Depuis le 24 mars 2014, c’est-à-dire depuis la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), le gouvernement veille à garantir un meilleur droit au logement 🏠
Tout le monde est concerné : propriétaires, locataires, garants, copropriétaires, agences immobilières…
Vous n’y comprenez rien aux textes législatifs 📄 ? Ne vous en faites pas, vous êtes loin d’être seul ! 🤔
Mais QiiRO est là pour vous simplifier les choses et vous résumer la loi ALUR 🤓
La loi a été rédigée et adoptée afin de réaliser certaines améliorations :
En résumé, l’objectif poursuivi avant tout est de mieux encadrer le marché immobilier et les pratiques abusives 🙅🏻♀️
L’ instauration d’un “permis de louer” est une des grandes mesures de la loi ALUR.
Avant même la signature du contrat, il est d’ores et déjà possible de déclarer la mise en location.
Sinon, il devra procéder à cette déclaration dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat de location 👨🏼 🤝👨🏽.
La déclaration doit contenir :
✅ La désignation du logement/immeuble ;
✅ La consistance du logement ;
✅ La localisation du logement ;
✅ L’identité du bailleur ;
✅ La date de signature du contrat de location.
⚠️ Si le propriétaire ne respecte pas cette obligation de déclaration, il encourt une peine d’amende qui pourra s’élever à 500€ 👩⚖️
À la suite de cette demande de mise en location, l’administration dispose du pouvoir d’accorder ou refuser ce droit. Si vous obtenez l’autorisation, celle-ci sera valable pendant deux ans.
Vous pensez que ce pouvoir est injuste et contraire aux libertés du propriétaire ? 🤔
Attendez, pas si vite. Ce refus se justifiera si l’état du logement ou de l’immeuble est jugé indigne. C’est tout l’intérêt de la loi ici, qui veut protéger les futurs locataires des logements indécents.
💡 Bon à savoir 💡 : en cas de changement de propriétaire, pas besoin de demander à nouveau une autorisation. Le nouveau bailleur pourra simplement déclarer ce changement à la commune ou l’EPCI et effectuer un transfert d’autorisation.
Elle vient combattre directement les logements jugés “indignes”, en encadrant les locations.
Mais en fait, c’est quoi un logement indigne ?
📕 Un habitat indigne est un local, une installation, qui est utilisé ou mis en location pour un usage d’habitation, mais ne remplit pas certaines conditions pour convenir à une telle destination :
Il est donc désormais possible de contrôler la qualité des logements mis en location.
Les établissements de coopération intercommunale (EPCI) peuvent également définir les zones géographiques où une autorisation de mise en location serait requise. Le formulaire de demande est le cerfa n°15652.
D’autres changements concernent les locataires :
🔷 Les pièces justificatives pour le prélèvement des charges sont mises à la disposition du locataire pendant 6 mois ;
🔷 La loi rend obligatoire la souscription des propriétaires ou copropriétaires à une assurance responsabilité civile, notamment l’assurance PNO ;
🔷 La loi impose aux logements loués "meublés" 🛋 de posséder un minimum d’éléments listés par décret : une mesure particulièrement utile car les logements meublés sont plus chers. Un prix plus important qui se doit d’être justifié 💰;
🔷 Les allocations de logement peuvent être suspendues en cas de logement insalubre : le locataire ne payera que le loyer diminué du montant de ces aides, tant que les travaux de rénovation 🔨 ne seront pas effectués par le propriétaire. Ce dernier risque des pénalités s’il ne les réalisent pas ;
🔷 Si un propriétaire est condamné pour logement indigne, il pourra être empêché de racheter de nouveaux logements à des fins de location ❌.
Pour favoriser la construction, la loi a mis en place des mesures pour remplacer celles du Plan d'Occupation des Sols (POS) et du Coefficient d’Occupation des sols (COS).
Même si les propriétaires ne peuvent toujours pas construire partout, les surfaces constructible ont été étendues afin de favoriser l’édification de maisons individuelles 🏡. Les projets de constructions, même en centre-ville, et de division de terrains, sont aujourd’hui facilités. À l’inverse, les zones urbaines tendent à être moins utilisées.
Depuis le 1er janvier 2016, la loi impose aux propriétaires l’établissement d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour définir les zones constructibles 🗺.
Plus largement, la loi veut lutter contre l’étalement urbain et l'artificialisation des sols, et encourager la construction de logements.
Elle prévoit ainsi des mesures telles que la suppression de la surface minimale des terrains pour les projets de constructions, ou encore, l'élargissement du droit de préemption, ce qui augmente de fait le pouvoir du préfet.
