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Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial ?

Le modèle de contrat de bail commercial est le document indispensable à la location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, qu’importe la nationalité du locataire.


Le statut octroyé par le contrat de bail commercial est protecteur pour le locataire, notamment en ce qu’il permet de plafonner le loyer et d’obtenir un droit au renouvellement du bail.


Également la révision du loyer sera strictement encadrée pour le bail en cours ou en cas de renouvellement.


La conclusion d’un bail commercial ne sera possible que si le local est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Cette affectation doit être administrative, c’est à dire qu’elle devra être déclarée par le biais d’un formulaire et de démarches auprès de l’administration.


Afin de rédiger votre bail commercial dans la forme requise, Qiiro vous propose un modèle de contrat de bail commercial entièrement personnalisable et à jour des dispositions légales, vous permettant de garantir votre sécurité juridique.

Quelles sont les formalités du contrat de bail commercial ?

En cas d’absence d’affectation d’un local à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale, il est nécessaire de procéder à un changement d’affectation de local. Cela nécessite une démarche administrative préalable.


On vient distinguer le changement d’usage au changement de destination :


  • Le changement d’usage ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, notamment s’il s’agit d’une location qui devient une activité économique.

Aucune autorisation ne sera nécessaire dans le cas contraire, lorsqu’un local commercial est transformé en local d’habitation.


Bon à savoir : L’autorisation de changement d’usage est régie par le Code de la construction. Elle n’est obligatoire que lorsque :


  • Le projet de transformation concerne un local d’habitation, c’est à dire toutes les catégories de logements et leurs annexes ;


  • Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants.


L’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire lorsque l’activité professionnelle est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucune réception de clientèle ni de marchandises.


  • Le changement de destination s’attache au local et est définitif au regard des règles d’urbanisme.


Les destinations possibles d’un bien immobilier sont limitées et définies par le plan local d’urbanisme (PLU) : un bien peut être affecté à l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, l’artisanat, l’entrepôt ou encore les commerces.


La transformation d’un logement en local professionnel constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit recevoir une autorisation d’urbanisme.


On vient distinguer également en fonction de l’existence ou non de travaux :


  • Si le changement de destination est accompagné de travaux créant au moins 20m2 de surface ou modifiant les structures porteuses ou la façade, un permis de construire sera nécessaire ;
  • Si le changement de destination s’effectue sans travaux (ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers), seule une déclaration préalable est nécessaire.


Ces demandes de permis de construire ou de déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.


En dehors de ces dispositions, le contrat de bail commercial n’est soumis à aucune forme particulière.


Il est toutefois vivement recommandé de conclure le contrat de bail commercial par écrit, afin de pouvoir prouver son existence plus facilement en cas de litige entre le bailleur (le bailleur étant la personne louant le bien immobilier) et le preneur (le preneur étant le locataire du logement).

Notre modèle de bail commercial disponible directement en ligne vous permettra d’avoir à disposition un écrit entièrement personnalisable afin de rédiger votre bail en toute sécurité.

Téléchargez notre document pour 1,99€ et profitez de l'expertise de nos juristes et experts si vous avez la moindre question.
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Comment rédiger un contrat de bail commercial ?

Afin de garantir votre sécurité juridique, il vous faut rédiger votre contrat de bail commercial conformément au droit en vigueur, qui prévoit de nombreuses dispositions spécifiques pour la protection du locataire.


Qiiro vous propose un modèle pré-rempli de contrat de bail commercial, rédigé par notre équipe d’experts et de juristes professionnels.


Au sein de ce contrat seront notamment spécifiés :


  • La durée du contrat de bail, étant conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Le contrat de bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée. Le locataire détient toujours la possibilité de donner congé du bail à l’expiration d’une période de 3 ans, sauf en présence d’une clause contraire.


Bon à savoir : Il existe une durée spécifique pour la location relative à des activités saisonnières, un bail dérogatoire du droit commun peut trouver application et s’appliquera que le temps de la saison touristique, qui dure généralement entre 3 et 6 mois.


Ce contrat de location aura une durée déterminée avec une date de fin précisée. Le contrat de bail de location saisonnière peut être renouvelé chaque année pour la saison avec la même durée.


