme sociale importe peu, tant qu’elle est imposée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). 

Le crédit-bailleur est toujours : 

  • Une banque, un établissement de crédit, via leur filiale spécialisée en crédit-bail immobilier 🏦 ;
  • Une société financière spécialisée dans le crédit-bail immobilier.

Si ces conditions ne sont pas respectées, le contrat sera nul.

💡 Bon à savoir : Il est possible qu’au cours du contrat, l’entreprise locataire fasse faillite. Dans ce cas, le bailleur pourra être contraint de quand même poursuivre le contrat, notamment si l’entreprise est reprise. Le crédit-bailleur devra alors continuer l’opération avec le nouveau locataire. Les loyers qui précèdent la procédure de liquidation judiciaire seront payés selon l’ordre des créanciers, mais en cas de reprise, le nouveau locataire ne sera pas dans l’obligation de payer les loyers antérieurs.

S’agissant des conditions d’obtention du crédit-bail immobilier, elles sont les mêmes que n’importe quel crédit, comme un crédit à la consommation par exemple. La délivrance du crédit dépendra alors de la situation financière du futur locataire, de sa capacité d’endettement ou encore, du type de bien financé 💶

Le crédit-bailleur étant propriétaire du bien, il peut prendre plus de risques qu’une banque qui accorderait un crédit immobilier classique.

Les conditions tenant au contenu du contrat 🔍

Le contrat de crédit-bail immobilier est un contrat de location particulier. C’est pourquoi il doit obligatoirement contenir deux types de contrats en son sein : 

  • Un contrat de location ;
  • Un contrat de vente.

Mais ces contrats comportent des spécificités : 

Le bien en question

Le contrat de location vise la mise en location d’un bien immobilier. 

Ce bien immobilier peut être déjà construit, ou à construire. Plusieurs hypothèses sont alors envisageables : 

🔷 Si l’immeuble existe déjà : alors le crédit-bailleur doit être propriétaire du bien et va le louer avec la promesse unilatérale de vente au crédit-preneur ;

🔷 Si l’immeuble n’existe pas encore, ou est en cours de construction 🔨 : alors le crédit-bailleur doit être propriétaire du terrain et devra payer les travaux. La maîtrise d’ouvrage reviendra au locataire en revanche, et ce dernier devra éventuellement verser des pré-loyers (correspondant aux intérêts sur les décaissements réalisés par le crédit-bailleur) ;

🔷 Il est aussi possible que ce soit le locataire qui soit propriétaire d’un terrain, qu’il pourra alors vendre à une société afin qu’elle construise l’immeuble ;

🔷 L’immeuble peut aussi appartenir au locataire : il va alors le vendre à une société qui lui louera avec une promesse unilatérale de vente à l’issue du crédit-bail immobilier. On parle souvent de “cession-bail” ou de “lease back”.

La destination de ce bien est fondamentale : l’usage qui en est fait doit seulement être professionnel (usage de bureaux, usage commercial, usage industriel).

En dehors de cette condition, le financement peut viser tout type de biens, comme une maison de retraite, un cabinet médical, un hôtel... La seule réserve est qu’il n’est pas possible que le contrat de crédit-bail immobilier finance une opération d’immobilier résidentiel.

La propriété à acquérir

Le contrat de vente, deuxième élément du crédit-bail immobilier, prend la forme d’une promesse unilatérale de vente du crédit-bailleur. 

Ce type de contrat permet au crédit-preneur d’accepter ou non l’acquisition du bien à la fin du contrat. 

C’est une option ici pour le crédit-preneur, qui peut choisir de devenir propriétaire du bien, dans son entièreté ou seulement en partie. Le prix est fixé à l’avance, et il tient compte des loyers qui ont été versés durant le contrat de bail. 

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Le montant du loyer

La fixation du montant du loyer est totalement libre : elle est déterminée par le crédit-bailleur avec son locataire.

Les loyers sont calculés sur la valeur hors-taxe des investissements.

Une partie limitée des loyers est souvent indexée. Le reste du montant peut être constant, ou il peut évoluer, de manière progressive ou dégressive.

Le paiement des loyers peut se faire par trimestre, par semestre ou par an. Ils peuvent même se payer d’avance ou selon des termes.

🖊 À noter : le crédit-bailleur peut éventuellement exiger un dépôt de garantie ou que le premier loyer soit majoré, pour s’assurer que le crédit-preneur dispose d’un minimum de trésorerie.

La durée du contrat

Les parties peuvent librement prévoir la durée du crédit-bail immobilier.
Généralement, la durée minimale d’un contrat de crédit-bail immobilier est de 15 ans. Il est rare qu’elle soit fixée à moins de 10 ans.

