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Ce qu'il faut savoir sur la location immobilière
FICHE PRATIQUE

Ce qu'il faut savoir sur la location immobilière

Temps de lecture
9 min

Par Kimberley,

juriste chez Qiiro

La location immobilière
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Vous souhaitez avoir des informations sur la location immobilière ? Vous êtes au bon endroit. Notre équipe de juristes a résumé tout ce qu'il faut savoir sur la location immobilière, afin de répondre à l'ensemble de vos questions.

Bail d'habitation logement meublé

La recherche d’un locataire ou d’un logement

Avant de signer un contrat de bail, le propriétaire du logement et le candidat à la location, ou à défaut leurs mandataires, vont procéder à une visite du logement.


Si le locataire est intéressé par le logement proposé à la location, il va remettre au propriétaire un dossier de location.


Le dossier va permettre au propriétaire de déterminer son choix entre les candidats à la location en s’assurant de la solvabilité du candidat choisi.


Si les parties concluent le contrat de bail, elles vont alors réaliser un état des lieux d’entrée du logement.


  1. Le dossier de location


Vous êtes bailleur et souhaitez louer votre bien ? Vous souhaitez louer un bien et devez préparer votre dossier de location ?


Qiiro vous explique tout ce qu’il faut savoir les documents que peut exiger un bailleur à son potentiel locataire pour conclure le contrat de location.


Quels sont les documents obligatoires pour louer un logement ?

Plusieurs documents peuvent être demandés par le bailleur à son candidat à la location afin de louer son logement.


La liste est prévue par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution :


  • Une photocopie de la pièce d’identité (carte d’identité française ou étrangère, passeport français ou étranger, permis de conduire français ou étranger) ;


  • Une (seule) pièce justificative de domicile parmi celles listées ci-après :
    - Trois dernières quittances de loyer ou à défaut attestation du précédent bailleur ou de son mandataire indiquant que le locataire est à jour de de ses loyers et charges ;
    - Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du Code de l’action sociale et des familles ;
    - Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;
    - Dernier avis de taxe foncière ou à défaut, titre de propriété de la résidence principale ;


  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles :
    - Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;
    - L'extrait K ou K bis du Registre du Commerce et des Sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ;
    - Extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan ;
    - Copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
    - Copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
    - Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
    - Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.


  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents listés ci-après :
    - Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire.
    - Trois derniers bulletins de salaires ;
    - Justificatif de versement des indemnités de stage.
    - Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
    - Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
    - Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;
    - Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;
    - Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
    - Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.


Plusieurs documents peuvent également être demandés par le bailleur à la caution du candidat à la location. Il s’agit de :


  • Une photocopie de la pièce d’identité (carte d’identité française ou étrangère, passeport français ou étranger, permis de conduire français ou étranger)


  • Pour les cautions personnes morales, les deux justificatifs suivants :
    - Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel ;
    - Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.

  • Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
    - Dernière quittance de loyer ;
    - Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ;
    - Attestation d'assurance logement de moins de trois mois ;
    - Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.


  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
    - Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai ;
    - Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ;
    - Extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan ;
    - Copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
    - Copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
    - Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.


  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
    - Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;
    - Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
    - Trois derniers bulletins de salaires ;
    - Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;
    - Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
    - Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.



Attention : Le bailleur ne peut pas demander certains documents jugés trop confidentiels au candidat à la location. Il s’agit par exemple de :

  • La carte vitale ;
  • Une photocopie des comptes bancaires ;
  • Une attestation de bonne tenue du compte bancaire ;
  • Une attestation d’absence de crédit ;
  • Une autorisation de prélèvement automatique ;
  • Une copie du contrat de mariage ;
  • Un dossier médical personnel ;
  • Un extrait du casier judiciaire
  • Etc.



  1. L’état des lieux


Lors de la remise des clés du logement par le bailleur au locataire (souvent, le jour de la signature du bail), un état des lieux d’entrée est réalisé. Celui-ci est joint au contrat de bail.


L’état des lieux est un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements au moment de l’entrée dans les lieux du locataire.


À la sortie du locataire, un nouvel état des lieux sera dressé. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet ainsi d’établir les responsabilités de chaque partie en cas de litige.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

La rédaction d’un état des lieux d’entrée ou de sortie n’est pas obligatoire. Il s’agit cependant d’un document d’une grande utilité pour le bailleur comme pour le locataire qui permet de se ménager une preuve en cas de recours relatif aux éventuelles dégradations du logement.


Il est donc vivement recommandé d’en rédiger un.


Vous avez besoin d’un état des lieux ? Téléchargez directement notre modèle d’état des lieux disponible au format Word.


