Contrat de promotion immobilière secteur libre

Le présent document est un modèle type de contrat de promotion immobilière sur secteur libre, personnalisable à télécharger et à compléter permettant à toute personne de conclure le contrat plus facilement, dans un cadre juridique plus sûr.
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Contrat de promotion immobilière secteur libre
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Vous pensez qu’il y a beaucoup trop de paperasses à gérer lors de la construction de plusieurs maisons sur votre terrain ? Ne vous en faites plus, le contrat de promotion immobilière a été créé pour vous faciliter la tâche. Mais en quoi consiste réellement ce genre de contrat ? Comment le rédiger et quelles en sont les conséquences ? 

On fait le point ensemble ! Votre assistant juridique augmenté Qiiro vous explique tout ce que vous devez savoir pour comprendre ce contrat qui porte, le plus souvent, sur le projet d’une vie !

Qu’est-ce qu’un contrat de promotion immobilière ?

Selon les dispositions de l’article 1831-1 du Code civil, reprisent aux articles L. 221-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de promotion immobilière est “un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’ouvrage (le propriétaire d'un terrain) à assurer la procédure de la mise en place d’une construction et de son programme, à un prix fixé et convenant à toutes les parties, par le moyen du louage d’ouvrage”. Cela peut concerner un ou plusieurs projets comme par exemple une maison ou bien n’importe quel immeuble. Ce contrat se déroule du premier pas dans les étapes de construction au dernier élément constitutif du projet, en assurant également des discussions juridiques, financières ou encore administratives en relation avec le projet.

Dit plus simplement, l’existence d’un contrat permet de garantir le fait que le promoteur agira selon les modalités établies dans le contrat qu’il aura signé, et ce, au pied de la lettre. Le maître d'ouvrage passe alors le flambeau au promoteur qui s’occupera des affaires concernant l’opération de construction. Cela concerne notamment les relations entre le ou les maîtres d'œuvre et les différents prestataires et sous-traitants, les conditions d’urbanisation, ou encore les bureaux d’études.

Ainsi toutes les interventions juridiques, administratives ainsi que financières nécessaires au projet vont être prises en charge par le promoteur. Le contrat de promotion immobilière va au-delà du simple contrat de construction puisque le promoteur est ici tenu de s’occuper de tous les besoins concernant le maître d’ouvrage. Engageant sa responsabilité vis-à-vis du projet, une fois fini, le promoteur se doit de veiller à la satisfaction du maître d’ouvrage en ce qui concerne la qualité, le prix du projet et bien entendu le respect des délais.

Dans certains cas, l’intervention d’autres investisseurs extérieurs peut être nécessaire et le promoteur, chargé des aspects pratiques de la construction du projet, peut recourir à ces tiers. Dès lors, outre l’entité qui s’occupera de la promotion, une relation se créera entre le promoteur et les tiers investisseurs d’une autre société. Évidemment, le promoteur s’occupe de tout sans importuner son client !

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Règles applicables et distinctions dans le contrat de promotion immobilière

Le titre II du livre II du Code de la construction et de l'habitation concernant le contrat de promotion immobilière, distingue deux chapitres :

  • Le premier chapitre relatif aux dispositions générales applicables à tout contrat de promotion immobilière (C. civ., art. 183-11 à art. 1831-5, repris dans le Code de la construction et de l'habitation aux articles L 221-1 à L 221-6) ;
  • Le second chapitre relatif aux dispositions particulières pour la construction d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation (CCH, art. L 222-1 à art. L 222-7 et art. R 222-1 à art. R 222-14).

Cette organisation impose donc de distinguer le régime général et le régime particulier applicable au contrat de promotion immobilière.

 

Les règles renforcées du contrat de promotion immobilière applicables au secteur protégé

Lorsqu’il est conclu dans le secteur que l’on qualifie de « protégé », soit dans le secteur de l’habitation ou dans le secteur professionnel et d’habitation, le contrat de promotion immobilière est soumis à des règles que l’on qualifie d’ordre public. Ces règles là, il ne sera pas possible d’y déroger par des stipulations contraires.

Dans un premier cas, il s’agira de bien à finalité d’habitation. Dans l’autre, on parlera d’un bien qui servira à la fois de résidence et de siège professionnel d’une entreprise. Le but étant d’assurer la protection de chaque partie prenante au contrat. 

Les règles légales propres au secteur de l’habitation, et au secteur professionnel et d’habitation, sont prévues par les articles L. 222-1 à L. 222-7 et R. 222-1 à R. 222-14 du Code de la construction et de l’habitation.

 

Les règles relatives aux sociétés civiles de construction-vente

Dans le cas où le promoteur immobilier a recours à des investisseurs extérieurs, ils créeront alors ensemble une société, distincte de l’entité chargée de la promotion.

Lorsque la construction est destinée à la vente, « en totalité ou par fraction », alors les règles applicables seront celles des articles L. 211-1 et suivants et R. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 211-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Les sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les articles 1er et II du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre ».

