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Bail commercial

Ce document est un contrat de bail commercial 3-6-9 pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.
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Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial (Bail commercial 3/6/9) ?

Le modèle de contrat de bail commercial (Bail commercial 3/6/9) est le document indispensable à la location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, qu’importe la nationalité du locataire.


Le statut octroyé par le contrat de bail commercial est protecteur pour le locataire, notamment en ce qu’il permet de plafonner le loyer et d’obtenir un droit au renouvellement du bail. 


Également la révision du loyer sera strictement encadrée pour le bail en cours ou en cas de renouvellement. 


La conclusion d’un bail commercial ne sera possible que si le local est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Cette affectation doit être administrative, c’est à dire qu’elle devra être déclarée par le biais d’un formulaire et de démarches auprès de l’administration. 


Afin de rédiger votre bail commercial (Bail commercial 3/6/9) dans la forme requise, Qiiro vous propose un modèle de contrat de bail commercial entièrement personnalisable et à jour des dispositions légales, vous permettant de garantir votre sécurité juridique.

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Comment se distingue le bail commercial ?

On peut facilement distinguer le bail commercial de plusieurs autres types de baux : 


  • Le bail d’habitation, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est un contrat de location par lequel un propriétaire met à la disposition d’un locataire un logement en contrepartie d’un loyer. La durée d’un bail d’habitation n’est pas la même selon que le logement est loué vide ou meublé. Lorsque le logement est loué vide, la durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 6 ans lorsque bailleur est une personne morale (société). Lorsque le logement est loué meublé, la durée du bail est d’1 an minimum, ou de 9 mois minimum si le locataire est étudiant ;


  • Le bail professionnel : Le bail professionnel est un contrat qui concerne la location d’un local dans lequel le locataire exerce son activité professionnelle.

Il s’applique à la location d’un local qui concerne une activité qui ne sera ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale, ni agricole.

Le bail professionnel concerne exclusivement les professions libérales (kinésithérapeute, avocat, médecin, infirmier, architecte, vétérinaire, consultants, experts-comptables, etc.).


  • Le bail mixte : Un contrat de bail mixte est un contrat de location d’un local qui sert à la fois à l’habitation principale du locataire et à l’exercice de son activité professionnelle.  

Quelles sont les formalités du contrat de bail commercial ?

En cas d’absence d’affectation d’un local à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale, il est nécessaire de procéder à un changement d’affectation de local. Cela nécessite une démarche administrative préalable. 


On vient distinguer le changement d’usage et le changement de destination :


  • Le changement d’usage ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, notamment s’il s’agit d’une location qui devient une activité économique. 

Aucune autorisation ne sera nécessaire dans le cas contraire, lorsqu’un local commercial est transformé en local d’habitation. 


Bon à savoir :

L’autorisation de changement d’usage est régie par le Code de la construction. Elle n’est obligatoire que lorsque :


  • Le projet de transformation concerne un local d’habitation, c’est à dire toutes les catégories de logements et leurs annexes ;


  • Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants.


L’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire lorsque l’activité professionnelle est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucune réception de clientèle ni de marchandises. 


  • Le changement de destination s’attache au local et est défini au regard des règles d’urbanisme.


Les destinations possibles d’un bien immobilier sont limitées et définies par le plan local d’urbanisme (PLU) : un bien peut être affecté à l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, l’artisanat, l’entrepôt ou encore les commerces. 


La transformation d’un logement en local professionnel constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit recevoir une autorisation d’urbanisme. 


On vient distinguer également en fonction de l’existence ou non de travaux :


  • Si le changement de destination est accompagné de travaux créant au moins 20m2 de surface ou modifiant les structures porteuses ou la façade, un permis de construire sera nécessaire ;
  • Si le changement de destination s’effectue sans travaux (ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers), seule une déclaration préalable est nécessaire.


Ces demandes de permis de construire ou de déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.


En dehors de ces dispositions, le contrat de bail commercial n’est soumis à aucune forme particulière. 


Il est toutefois vivement recommandé de conclure le contrat de bail commercial par écrit, afin de pouvoir prouver son existence plus facilement en cas de litige entre le bailleur (le bailleur étant la personne louant le bien immobilier) et le preneur (le preneur étant le locataire du logement).

 

Notre modèle de bail commercial disponible directement en ligne vous permettra d’avoir à disposition un écrit entièrement personnalisable afin de rédiger votre bail en toute sécurité.

Comment rédiger un contrat de bail commercial ?

Afin de garantir votre sécurité juridique, il vous faut rédiger votre contrat de bail commercial (Bail commercial 3/6/9) conformément au droit en vigueur, qui prévoit de nombreuses dispositions spécifiques pour la protection du locataire. 