🚩 Il est pourtant recommandé de ne pas dépasser une durée de 12 ans, afin d’éviter la taxe de publicité foncière.

La publicité du contrat 📝

En effet, si le contrat a une durée supérieure à 12 ans, le crédit-bailleur est dans l’obligation de publier au registre foncier le contrat de crédit-bail immobilier, afin qu’il soit opposable aux tiers.

Le régime fiscal du crédit-bail immobilier

L’opération du crédit-bail immobilier n’est pas anodine : elle est inévitablement soumise à un traitement fiscal particulier, qu’il faut connaître avant de se lancer dans ce type d’aventure…

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Afin de mieux comprendre le mécanisme d’imposition, il faut distinguer deux périodes : 

  • Pendant le contrat ;
  • À la fin du contrat.

Il faudra également envisager l’hypothèse où le contrat de crédit-bail immobilier est cédé à une autre entreprise en cours de chemin… 

Pendant le contrat 

Puisque le crédit-bail immobilier est avant tout un contrat de location, des loyers sont versés par le locataire durant toute la période d’occupation.


💸 Du côté du bailleur, les loyers sont assujettis à la TVA, au taux normal d’imposition, c’est-à-dire à 20%. Même pendant que l’immeuble est en construction, le crédit-bailleur s’occupe de récupérer la TVA.

Du côté du locataire, les loyers sont des charges déductibles du résultat fiscal.
Il existe toutefois deux exceptions : 

  • Pour les contrats conclus après le 1er janvier 1996 : Si le prix prévu dans la levée d’option est inférieur au prix du terrain, l’écart de prix n’est pas déductible fiscalement ;
  • Pour les immeubles à usages de bureau situés en Ile-de-France, dont la construction s’est terminée après le 31 janvier 1995 : un régime spécial est prévu aux points 80 à 140 du BOI BIC 60-30-10. En résumé, ce régime prévoit que la part déductible du résultat imposable est limitée aux frais d’acquisition de l’immeuble et de l’amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien. Ainsi, pendant la période de location et au titre des loyers versés, le crédit-preneur ne peut pas déduire plus que s’il avait acquis le bien à l’origine.

La fin du contrat de crédit-bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier peut prendre fin de deux façons : 

  • Il peut se finir avant l’arrivée du terme ;
  • Le contrat arrive à son terme.

Avant la fin du contrat

Il peut arriver que le contrat soit résilié de manière anticipée. 

⚡️ Afin de prévenir tout litige, il est obligatoire de fixer préalablement les conditions de résiliation anticipée du contrat. La clause prévue à cet effet dans le contrat de crédit-bail immobilier, pourra éventuellement fixer une indemnité ou des pénalités.


En l’absence d’une telle clause, le contrat pourra être annulé.

⚠️ Seul le preneur peut demander la résiliation anticipée du contrat de crédit-bail immobilier.

À l’inverse, le crédit-preneur peut demander une levée de l’option d’achat de manière anticipée, après environ ⅓ de la durée prévue dans le contrat de crédit-bail immobilier. On parle alors de “rachat anticipé”.

Au terme du contrat

Au terme du contrat, si le crédit-preneur décide de lever l’option d’achat, il devient propriétaire du bien immobilier. Ce passage du statut de locataire, à celui de propriétaire, entraîne des changements fiscaux importants.

La loi estime que le locataire doit se trouver dans le même schéma fiscal que s’il était propriétaire du bien dès le début du contrat de crédit-bail immobilier. C’est-à-dire que la loi souhaite que le locataire se trouve dans la même situation que s’il avait conclu une vente dès le départ, et avait acquis le statut de propriétaire à ce moment-là.

On parle alors de réintégration fiscale. L’entreprise qui acquiert la propriété devra effectuer des réintégrations à ses résultats imposables lors de son bilan comptable. Et le montant de ces réintégrations est obtenu en calculant de la manière suivante :

  • On prend la valeur de l’immeuble lors de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier ;
  • On déduit le montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués dans l’hypothèse où il aurait été propriétaire du bien à la date de conclusion du contrat de crédit-bail ;
  • On déduit de cette valeur le montant de la levée d’option, c’est-à-dire le montant du prix de cession ;
  • Si le prix d’acquisition est inférieur au résultat obtenu avec ce calcul, l’acheteur devra réintégrer la partie des loyers qui ont été versés durant le contrat. 

Cependant, il existe des exceptions qui permettent d’être exonéré d’une réintégration fiscale, notamment lorsque le locataire est une PME et que l’immeuble est situé dans des zones particulières : 

✔️ Si le contrat de crédit-bail a été conclu entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2014 ;

✔️ Ou bien si sa durée est supérieure à 15 ans ;

✔️ Ou encore, si l’immeuble en question est à usage industriel ou commercial ;

✔️ Enfin, l’entreprise peut bénéficier d’une dispense de réintégration fiscale si l’immeuble est situé dans une zone éligible à la prime d’aménagement du territoire, dans les territoires ruraux de développement prioritaire, ou bien dans une ZARF (zone d’aide à finalité régionale), une ZRR (zone de revitalisation rurale) ou une ZRU (zone de redynamisation urbaine).