Les règles de droit commun des sociétés ainsi que celles du chapitre du Code de la construction et de l’habitation intitulée « Sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles », sont applicables dans ce cas. 

À la différence des sociétés d’attribution, réglementées par les articles L. 212-1 à L. 212-17 du Code de la construction et de l’habitation, dans les sociétés de vente, l’attribution, en jouissance ou en propriété de l’immeuble, ne peut être effectuée au profit des associés.

Comment conclure un contrat de promotion immobilière ?

Le régime juridique du contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion doit prendre la forme d'un écrit, publié aux hypothèques, et comprendre des mentions obligatoires sous peine de nullité telles que :

 

  • Les caractéristiques techniques ;
  • Les devis travaux décrits clairement et de façon précise ;
  • Les conditions de réalisation des travaux ;
  • Tous les éléments qui déterminent le prix ;
  • Le délai pour réaliser la fin des travaux.

 

Il peut être précédé d'un avant-contrat dont l'objet est limité aux études préliminaires, non soumis aux règles du contrat de promotion immobilière.

 

Le promoteur doit, sauf quelques exceptions, présenter une garantie d'exécution de sa mission qui comporte l'obligation de prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu. Cette garantie prend la forme d'un cautionnement ou d'une ouverture de crédit. Elle prend fin lorsque la mission du promoteur prend fin à l'achèvement de l'immeuble.

 

Lorsque le contrat de promotion immobilière est conclu en vue de l'édification d'immeubles à usage d'habitation ou mixte, ce dernier est soumis à un régime d'ordre public.

 

Ainsi, conformément aux dispositions de l’article L. 222-3 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de promotion immobilière conclu dans le secteur dit « protégé » doit notamment contenir les indications suivantes :

“a) Situation et contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment,

b) Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire,

c) Devis descriptifs et conditions techniques d’exécution des travaux,

d) Prix convenu, et limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir,

e) Moyens, conditions de financement et modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux,

f) Rémunération du promoteur,

g) Délai dans lequel le bâtiment doit être édifié,

h) Garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de la mission.”


Dans le cas où l’une de ces conditions manquerait à l’appel, le risque encouru serait la nullité du contrat de promotion immobilière. À savoir que cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l'ouvrage et jusqu'à l'achèvement des travaux.

Le régime protecteur est écarté lorsque le maître de l'ouvrage construit en vue de la vente ou lorsqu'il est une société, autre qu'une société d'attribution ou coopérative, qui construit plus de deux logements. 

Ces dispositions ne s'appliquent pas davantage lorsque le mandant est une société d'économie mixte (SEM) dont le capital appartient pour plus de la moitié à des personnes morales de droit public.

La conclusion d'un contrat de promotion immobilière est facultative lorsque celui qui s'oblige n'accomplit que certaines formalités administratives. Il ne va pas de même lorsqu'une société de vente, d'attribution ou coopérative s'engage à livrer au vendeur du terrain certains des locaux qu'elle s'apprête à édifier.


L’objet du contrat de promotion immobilière

L'objet du contrat, tel qu'il ressort de l'article 1831-1 du Code civil, doit être la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices.

Cependant, l'objet du contrat est plus étendu que la simple réalisation d'un immeuble. En effet, la réalisation d'un programme de construction emporte généralement réalisation de divers travaux annexes tels que les travaux de viabilité. Ceux-ci entrent alors dans l'objet du contrat.


Le caractère supplétif ou impératif du contrat

En dehors du secteur de l'habitation, aucune disposition de la loi ne déclare les articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil d'ordre public (CCH, art. L 221-1 à art. L 221-5).

Toutefois, si les parties sont ainsi libres, en dehors du secteur protégé, d'aménager conventionnellement les dispositions légales, il ne faut pas que ces aménagements provoquent une dénaturation du contrat. Par conséquent, les mentions exposées ci-dessus demeurent primordiales. 

Il convient impérativement de distinguer que l’application des dispositions générales du contrat de promotion immobilière relatif aux constructions et celles qui concernent l’usage d’habitation et professionnel ou seulement d’habitation sont contraires, car l’une n’est pas d’ordre public et l’autre l’est.

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L’exécution du contrat de promotion immobilière

Les obligations du promoteur 

Pendant toute la durée du contrat, les parties au contrat sont tenues de diverses obligations, celles du promoteur sont les suivantes : 

  • Réaliser, pour le maître d’ouvrage, la construction d’un édifice à un prix ferme ; il peut être convenu que l’édification de l’ouvrage soit faite en partie par des sous-traitants,
  • Réaliser les actes nécessaires à l’édification. Le promoteur agit tantôt en prestataire, tantôt en mandataire de son client, à ce dernier titre il peut-être amené à conclure des actes pour lui et à rendre compte de ceux-là,
  • Ne pas détourner les sommes perçues, ce que le client paye est dédié à la bonne exécution du contrat,
  • Informer et même conseiller le client lors de l’exécution du contrat de promotion immobilière

Le régime du contrat de promotion immobilière permet une véritable protection du maître d’ouvrage par le législateur et cette protection a pour corollaire l'aggravation des obligations du promoteur. Le promoteur sera notamment tenu d’une obligation de résultat dans la livraison de l’édifice convenue. Cette livraison doit par ailleurs être exempte de vice, à ce titre donc il sera tenu de garantir certains défauts.