Ces organismes sont des acteurs fonciers agréés et contrôlés par le Préfet, qui acquièrent des biens immobiliers pour les proposer à des personnes qui concluront un Bail Réel Solidaire (BRS) avec formule de vente 🏢.
A noter ✍🏻 : le Bail réel solidaire permet à l’acquéreur de devenir propriétaire du logement bâti (la maison), mais il restera locataire du terrain sur lequel le bien est construit. Ce type de bail permet d’obtenir un logement bien moins cher que ce que le marché immobilier propose normalement 💸.
L’OFS peut aussi conclure des baux emphytéotiques. Ce type de contrat permet une location de longue durée et offre de nombreux droits au locataire.
Elle apporte également des mesures pour développer le droit à l’urbanisme, et promeut la construction de façon générale.
Grâce à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, certaines zones sont qualifiées de “zones tendues”. Il s’agit des zones où le marché de l’immobilier est particulièrement déséquilibré, les offres étant trop peu nombreuses par rapport au nombre de demandes.
Au sein de ces zones, le locataire peut donner un préavis de 1 mois avant son départ, au lieu de 3 mois ailleurs en France 🇫🇷.
Il bénéficie également de seuils pour les loyers, afin de ne pas avoir à payer des sommes astronomiques pour vivre dans un cagibi.
Le loyer ne peut pas excéder 20% du loyer de référence, et il ne pourra plus être augmenté entre la signature de deux contrats de location (sauf si le propriétaire respecte l’indice de référence des loyers) 📈.
Le locataire ne pourra plus se faire avoir sur la superficie du logement qu’il souhaite occuper, puisqu’elle devra être clairement mentionnée dans le contrat de bail.
La loi fixe les modalités de rémunération du syndic et offre un modèle de contrat de syndic afin de garantir davantage de transparence. Avec la loi, le syndic s’engage notamment à donner accès, aux copropriétaires et aux occupants, aux informations de la copropriété.
La loi permet aussi de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété, en fixant notamment un encadrement de la promesse de vente. Un diagnostic complet des copropriétés est devenu aussi obligatoire, comprenant une analyse technique de l’état du bien, de ses équipements, son respect de la réglementation, sa performance énergétique, etc. 📃
Grâce à cette loi, le vote des travaux 👷🏻♂️ de copropriété est facilité, puisque la majorité nécessaire est abaissée pour l’adoption de certaines résolutions :
L’ensemble de ces travaux ne sont ainsi plus soumis à la double majorité à l'unanimité, mais il est désormais soumis à la majorité absolue 🗳.
Un fonds de travaux est également devenu obligatoire avec la loi ALUR. Ce fonds permet aux copropriétaires de provisionner les sommes qui sont nécessaires au financement de travaux, en amont de ceux-ci.
Et pour finir, la procédure d’administration provisoire est renforcée, protégeant alors mieux les copropriétaires en difficulté.
Les HLM ne peuvent plus vendre leurs logements sociaux dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas au moins aux classes F et G.
Pour lutter contre le réchauffement climatique 🥵, des sociétés de tiers financement octroient des prêts pour effectuer des travaux de rénovation énergétique de logement. Elles peuvent même financer certains travaux 🤑.
Mais alors, il est possible de bénéficier de travaux de rénovation gratuitement ?
Non, mais le propriétaire pourra échelonner le remboursement, qu’il pourra opérer avec les économies d’énergies ⚡️ réalisées par la rénovation.
La loi a permis la dématérialisation des procédures de demande de logement social. Tout peut se faire en ligne, et le futur locataire pourra suivre ses démarches et assurer le renouvellement de sa demande. Il pourra lui-même déposer ses pièces justificatives auprès du Système national d’enregistrement, avec le “dossier unique numérique du demandeur” 👩🏻💻.
Pour éviter aux locataires de se retrouver à la rue durant les plus froides températures, la loi ALUR a prolongé la trêve hivernale ❄️ des expulsions locatives jusqu’au 31 mars.
Un Service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO) a été instauré pour renforcer l’accueil, l’hébergement et l’accompagnement vers l'insertion, ainsi que le logement des personnes sans domicile fixe.
La loi ALUR a créé une nouvelle forme d’habitat, nommée “l’habitat participatif”, au sein duquel les propriétaires pourront mutualiser leurs ressources pour financer leur futurs logements 🏢.
Voilà ! Désormais, vous êtes incollables sur les grands axes de la loi ALUR 😉 !
👉 Au besoin, QiiRO propose un service juridique qui vous permet un accès à notre équipe de juristes pour répondre à vos questions et vous aider dans vos démarches ! Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter par mail 📧, chat 💬 ou téléphone 📱 !
