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Qu’est-ce qu’un contrat de bail mixte ou bail à usage d’habitation et professionnel ?

Un contrat de bail mixte est un contrat de location d’un local qui sert à la fois à l’habitation principale du locataire et à l’exercice de son activité professionnelle. 


Il est possible de distinguer le bail mixte d’autres baux :

- Le contrat de bail à usage d’habitation régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

- Le bail commercial régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;

- Le bail professionnel régi par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et par les dispositions du Code civil. 


Le régime du bail mixte dépend de l’activité qui sera exercée par le preneur :

- Si l’activité du locataire est commerciale, alors le bail mixte commercial sera soumis aux dispositions du Code de commerce. 

- Si l’activité du locataire est professionnelle, alors le bail mixte professionnel sera soumis à la loi du 6 juillet 1989. 


Le bail mixte est généralement utilisé pour les professions libérales ou les prestataires de services.


L’avantage de ce type de bail, c’est d’éviter au locataire de louer en plus d’un logement un local professionnel. Cela permet également de réduire ses frais de déplacement. 

Bon à savoir : Le bail mixte peut aussi bien concerné une location meuble qu’une location non meublée. 


Vous avez besoin de conclure un bail mixte ? Téléchargez directement en ligne notre modèle de contrat de bail à usage d’habitation et professionnel.

Quelles sont les conditions pour conclure un contrat de bail mixte ?

La conclusion d’un contrat de bail mixte est subordonnée à plusieurs conditions préalables. 


Le local concerné par le contrat envisagé doit servir à la fois de lieu d’habitation et d’exercice d’une activité professionnelle.


Il faut en outre l’autorisation du bailleur et dans certains cas une autorisation de l’administration. 

Lieu d’habitation


Le lieu d’habitation est entendu comme la résidence principale.


Une résidence principale c’est une habitation qui est occupée au moins huit mois par an selon la loi. Il peut cependant y avoir des exceptions à cette règle en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.


Cela exclu donc certaines résidences (résidence secondaire, résidence provisoire ou occasionnelle, etc.). 


Certaines informations permettent de déterminer s’il s’agit d’une résidence principale ou non : 

  • Le paiement de l’impôt sur le revenu ;
  • L’inscription sur les listes électorales ;
  • La résidence de la famille de la personne concernée.


Lieu d’exercice d’une activité professionnelle 


Il doit s’agir d’une activité professionnelle. Il peut donc s’agir d’une activité libérale, qu’il s’agisse des professions libérales règlementées (avocats, notaires, médecins, experts-comptables, etc.) ou non (artiste, conseil en gestion, en communication, d’entreprise, ingénieur conseil, conseil en gestion de patrimoine, etc.). 


Certaines activités sont donc exclues : activité industrielle ou commerciale. 


Autorisation du bailleur 


Le bail mixte doit avoir été consenti par le bailleur. Il faut donc obtenir l’autorisation du bailleur lors de la signature du bail. Il est également possible d’obtenir son autorisation après la signature du bail à condition toutefois que cette autorisation soit certaine. 


Attention : Le défaut d’autorisation peut justifier que le bailleur résilie le contrat de location. 


Dans le cadre d’une copropriété, le bailleur devra s’assurer que l’activité envisagée ne s’oppose pas aux dispositions du règlement de copropriété. 


Si le règlement de copropriété ne permet pas d’exercer une activité professionnelle ou spécifiquement l’activité envisagée, alors il est possible de demander l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale.


Autorisation de l’administration


Il est parfois nécessaire de demander une autorisation préalable auprès de la mairie de la commune où est située l’immeuble. Ce sera le cas :

  • Dans les communes de plus de 200 000 habitants ;
  • Dans certains départements (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).


Dans certaines conditions, il n’est pas nécessaire d’obtenir cette autorisation préalable :

  • Si l’activité exercée ne nécessite pas de recevoir de clientèle, marchandises ou salariés (ex : infirmière libérale à domicile sans salarié)
  • Si l’activité exercée nécessite de recevoir la clientèle, des marchandises ou des salariés mais que le local est situé en rez-de-chaussée. 
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Quel est le contenu d’un contrat de bail mixte ?

Est-il obligatoire de rédiger un contrat ? 


