Congé pour motif légitime et sérieux

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Congé pour motif légitime et sérieux
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Le congé pour motif légitime et sérieux est l’action par laquelle le propriétaire (bailleur) met fin à un contrat de bail ou au droit au renouvellement de bail du locataire pour des raisons valables. Pour y procéder, il doit impérativement établir une lettre decongé pour motif légitime et sérieux.

Qu’est-ce qu’un congé pour motif légitime et sérieux ?

En droit français, il n’existe aucune définition légale du « congé pour motif légitime et sérieux ». Les précisions apportées sur cette notion découlent de la jurisprudence ou des décisions des juges. Son application est précisée par l’article 15,I de la loi du 6 juillet 1989 autorisant la résiliation du bail par le propriétaire d’un immeuble loué pour « motif légitime et sérieux ». 

En règle générale, le bailleur n’a pas le droit de priver le locataire d’un logement. Toutefois, en cas d’abus de ce dernier, la loi autorise le propriétaire à rompre le contrat de bail. Le cas échéant, il pourra invoquer le manquement aux obligations contractuelles du locataire. 

Ceci étant, il s’agit d’une procédure bien encadrée par la loi. Ainsi, le recours à un congé pour motif légitime et sérieux doit se faire dans le respect des exigences légales. 

Pour être recevable, le congé délivré par le bailleur pour motif légitime et sérieux doit être réalisé selon certaines formalités. Parmi cela, il y a l’établissement d'une lettre de congé pour motif légitime et sérieux

Enfin, les motifs évoqués par le propriétaire à l’encontre du locataire doivent être justifiés et réels. Autrement dit, les raisons pour lesquelles le bailleur décide de résilier le contrat de bail doivent résulter des abus du locataire.

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Pourquoi rédiger une lettre de congé pour motif légitime et sérieux ?

La lettre de congé pour motif légitime et sérieux est une formalité indispensable pour rompre un contrat de bail. 


Ce document permet de définir exactement les raisons pour lesquelles le bailleur souhaite mettre fin au bail d’habitation et de donner date à cette demande. 

Il constitue donc une preuve irréfutable pour lui de la demande de restitution pleine des droits sur son bien immobilier. 

En effet, la loi sanctionne par la nullité de la demande les bailleurs qui n’établissent pas une demande de congé pour motif légitime et sérieux intégrant les mentions obligatoires exigées. 

Ainsi, il est important de se référer à un modèle de lettre de congé pour motif légitime et sérieux fiable et rédigé par des experts en droit. 

Votre assistant juridique augmenté QIIRO est là pour vous assister dans la rédaction de votre lettre de congé pour motif légitime et sérieux.

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Comment rédiger une lettre de congé pour motif légitime et sérieux ?

ous êtes propriétaire d’un immeuble mis en location ? Vous n’avez aucune idée du contenu d’une lettre de congé pour motif légitime et sérieux

N’ayez crainte, nous sommes à vos côtés pour vous expliquer ce que ces textes à l’apparence obscure requièrent dans la rédaction de ce type de document.

Rien n’est plus pratique que d’avoir à portée de main une équipe de juristes qualifiés dans le domaine de l’immobilier et des contrats.

Votre assistant juridique augmenté QIIRO est là pour vous accompagner durant ce processus. 

Le modèle de lettre de congé pour motif légitime et sérieux que nous mettons à votre disposition est une version mise à jour rédigée par des experts en droit des contrats. 

Il s’agit également d’un document respectant les conditions de forme et de fond énumérées par la loi.

Notre lettre de congé pour motif légitime et sérieux contient les éléments suivants :

  • L’identité des parties au contrat de bail : celle du bailleur et du locataire.
  • Le motif légitime et sérieux du propriétaire justifiant le refus de renouvellement du bail. Ce fait doit être mentionné de manière explicite et assez claire pour démontrer le caractère grave de l’acte. 
  • Le bien loué ou proposé en relogement
  • La date de la résiliation du bail, c’est-à-dire le moment où le locataire doit quitter le logement.
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Quels sont les motifs du congé pour motif légitime et sérieux ?