Quand faire un état des lieux ?


Un état des lieux doit être réalisé lors de l’entrée du locataire dans les lieux, c’est-à-dire au moment où les clés lui sont remises. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée.


Un état des lieux doit ensuite être réalisé lors du départ du locataire, c’est-à-dire au terme du contrat de location lors de la restitution des clés au bailleur. Il s’agit de l’entrée des lieux de sortie.



Que faire en cas de refus d’état des lieux ?


Il est possible que le bailleur ou le locataire refuse un état des lieux. Dans ce cas, il existe plusieurs possibilités :

  • Le bailleur demande un état des lieux d’entrée et le locataire refuse. Dans ce cas, la loi considère que le logement a été remis au locataire en bon état d’usage. Cela signifie que le locataire est responsable des dégradations du bien loué qui pourraient être constatées au terme du contrat de location. Le bailleur sera en droit de conserver une partie ou bien l’intégralité du dépôt de garantie pour couvrir les travaux de réparation du bien.
  • Le locataire demande un état des lieux d’entrée et le bailleur refuse. Dans ce cas, le bailleur ne pourra pas prouver / ne pourra que difficilement prouver la responsabilité du locataire en cas de dégradations observées au terme de la location et ne pourra donc pas conserver le dépôt de garantie pour payer les frais de réparation.
  • Par refus ou négligence du bailleur et du locataire, aucun état des lieux n’est réalisé. Dans ce cas, le bailleur ne pourra pas conserver le dépôt de garantie pour payer les frais de réparations en cas de dégradations constatées en fin de location. Il est donc vivement recommandé de faire un état des lieux d’entrée.


✍    BON À SAVOIR
Si le bailleur ou le locataire s’oppose à l’établissement d’un état des lieux, celui-ci peut alors être réalisé par un huissier de justice. Son coût sera dans ce cas partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.


Comment faire un état des lieux ?

Pour avoir une valeur juridique, l’état des lieux doit être réalisé de manière conjointe entre le bailleur et le locataire, c’est-à-dire que les deux parties doivent impérativement être présentes lors de l’état des lieux.


Si le bailleur ou le locataire ne peut être présent pour réaliser l’état des lieux, il doit être représenté par un mandataire (agence immobilière, famille, ami, voisin, etc.). Pour cela, il est nécessaire de mandater par écrit la personne qui aura la charge de réaliser l’état des lieux au nom et pour le compte du bailleur ou du locataire absent.


Attention : Le mandat doit respecter un certain formalisme pour être valable.


L’état des lieux de sortie ne peut quant à lui être réalisé que s’il existe auparavant un état des lieux d’entrée. L’utilité de l’état des lieux étant de pouvoir opérer une comparaison entre l’état du logement lors de sa mise en location et son état au terme de la location afin de pouvoir constater les éventuelles dégradations subies par le bien loué.


Attention : Il est important de bien distinguer entre vétusté et dégradation. La vétusté correspond à l’usure normale du logement. Le locataire ne peut être tenu responsable de la vétusté des équipements.

Que faut-il vérifier au moment de l’état des lieux ?

Qu’il s’agisse de l’état des lieux d’entrée ou de l’état des lieux de sortie, le bailleur et le locataire doivent inspecter ensemble la totalité du logement / local loué. Il est nécessaire de vérifier l’état de chaque équipement pour chaque pièce du logement / local en précisant si cet équipement est :

  • neuf ;
  • en bon état ;
  • en état d’usage ;
  • en mauvais état.

Il est donc nécessaire d’inspecter les sols, les murs, les plafonds, les menuiseries, les portes, les fenêtres, les serrures, etc. en vérifiant pour chaque élément d’équipement son état, son fonctionnement et sa propreté.


Il faut aussi penser à vérifier les installations électriques pour vérifier leur bon fonctionnement (interrupteurs, prises de courant, chauffage électrique).

Il est également nécessaire d’inspecter les parties communes (grenier, cave, parking, box, local à vélos, etc.).

L’état des lieux doit être complété de commentaires ou de réserves et illustré d’images ou de photographies.

La loi ALUR impose au bailleur et au locataire de posséder chacun un exemplaire signé de l’état des lieux.

Que doit contenir un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée et de sortie doit impérativement comporter certaines mentions obligatoires pour être valable. Certaines mentions sont communes aux deux types d’état des lieux :

  • Type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
  • Date de l’état de lieux ;
  • Adresse exacte du bien loué ;
  • Identité du bailleur et adresse ;
  • Identité du locataire et adresse ;
  • Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz, etc.) ;
  • Détail et fonctions des clés, badges, etc. ;
  • Description précise de l’état des revêtements des sols, murs, plafonds, menuiseries, portes, fenêtres, serrures et des équipements et éléments du bien loué pour chaque pièce et partie des locaux avec commentaires ou réserves et photographies.
  • Signature du propriétaire et du ou des locataires ou de leurs mandataires.


