Le Code civil présente l'hypothèque comme un “droit réel sur un immeuble affecté à l'acquittement d'une obligation”.
L'hypothèque fait intervenir deux acteurs. Le premier est le débiteur (également nommé emprunteur) qui doit prouver la sûreté de sa capacité de remboursement. Le second est le créancier, qui prête de l’argent ou à qui on doit de l'argent, une créance est créée à son égard.
L'hypothèque permet au débiteur de couvrir le risque de sa dette ou de son emprunt auprès d'un créancier, en mettant en garantie un bien immobilier.
✍ BON À SAVOIR
Contrairement au gage, l'hypothèque permet au débiteur de conserver son bien immobilier.
L'hypothèque offre au créancier deux droits fondamentaux, que sont :
Les hypothèques peuvent avoir différentes origines, celle-ci peut être conservatoire et ainsi résulter d’une mesure judiciaire qui permet au créancier d'obtenir l'inscription d'une hypothèque sur le bien immobilier d’un débiteur. Elle va s’obtenir en cas de risque prouvé de non-remboursement d'une dette. Elle peut être conventionnelle, dans ce cas le créancier et le débiteur signent un contrat affectant un bien immobilier à la garantie d’une dette (ou de l'emprunt). Elle peut également être judiciaire, elle permet ainsi au créancier de se rembourser par la vente du bien immobilier, suite à un jugement de condamnation du débiteur. Enfin, l’hypothèque peut être légale, elle sera accordée à certains créanciers par la loi.
Si vous voulez en savoir davantage sur les hypothèques, pas de panique, QIIRO répond à toutes vos questions et vous explique dans des termes clairs et compréhensibles les différentes formes d’hypothèque ainsi que leurs caractéristiques.
L’hypothèque est une sûreté immobilière qui garantit la bonne exécution d’une obligation de paiement du débiteur.
L’hypothèque conventionnelle est généralement opposée aux hypothèques judiciaire et légale, cette première se distingue car résulte d’un contrat consensuel et du principe de la liberté contractuelle.
Si son régime juridique obéit donc à la volonté des parties, il n’en reste pas moins qu’elle répond à un cadre légal qui établit des conditions de formes et de fonds.
✍ BON À SAVOIR
Dans le cadre d’une hypothèque conventionnelle, le débiteur reste propriétaire de son bien immeuble, il peut même inscrire sur ce bien plusieurs hypothèques.
Dans la convention hypothécaire, le débiteur affecte donc un (ou plusieurs) biens (ou droits) immobiliers en garantie du paiement de sa dette, qui résulte d’une obligation contenue elle-même dans une convention principale. C’est cette caractéristique qui justifie que l’hypothèque est un droit réel accessoire.
À noter que l’hypothèque conventionnelle est une hypothèque spéciale, autrement dit elle garantit une ou des créances spécifiques, actuelles et nées.
L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles, affectés à la libération d’une obligation.
Elle est indivisible, en ce sens chaque immeuble ou portion de l’immeuble répond de l’hypothèque donc le créancier peut choisir celui des immeubles sur le prix duquel il sera payé. Enfin, c’est un droit réel accessoire, l’hypothèque n’existe que pour garantir la créance et va ainsi suivre le sort de la créance.
Une hypothèque, afin d’être constituée, doit respecter un certain nombre de conditions de fonds et de forme.
La constitution de l’hypothèque conventionnelle répond à plusieurs conditions de fonds :
L’hypothèque est un contrat solennel et doit donc faire l'objet d’un acte notarié. L’acte doit individualiser la créance principale, déclarer la nature et la situation de chacun des immeubles et constater le consentement des parties. Le notaire a une obligation de conseil vis-à-vis de ces dernières, notamment dans le cas où l’immeuble serait déjà grevé d’une sûreté.
✍ BON À SAVOIR
Lors de l’établissement d’un compromis de vente, avec ou sans notaire, il devra être dressé un état hypothécaire qui est un descriptif simplifié du bien immobilier. Cela vous permettra d’avoir connaissance des éventuelles sûretés (dont les hypothèques) déjà grevées sur ledit bien.
À noter que la promesse d’hypothèque peut quant à elle être formalisée par acte sous seing privé.