Par effet de la loi, le promoteur est assimilé à un loueur d’ouvrage, il est donc tenu des garanties des articles 1792 et suivants du code civil. Cela comprend : 

  • La garantie de parfait achèvement,
  • La garantie biennale, 
  • La garantie décennale, 


La relation entre le promoteur et les sous-traitants


Le contrat de promotion immobilière peut conduire le promoteur à engager des prestataires pour assurer le bon déroulement de la construction du bien immobilier. Cette relation sera encadrée par les règles de la sous-traitance.


Les obligations du maître d'ouvrage

Le maître d’ouvrage est celui qui sollicite la prestation au promoteur, il est le client. Son obligation principale est donc de payer le prix convenu. 

Généralement, le promoteur immobilier ne réclame pas un paiement comptant. Le paiement se fera de manière échelonnée lors d’étapes clés du chantier.

  • L’on a généralement un premier paiement moins significatif à la signature du contrat, variant selon que des études préliminaires ont été faites ou non;
  • Le paiement d’une partie en cours de réalisation du chantier ;
  • Le paiement du reliquat à l’achèvement de la prestation, lors de la livraison conforme du chantier, ce dénouement est appelé la réception ;

Les missions du promoteur

Les différents types de mission du promoteur

Les différentes opérations découlant de l'exécution du contrat sont alors prises en charge par le promoteur, notamment : 

  • Les opérations juridiques : la négociation et la signature des différents contrats avec les différentes entreprises ;
  • Les opérations administratives : la préparation de toute l’opération de construction, par exemple faire la demande de permis de construire ;
  • Les opérations financières : la mission de recherche de financements pour le compte du maître d’ouvrage.



H3 - Les pouvoirs du promoteur

Les stipulations du contrat de promotion immobilière habilitent le promoteur, pour le compte du maître de l’ouvrage,  à : 

  • Recevoir les travaux accomplis par les prestataires ;
  • Vérifier les devis ;
  • Approuver les plans ;
  • Conclure les marchés ou contrats ;
  • Liquider les marchés ;
  • Compenser les besoins essentiels liés au programme et sa réalisation

Pour assurer le bon fonctionnement de son travail, le promoteur divise ses missions en quatre phases à savoir : la conception, l’organisation et la réalisation de l’opération, et enfin la commercialisation de son travail.


Concevoir l’opération :

Le promoteur va prendre en considération un certain nombre de facteurs tenant compte du marché immobilier, de la situation du terrain, et du coût de la construction.

Il va faire une étude sur les modalités permettant la bonne réalisation de la construction, et de ce fait établira un calcul du prix de revient prévisionnel de l’opération et des logements. Le promoteur immobilier doit tenir compte d’autres facteurs comme :

  • Les contraintes d’urbanisme ;
  • Selon la consistance du terrain, il y a la clientèle à laquelle il va plus précisément s’adresser ;
  • Libre : cela veut dire au moyen de fonds propres ;
  • Il va aussi devoir prendre en considération le mode de financement ;
  • La rentabilité de l’opération


Organiser l’opération :


C’est le montage de l’opération qui consiste à bien choisir la structure juridique de l’opération, accomplir les formalités administratives, mais encore le montage financier et la conclusion des marchés. 


Le choix de la structure juridique est le socle nécessaire à la réalisation et surtout à la commercialisation de l’immeuble. Les conditions de ce choix sont : la valeur de l’immeuble, les ressources disponibles, la fiscalité de l’opération,


Pour les formalités administratives qui sont liées au droit de l’urbanisme, le promoteur va devoir obtenir toutes les autorisations nécessaires et au premier rang desquelles figure le permis de construire. Ces autorisations vont être délivrées par les autorités locales.


Le montage financier est une phase essentielle qui englobe un double aspect. Premièrement, le fait d’obtenir des crédits pour les besoins de la construction, ils sont nécessaires au lancement de l’opération. Deuxièmement, venir en aide aux acquéreurs à obtenir les crédits acquéreurs.



La réalisation de l’opération :

Le promoteur immobilier va en quelque sorte représenter les acquéreurs et assurer lui-même la réalisation totale du programme. A ce titre, il relève donc des règles spécifiques applicables au constructeur selon les articles 1792 et s. du Code civil. 


Le promoteur étant considéré comme un constructeur, il  sera donc débiteur de l’obligation de réalisation de la prestation, analysée en une véritable obligation de résultat. 



Il ne vous reste plus qu’à télécharger votre modèle de contrat de promotion immobilière, en cas de questions votre assistant juridique augmenté Qiiro se tient à votre disposition par chat, mail, téléphone



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