Ainsi, le prix de revient fiscal de l’immeuble doit s’élever à la somme des données suivantes : 

  • Le prix de la levée d’option ;
  • Auquel s’ajoute la réintégration fiscale ;
  • Et si le contrat a été conclu après le 1er janvier 1996, on ajoutera également les quotes-parts de loyers qui n’ont pas été déduites pendant la période de location.

Bon à savoir : La taxe foncière doit être payée par le crédit-bailleur qui reste propriétaire du bien en toute logique, sauf exception.

En cas de cession du contrat en cours

Il peut arriver que le locataire cède son crédit-bail immobilier à une autre entreprise, alors que le contrat n’est pas arrivé à son terme. Cette cession peut intervenir à n’importe quel moment du contrat, sous réserve que le crédit-bailleur donne son accord.


Dans cette hypothèse, le locataire va faire un bénéfice. On considère que ce bénéfice est une plus-value professionnelle, c’est-à-dire le profit exceptionnel qui a été dégagé lors de la cession d’un bien immobilier par une entreprise (elle s’oppose à la moins value, qui n’est pas un profit mais une perte). 

La plus-value est constatée pour un montant égal au prix de cession déduit du total des quotes-parts de loyers qui n’ont pas été déduits pendant la période de location.

Cette plus value est par principe imposable, mais l’imposition varie : 

  • Si l’entreprise est imposée selon l'impôt sur les sociétés : alors la plus-value sera également imposée selon l’IS ;
  • Si l’entreprise est imposée selon l'impôt sur le revenu : alors la plus-value sera imposée suivant le régime des plus-values à court ou long terme.

👍🏻 Bon à savoir : En cas de cession d’un immeuble compris dans une opération de crédit-bail, le cessionnaire sera tenu aux mêmes obligations que le cédant, pendant toute la durée de l’opération. Le cédant reste garant de ces obligations.

La fin du contrat de crédit-bail immobilier

Lorsque le contrat arrive à son terme, trois situations peuvent se présenter en fonction du choix du crédit-preneur : 

  • Hypothèse n°1 : S’il décide de lever l’option d’achat : il devient alors le propriétaire du bien immobilier en question et un transfert de propriété s’opère ;
  • Hypothèse n°2 : S’il refuse de lever l’option d’achat : il devra restituer le bien au crédit-bailleur, qui demeure le propriétaire. À noter que si l’opération a lieu dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), le locataire devra céder ses parts au crédit-bailleur en cas de restitution du bien ;
  • Hypothèse n°3 : S’il refuse de lever l’option d’achat mais souhaite toujours louer le bien : si le crédit-bailleur donne son accord, la location peut perdurer. Il revient seulement au crédit-bailleur de décider s’il souhaite renouveler ou non le contrat de crédit-bail immobilier.

👉 Dans l’hypothèse n°1, l’acquisition peut intervenir de plusieurs façons : 

  • La propriété du bien peut être directement transférée au locataire, notamment s’il était le propriétaire initial du terrain et que le bien était à construire ;
  • La propriété du terrain sur lequel a été construit l’immeuble peut également être acquise de manière directe ou indirecte ;
  • La propriété peut aussi être cédée, classiquement, en exécution de la promesse unilatérale de vente. Pour rappel, la cession devra avoir lieu aux conditions fixées au départ, notamment quant au prix de la vente, et devra tenir compte des loyers perçus par le crédit-bailleur durant l’exécution du contrat.
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🚨 À ne pas confondre 🚨

Le crédit-bail immobilier ne doit pas être confondu avec un autre contrat similaire : le crédit-bail mobilier.

Ce dernier est aussi un contrat de location, permettant au locataire, s’il le souhaite, d’acquérir une partie ou la totalité du bien loué à l’issue du contrat. Le prix tient également compte des versements qui ont été effectués tout au long de la relation contractuelle. 

Sont également visés des biens à usage professionnel dans ce type de contrat.

⚠️ Mais le bien en cause n’est pas un bien immobilier. Il s’agit davantage de biens d’équipement, de matériels d’outillage…

👉 Vous avez des questions ? Notre équipe de juristes QIIRO se tient à votre disposition par chat, mail ou téléphone ☎️.

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Deux personnes côte à côte. À gauche, Monsieur QiiRO tenant une tablette numérique dans la main et à sa droite il y a Madame QiiRO tenant un téléphone dans sa main gauche.
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