Premièrement l'hypothèque légale entre époux, qui peut faire face à trois circonstances :
Deuxièmement, l'hypothèque légale des incapables, qui concerne les mineurs et majeurs sous tutelle. Ces derniers disposent d'une hypothèque légale sur les biens de leur tuteur ou de leur administrateur légal. Cette sûreté a pour but de garantir le recouvrement des créances que l'incapable peut avoir à l’encontre l'administrateur de ses biens. L'inscription de cette hypothèque est engagée soit par le conseil de famille soit par le juge des tutelles.
Troisièmement, il existe des privilèges spéciaux immobiliers dites également hypothèques légales privilégiées. Ces hypothèques confèrent au créancier les mêmes droits que le régime général de l'hypothèque, à savoir les droits de préférence et de suite.
Aux termes de ces privilèges spéciaux sont concernés :
Le Trésor public, qui dispose d'une hypothèque légale valable durant 10 ans, sur tous les immeubles des redevables, selon la date de l'inscription.
La Sécurité sociale, qui bénéficie d’un privilège garantissant le paiement des cotisations sociales et familiales impayées.
Les frais de justice, qui bénéficie d’une garantie de paiement des frais de justice, en cas de redressement judiciaire.
Les salaires, qui dispose d’un privilège garantissant le paiement des salaires dans le cadre de redressement judiciaire.
Le vendeur d'immeuble, qui a octroyé un crédit à son acheteur, bénéficie d'un privilège sur l'immeuble au titre de la valeur qu’il a insérée dans le patrimoine de son débiteur.
Le syndicat de copropriétaires, qui en cas d'impayés de charges d'un copropriétaire, peut disposer d'un paiement par préférence. Par ailleurs le syndicat sera dispensé de l'inscription de l'hypothèque.
Le prêteur de deniers, qui bénéficie également d’une garantie en vertu du paiement de l'établissement de crédit prêteur.
Les architectes et entrepreneurs, qui bénéficient de ce privilège au titre de la garantie de paiement des travaux effectués sur l'immeuble.
Le juge peut, à la demande d’un créancier autoriser ce dernier à inscrire provisoirement une hypothèque sur un ou plusieurs biens du débiteur.
Cette décision est une ordonnance, elle indique le montant de la créance concernée, ainsi que le ou les bien(s) du débiteur concerné(s).
L’hypothèque judiciaire permet ainsi de limiter les dangers liés à la longueur d’un procès et au risque que le débiteur organise son insolvabilité. L’inscription provisoire devient définitive si le créancier obtient un jugement de condamnation.
L’hypothèque judiciaire se déroule au trois temps :
Les sûretés portant sur des biens immeubles, comme l’hypothèque sont indissociables des règles de publicité foncière. En effet, les transferts de droit sur les immeubles doivent être inscrits auprès de la conservation des hypothèques. L’inscription n’est cependant pas une condition de validité.
La publicité a un rôle d’opposabilité puisqu’elle fait présumer la connaissance de tout acte. Ainsi qu’un rôle d’information puisqu’elle permet de vérifier que le débiteur est propriétaire du bien sur lequel il va grever l’hypothèque.
L'inscription a un effet relatif, puisqu’aucune inscription ne peut être prise si le titre du disposant n’a pas été préalablement publié.
Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles doivent être inscrites au fichier immobilier du service de publicité foncière dans le ressort duquel l’immeuble se trouve. Tant qu’elle n’est pas inscrite, l’hypothèque n’est pas opposable aux tiers.
À noter que le créancier peut procéder à l’inscription à n’importe quel moment.
Pour inscrire l’hypothèque, le créancier hypothécaire doit présenter au service de la publicité foncière le titre de créance (jugement ou acte qui donne naissance à l'hypothèque) et déposer deux bordereaux d'inscription (datés, signés et certifiés conformes entre eux par le signataire du certificat d'identité prévu aux articles 5 et 6 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).
L'inscription hypothécaire doit être requise par le créancier lui-même ou par un tiers. La notion de tiers vise par exemple le titulaire de la créance garantie, le greffier du tribunal d'instance (pour l'hypothèque légale des mineurs ou majeurs sous tutelle), le comptable de la Direction des créances spéciales du Trésor, DCST (pour l'hypothèque légale de l'État sur les biens des comptables publics) ou enfin le comptable chargé du recouvrement des impositions et amendes (pour l'hypothèque légale du Trésor). Dans tous les cas, elle ne sera pas faite d'office par le service de la publicité foncière.
L'inscription d'hypothèque est requise contre le débiteur ou le propriétaire si le débiteur n'est pas propriétaire de l'immeuble grevé.
