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Contrat de location
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Contrat de location

Ce document est un modèle de contrat de location type de locaux à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il comprend la notice d’information devant obligatoirement être annexée au contrat.
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Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Le contrat d’habitation à usage d’habitation principale est un contrat par lequel un propriétaire, le bailleur, met à la disposition d’une personne, appelée locataire, un logement moyennant le paiement de loyers. 


Le contrat de location non meublé est soumis au titre Ier la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 intitulé : “Des rapports entre bailleurs et locataires”. 


✍    BON À SAVOIR
Le contrat de location meublé est quant à lui soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989. 


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Quel est le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ?

Pour que le bail soit soumis à la loi du 6 juillet 1989, plusieurs conditions sont requises : 


Les conditions relatives aux locaux

La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locaux non meublés à usage d’habitation principale, locaux non meublés à usage mixte d’habitation et professionnel (voir notre modèle de contrat de bail mixte professionnel) ainsi qu’aux locaux accessoires.


Dans certains cas, il est également possible pour les parties de se soumettre volontairement à la loi du 6 juillet 1989.


Locaux non meublés à usage d’habitation principale

La loi de 1989 a vocation à s’appliquer aux locaux non meublés à usage d’habitation principale. Il doit donc s’agir de la résidence principale du locataire. 


La  loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi “ALUR”, définit la résidence principale comme “le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation”


S’agissant de l’état ou de la date de construction des locaux, ceux-ci importent peu. Le régime de la loi de 1989 a en effet vocation à s’appliquer que le local soit neuf ou ancien. 


Important : Le logement doit toutefois répondre aux caractéristiques d’un logement décent. Ces caractéristiques sont fixées par un décret du 30 janvier 2002. 


Les locaux accessoires

Le régime de la loi de 1989 a également vocation à s’appliquer aux locaux accessoires, tels que par exemple les garages, places de stationnement, jardins, greniers, caves ou autre locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. 


Pour qu’un local soit considéré comme accessoire au local principal, celui-ci doit remplir deux conditions :

  • Le local doit être loué de manière accessoire au local principal. Cela ne signifie pas nécessairement qu’il doit exister un lien matériel entre les locaux. En effet, le local accessoire peut tout à fait être éloigné du local principal. Mais il doit y avoir une intention commune des parties de faire du local un local accessoire au local principal ;
  • Le local doit appartenir au même bailleur.


L’application de la loi de 1989 par une soumission volontaire des parties

Le bailleur et le locataire peuvent décider de soumettre leur contrat de location à la loi du 6 juillet 1989 alors même que les locaux loués ne sont pas loués à usage d’habitation principale (ex : locataire personne morale). 


Néanmoins, dans ce cas, la jurisprudence exige que deux conditions soient remplies :

  • L’adoption du régime de la loi de 1989 ne doit pas être un moyen de contourner une réglementation d’ordre public (par exemple, des locaux commerciaux soumis au statut des baux commerciaux prévu aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, voir notre modèle de contrat de bail commercial) ;
  • L’adoption de ce régime doit être claire et précise dans l’esprit des parties, elle ne doit pas être équivoque.


Les parties doivent préciser dans leur contrat que la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989. 


Les conditions relatives aux parties

Le bailleur

Le bailleur peut indifféremment être une personne physique (un particulier) ou bien une personne morale (personne morale). 


Il faut cependant noter que les règles vont parfois changer en fonction de cette qualité (ex : la durée du contrat est au minimum de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique (contrat de location entre particuliers) tandis qu’il est de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale). 


Le locataire

En principe, la loi de 1989 n’est pas applicable lorsque le locataire est une personne morale. En effet, ce régime du bail à usage d’habitation n’est normalement applicable qu’aux locataires personnes physiques. 


Néanmoins, les parties ont la possibilité de s’entendre pour se soumettre au régime des baux à usage d’habitation alors même que le locataire est une personne morale. 


Les colocataires

La loi est également applicable en présence de colocataires. 


L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme “la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur”. 


Attention : La colocation ne comprend pas la location consentie exclusivement à des époux ou partenaires de Pacs au moment de la conclusion initiale du contrat.

Quels sont les documents pouvant être exigés par le bailleur préalablement à la conclusion du contrat de location ?

Préalablement à la conclusion d’un contrat de location, le bailleur peut exiger un certain nombre de documents pour s’assurer de l’identité et de la solvabilité du candidat à la location


La liste des pièces pouvant être demandées par le bailleur est fixée par un décret du 5 novembre 2015 :

  • Une pièce d’identité ;
  • Une pièce justificative de domicile (trois dernières quittances de loyer (voir notre modèle de quittance de loyer), attestation sur l’honneur d’hébergement, dernier avis de taxe foncière, etc.) ;
  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles du candidat à la location tel qu’un contrat de travail, un extrait-K Bis du RCS de moins de 3 mois, la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale, carte étudiant ou certificat de scolarité, etc.) ;
  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources telles que le dernier avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaires, etc. 