D’autres mentions obligatoires concernent uniquement l’état des lieux de sortie :

  • Adresse du nouveau domicile ou lieu d’hébergement du locataire ;
  • Date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  • Évolutions de l’état de chaque équipements, éléments du logement pour chaque pièce du logement et partie des locaux depuis l’état des lieux d’entrée.


Attention : En l’absence de ces mentions, l’état des lieux n’a aucune valeur juridique en cas de litige.


  1. L’attestation d’assurance contre les risques locatifs


Le locataire a l’obligation de communiquer à son bailleur une attestation d’assurance contre les risques locatifs à la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Le contrat de bail

Qiiro vous guide et vous explique étape par étape tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de bail.


La location peut porter sur un logement vide ou meublé. Si en principe le contrat est conclu pour une durée relativement longue, la location peut également être de courte durée.

  1. La location d’un logement non meublé

Le contrat de bail qui porte sur un logement nu est en principe soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


La loi du 6 juillet 1989 constitue en effet le droit commun en matière de baux d’habitation et son régime est d’ordre public (on ne peut pas l’écarter).


Pour savoir si la loi du 6 juillet 1989 est bien applicable, il faut d’abord regarder son champ d’application.


Quel est le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ?

La loi du 6 juillet 1989 s’applique obligatoirement dès lors que sont réunis les critères cumulatifs suivants :

  • Le locataire est une personne physique (ou les locataires sont plusieurs personnes physiques s’il s’agit d’une colocation) ;
  • Le contrat visé est bien un contrat par lequel le propriétaire s’oblige à faire jouir le locataire d’un logement pendant une certaine durée en contrepartie d’un loyer ;
  • Le local loué correspond au local principal et aux locaux accessoires (ex : garage, jardin, etc.) ;
  • Le local loué doit être à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation).
  • Le local loué doit constituer la résidence principale du locataire, c’est-à-dire qu’il doit être occupé par le locataire, son conjoint ou une personne à charge au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.



Attention : Certains locaux sont exclus de la loi de 1989 :

  • Des résidences secondaires ;
  • Des locaux loués à des personnes morales ;
  • Des locations portant sur un immeuble agricole ;
  • Des locaux à usage exclusivement professionnel ou commercial ;
  • Des locaux à usage mixte d’habitation et commercial ;
  • Des logements foyers.



De même, certains contrats sont exclus de la loi de 1989 :

  • Le bail emphytéotique ;
  • Le bail à construction ;
  • Le bail mobilité.


D’autres locaux sont partiellement exclus de la loi de 1989. Cela signifie que certaines dispositions de la loi seulement sont applicables. Il s’agit notamment de :

  • Les locaux meublés à titre de résidence principale ;
  • Les logements loués aux travailleurs saisonniers ;
  • Les logements de résidences universitaires ;
  • Etc.

✍    BON À SAVOIR
Les parties au contrat peuvent décider d’un commun accord de soumettre les locaux loués à la loi du 6 juillet 1989. La seule limite est qu’il n’existe pas d’autre régime d’ordre public déjà applicable.


La conclusion du contrat de bail


Le bail doit faire l’objet d’un écrit et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties.


Le contrat doit obligatoirement contenir certaines clauses relatives à :

  • La désignation des parties ;
  • L’objet du contrat comprenant :
    - La consistance du logement (localisation du logement, le type d’habitat, régime juridique de l’immeuble, période de construction, surface habitable, nombre de pièces principales, les autres parties du logement, éléments d’équipement du logement, modalité de production de chauffage, modalité de production d’eau chaude sanitaire) ;
    - La destination des locaux ;
    - La désignation des parties privatives et de ses équipements et accessoires ;
    - La désignation des parties communes et de ses équipements et accessoires ;
  • La date de prise d’effet et la durée du contrat ;
  • Le montant du loyer, les modalités de révision du loyer et les modalités de règlement  ;
  • Les charges récupérables (montant, modalités de règlement) ;
  • Les travaux (montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location, majoration ou diminution consécutive du loyer) ;
  • Les garanties (montant du dépôt de garantie) ;
  • Le cas échéant, la clause de solidarité ;
  • Le cas échéant, la clause résolutoire ;
  • Le cas échéant, les honoraires de location ;
  • Les annexes.