Que ce soit en matière de bail d’habitation meublé, non meublé ou de bail commercial, il est toujours difficile pour le bailleur de refuser le renouvellement du contrat de bail ou de le rompre unilatéralement. 

Toutefois, il peut y mettre fin pour des motifs liés aux actes du locataire d’une part, et pour les motifs en relation avec ses actes d’autre part. 

Les motifs en relation avec les actes du locataire

Ici, le locataire est sanctionné suite à une inexécution d’une ou plusieurs de ses obligations contractuelles. Il s’agit :

  • Des retards de paiement du loyer : pour que ce motif soit valable, il doit être répété dans le temps. Ainsi, il importe peu que le locataire ait volontairement ou non eu des retards de paiement. Par ailleurs, le non-versement du loyer intégral par le locataire constitue un motif « légitime et sérieux » pour résilier le contrat de bail à tout moment. 
  • De la commission de troubles du voisinage : tel est le cas du tapage nocturne, du non-respect répété des règles de savoir-vivre entre voisins, de nuisances particulières.  Le bailleur sera par exemple en droit de demander le congé pour motif légitime et sérieux du contrat de bail d’habitation dès lors que les règles du règlement de copropriété sont méconnues.
  • Du non-respect de la destination des lieux : le contrat de location d’un immeuble précise toujours l’objet de l’occupation du lieu loué. Tel est l’exemple d’un bail d’habitation où le locataire exerce quand même des activités commerciales. Dans ce cas de figure, il y a un manquement sérieux à l’usage de la destination convenue des lieux. Cette situation suffit pour le propriétaire à demander la résiliation du bail.
  • De la pratique d’une sous-location à l’insu du propriétaire : il s’agit du fait par le locataire de louer le logement à une autre personne sans l’autorisation du bailleur. Le cas échéant, ce dernier est en parfaite mesure de rompre le bail pour motif légitime et sérieux.
  • D’un défaut d’assurance : le locataire a pour obligation de fournir une attestation d’assurance au propriétaire chaque année. Dès lors qu’il ne transmet pas ce document, même suite à une mise en demeure, le bailleur peut lui donner un congé pour motif légitime et sérieux pour défaut d’assurance.

Les motifs en relation avec les actes du bailleur

On parle plus précisément des situations dans lesquelles le bailleur demande un congé pour motif légitime et sérieux pour des raisons extérieures à sa volonté. 

Il s’agit des cas énumérés par la jurisprudence tels que :

  • Les travaux : le propriétaire d’une habitation louée peut établir un congé pour motif légitime et sérieux de travaux. Ces derniers concernent la démolition, la réhabilitation et la rénovation du logement. Parallèlement, il doit fournir la preuve de son intention de procéder à des travaux sur son immeuble. 
  • L’expropriation pour cause d’utilité du bien : le lieu loué fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique par l’État. Dans ce cas-là, ni le propriétaire ni le locataire n’est responsable de la rupture du contrat. Le bailleur, n’ayant aucun choix, doit imposer le congé pour motif légitime et sérieux au locataire. 
  • Les autres cas courants : il peut s’agir d’un non-renouvellement du cautionnement d’un bien immobilier ou de sa démolition à des fins de reconstruction. 

✍    BON À SAVOIR
Le congé pour motif légitime et sérieux ne met pas fin au bail dans l’immédiat, mais à la date d’échéance du contrat.

Comment se déroule le congé pour motif légitime et sérieux ?

Après avoir rédigé une lettre de congé pour motif légitime et sérieux, il est maintenant temps de remettre le document entre les mains du locataire. Avant d’y procéder, certains points sont à prendre en compte.

