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Bail mixte

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Qu’est-ce qu’un bail mixte ?

Un bail mixte est un contrat de location qui porte sur un local servant à la fois de logement et de local pour l’exercice de l’activité de son locataire. 


Il est possible de distinguer le bail mixte d’autres types de baux tels que :


  • Le bail d’habitation, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est un contrat de location par lequel un propriétaire met à la disposition d’un locataire un logement en contrepartie d’un loyer. La durée d’un bail d’habitation n’est pas la même selon que le logement est loué vide ou meublé. Lorsque le logement est loué vide, la durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 6 ans lorsque bailleur est une personne morale (société). Lorsque le logement est loué meublé. Lorsque le logement est loué meublé, la durée du bail est d’1 an minimum, ou de 9 mois minimum si le locataire est étudiant ;


  • Le bail professionnel notamment régi par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Il s’agit d’un contrat de location portant sur un local exclusivement affecté à un usage professionnel. Il est conclu pour une durée au moins égale à 6 ans ;


  • Le bail commercial est régi par les dispositions du Code de commerce. Il s’agit d’un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. La durée du bail commercial classique (également appelé bail 3 6 9) est de 9 ans. Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial (voir notre modèle de demande de renouvellement de bail commercial).


Concernant le bail mixte, il revêt une double fonction : en effet, d’un côté, il permet à un propriétaire de louer un logement, une habitation et d’un autre côté, il permet de louer un local destiné à l’exercice d’une activité


Ainsi, le bail mixte est soumis à un régime spécifique qui dépend de l’activité exercée par le locataire :

  • Lorsque l’activité exercée par le locataire est une activité professionnelle, alors le bail mixte est soumis à la loi du 6 juillet 1989. On parle dans ce cas de bail mixte professionnel ;
  • Lorsque l’activité exercée par le locataire est une activité commerciale, alors le bail mixte est soumis aux dispositions du Code de commerce applicables aux baux commerciaux. On parle dans ce cas de bail mixte commercial
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Quelles sont les conditions pour conclure un bail mixte ?

Les conditions pour conclure un bail mixte ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agisse d’un bail mixte professionnel ou commercial :


Les conditions pour conclure un bail mixte professionnel

Pour pouvoir conclure un bail mixte professionnel, le logement concerné doit servir à la fois de résidence principale et de lieu d’exercice de l’activité professionnelle. 


L’usage d’habitation principale

Le bien loué doit être la résidence principale du locataire. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme un “logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure”.


Par conséquent, il n’est pas possible de conclure un bail mixte professionnel sur un logement qui constituerait la résidence secondaire du locataire. Cela exclut également l’habitation occasionnelle ou provisoire.


L’usage professionnel

Le bail mixte professionnel concerne les activités professionnelles.


Sont en exclues de ce type de baux les activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles. 


Souvent, l’activité professionnelle exercée par le locataire dans un bail mixte professionnel est une activité libérale. Il peut s’agir d’une profession libérale règlementée (ex : avocats, médecins, dentistes, experts-comptables, notaires, etc.) ou non (ex : conseiller en gestion de patrimoine, consultant, apporteur d’affaires, etc.).


La destination mixte habitation et professionnel

Les parties au contrat, propriétaire et locataire, doivent avoir stipulé au contrat la destination du bien loué : l’usage d’habitation principale et professionnelle des lieux loués.


Le locataire ne peut pas, décider seul, d’exercer son activité professionnelle dans son logement si cette possibilité n’est pas prévue dans une clause du contrat de location.


Il est nécessaire que les parties décident ensemble de cette destination, soit au moment de la signature du contrat soit ultérieurement. Dans ce dernier cas, le locataire doit obtenir l’accord exprès et écrit du bailleur.


Les conditions pour conclure un bail mixte commercial

Pour conclure un bail à usage mixte commercial et d’habitation principale soumis au statut des baux commerciaux, il est nécessaire de remplir certaines conditions.