Les annexes au contrat de bail doivent notamment comprendre :

  • Un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ;
  • Un dossier de diagnostic technique ;
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
  • Un état des lieux ;
  • Etc.


Sanction : À défaut de contenir toutes les mentions obligatoires, le locataire peut demander en justice la nullité du contrat de bail.


À l’inverse, certaines clauses sont interdites. Si elles figurent au contrat de bail, elles sont alors réputées non écrites. Il s’agit notamment de :

  • La clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location, à laisser visiter le local loué les jours fériés ou plus de 2 heures par jour les jours ouvrables ;
  • La clause par laquelle le locataire est obligé de souscrire à une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
  • La clause par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever les loyers directement sur son salaire ;
  • La clause qui impose comme mode de paiement du loyer un prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ;
  • La clause qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, associative, syndicale ou confessionnelle ;
  • La clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui ;
  • La clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
  • Etc.


Enfin, d’autres clauses sont facultatives et peuvent être insérée dans le contrat d’un commun accord des parties. Il s’agit par exemple de la clause de révision du loyer ou encore de la clause qui prévoit un dépôt de garantie.


Vous avez besoin d’un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou d’un contrat de bail mixte à usage d’habitation et professionnel ?


Téléchargez directement notre modèle de contrat de bail d’habitation pour un logement nu ou notre contrat de bail mixte à usage d’habitation et professionnel.


Quelle est la durée du bail soumis à la loi de 1989 ?


La durée minimale du bail varie selon la qualité du bailleur. Celle-ci est appréciée à la date de prise d’effet du bail ou lors de son renouvellement. Elle est de :

  • 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale ;
  • 3 ans lorsque le bailleur est :
    - une personne physique ;
    - une société civile familiale ;
    - une indivision formée uniquement de personnes physiques.


Il ne s’agit cependant que d’une durée minimale prévue par la loi et les parties ont la liberté de fixer une durée plus longue.

Comment fixer le montant du loyer ?


La loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan) prévoit trois régimes différents selon le lieu de situation du logement :


  • Lorsque le logement est, le loyer est librement fixé ;


  • Lorsque le sur le territoire d’une commune qui n’expérimente pas un encadrement des loyers par voie préfectorale, le loyer est fixé en tenant compte du décret d’encadrement des loyers ;


  • Lorsque le local est situé en zone tendue sur le territoire d’une commune qui expérimente un encadrement des loyers, le loyer est alors fixé en tenant compte du décret d’encadrement des loyers et de l’arrêté préfectoral.


Qu’est-ce qu’une zone tendue ?


Une zone tendue est une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement entraînant ainsi des difficultés sérieuses d’accès au logement (ex : niveau élevé des loyers, niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens, nombre élevé des demandes de logement par rapport au nombre d'aménagements annuels, etc.).


La révision du loyer

Le contrat peut prévoir la révision du loyer chaque année à une date convenue entre les parties ou à défaut à la date d’anniversaire du contrat.


Attention : La variation qui résulte de cette révision ne peut excéder à la hausse la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Insee chaque trimestre.


Pour réviser le loyer, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet. À défaut, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée.


Quelles sont les obligations des parties au contrat de bail ?

En vertu du contrat de bail, le bailleur est tenu de :


  • Remettre au locataire un logement décent qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, exempt de toute infestation de nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments qui le rendent conforme à l’usage d’habitation ;


  • Remettre au locataire un dossier de diagnostic technique ;


  • Délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de bail en bon état de fonctionnement :


  • Assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle ;


  • Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et procéder à toutes les réparations (autres que locatives) nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement ;


  • Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ces derniers ne constituent pas une transformation des locaux loués.



De son côté, le locataire a également plusieurs obligations. Il est ainsi tenu de :


  • Payer le loyer et les charges récupérables ;


  • User paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue au contrat ;


  • Répondre des dégradations et des pertes dans le logement survenant pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;


  • Procéder à l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrats et procéder aux réparations locatives à moins que celles-ci n’aient été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;


  • Laisser exécuter dans les locaux loués l’entretien, les travaux d’amélioration, travaux nécessaires au maintien, des parties privatives et communes ;


  • Ne pas transformer les locaux ou équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ;


  • Souscrire à une assurance contre les risques locatifs.



Comment résilier le contrat de bail ?


Pour résilier le contrat de bail, le locataire ou le bailleur doit donner congé et respecter un préavis.


Le congé doit être donné soit :

  • par lettre recommandé avec accusé de réception ;
  • par notification d’un huissier ;
  • Remis en main propre contre récépissé ou émargement.


Le délai de préavis commence à courir à compter :

  • de la réception de la lettre recommandée ;
  • de la notification de l’huissier ;
  • de la remise en main propre.


