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Cession de bail commercial : tout savoir
FICHE PRATIQUE

Cession de bail commercial : tout savoir

Temps de lecture
9 min

Par Margaux,

juriste chez Qiiro

Cession de bail commercial : tout savoir
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Afin de rédiger votre bail commercial (Bail commercial 3/6/9) dans la forme requise, Qiiro vous propose un modèle de contrat de bail commercial entièrement personnalisable et à jour des dispositions légales, vous permettant de garantir votre sécurité juridique.

Bail commercial

Qu’est ce qu’un bail commercial ?

Le contrat de bail commercial (Bail commercial 3/6/9) est indispensable à la location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, qu’importe la nationalité du locataire.

Le statut octroyé par le contrat de bail commercial est protecteur pour le locataire, notamment en ce qu’il permet de plafonner le loyer et d’obtenir un droit au renouvellement du bail. 

 

Également, la révision du loyer sera strictement encadrée pour le bail en cours ou en cas de renouvellement. 

 

La conclusion d’un bail commercial ne sera possible que si le local est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Cette affectation doit être administrative, c’est à dire qu’elle devra être déclarée par le biais d’un formulaire et de démarches auprès de l’administration.

Qu’est ce qu’une cession de bail commercial ?

Une cession de bail commercial est le contrat par lequel le locataire transmet à un tiers le bail commercial qu’il a conclu avec le bailleur, ainsi que les droits et obligations qui s’y rattachent. Il s’opère donc un changement de locataire.

Bail commercial

Comment effectuer une cession de bail commercial ?

Il est indispensable de vous référer à un modèle de cession de bail commercial afin de connaître les règles applicables à votre contrat de bail et d’assurer la validité de la cession.

Que vous soyez bailleur ou locataire, il est nécessaire de connaître vos droits et vos obligations à insérer, afin d’assurer une bonne cession du bail. 

 

En tant que bailleur, vous trouverez ici un modèle personnalisable de cession de bail commercial afin de connaître vos droits dans la cession.

 

En tant que locataire, vous pourrez connaître vos droits et les possibilités de cession du bail commercial dont vous disposez.

Comment établir un état des lieux lors de la sortie des locaux ?

L’état des lieux permet de vérifier l’état du logement à la restitution des locaux par le locataire. 

Il faudra en établir un, soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice à l’initiative du bailleur ou du locataire. 

 

L’état des lieux doit être conservé par chacune des parties. Il est essentiel pour constater que le locataire n’a pas endommagé le bien immobilier dans le cas où ce dernier était endommagé avant la prise de possession ou, à l’inverse, que le locataire l’a endommagé.

Comment distinguer le bail commercial d’autres types de baux ?

On peut facilement distinguer le bail commercial de plusieurs autres types de baux : 

 

  • Le bail d’habitation, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est un contrat de location par lequel un propriétaire met à la disposition d’un locataire un logement en contrepartie d’un loyer. La durée d’un bail d’habitation n’est pas la même selon que le logement est loué vide ou meublé. Lorsque le logement est loué vide, la durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 6 ans lorsque bailleur est une personne morale (société). Lorsque le logement est loué meublé, la durée du bail est d’1 an minimum, ou de 9 mois minimum si le locataire est étudiant ;

 

  • Le bail professionnel : Le bail professionnel est un contrat qui concerne la location d’un local dans lequel le locataire exerce son activité professionnelle. Il s’applique à la location d’un local qui concerne une activité qui ne sera ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale, ni agricole. Le bail professionnel concerne exclusivement les professions libérales réglementées ou non (kinésithérapeute, avocat, médecin, infirmier, architecte, vétérinaire, consultants, experts-comptables, etc.).

 

  • Le bail mixte : Un contrat de bail mixte est un contrat de location d’un local qui sert à la fois à l’habitation principale du locataire et à l’exercice de son activité professionnelle. Il peut s’agir d’un bail mixte professionnel ou d’un bail mixte commercial.

L’intérêt de se référer à une cession de bail commercial rédigée par des professionnels du droit

La cession de bail commercial est soumise à des conditions très strictes et peut comporter de nombreuses clauses, à connaître avant de céder son droit au bail. 


Même si le bail commercial ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail, il peut comporter des clauses restreignant la liberté de cession du locataire. 


Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. 

 

Par ailleurs, il faut distinguer la cession du bail seul et la cession du fonds de commerce. 

 

Lorsque le locataire cède son bail seul sans son fonds de commerce, l’accord du bailleur est nécessaire.

 

Par exception, le locataire pourra céder uniquement son droit au bail sans avoir besoin de recourir à l'autorisation du bailleur :

 

  • Lorsque le magasin est inexploité depuis plusieurs années et n'a donc plus de clientèle ;
  • Lorsque la clientèle à céder ne présente aucun intérêt pour l'acquéreur qui envisage d'exercer une autre activité ;
  • Lorsque ni le cédant ni le cessionnaire n'arrivent à apporter la preuve de l'existence d'une clientèle.

 

À l’inverse, lorsque le locataire cède son fonds de commerce, le bailleur ne peut normalement pas s’y opposer.

Bail commercial

Les possibles clauses limitant la liberté du locataire

Pourtant, des clauses peuvent venir restreindre la liberté du locataire : 

 

  • La clause d’agrément : c’est une clause qui permet au bailleur d’accepter son nouveau locataire. 

Cela lui permet de vérifier la solvabilité du locataire, sa motivation et son sérieux, pour s’assurer que les loyers seront payés sans que le bailleur n’ait besoin d’insister chaque mois ou de faire face à des paiements irréguliers des loyers. 

 

En présence d’une clause d’agrément, le locataire a l’obligation d’obtenir une autorisation préalable écrite de son bailleur avant de signer la cession du bail. 