Un local ou un immeuble

D’abord, le bail doit porter sur un immeuble ou un local (article L. 145-1 du Code de commerce).


Concernant l’immeuble :

  • Il doit s’agir d’un immeuble bâti, cela exclut les terrains nus (Cass. 3e civ., 22 avril 1971, n°70-10.242). Cela exclut également les simples emplacements qui ne sont ni clos, ni couverts (ex : aires de stationnement) ;
  • Il doit exister des constructions fixes et solides. Cela exclut les constructions mobiles et transportables  (Cass. 3e civ., 10 mai 1989, n°87-16.595).


Concernant le local :

  • Il doit s’agir d’un endroit stable et permanent, clos et couvert. La jurisprudence a notamment accepté un espace ouvert pris sur les parties communes d’un centre commercial (Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n°13-24.439). 


La destination commerciale, industrielle ou artisanale

Pour que le contrat puisse être soumis au statut des baux commerciaux, les parties doivent avoir stipulé dans le contrat une destination commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire n’a en effet pas la possibilité de décider seul d’exercer son activité dans les lieux loués. Il est nécessaire que le bailleur et le locataire décident ensemble de cette destination. 


Cette décision peut être prise dès la signature du bail ou bien ultérieurement. Dans ce dernier cas, le locataire doit obtenir l’accord exprès et écrit du bailleur. 


L’existence d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel

Pour que le statut des baux commerciaux soit applicable, il faut être en présence d’un fonds de commerce ou fonds artisanal ou industriel. 


Un fonds de commerce est composé de différents éléments :

  • incorporels tels que l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle, les droits de propriété intellectuelle et industrielle, etc. ;
  • corporels tels que le mobilier commercial, le matériel et l’outillage servant à l’exploitation. 

Dans tous les cas, la jurisprudence considère que l’élément le plus important du fonds de commerce, c’est la clientèle.


L’usage prépondérant de l’activité commerciale

Une autre condition, c’est le fait que l’usage commercial ou artisanal des lieux loués soit prépondérant pour que le bail soit soumis au statut des baux commerciaux. 


Au contraire, si l’usage d’habitation a un caractère prépondérant et l’activité commerciale ou artisanale un caractère secondaire, alors le statut des baux commerciaux ne s’applique pas et ce seront les dispositions de la loi de 1989 qui s’appliqueront (Cass. soc., 12 juillet 1956). 


En principe, cette condition du caractère prépondérant de l’activité commerciale est toutefois présumée. 


Le locataire

Le locataire peut être une personne physique, c’est-à-dire un particulier, ou une personne morale, soit une société. 


Le locataire peut être :


  • Un commerçant ou industriel immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Un commerçant est une personne qui exerce des actes de commerce et en fait sa profession habituelle (article L. 121-1 du Code de commerce). La loi répute actes de commerces certains actes tels que l’achat de biens meubles pour les revendre, l’entreprise de location de meubles, les opérations d’intermédiaires pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, etc. (L. 110-1 du Code de commerce)  ;


Un artisan immatriculé au répertoire des métiers (RM). L’artisan est une personne qui n’emploie pas plus de 10 salariés et qui exerce une activité professionnelle de production, transformation, réparation ou prestation de service relevant de l’artisanat. Un décret définit quels sont les métiers de l'artisanat (ex : nettoyage, boulangerie-pâtisserie, coiffure, etc.).

Quelle est la durée d’un bail mixte ?

La durée du bail mixte professionnel

Le bail mixte professionnel peut être conclu pour une durée de :

  • 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique (particulier) ;
  • 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale (société).


Il ne s’agit que d’une durée minimale imposée par la loi, il est tout à fait possible de prévoir une durée plus longue.


De plus, le locataire a la possibilité d’écourter la durée du bail en résiliant celui-ci à tout moment à condition de respecter un préavis d’une durée de 3 mois en principe. 