Le locataire a la possibilité de donner congé à tout moment.


En location non meublée, le préavis à respecter est en principe de 3 mois. Il est cependant réduit à 1 mois :

  • Lorsque le logement est situé en zone tendue ;
  • En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
  • En cas de problème de santé constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile ;
  • Lorsque le locataire bénéficie du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
  • Lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL).


En location meublée, le locataire est tenu de respecter un préavis d’un mois.


Le bailleur ne peut quant à lui donner congé que pour le terme du bail et son congé doit être justifié. Il doit respecter un préavis de 6 mois en location non meublée et de 3 mois en location meublée.

Concernant les motifs, le congé ne peut être donné que :

  • pour cause de vente du logement ;
  • pour cause de reprise du logement (le bailleur souhaite occuper lui-même le logement ou y loger un membre de sa famille) ;
  • pour motif légitime et sérieux (ex : manquement du locataire à ses obligations tel que le non paiement répété du loyer).


Vous avez besoin d’une lettre de congé ? Téléchargez dès maintenant notre modèle de lettre de congé pour cause de vente, notre modèle de lettre pour cause de reprise du logement ou notre modèle de lettre pour motif légitime et sérieux.



  1. La location d’un logement meublé


Le contrat de bail meublé est un contrat de location portant sur un local à usage d’habitation par lequel le bailleur met à la disposition du locataire tous les éléments d’équipements qui permettent à ce dernier de vivre normalement dans les lieux.


La législation concernant la location d’un logement meublé est différente selon que le contrat de location a été conclu avant ou après le 27 mars 2014.

En effet, jusque la loi ALUR du 24 mars 2014, la location meublée obéissait aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Depuis la loi ALUR, le régime de la location meublée est à présent précisé dans la loi du 6 juillet 1989 dans un titre 1er bis. Ce régime est d’ordre public (on ne peut pas l’écarter).

Ainsi, pour tous les contrats conclus après le 27 mars 2014, ce sont les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont applicables. Les contrats conclus avant cette date restent soumis aux anciennes dispositions sauf exceptions.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, la loi prévoit que le logement doit être décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qui doivent composer le logement pour que celui-ci soit considéré comme meublé. Selon ce décret, le logement doit comporter au minimum :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Etagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.



Conclusion du contrat de bail


Comme pour le contrat de bail portant sur un logement vide, le contrat de bail meublé doit faire l’objet d’un écrit et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties au contrat.


Le contrat doit également comprendre toutes les mentions obligatoires précitées. De même que pour la location d’un logement nu, certaines clauses sont interdites et réputées non écrites.

Durée du bail et renouvellement


La durée d’un bail meublé dépend du profil du locataire.


Le contrat de location pour un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire est en en principe conclu pour une durée de 1 an.


Il s’agit cependant d’une durée minimale et il n’est pas interdit de conclure un contrat plus long, de deux ou trois ans par exemple.


Au terme du contrat, si les parties ne se manifestent pas, le contrat est alors reconduit tacitement pour une nouvelle période de 1 an.


Le bailleur peut toutefois proposer au locataire de poursuivre le bail à de nouvelles conditions au moins 3 mois avant le terme du contrat :

  • Si le locataire accepte, le bail est renouvelé pour une période d’1 an ;
  • S’il refuse, le contrat est reconduit dans les mêmes conditions que le contrat initial.


Le contrat peut cependant être conclu pour une durée inférieure à 1 an :

  • 9 mois lorsque le locataire est étudiant ;
  • 1 à 10 mois lorsque le locataire est dans l’une des situations suivantes :
    - formation professionnelle ;
    - études supérieures ;
    - contrat d’apprentissage ;
    - stage ;
    - engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
    - mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle.

Il s’agit dans ce dernier cas du bail mobilité. Ce type de baux est soumis à des règles spécifiques différentes du bail meublé classique.



Quelles sont les conditions financières du bail meublé ?


Le régime juridique applicable au loyer du bail meublé est le même que celui qui est applicable au bail portant sur un logement nu. Il en est de même concernant la révision du loyer.


S’agissant du dépôt de garantie, il faut toutefois noter que celui-ci est limité à 2 mois de loyer en principal.


Comment résilier un contrat de location meublé ?


Pour que le contrat de bail prenne fin à l’expiration de son terme, le bailleur ou le locataire doivent donner congé.


Pour être valable, ce congé doit obligatoirement respecter un certain formalisme. Il est nécessaire de respecter un délai de préavis.