Le principe étant celui de la libre cession, le propriétaire a l’obligation de justifier son refus le cas échéant, et ce de manière objective. 

À défaut, il pourrait être contraint par la justice à accepter la cession. Le locataire peut dans tous les cas demander au tribunal de constater la mauvaise foi de son bailleur en cas de refus. Le propriétaire ne dispose pas d’un droit discrétionnaire pour refuser la cession du bail commercial.

 

  • La clause d’intervention : c’est une clause qui permet à l’employeur d’être informé pendant la cession du bail commercial. 


Il va pouvoir s’assurer que la cession du bail respecte bien les conditions légales et le contrat de location. 


L’intervention est moins contraignante qu’une autorisation, mais elle permet au bailleur d’exercer un pouvoir indirect sur la cession du bail, en vérifiant la légalité de la cession et en s’assurant que le locataire est bien informé de toutes les obligations auxquelles il s’est engagé. 


Les obligations du locataire sont les mêmes que celles de son prédécesseur.

 

Dans le cas ou le bailleur ne viendrait pas à se manifester après l’invitation du locataire, une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier peuvent permettre au locataire de prouver qu’il a respecté la clause d’intervention. 

 

Après l’envoi de ce courrier, le locataire peut signer la cession avec plus de sécurité puisqu’il peut insérer au contrat de location une clause suspensive liée à la manifestation du bailleur, ou encore signer la cession après un délai dit raisonnable. 

 

Le propriétaire informé n’ayant pas répondu dans une délai raisonnable ne pourra plus manifester son désaccord ou invoquer la violation de la clause d’intervention par la suite. Pour ne pas mettre en péril la cession, il est plus prudent de prévoir une durée pour se manifester à compter d’une notification certaine.

  • Le droit de préemption : Le bailleur peut profiter de la cession du droit au bail pour récupérer la jouissance de son local commercial.

Il doit être informé du prix de cession. Dans ce cas, il peut se substituer à l’acquéreur envisagé. Le locataire perçoit la même somme et n’est pas lésé, mais il ne peut choisir une autre personne. Le bailleur paie donc pour récupérer son bien. 

C’est souvent le cas lorsque c’est le droit au bail seul qui est cédé, lorsque le contrat ne contient pas de clause d’interdiction et que le propriétaire a peur des nuisances générées par le nouveau locataire.


Dans ce cas, une clause de solidarité permet au bailleur de s’assurer du paiement des loyers car le locataire initial est solidairement tenu au paiement des loyers et charges, ainsi qu’à toutes les obligations du contrat de bail. 

 

Il sera tenu au respect du contrat de location solidairement et conjointement avec le nouveau locataire. 

 

Une telle clause de solidarité est limitée à 3 ans à compter de la cession. 


Le bailleur est tenu d’informer le locataire initial dès le premier incident de paiement du nouveau locataire. 

 

La loi et le contrat de cession lui même réglementent donc avec précision la cession du bail commercial et notre modèle de cession du bail commercial vous permet de sécuriser vos relations contractuelles. 

 

Les bailleurs et locataires vont pouvoir être certains de la validité de la cession du bail commercial sans avoir besoin de recourir aux services d’un avocat.

L’indispensable opposition de la cession du bail commercial au bailleur

La cession du droit au bail nécessite la signification au bailleur ainsi que l’établissement d’un état des lieux préalable à l’entrée en possession des lieux. 

L’état des lieux préalable est imposé par l’article L. 145-40-1 du Code de commerce.

 

La cession du droit au bail entraînant une cession de créance, elle doit obligatoirement être signifiée au bailleur. À défaut, la cession ne peut plus être opposée aux tiers et, parmi eux, au bailleur. 

 

Les conséquences de l’absence d’opposition de la cession par le bailleur sont très importantes et la signification au bailleur est donc, en principe, une étape indispensable et obligatoire. Si l’acte de cession est inopposable au bailleur, l’acquéreur n’a aucun droit vis-à-vis du bailleur.

 

Plusieurs conséquences importantes de cette absence d’opposition :

 

  • L’acquéreur peut être expulsé à tout moment. Le bailleur peut refuser de reconnaître le nouveau locataire et donc tenter de l’expulser en le considérant comme occupant sans titre.

  • Le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice ou par le biais de la clause résolutoire du contrat si elle existe.


  • Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction car le locataire n’est plus propriétaire de son fonds de commerce.


  • L’acquéreur peut poursuivre le locataire vendeur en justice pour l’obtention de dommages et intérêts. Il peut également se retourner contre le professionnel qui a rédigé l’acte de cession.


  • Le cessionnaire ne peut pas demander le renouvellement du bail.

 

 

Les parties sont ensuite libres d’ajouter des clauses. Il en va ainsi des clauses de non-concurrence. 

 

✍    BON À SAVOIR
Ces conditions de cession du bail commercial ne s’appliquent qu’en cas de cession à un tiers. 

Veillez à bien connaître la qualité du nouveau titulaire : l’attribution du bail à un associé du fonds de commerce ou à un colocataire n’est pas considérée comme une véritable cession. 

En cas de litige avec votre locataire ou bailleur, une cession de bail commercial rédigée dans les règles vous permet de vous protéger contre tout imprévu. 

Il vous permet également de connaître vos obligations et vos droits, ainsi que ceux de votre cocontractant dans le cadre de votre relation contractuelle, notamment en cas de désaccords et avant toute demande en justice. 


Soyez vigilant concernant votre cession du droit au bail commercial. QIIRO vous accompagne afin d’être attentif sur certains points importants, comme la connaissance du repreneur et les enjeux de la clause de solidarité par le cédant. 


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