Qiiro vous propose un modèle pré-rempli de contrat de bail commercial, rédigé par notre équipe d’experts et de juristes professionnels. 


Au sein de ce contrat seront notamment spécifiés :


  • Les coordonnées du bailleur, que ce soit une société ou une personne physique, en gardant uniquement le bon paragraphe dépendant de la situation maritale de celui-ci.
  • Les coordonnées du preneur, en conservant également la partie adaptée à la situation de celui-ci.
  • Les informations concernant le bien dont il est question, c'est à dire sa localisation, ses caractéristiques diverses, le moyen d'acquisition du bien immobilier par le bailleur, etc.
  • La désignation du bien, sa surface, son étage, les services associés s'il y a, etc.
  • L'usage des locaux et les activités qu'il sera possible d'y exercer.
  • Les coordonnées d'huissier.
  • La nature des travaux d'entretien à réaliser.
  • Les provisions pour charges.
  • Les informations concernant les personnes se portant caution.
  • La date et le lieu de l'élaboration du contrat, le nombre d'exemplaires et la signature des différentes parties.
  • La durée du contrat de bail, étant conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Le contrat de bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée. Le locataire détient toujours la possibilité de donner congé du bail à l’expiration d’une période de 3 ans, sauf en présence d’une clause contraire. 


✍    BON À SAVOIR
Il existe une durée spécifique pour la location relative à des activités saisonnières, un bail dérogatoire du droit commun peut trouver application et s’appliquera que le temps de la saison touristique, qui dure généralement entre 3 et 6 mois. 


Ce contrat de location aura une durée déterminée avec une date de fin précisée. Le contrat de bail de location saisonnière peut être renouvelé chaque année pour la saison avec la même durée.


Toutefois il est à noter que le locataire saisonnier n’a aucun droit automatique au renouvellement du contrat, contrairement au bail commercial. 


  • Le montant du loyer initial. Ce montant n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. En cas de local vacant, une clause spécifique pourra prévoir le versement d’un droit d’entrée, qui est généralement appelé un « pas-de-porte ».


  • Le dépôt de garantie sera souvent précisé par le bailleur au sein du contrat de bail commercial. Il n’est pas une obligation légale mais il permet au bailleur d’avoir la certitude qu’en cas de non-paiement d’un loyer, il puisse s’indemniser grâce au montant du dépôt de garantie. Cette somme devra être remboursée au locataire lorsqu’il quittera les lieux et seulement s’il a rempli ses obligations contractuelles. 


Dans le cas où le loyer est payable d’avance, avec un terme à échoir, le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. 


Dans le cas contraire si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s’élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Le bailleur ne pourra toutefois pas réclamer la TVA sur ce montant.


QIIRO vous accompagne dans la rédaction de votre bail commercial. N’hésitez pas à joindre nos juriste afin d’en savoir plus.

Comment établir un état des lieux lors de la prise de possession des locaux ?

L’état des lieux permet de vérifier l’état du logement à la prise de possession des locaux par le locataire ainsi que lors de sa restitution. 


Il faudra ainsi en établir un dans les deux cas soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice à l’initiative du bailleur ou du locataire. 


L’état des lieux doit être joint au contrat de location ou être conservé par chacune des parties. Il est essentiel pour constater que le locataire n’a pas endommagé le bien immobilier dans le cas où ce dernier était endommagé avant la prise de possession ou, à l’inverse, que le locataire l’a endommagé.

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Qu’est-ce que l’annexe verte ?

L’annexe environnementale devra être fournie pour les surfaces supérieures à 2000m2. L’annexe environnementale comporte les informations suivantes, qui doivent être fournies par le bailleur :


  • Un descriptif des caractéristiques énergétiques de l’ensemble des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux usagés tels que le traitement des déchets, le chauffage, le refroidissement, la ventilation ou encore l’éclairage ;


  • La consommation potentielle et réelle d’eau et d’énergie ;


  • La quantité de déchets générée. 


L’annexe environnementale pourra prévoit des obligations s’imposant aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux. 


Notre modèle de bail commercial disponible directement en ligne vous permettra d’avoir à disposition un modèle conforme.

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Quels sont les diagnostics à fournir en annexe au contrat de bail ?

Un nombre important de diagnostics devront être fournis en annexe du contrat de bail (Bail commercial 3/6/9) afin de garantir du bon fonctionnement de l’habitat. 