Le congé peut être délivré au choix :

  • Soit par remise en mains propre contre récépissé ou émargement ;
  • Soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
  • Soit par acte d’huissier.


Pour calculer le point de départ du délai de préavis à respecter, il faut prendre en compte la date de notification du congé. Il s’agit de :

  • la date du jour de la réception de la lettre recommandée par le destinataire si le congé a été délivré par LRAR ;
  • la date de la remise en main propre si le congé a été délivré en main propre ;
  • la date de la signification de l’acte d’huissier dans le cas où le congé a été délivré par acte d’huissier.


Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois avant à la fin du bail. Pour pouvoir donner congé, le propriétaire bailleur doit justifier d’un des motifs suivants :

  • il souhaite vendre son logement ;
  • il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou le prêter à l’un des membres de sa famille ;
  • il justifie d’un motif légitime et sérieux (ex : troubles de voisinage, retards répétés du paiement du loyer).


Si le bailleur donne son congé à une date antérieure à la date d’expiration du bail, le congé n’est pas nul : il prend simplement effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.


Attention : si le congé n’a pas été donné dans le délai de préavis, il n’est pas valable et le contrat est reconduit tacitement à son terme.


Le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment. Il n’est pas obligé d’attendre la fin du bail. Il doit cependant respecter un préavis de 1 mois.


  1. La location de courte durée

  • Le bail mobilité


Créé par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite “loi ELAN”, le bail mobilité est un contrat de location meublé de courte durée qui répond aux besoins spécifiques de locataires qui doivent résider dans un lieu pour un temps déterminé.


Son régime juridique est défini aux articles 25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.


Ce bail de courte durée permet de louer un logement meublé à un locataire qui justifie être :

  • En formation professionnelle ;
  • En études supérieures ;
  • En contrat d’apprentissage ;
  • En stage ;
  • En engagement volontaire dans le cadre d’un service civique (article L. 120-1, II du Code du service national) ;
  • En mutation professionnelle ;
  • Ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.


Conclusion du bail mobilité


Le bail mobilité doit faire l’objet d’un contrat écrit et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties au contrat.


Le contrat doit impérativement comprendre certaines mentions obligatoires :

  • L’identité du bailleur (nom, prénom ou dénomination, siège social) et le cas échéant, l’identité de son mandataire ;
  • Le nom du locataire ;
  • La date de prise d’effet du bail ;
  • La durée du bail ;
  • La consistance, la destination, la surface habitable ;
  • La désignation des locaux et équipements d’usage privatif et commun ;
  • Le montant du loyer et les modalités de paiement ;
  • Le motif qui justifie la conclusion du bail mobilité (ex : stage) ;
  • Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
  • La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
  • La mention selon laquelle le bailleur a l’interdiction d’exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie ;
  • La mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du titre I ter de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • Le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et les extraits précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.


Attention : À défaut de comporter la mention selon laquelle le bail est un bail mobilité, la durée du bail ou le motif qui justifie le bail mobilité, le contrat est régi par les dispositions relatives au bail meublé classique.


Vous avez besoin d’un bail mobilité ? Téléchargez directement notre modèle de bail mobilité.


Quelle est la durée du bail mobilité ?


Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Il n’est ni renouvelable ni reconductible.


À noter : La durée du bail peut cependant être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.  


En outre, si au terme du contrat, les parties concluent un nouveau contrat portant sur le même logement, ce nouveau contrat est régi par les dispositions relatives au bail meublé classique.



Quelles sont les conditions financières du bail mobilité ?

La fixation du loyer obéit au même régime que le bail d’habitation. Il ne peut cependant pas faire l’objet d’une révision en cours de bail.


Important : Le bailleur ne peut pas exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie.


En matière de charges locatives, elles sont versées au bailleur sous la forme d’un forfait en même temps que le loyer. Le forfait ne peut donner lieu à un complément ou bien à une régularisation ultérieure.

La résiliation du bail mobilité

Le locataire a la possibilité de résilier le bail mobilité à tout moment moyennant le respect d’un préavis d’une durée de 1 mois.


Il doit notifier son congé soit :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre ;
  • Par acte d’huissier. Dans ce cas, le délai court à compter de la signification de l’acte d’huissier ;
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Dans ce cas, le délai court à compter de cette remise.


Le bailleur, quant à lui, n’a pas la possibilité de résilier le préavis. Il est lié pendant toute la durée du contrat.



  • La location saisonnière

La location saisonnière, également appelé meublé de tourisme, est un contrat de location par lequel le bailleur met à la disposition une villa, un appartement ou encore un studio meublé à une clientèle de passage qui y effectue un séjour d’une journée, une semaine ou un mois et qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du Code du tourisme).