Les informations importantes à joindre à la demande

Outre la rédaction de la lettre, le bailleur est également tenu de joindre des justificatifs du motif invoqué afin de fonder sa demande. Il s’agit par exemple des plaintes à l’encontre du locataire pour troubles de voisinage, de la preuve de la sous-location sans son autorisation, des mises en demeure de payer le loyer sans réponse…

Le délai légal pour demander un congé pour motif légitime et sérieux

Pour être valable, le congé pour motif légitime et sérieux doit être déclenché selon un délai de préavis prédéfini par la loi. En effet, le propriétaire ne peut expulser le locataire qu’à l’échéance du bail. 

Ainsi, la lettre de congé est remise au locataire 6 mois avant la date d’échéance du contrat en matière de location vide. S’il s’agit d’un congé pour motif légitime et sérieux de bien meublé, le délai de préavis est de 3 mois. 

Toutefois, il existe des cas exceptionnels appréciés par le juge selon lesquels le bailleur peut demander au locataire de quitter les lieux sur le champ.

La signification de la résiliation du bail au locataire

Pour notifier le locataire de sa décision de résiliation du bail, le bailleur a le choix entre :

  • la remise d’une lettre en main propre contre signature ;
  • l’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception ;
  • la notification par voie d’huissier du refus de renouvellement du bail : plus coûteuse que les deux autres procédures, celle-ci est plus sécurisante pour le bailleur. Elle est idéale lorsque les deux parties sont en mauvais termes. 

Si le bail a été signé par plusieurs locataires mariés ou pacsés, le bailleur est dans l’obligation de délivrer à chacun d’eux un exemplaire de la notification de résiliation.

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Quid de la contestation du congé pour motif légitime et sérieux ?

Le locataire procédant à une contestation du congé pour motif légitime et sérieux avec des motifs valables est en droit de réagir. Il peut renvoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier au bailleur indiquant son intention de s’opposer à la résiliation du bail. Il devra ensuite respecter le délai pour contester un congé pour motif légitime et sérieux, soit moins de 6 mois avant l’échéance du bail. 

Le locataire doit également prouver le non-respect du propriétaire de certaines formes légales relatives à la demande de résiliation. Ces dernières peuvent être :

  • la remise d’une simple lettre, c’est-à-dire d’un document qui ne respecte pas les conditions de fond et de forme légales ;
  • l’adoption d’un délai de résiliation trop court ;
  • l’envoi de la lettre par lettre recommandée sans accusé de réception… 

✍    BON À SAVOIR
En cas d’acceptation de la demande de contestation par le juge, le bail est tacitement reconduit à une durée de 3 ans, et ce, bien que les motifs énoncés par le bailleur soient prouvés.

Quel est le sort du propriétaire qui ne respecte pas le délai de préavis du congé pour motif légitime et sérieux ?

Le congé donné par le bailleur ne respectant pas le délai de préavis légal n’est pas de nature à produire ses effets. Le cas échéant, le bail se reconduit automatiquement et le locataire continue d’occuper le logement loué en contrepartie du paiement du loyer. Le bailleur, de son côté, est obligé d’attendre la prochaine date d’échéance pour demander sa résiliation. Cette fois-ci, il doit réagir à l’avance tout en respectant le délai de préavis de 6 mois exigé.

Que risque le bailleur qui donne un congé sans motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime et sérieux accordé au bailleur permet avant tout d’éviter les abus du locataire. À cet effet, l’usage de ce droit sans motif valable est sanctionné par la loi. 

Le propriétaire ayant donné un congé pour vendre comportant des motifs erronés ou frauduleux peut-être condamné à une amende pénale allant jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et jusqu’à 30.000 € pour une personne morale, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts en faveur du locataire. Néanmoins les juges ont déjà affirmé que ces derniers ne pouvaient avoir droit à la réintégration dans le bien en raison de la défiance dans les rapports entre bailleur et locataire.

✍    BON À SAVOIR
Il n’y a pas de définition précise de la notion de « motif légitime et sérieux ». Elle est, en effet, laissée à l’appréciation souveraine du juge. Lui seul a autorité pour déterminer la gravité et/ou l’existence des faits reprochés au locataire.

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