Ce décret fixe également la liste des pièces pouvant être demandées à la caution du locataire.


Attention : La liste des pièces pouvant être exigée par le bailleur préalablement à la conclusion du contrat fixée par le décret de 2015 est limitative ! Le bailleur n’a pas le droit d’exiger quelconque autre pièce justificative et risque une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale s’il exige une pièce justificative non autorisée par la loi.

Comment rédiger un contrat de location vide ?

Sur la forme, il faut d’abord noter que le contrat doit obligatoirement être établi par écrit


Au-delà, il peut être établi par acte sous-seing privé (par le bailleur et le locataire et/ou à l’aide d’un intermédiaire mandaté comme un agent immobilier) ou par acte authentique, c'est à-dire devant notaire.


Cependant, dès lors que la location est consentie pour une durée supérieure à 12 ans, le contrat doit être établi par acte notarié.


Concernant le fond, la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que le bail doit respecter un modèle de contrat de location type.


Conformément à ce modèle type, le contrat de location doit ainsi comprendre un certain nombre de mentions obligatoires


Doivent notamment être obligatoirement mentionnés dans votre contrat de location :

  • Le nom ou la dénomination du bailleur, son domicile ou siège social ;
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination du mandataire du bailleur et son domicile ou siège social ;
  • Le nom ou la dénomination du locataire ;
  • La date de prise d’effet du bail et sa durée : la date de prise d’effet du bail peut être différente de la date de sa signature ;
  • La consistance et la destination des lieux loués : description du logement et de ses annexes, sa localisation, la désignation générale avec l’indication du nombre de pièces principales ;
  • La désignation des locaux et des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;
  • La désignation des locaux et équipements et accessoires de l’immeubles faisant l’objet d’un usage commun, collectif ;
  • Le montant du loyer, les modalités de paiement du loyer et les modalités de révisions éventuelles comprenant ainsi que :
    - le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire lorsque celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
    - la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • La surface du logement.


Notre modèle de contrat de location comprend toutes ces informations obligatoires. Il vous assure un contrat conforme et à jour des dernières réformes législatives et réglementaires. 


Attention, la loi prévoit que certaines clauses sont réputées non écrites telles que : 

  • Les clauses qui imposent comme mode de paiement du prix du loyer un prélèvement automatique sur le compte courant du locataire, la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
  • Les clauses par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
  • Les clauses qui imposent au locataire de souscrire un autre contrat pour la location d’équipements en plus du paiement du loyer pour l’occupation du logement ;
  • Les clauses par le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie d’assurance choisie par le bailleur ;
  • Les clauses obligeant le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable ;
  • Les clauses qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
  • Les clauses qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • Les clauses qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonèrent ce dernier de toute responsabilité ;
  • Etc. 

Quels sont les documents annexés au contrat de location ?

La loi impose au bailleur de communiquer au locataire un certain nombre de documents qui devront être annexés au contrat de location.


L’état des lieux d’entrée

L’établissement d’un état des lieux contradictoire en présence des deux parties au contrat est obligatoire. 


Il doit être réalisée lors de l’entrée du locataire dans le logement, au moment de la remise des clés. Un état des lieux de sortie devra ensuite être dressé au moment de la sortie du locataire et de la restitution des clés. 


L’état des lieux peut être établi à l’amiable par les parties elles-mêmes ou par un tiers mandaté par elles (ex : agent immobilier) ou par un huissier lorsque celui-ci ne peut être réalisé à l’amiable.


Important : En l’absence d’état des lieux, la loi prévoit que le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état (article 1731 du Code civil). Cette présomption ne pourra cependant pas être invoquée par celui qui aurait fait obstacle à l'établissement de cet état des lieux.  


L’état des lieux va permettre de dresser un état descriptif des lieux et de ses équipements, de leur état : neuf, bon état, mauvais état, etc. 


Pendant le premier mois de la période de chauffage, le locataire a la possibilité de faire compléter l’état des lieux dressé relativement aux éléments de chauffage. 


L’état des lieux doit être annexé au contrat de location. 


Le dossier de diagnostic technique

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location au moment de sa signature (ou de son renouvellement).


Ce dossier comprend :

  • Un diagnostic de performance énergétique ;
  • Un constat de risque d’exposition au plomb ;
  • Un État des risques et pollution (ERP), anciennement appelé “état des risques technologiques et naturels” ;
  • Une copie d’un état mentionnant l’absence ou le cas échéant la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante ;
  • Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. 