Le bailleur devra dès lors annexer 3 diagnostics au contrat de location :


  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) : Ce diagnostic permet de donner une estimation de la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre ;


  • Un diagnostic amiante : Il mentionne la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans un logement. Ce diagnostic est obligatoire sur tout logement construit avant juillet 1997 et informe l’acquéreur potentiel sur le bien qu’il projette d’acheter ;


  • Un état des risques naturels, miniers et technologiques : Dans ce document seront décrits l’ensemble des risques potentiels supportés par le locataire en cas de prise de possession des locaux commerciaux. Pour ce faire, un diagnostic « état des risques et pollutions » fondé sur les informations transmises par le préfet devra être annexé au bail commercial. 


✍    BON À SAVOIR
L’état des risques et pollutions est rempli directement par le bailleur par le biais d’un formulaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral. 


Le bailleur peut remplir ce formulaire soit grâce à l’aide d’un professionnel intervenant dans le cadre de la location, soit lui-même. 


Le document devra être annexé essentiellement au bail commercial, il devra également être daté et signé par le locataire. 


Par ailleurs, l’état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou du bail. 


À défaut de rédaction d’un tel document, le locataire pourra saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts. 


Qiiro vous accompagne dans la rédaction de votre contrat de bail commercial grâce au modèle téléchargeable et entièrement personnalisable selon vos besoins. Ce contrat a été rédigé par des avocats experts dans leurs domaines. 


En cas de besoins, vous pouvez joindre nos juristes afin d’obtenir des renseignement sur votre modèle de bail commercial.

L’existence du bail commercial précaire

Le bail commercial précaire autrement appelé bail commercial dérogatoire, se différencie du bail commercial classique. Ce type de bail répond à un besoin de flexibilité du fait qu'il engage le locataire sur une plus courte durée. Ainsi, la convention de courte durée n’est pas concernée par le statut des baux commerciaux puisqu’elle y déroge.

En principe, le bail commercial classique est conclu pour une durée minimale de 9 ans et le locataire peut le résilier en respectant la période triennale, après 3, 6 ou 9 ans. Le bail commercial précaire, quant à lui, est conclu pour une durée de 3 ans maximum.

Il n'est possible de signer un bail précaire que lors de l'entrée du locataire dans les locaux, et jamais suite à un bail commercial classique. Pour que le bail précaire soit valide, il est nécessaire que les deux parties s'expriment clairement sur leur volonté de déroger au statut des baux commerciaux. On conseille donc vivement d'insérer une clause au contrat mentionnant expressément l'article L 145-5 du Code du commerce. Un bail précaire dure tout au plus 3 ans mais il est possible de prévoir une période plus courte.

Il est à noter que le locataire (commerçant ou artisan) doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers s’agissant du bail commercial, qu’il soit classique ou précaire.

Le contrat de bail commercial précaire est un contrat de location qui peut être utilisé tel quel et complété par le bailleur, le preneur et/ou un tiers tel qu'une agence immobilière et qui doit être établi par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées.

Le code de commerce permet aux parties à un contrat de location commerciale de déroger aux dispositions concernant les baux commerciaux et ainsi conclure un bail dont la durée totale n'est pas supérieure à trois ans.

Les caractères "précaire" et "non renouvelable" du contrat doivent être renseignés.

De surcroît, une durée ferme doit être annoncée.

Pour cela, vous pouvez télécharger notre modèle conforme au code de commerce et dans lequel il faudra mentionner les éléments suivants :

  • Les coordonnées du bailleur, que ce soit une société ou une personne physique, en gardant uniquement le bon paragraphe dépendant de la situation maritale de celui-ci ;
  • Les coordonnées du preneur, en conservant également la partie adaptée à la situation de celui-ci ;
  • Les informations concernant le bien dont il est question, c'est à dire sa localisation, ses caractéristiques diverses, le moyen d'acquisition du bien immobilier par le bailleur, etc. ;
  • La désignation et la description du bien, sa superficie, ses équipements, les services associés s'il y a, etc. ;
  • Les dates et la durée du bail ;
  • La destination et l’usage des locaux et les activités qu'il sera possible d'y exercer ;
  • Les conditions générales du bail ;
  • Les assurances et obligations du locataire, sa responsabilité ;
  • Les modalités de sous-location et de cession ;
  • Le montant du loyer et les modalités de paiement ;
  • Les charges ;
  • Les informations concernant les personnes se portant caution.
  • La date et le lieu de l'élaboration du contrat, le nombre d'exemplaires et la signature des différentes parties.

Doit être également joint au contrat de bail, un état des risques naturels et technologiques, c'est-à-dire que le locataire est informé par le bailleur des risques et pollutions pouvant concerner le local.

De surcroît, la mention que la personne se portant caution doit reproduire impérativement à la main et en toutes lettres   est rédigée à la fin du document.

Un exemplaire devra être remis à chaque partie, qui pourra s'y référer en cas de litige.

