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Bail commercial précaire (bail dérogatoire)
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Bail commercial précaire (bail dérogatoire)

Le contrat de bail commercial de courte durée est celui qui déroge aux statuts des baux commerciaux qui prévoient une durée minimale de 9 ans en principe.
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Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

Le bail précaire, en principe appelé bail dérogatoire, est un contrat de bail portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal conclu pour une durée maximale de 3 ans. 


Attention : Le bail précaire ne peut être conclu pour l’exercice d’une profession libérale. Dans ce cas, il faut conclure un bail professionnel. 


Le bail précaire permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux plus protectrices pour le locataire. 


La spécificité du bail précaire est qu’il permet au bailleur et au locataire de ne pas s’engager sur une longue période qui est en principe de neuf ans. 


Le régime de ce contrat dérogatoire est défini à l’article L. 145-5 du Code de commerce. 


Attention : le bail précaire se distingue de la convention d’occupation précaire. Celle-ci désigne un accord par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.


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Quels sont les avantages et les inconvénients du bail précaire ?

Le bail dérogatoire ou bail précaire comporte de nombreux avantages et inconvénients.


Avantages


Pour le bailleur : 

  • Pas d’indemnité d’éviction au locataire en cas de refus de renouvellement.
  • Bail de courte durée, possibilité de récupérer rapidement les locaux.
  • Mieux connaître le locataire avant de s’engager éventuellement sur le long terme.

Pour le locataire commerçant ou artisan :

  • Bail de courte durée, idéal pour tester une nouvelle activité
  • Aucun délai de préavis, aucune formalité pour quitter le local.
  • Possibilité de conclure un bail précaire meublé.


Inconvénients


Pour le bailleur : 

  • Peu de locataires acceptent ce type de bail car les règles protectrices sont ici inapplicables.


Pour le locataire commerçant ou artisan :

  • Pas de droit au renouvellement
  • Pas de plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail.
  • Pas d’indemnité d’éviction.

Quelles sont les conditions du bail précaire ?

Le bail précaire est un bail dérogatoire. Il déroge aux règles applicables au bail 3/6/9. 


Un bailleur peut conclure un bail précaire avec un locataire si plusieurs conditions sont réunies :

  • La durée totale du bail ou des baux précaire(s) successifs ne doit pas dépasser 3 ans ;
  • Le bailleur et le locataire doivent manifester clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux en insérant une clause dans le contrat. Il faut donc une mention claire et précise dans le contrat qui exprime cette volonté des 2 parties ;
  • Le bail doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Il n’est donc pas possible de conclure un contrat précaire à la suite d’un bail 3/6/9. 


Il est également à noter que même si aucun formalisme n’est prescrit par la loi, il est cependant vivement recommandé de constituer un contrat écrit. Cet écrit servira de preuve en cas de litige. 


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Quelle est la durée du bail précaire ?

La durée maximale du bail précaire est de 3 ans


Aucune durée minimale n’est cependant imposée.


Le bailleur et le locataire peuvent conclure plusieurs baux précaires de manière successive pour le même local et pour l’exploitation du même fonds à la condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans. 


Contrairement à un bail classique, le locataire n’a aucun droit au renouvellement du bail. Le bail précaire ne peut être renouvelé que d’un commun accord des parties dans la limite de 36 mois successifs. 


Attention : L’insertion d’une clause de tacite reconduction du bail précaire est prohibée. 


État des lieux d’entrée et état des lieux de sortie


Un état des lieux des locaux doit être établi à l’entrée et à la sortie du locataire. 


L’état des lieux doit être établi par écrit de manière contradictoire, c’est-à-dire conjointement en présence du bailleur et en présence du preneur ou de leurs mandataires.


Il est également possible de faire appel à un huissier de justice pour établir l’état des lieux à défaut d’état des lieux procédés à l’amiable par les parties. Dans ce cas les frais seront partagés de moitié entre le bailleur et le preneur. 


Quels sont le montant et les modalités de paiement du loyer du bail précaire ? 


Le montant et les modalités de paiement du loyer sont librement fixés par le bailleur et le locataire. Le montant du loyer n’est pas plafonné. 


Bon à savoir : il est possible d’insérer une clause d’indexation dans le contrat. 

Fin du bail précaire

Il faut distinguer la situation avant l’échéance du bail de celle à l’échéance du bail. 


Avant l’échéance du bail


Le bailleur et le locataire s’engagent pour la durée de location prévue dans le contrat de bail :

  • Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du contrat de bail. Le locataire qui souhaite quitter les lieux de manière anticipée reste tenu au paiement des échéances de loyer restant à courir. 
  • Le propriétaire ne peut pas donner un congé anticipé avant la fin de la période de location prévue au contrat. 


Bon à savoir : Il est cependant possible de contourner cette règle en insérant dans le contrat de bail précaire une clause de résiliation anticipée. Le bailleur et le locataire peuvent librement négocier le contenu de cette clause de résiliation anticipée. 

Par exemple : Il est possible de prévoir que le bailleur ou le locataire est en droit de résilier de manière anticipée, c’est-à-dire avant l’échéance du bail, le contrat à la condition que cette résiliation soit justifiée par des motifs légitimes.

Il sera opportun de prévoir les motifs légitimes qui pourraient justifier une telle résiliation. De même, il sera opportun de prévoir dans le contrat les modalités de mise en oeuvre de cette résiliation anticipée en précisant par exemple la durée du préavis, l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, etc.

Attention : L’insertion d’une telle clause dans le contrat de bail oblige les parties à respecter les modalités de mise en oeuvre de la résiliation anticipée pour que le congé soit légalement valable. 

À l’échéance du bail


À l’échéance du bail, le bailleur et le preneur peuvent convenir d’un commun accord de renouveler le contrat dans la limite d’une durée maximale de 3 ans. 


À l’issue de cette durée maximale de 3 ans, si les parties décident de conclure un nouveau bail précaire, le contrat sera automatiquement requalifié en bail soumis au statut des baux commerciaux. 


Si le contrat n’est pas renouvelé d’un commun accord, le locataire ne dispose d’aucun droit à renouvellement du bail. Il est également à noter que le locataire ne peut prétendre en aucun cas au paiement de l’indemnité d’éviction. 


Cela signifie qu’à l’expiration du bail, le locataire doit quitter le local commercial :

  • Si à l’échéance du bail le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’1 mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux.
  • Si le bailleur ne demande pas au preneur de quitter les lieux, alors ce dernier bénéficie automatiquement d’un nouveau bail qui sera soumis cette fois au statut des baux commerciaux. 


Attention : Il est important que le bailleur manifeste son refus au maintien du locataire dans les lieux s’il ne souhaite pas s’engager avec ce dernier dans une relation contractuelle de plus longue durée. Le statut des baux commerciaux étant soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, cela signifie notamment :
  • Une durée minimale du bail de neuf ans  ; 
  • Une résiliation triennale du bail par le locataire ;
  • Un droit au renouvellement du bail pour le locataire ou le cas échéant, une indemnité d’éviction.
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