Oui, la loi impose au bailleur et au locataire de rédiger un bail par écrit avec un certain nombre de mentions obligatoires.


Ces mentions sont relatives à :

  • Nom, prénom, adresse du bailleur ou dénomination et siège social du bailleur et le cas échéant, de son mandataire ;
  • Nom, prénom, adresse du locataire ;
  • Description du local loué et sa destination ;
  • Désignation des locaux et des équipements des parties privatives ;
  • Désignation des locaux et des équipements des parties communes ;
  • Montant du loyer, des charges locatives et modalités de paiement ;
  • Révision du loyer ;
  • Date d’effet du contrat ;
  • Durée du contrat ;
  • Congé ; 
  • Renouvellement ;
  • Dépôt de garantie ;
  • Etc,. 


Il est également nécessaire d’établir un état des lieux contradictoire (en présence simultanée du bailleur ou du locataire ou de leurs mandataires) lors de l’entrée du locataire dans le logement, c’est-à-dire lors de la remise des clés. 


Vous ne savez pas rédiger un contrat de bail mixte ? Téléchargez notre modèle de contrat de bail mixte rédigé par notre équipe de juristes.


Votre assistant juridique augmente QIIRO vous propose un modèle de contrat de bail mixte téléchargeable directement en ligne au format Word contenant toutes les mentions obligatoires.

Quelle est la durée d’un contrat de bail mixte ?

La durée minimale d’un bail mixte est différente selon la qualité du bailleur :

  • 3 ans s’il s’agit d’un bailleur personne physique (un particulier) ou d’une SCI familiale ;
  • 6 ans s’il s’agit d’un bailleur d’un bailleur personne morale (une société). 


Bon à savoir : Si le bailleur change de qualité en cours de bail, la durée du bail ne sera pas modifiée. 

Comment résilier un contrat de bail mixte ?

Les conditions de résiliation du bail mixte sont différentes selon qu’il s’agisse du bailleur ou du locataire.


Résiliation du bail mixte par le bailleur 


Pendant toute la durée du bail mixte, le bailleur ne peut en principe donner congé. 


Il pourra par exception résilier le contrat pour inexécution par le locataire de ses obligations (par exemple, pour non paiement du loyer ou des charges locatives). 


À l’expiration du terme, le bailleur a la possibilité de mettre un terme au contrat sous certaines conditions :

  • Il doit respecter un préavis de 6 mois.
  • Il doit justifier d’un motif : la reprise du local pour y habiter, pour le vendre ou pour motif légitime sérieux (par exemple, manquement du locataire à ses obligations). 

Le motif de la résiliation doit être indiqué dans le courrier donnant congé. 


Résiliation du bail mixte par le locataire 


Le locataire peut mettre un terme au contrat de bail à tout moment en respectant un préavis de trois mois et les formes prescrites pour l’envoi de ce congé (lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier). 

Le locataire n’a pas à justifier d’un quelconque motif. 

Comment renouveler un bail mixte ?

À l’expiration du terme du contrat, le bail peut être reconduit ou renouvelé selon les cas. 


Reconduction tacite 

À défaut de résiliation du locataire ou du bailleur dans les délais et formes prescrites, le contrat de bail peut être reconduit tacitement pour une durée de 3 ou 6 ans. Dans ce cas, les conditions applicables au bail reconduit sont les mêmes que celles du bail initial. 


Renouvellement 


Il est également possible pour le bailleur ou le locataire de demander un renouvellement du bail. Dans ce cas, les parties pourront prévoir dans le contrat des conditions différentes du contrat de bail initial. 

La cession et la sous-location du bail mixte

La cession et la sous-location du bail mixte sont en principe interdites. Le locataire ne pourra ni céder son contrat de bail, ni sous-louer son logement à l’exception d’obtenir un accord écrit de son bailleur.


Bon à savoir : il est possible de prévoir une clause dans le contrat de location qui permet au locataire de céder son contrat ou de sous-louer tout ou partie de son logement. 


Téléchargez directement en quelques clics notre modèle de contrat de bail mixte (format Word) et complétez simplement les champs demandés pour adapter précisément le document à votre situation.


Au besoin, notre équipe d’experts juridiques vous épaule et vous explique les informations devant être ajoutées dans votre contrat de location. 

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