L’opposabilité du droit de préférence et du droit de suite du ou des créancier(s) sont limité dans le temps par la péremption et la radiation.
La péremption de l’hypothèque permet que le bien hypothéqué ne soit pas grevé indéfiniment, notamment lorsque la dette a été payée. Au paiement de la dette, l’inscription est donc périmée et une nouvelle inscription peut être faite. L’ancienne inscription peut également être renouvelée par le créancier sans accord du débiteur.
La radiation de l'hypothèque peut être volontaire (par acte unilatéral de renonciation du créancier) ou judiciaire (ordonner par le juge). La radiation retire son efficacité à une hypothèque qui n’est pas périmée, elle doit être formalisée par acte authentique.
C’est à la fois une créance contre un débiteur mais aussi un droit réel qui porte sur un immeuble. L’hypothèque établit au bénéfice du ou des créancier(s) un droit de préférence ainsi qu’un droit de suite opposable à tous.
L’hypothèque peut être transmise à titre accessoire, autrement dit, elle sera automatiquement transmise en même temps que la créance qu’elle garantit. Celle-ci va suivre la créance qu’elle garantit et ce, peu importe la nature de la transmission (subrogation, cession, saisie attribution, …).
Ainsi, le cessionnaire peut se prévaloir de tous les accessoires de la créance cédée, et donc d’une hypothèque qui serait inscrite en garantie de ladite créance.
L’hypothèque peut également être transmise à titre principal, sans la créance qu’elle garantit. Cependant, il faut distinguer deux situations. Dans la première, il s'agit d’une subrogation à l’hypothèque qui consiste en ce que le créancier cède l’intégralité de sa sûreté ainsi que tous les droits qui y sont attachés (droit de préférence et droit de suite). Le créancier aura donc le statut de créancier chirographaire. Dans la seconde situation, il s’agit d’une cession d’antériorité qui consiste en ce que le créancier ne cède que son droit de préférence à un autre créancier hypothécaire qui lui cédera en contrepartie le sien.
✍ BON À SAVOIR
Les termes de créancier chirographaire désigne le créancier “simple” soit celui qui ne dispose pas de garantie lui assurant le paiement de la créance qu’il a consentie avant le paiement d’éventuels autres créanciers du débiteur.
L’hypothèque peut s’éteindre à titre accessoire à la suite de l’extinction de la créance qu’elle garantit. Autrement dit lorsque que la créance qu’elle garantit est est payer, transmise, ou compenser
L’hypothèque peut également s’éteindre à titre principal, sans même que la créance qu’elle garantit soit éteinte. Cette extinction pourra être complète (extinction du droit de préférence et du droit de suite) notamment en cas de renonciation par le créancier. Mais elle peut aussi concerner qu’une partie de l’hypothèque notamment lorsque l’hypothèque est reporté sur le prix de la vente de l’immeuble hypothéqué.
L'inscription de l'hypothèque doit être faite par un notaire, vous devrez donc supporter des frais de notaire. Ces frais sont composés de la rémunération du notaire, de la taxe de publicité foncière ainsi que des frais de formalités.
La promesse d’hypothèque est un engagement pris par le propriétaire d’un bien immobilier à son établissement de crédit (comme votre banque), de mettre son bien en hypothèque à la demande de l’établissement de crédit en question.
Le but de l’hypothèque est de garantir à l’établissement qui vous prête de l’argent qu’il aura une contrepartie dans le cas où vous ne pourriez pas rembourser votre emprunt.
La promesse d’hypothèque a plusieurs avantages :
Elle permet d’éviter l’inscription immédiate d’une hypothèque sur le bien. En effet, votre banquier ne pourra vous l’exiger que si vous êtes dans l’impossibilité de rembourser votre prêt.
Par conséquent, elle vous évite donc de payer, les frais d’inscription d’hypothèque ainsi que la rédaction d’un acte authentique devant notaire.
La promesse d’hypothèque a cependant plusieurs inconvénients :
Vous ne bénéficierez pas du conseil et de l’information du notaire qui pourra vous être utile face au mécanisme complexe de l’hypothèque.
Les promesses d'hypothèques sont généralement refusées par les établissements de crédit qui sont moins bien protégés qu’avec une garantie classique.
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Si d’autres pans de l’affectation hypothécaire vous sont étrangers, votre assistant juridique augmenté QIIRO se fera un plaisir de vous les faire découvrir et de vous familiariser avec cet univers à priori hostile, mais si intéressant.