La demande de révision triennale du bail commercial (bail 3,6,9)

Le loyer peut être révisé à la demande du locataire ou du bailleur après 3, 6 ou 9 ans, selon des conditions particulières, ils sont tenus de respecter la période triennale. Cette révision triennale n’a pas besoin d’avoir été prévue dans les statuts pour être effective, elle est automatique. 

La lettre de demande de révision triennale du loyer d’un bail commercial peut être utilisée par un bailleur. Elle doit être établie par écrit et adressée au locataire. 

Un locataire ou un bailleur peut demander la révision du loyer du bail commercial. Pour ce, il doit s’assurer que le locataire est entré en jouissance il y a trois ans minimum. 

Une fois la période de 3 ans expirée, il est possible pour le locataire ou le bailleur de signifier une demande par acte d’huissier ou encore en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie, en précisant le montant du nouveau loyer. 

Un locataire ou un bailleur peut demander la révision du loyer du bail commercial au bout de 3 ans de jouissance du locataire : c’est la révision triennale. Si la demande de révision est faite avant cette période, elle est nulle. 

Téléchargez notre modèle de demande de révision triennale de bail commercial chez QIIRO !

La cession de bail commercial

Une cession de bail commercial est le contrat par lequel le locataire transmet à un tiers le bail commercial qu’il a conclu avec le bailleur, ainsi que les droits et obligations qui s’y rattachent. Il s’opère donc un changement de locataire. 

La cession de bail commercial est soumise à des conditions très strictes et peut comporter de nombreuses clauses, à connaître avant de céder son droit au bail. 

Même si le bail commercial ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail, il peut comporter des clauses restreignant la liberté de cession du locataire. 

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. 

 

Par ailleurs, il faut distinguer la cession du bail seul et la cession du fonds de commerce. 

Lorsque le locataire cède son bail seul sans son fonds de commerce, l’accord du bailleur est nécessaire.

Par exception, le locataire pourra céder uniquement son droit au bail sans avoir besoin de recourir à l'autorisation du bailleur :

 

·       Lorsque le magasin est inexploité depuis plusieurs années et n'a donc plus de clientèle 

·       Lorsque la clientèle à céder ne présente aucun intérêt pour l'acquéreur qui envisage d'exercer une autre activité 

·       Lorsque ni le cédant ni le cessionnaire n'arrivent à apporter la preuve de l'existence d'une clientèle

 

À l’inverse, lorsque le locataire cède son fonds de commerce, le bailleur ne peut normalement pas s’y opposer.
La cession du droit au bail nécessite la signification au bailleur ainsi que l’établissement d’un état des lieux préalable à l’entrée en possession des lieux. 

L’état des lieux préalable est imposé par l’article L 145-40-1 du code de commerce.


La cession du droit au bail entraînant une cession de créance, elle doit obligatoirement être signifiée au bailleur. 

A défaut, la cession ne peut plus être opposée aux tiers et, parmi eux, au bailleur. 


Les conséquences de l’absence d’opposition de la cession par le bailleur sont très importantes et la signification au bailleur est donc, en principe, une étape indispensable et obligatoire. 

Si l’acte de cession est inopposable au bailleur, l’acquéreur n’a aucun droit vis-à-vis du bailleur.


Plusieurs conséquences importantes de cette absence d’opposition :


-      l’acquéreur peut être expulsé à tout moment. Le bailleur peut refuser de reconnaître le nouveau locataire et donc tenter de l’expulser en le considérant comme occupant sans titre.


-      le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice ou par le biais de la clause résolutoire du contrat si elle existe.


-      le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction car le locataire n’est plus propriétaire de son fonds de commerce.


-      l’acquéreur peut poursuivre le locataire vendeur en justice pour l’obtention de dommages et intérêts. Il peut également se retourner contre le professionnel qui a rédigé l’acte de cession.


-      le cessionnaire ne peut pas demander le renouvellement du bail

 

Les parties sont ensuite libres d’ajouter des clauses. 

Il en va ainsi des clauses de non-concurrence. 

 

✍    BON À SAVOIR
Ces conditions de cession du bail commercial ne s’appliquent qu’en cas de cession à un tiers. 

Veillez à bien connaître la qualité du nouveau titulaire : l’attribution du bail à un associé du fonds de commerce ou à un colocataire n’est pas considérée comme une véritable cession. 

En cas de litige avec votre locataire ou bailleur, une cession de bail commercial rédigée dans les règles vous permet de vous protéger contre tout imprévu.

Vous souhaitez en connaître davantage sur le bail commercial ? Vous avez des questions ? Contactez nous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à toutes vos questions.

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