Sauf opposition du bailleur ou du locataire, ce dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée. 


Règlement de copropriété

Lorsque le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, il est également nécessaire d’annexer au contrat de location les extraits du règlement de copropriété concernant : 

  • la destination de l’immeuble, 
  • la jouissance, 
  • l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. 


Sauf opposition du bailleur ou du locataire, ces extraits du règlement de copropriété peuvent également être communiqués au locataire par voie dématérialisée.


Notice d’information

Enfin, la loi ALUR prévoit qu’une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit obligatoirement être annexée aux contrats de location.


Cette notice d’information précise notamment les droits et obligations de chacune des parties au contrat de location. 


Pour vous simplifier la vie, notre modèle de contrat de location disponible en téléchargement au format Word comprend également cette notice d’information en Annexe.

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Quelle est la durée d’un contrat de location ?

La loi prévoit une durée minimum pour le contrat de location nu. Cette durée minimale dépend de la qualité du bailleur :


  • Lorsque le bailleur est une personne physique, la location doit être consentie pour une durée de 3 ans minimum ;


À noter que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont assimilées à des bailleurs personnes physiques.


  • Lorsque le bailleur est une personne morale, la location doit être consentie pour une durée de 6 ans minimum.


Par exception, lorsqu’un événement spécifique le justifie, le bailleur personne physique peut proposer au locataire un contrat de location d’une durée inférieure à 3 ans mais d’une durée minimale de 1 an


Cette exception obéit cependant à deux conditions :

  • Un événement précis doit justifier cette possibilité ;
  • Cet évènement doit être lié à des raisons professionnelles ou familiales.

Ex : Un propriétaire qui souhaite louer son appartement pendant 1 an car il doit partir pour des raisons professionnelles pendant un an.

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Comment est fixé le loyer dans un contrat de location ?

Le loyer d’un logement vide est en principe librement fixé par le propriétaire bailleur. 


Cependant, dans les villes situées en zone tendue, il y a un encadrement des loyers. Par ailleurs, des règles spécifiques s’appliquent dans certaines villes comme Paris ou Lille.


Avant de fixer le loyer, pensez donc à vérifier si le logement est situé dans l’une de ces villes.

Comment résilier un contrat de location ?

La rupture du contrat de location peut intervenir de manière anticipée ou bien à son terme.


La rupture anticipée du contrat de location

La rupture anticipée du contrat de location par le locataire

Le locataire qui souhaite rompre le contrat de location avant son terme peut le faire à tout moment en cours de bail à condition de respecter un préavis. 


En principe, la durée de préavis à respecter est de 3 mois. Néanmoins, dans certaines situations, la durée de préavis est réduite à 1 mois. C’est notamment le cas des logements qui sont situées en zone tendue. 


Le congé doit être adressé au bailleur ou à son mandataire :

  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception, dans ce cas le délai de préavis commence à courir à compter de la réception de la lettre par le bailleur et non à compter de son émission ;
  • Soit par acte d’huissier, dans ce cas le délai commence à courir à compter de la remise de la signification de l’acte d’huissier au bailleur ;
  • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement, dans ce cas le délai de préavis court à compter de la remise en main propre.


Le congé du locataire n’a pas à être justifié par un quelconque motif.


Attention : Pendant toute la durée du préavis, le locataire demeure redevable du paiement des loyers et des charges locatives sauf si le logement se trouve occupé par un autre locataire en accord avec le bailleur avant la fin du préavis


La rupture anticipée du contrat de location par le bailleur

Les possibilités pour rompre le contrat sont plus limitées pour le bailleur que pour le locataire.


Le bailleur est en effet tenu par le contrat jusqu’à son terme et n’a pas la possibilité de donner congé en cours de bail. 


Il conserve cependant la possibilité d’obtenir la résiliation anticipée du contrat de location s’il agit en justice et obtient la résiliation judiciaire du contrat pour inexécution par le locataire de ses obligations locatives ou en application d’une clause résolutoire.


La rupture du contrat de location au terme

Du côté du locataire, les règles sont les mêmes qu’en cours de bail, celui-ci étant libre de donner congé au bailleur à tout moment.


S’agissant du bailleur, ce dernier a la possibilité de donner congé au locataire pour la fin du bail.


Ce congé doit cependant être justifié par l’un des trois motifs prévu par la loi, à savoir :


La lettre de congé doit être notifiée au locataire :

  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Soit par acte d’huissier ;
  • Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé.


Le congé doit être délivré au locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail, à défaut, il n’est pas valable.


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