Conclusion du contrat de location saisonnière


La location saisonnière doit faire l’objet d’un contrat écrit et doit être signé et établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.


Le contrat doit impérativement préciser :

  • Le nom du bailleur ;
  • Le nom du locataire ;
  • L’adresse du logement, la catégorie de classement, la superficie habitable, la description de l’agencement intérieur, un inventaire du mobilier, les équipements et services à disposition, etc. ;
  • Le cas échéant, le nombre maximum d’occupants autorisé dans le logement ;
  • Le cas échéant, la mention selon laquelle la présence de tout animal dans le logement est interdite ;
  • Le prix de la location et les modalités et conditions de paiement : acomptes, arrhes et dépôt de garantie (attention : lorsque le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, le montant des sommes exigées en gage ne peut excéder 25% du prix de la location) ;
  • Le montant prévisionnel de la taxe de séjour ;
  • Le cas échéant, les conditions de rémunération du professionnel intermédiaire ;
  • Le cas échéant, les conditions et conséquences de l’annulation de la réservation.



Quelles sont les démarches à effectuer ?


Avant la mise en location du logement, le bailleur a l’obligation d’effectuer plusieurs démarches auprès de la mairie, de l’administration fiscale, etc.


Les démarches diffèrent selon qu’il s’agisse de la résidence principale ou de la résidence secondaire du propriétaire.


  • Le cas de la résidence principale


Dans le cas où il s’agit de la résidence principale du bailleur, il n’est pas nécessaire en principe d’effectuer quelconque démarche en mairie pour mettre le logement en location.


Cependant, certaines communes exigent que le propriétaire déclare sa résidence principale en mairie afin de se voir attribuer un numéro de déclaration. C’est notamment le cas de Paris, Annecy, Aix-en-Provence ou encore Biarritz.


Ce numéro de déclaration devra être indiqué dans chacune des annonces d’offre de location du logement.


Sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, la durée totale de location de ce logement ne devra pas dépasser 120 jours par année civile.


Le propriétaire doit donc au préalable se renseigner auprès de la mairie de sa commune.


Par ailleurs, le propriétaire doit demander une inscription au répertoire Sirene de l’Insee. Pour cela, il doit s’adresser au tribunal de commerce du lieu du logement loué et remplir le formulaire Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (P0i), soit le Cerfa n°11921*05.


Un numéro SIRET sera alors attribué par l’INSEE. Ce numéro devra être rapporté sur la déclaration complémentaire de revenus du propriétaire.


  • Le cas de la résidence secondaire


Dans le cas où il s’agit de la résidence secondaire du propriétaire, il est nécessaire également nécessaire de procéder à certaines démarches auprès de la mairie de la commune. Les démarches sont différentes selon la ville concernée.


Le propriétaire doit également demander son inscription au répertoire Sirene de l’Insee.


Quelle est la durée de la location saisonnière ?


Aucune durée minimale n’est prévue par la loi concernant la location saisonnière. La loi prévoit cependant une durée maximale de 90 jours consécutifs pour un même locataire.


Au-delà de 90 jours, le contrat ne peut être ni renouvelé ni reconduit tacitement.

Quelles conséquences en cas d’annulation de la réservation ?

En cas d’annulation de la réservation, les conséquences d’une telle annulation peuvent être prévues directement par le contrat de location.


Dans le cas où le contrat ne prévoit rien, la réglementation en la matière s’applique :


Lorsque le locataire annule la réservation et sauf force majeure :

  • S’il avait versé des arrhes, elles sont perdues ;
  • S’il avait payé un acompte, il doit payer la totalité de la location à moins que le bien ait pu être reloué.

Lorsque le propriétaire annule la réservation et sauf force majeure :

  • S’il avait reçu des arrhes, il doit en restituer le double au locataire ;
  • S’il avait perçu un acompte, il doit rembourser le locataire et éventuellement l’indemniser s’il a subi un préjudice moral.
Bail d'habitation logement meublé

Fiscalité de la location

La fiscalité de la location est différente selon qu’il s’agit d’une location meublée ou non meublée.


  1. Fiscalité de la location non meublée


Les revenus tirés de la location non meublés sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie revenus fonciers.


Deux régimes sont applicables :


  • Le régime micro-foncier :


Ce régime est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location ou des locations n’excède pas 15 000 € charges non comprises pour l’ensemble du foyer fiscal et quelle que soit la durée de location au cours de l’année.

Le revenu brut est calculé de la manière suivante :

Revenu brut = Montant des loyers encaissés - Charges incombant au locataire + Montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge du locataire + Subventions et indemnités perçues.