De son côté, le bailleur a la possibilité de résilier le bail à l’échéance en respectant un préavis de 6 mois et sur motif justifié (vente du logement, reprise du logement pour y vivre ou pour motif sérieux et légitime.).


Lorsque le bail arrive à son terme, et en l’absence de manifestation des parties, le contrat est renouvelé par tacite reconduction pour une même durée (3 ou 6 ans). Les règles qui étaient applicables au bail initial sont applicables au bail reconduit.


La durée du bail mixte commercial

Le bail mixte commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans


La aussi, il ne s’agit que d’une durée minimale. Les parties ont la possibilité de conclure un bail durée supérieure à 9 ans. Il faut noter que lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le contrat doit être rédigé par un notaire.


✍    BON À SAVOIR
Dans certains, les parties peuvent décider de conclure un bail commercial d’une durée inférieure à 9 ans. Il s’agit du bail dérogatoire, également appelé bail précaire, qui permet de conclure un bail commercial d’une durée maximale de 3 ans (voir notre modèle de contrat de bail dérogatoire). 


En cours de bail, le locataire bénéficie d’une faculté de résiliation triennale. Cela signifie qu’il a la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans et donner congé au bailleur : pour les 3 ans, 6 ans ou 9 ans du bail à condition cependant de respecter un préavis de 6 mois. Le congé doit respecter certaines formalités (lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier).


Le bailleur a également la possibilité de résilier le bail, mais au terme de celui-ci à échéance au moins 6 mois à l’avance et par acte d’huissier. S’il le fait, il doit en principe verser à son locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Il peut cependant échapper au versement de cette indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, du fait que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, ou d’un droit de reprise.

Comment fonctionne un bail mixte ?

Le bail mixte obéit aux règles applicables au bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bail mixte est usage d’habitation et professionnel tandis qu’il obéit aux règles applicables au bail commercial lorsqu’il s’agit d’un bail commercial. Voir notre fiche pratique sur le contrat de location soumis à la loi de 1989.


Les règles s’appliquent pour le tout : cela signifie que c’est l’ensemble des lieux loués qui sont soumis au régime de la loi de 1989 pour le bail mixte professionnel ou bien au régime des baux commerciaux pour le bail mixte professionnel et non la partie destinée à l’habitation seulement ou à l’activité. 


Pour connaître les règles applicables au bail commercial, rendez-vous sur notre fiche pratique sur le bail commercial


Montant du loyer et révision du loyer

Concernant le montant du loyer d’un bail mixte professionnel, celui-ci est librement fixé par les parties. Il peut être révisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), le contrat doit prévoir la date de révision du loyer.


S’agissant du loyer du bail mixte commercial, le prix du loyer est également fixé librement par les parties au moment de la conclusion du contrat. En principe, celui-ci est fixé sur la base de la valeur locative des locaux. En cours de bail, il peut être révisé tous les 3 ans (révision triennale légale) ou bien selon une autre périodicité de révision des loyers prévue par le contrat.


Sous-location et cession d’un bail mixte

S’agissant du bail mixte professionnel, la sous-location et la cession du bail sont par principe strictement interdites.


Dans certains cas, il sera toutefois possible de sous-louer ou céder le bail :

  • Si le contrat de bail autorise expressément cette possibilité ;
  • Si le locataire obtient l’accord exprès et écrit et bailleur.


En ce qui concerne le bail mixte commercial, la sous-location est également sous-interdite à moins d’obtenir l’accord exprès du bailleur ou bien que le contrat autorise la sous-location.


En revanche, le locataire peut librement céder son bail (voir notre modèle d’acte de cession de droit au bail). Le bailleur ne peut pas s’y opposer. Le contrat peut cependant prévoir des clauses qui restreignent cette liberté telle qu’une clause d’agrément par exemple (votre notre modèle de lettre d’autorisation de cession de droit au bail rédigé par le bailleur pour le preneur). 


Vous souhaitez en connaître davantage sur le bail mixte ? Vous avez des questions ? Contactez nous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à toutes vos questions.


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