Toutefois il est à noter que le locataire saisonnier n’a aucun droit automatique au renouvellement du contrat, contrairement au bail commercial.


  • Le montant du loyer initial. Ce montant n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. En cas de local vacant, une clause spécifique pourra prévoir le versement d’un droit d’entrée, qui est généralement appelé un « pas-de-porte ».


  • Le dépôt de garantie sera souvent précisé par le bailleur au sein du contrat de bail commercial. Il n’est pas une obligation légale mais il permet au bailleur d’avoir la certitude qu’en cas de non-paiement d’un loyer, il puisse s’indemniser grâce au montant du dépôt de garantie. Cette somme devra être remboursée au locataire lorsqu’il quittera les lieux et seulement s’il a rempli ses obligations contractuelles.


Dans le cas où le loyer est payable d’avance, avec un terme à échoir, le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer.


Dans le cas contraire si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s’élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Le bailleur ne pourra toutefois pas réclamer la TVA sur ce montant.


QIIRO vous accompagne dans la rédaction de votre bail commercial. N’hésitez pas à joindre nos juriste afin d’en savoir plus.

Comment établir un état des lieux lors de la prise de possession des locaux ?

L’état des lieux permet de vérifier l’état du logement à la prise de possession des locaux par le locataire ainsi que lors de sa restitution.


Il faudra ainsi en établir un dans les deux cas soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice à l’initiative du bailleur ou du locataire.


L’état des lieux doit être joint au contrat de location ou être conservé par chacune des parties. Il est essentiel pour constater que le locataire n’a pas endommagé le bien immobilier dans le cas où ce dernier était endommagé avant la prise de possession ou, à l’inverse, que le locataire a l’a endommagé.

Qu’est-ce que l’annexe verte ?

L’annexe environnementale devra être fournie pour les surfaces supérieures à 2000m2. L’annexe environnementale comporte les informations suivantes, qui doivent être fournies par le bailleur :


  • Un descriptif des caractéristiques énergétiques de l’ensemble des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux usagés tels que le traitement des déchets, le chauffage, le refroidissement, la ventilation ou encore l’éclairage ;


  • La consommation potentielle et réelle d’eau et d’énergie ;


  • La quantité de déchets générée.


L’annexe environnementale pourra prévoit des obligations s’imposant aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.


Notre modèle de bail commercial disponible directement en ligne vous permettra d’avoir à disposition un modèle conforme.

Quels sont les diagnostics à fournir en annexe au contrat de bail ?

Un nombre important de diagnostics devront être fournis en annexe du contrat de bail afin de garantir du bon fonctionnement de l’habitat.


Le bailleur devra dès lors annexer 3 diagnostics au contrat de location :


  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) : Ce diagnostic permet de donner une estimation de la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre ;


  • Un diagnostic amiante : Il mentionne la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans un logement. Ce diagnostic est obligatoire sur tout logement construit avant juillet 1997 et informe l’acquéreur potentiel sur le bien qu’il projette d’acheter ;


  • Un état des risques naturels, miniers et technologiques : Dans ce document seront décrits l’ensemble des risques potentiels supportés par le locataire en cas de prise de possession des locaux commerciaux. Pour ce faire, un diagnostic « état des risques et pollutions » fondé sur les informations transmises par le préfet devra être annexé au bail commercial.


Bon à savoir : L’état des risques et pollutions est rempli directement par le bailleur par le biais d’un formulaire en fonction des informations contenus dans l’arrêté préfectoral.


Le bailleur peut remplir ce formulaire soit grâce à l’aide d’un professionnel intervenant dans le cadre de la location, soit lui-même.


Le document devra être annexé essentiellement au bail commercial, il devra également être daté et signé par le locataire.


Par ailleurs, l’état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou du bail.


À défaut de rédaction d’un tel document, le locataire pourra saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts.


Qiiro vous accompagne dans la rédaction de votre contrat de bail commercial grâce au modèle téléchargeable et entièrement personnalisable selon vos besoins. Ce contrat a été rédigé par des avocats experts dans leurs domaines.


En cas de besoins, vous pouvez joindre nos juriste afin d’obtenir des renseignement sur votre modèle de bail commercial.

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