Le revenu brut doit être déclaré dans la déclaration de revenu n°2024 dans la case 4BE.


Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement par l’administration fiscale sur le montant du revenu brut. Cet abattement est censé représenter l'ensemble des charges supportées par le propriétaire.


  • Le régime réel :


Le régime réel s’applique dès lors que le revenu brut est supérieur à 15 000 €, que l’immeuble est expressément exclu du régime micro-foncier (ex : immeuble bénéficiant d’un régime de déduction particulier) ou sur option pour les loueurs qui relèvent normalement du régime micro-foncier.


Le propriétaire doit déclarer ses revenus :

  • Soit sur la déclaration n°2044 lorsqu’il s’agit d’un immeuble ordinaire (y compris un immeuble bénéficiant d’une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d’un “conventionnement Anah”) ;
  • Soit sur la déclaration n°2044 spéciale lorsque le propriétaire :
    - a opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs ;
    - bénéficie d’une déduction spécifique au titre du dispositif Scellier intermédiaire ou du dispositif Scellier ZRR ;
    - lorsqu’il s’agit d’un immeuble spécial (ex : immeuble détenu en nue-propriété).


Les revenus fonciers sont imposables au régime réel. Sont déduits les frais et charges déductibles pour leur montant réel et justifié (ex : frais d’administration et de gestion, certains travaux, provisions pour charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.).



  1. Fiscalité de la location meublée


Les revenus tirés de la location meublée sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).


Exonération : La personne qui loue une partie de sa résidence principale peut être exonéré d’impôts si deux conditions sont remplies :

  • Les revenus tirés de la location ou de la sous-location n’excèdent pas 760 € par an ;
  • La personne loue une ou plusieurs chambre(s) d’hôtes (chambre meublée chez l’habitant destinée à accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées).


La distinction LMNP / LMP :


Il faut distinguer selon que l’activité de loueur meublé est exercée à titre professionnel ou non. Elle est exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins l’une de ces trois conditions n’est pas remplie :

  • Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
  • Les recettes annuelles tirées de la location ou des locations par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans des catégories traitements et salaires (TS), des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles (BA) et des bénéfices non commerciaux (BNC).


La distinction professionnel ou non professionnel a notamment une incidence sur le régime de taxation des plus-values et l'assujettissement aux prélèvements sociaux.


Le propriétaire doit déclarer ses revenus dans la déclaration n°2042-C-PRO, complémentaire à sa déclaration de revenus n°2042.


Il existe deux types de régimes applicables :


  • Le régime micro BIC :


Ce régime s’applique lorsque le montant des recettes de l’année précédente ou de l’avant dernière année n’excèdent pas :

  • 70 000 € pour les locations de locaux d’habitations meublés ;
  • 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.



  • Le régime réel :


Ce régime est applicable dès lors que le seuil du micro est dépassé ou sur option.


Le propriétaire doit déclarer ses revenus tirés de la location ou des locations et déduire ses charges pour leur montant réel.


  • Les déficits :


Les déficits engendrés par la location des loueurs meublés professionnels peuvent être imputés sur la totalité du revenu global.


En revanche, les déficits des loueurs meublés non professionnels ne peuvent être déduits que sur les revenus provenant de la location meublée au cours des 10 années suivantes.


  1. Fiscalité de la location courte durée


Les revenus tirés d’une location saisonnière sont imposés comme en matière de location meublée, c’est-à-dire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).


Deux régimes d’impositions sont applicables :


  • Le régime micro BIC :


Dans le régime micro, un abattement forfaitaire représentatif des charges est appliqué automatiquement sur les recettes tirées des locations.


Il faut distinguer selon qu’il s’agisse d’une location saisonnière classique ou d’une location saisonnière classée de type meublé de tourisme ou chambres d’hôtes :

  • Dans le cadre de la location saisonnière classique, le régime micro est applicable dès lors que les recettes n’excèdent pas un seuil de 70 000 € par an. Un abattement de 50% est appliqué sur les recettes annuelles tirés de la location saisonnière.
  • Dans le cadre de la location saisonnière classée, le régime micro est applicable dès lors que les recettes n’excèdent pas 170 000 € par an. L’abattement appliqué est dans ce cas de 71%.


Pour que le bien soit qualifié de “meublé de tourisme” ou de “chambre d’hôte”, le propriétaire doit déposer une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation.


  • Le régime réel :


Le régime réel est applicable dès lors que les seuils du micro sont dépassés ou sur option.


Dans le régime réel, les recettes de la location sont imposées après déduction de l’ensemble des charges et des frais supportés pour leur montant réel.

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