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Bail professionnel

Le contrat de bail professionnel permet à un propriétaire de louer un bien immobilier à un tiers pour l’exercice exclusif d’une activité professionnelle ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.
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Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat qui concerne la location d’un local dans lequel le locataire exerce son activité professionnelle.

 

Il s’applique à la location d’un local qui concerne une activité qui ne sera ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale, ni agricole.

 

Le bail professionnel concerne exclusivement les professions libérales (kinésithérapeute, avocat, médecin, infirmier, architecte, vétérinaire, consultants, experts-comptables, etc.).

 

Il ne peut être conclu que pour l’exercice des professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).


Le régime de ce contrat de louage présente l’avantage d’être plus souple que le régime des baux commerciaux.

 

Le contrat de bail professionnel se doit d'être écrit, bien qu’aucune formalité particulière ne soit attendue. Ainsi, il peut être établi par un notaire ou contresigné par avocat mais cela n’est pas une obligation. En effet, les parties elles-mêmes peuvent se charger de rédiger ce contrat. 


Sa durée doit être égale au moins à 6 ans mais peut tout à fait être conclu pour une durée supérieure. En principe, à l'échéance du contrat de bail professionnel, ce dernier fait l’objet d’une tacite reconduction pour la même durée prévue initialement si une clause le prévoit.

 

Les baux de plus de 12 ans doivent être établis devant un notaire car l’acte doit être publié au Service de publicité foncière.

 

En matière de baux commerciaux, il existe un droit automatique au renouvellement ce qui n’est pas le cas en matière de baux professionnels. 

 

Le montant du loyer et ses modalités de règlement sont librement fixés par les parties et inscrits dans le contrat. 

Le loyer peut tout à fait être révisé au cours de l'exécution du contrat et ce chaque année conformément à une clause d’indexation qui figure dans le contrat. Dans le document d’espèce, une telle clause figure à l'article 5.2.

 

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Contrairement à ce que prévoit le régime des baux commerciaux, le locataire n’est pas tenu de respecter une période minimale de 3 ans pour donner congé. 

 

Le bailleur est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser la reconduction par notification devant être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

 

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe mais est généralement indexé sur l'indice du coût de la construction.

 

Il est à noter qu'une clause du bail peut interdire la sous-location ou la cession ou en restreindre les possibilités. Ainsi en l'absence d'une telle clause, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail.

 

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de bail de droit commun à usage professionnel que vous pourrez télécharger et compléter avec les informations concernant le bailleur, le preneur et le bail en lui-même : désignation des lieux, dates et durées, activité du preneur, loyer, dépôt de garantie, etc.

 

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Comment se distingue le bail professionnel ?

On peut facilement distinguer le bail professionnel de plusieurs autres types de baux : 


  • Le bail d’habitation, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est un contrat de location par lequel un propriétaire met à la disposition d’un locataire un logement en contrepartie d’un loyer. La durée d’un bail d’habitation n’est pas la même selon que le logement est loué vide ou meublé. Lorsque le logement est loué vide, la durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 6 ans lorsque bailleur est une personne morale (société). Lorsque le logement est loué meublé. Lorsque le logement est loué meublé, la durée du bail est d’1 an minimum, ou de 9 mois minimum si le locataire est étudiant ;


  • Le bail commercial est régi par les dispositions du Code de commerce. Il s’agit d’un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. La durée du bail commercial classique (également appelé bail 3 6 9) est de 9 ans. Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial (voir notre modèle de demande de renouvellement de bail commercial).


  • Le bail professionnel peut être soumis à un régime spécifique de bail mixte soumis à la loi du 6 Juillet 1989 lorsque l’activité exercée par le locataire est une activité professionnelle, alors le bail mixte est soumis à la loi du 6 juillet 1989. On parle alors de bail mixte professionnel.

Pourquoi conclure un bail professionnel ?

Vous exercez une profession libérale ? Vous souhaitez commencer à exercer votre activité ?

 

Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous explique pourquoi conclure un bail professionnel.

 

Si vous exercez une profession libérale, vous aurez probablement besoin de conclure un bail professionnel afin de lancer votre activité.

 

C’est un contrat moins contraignant que le bail commercial dans la mesure où il est possible pour le preneur de le rompre à tout moment en respectant un préavis, sans avoir à respecter une période de location minimale.

 

Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel n’est pas sujet à un droit de renouvellement, ce qui facilite la possibilité de refuser le renouvellement pour le propriétaire bailleur.


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Comment conclure un bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel doit respecter certaines conditions obligatoires.

Soyez rassurés, votre assistant juridique augmenté QIIRO vous guide pas-à-pas dans la rédaction d’un bail professionnel complet.

 

Le bail professionnel doit comporter certaines mentions impératives, listées ci-dessous :

 

  • Les informations concernant le bailleur : personne physique (nom et prénom, adresse personnelle, date et lieu de naissance, profession exercée, situation maritale) ; personne morale (dénomination sociale, siège social, numéro et lieu d’immatriculation, identité du représentant) ;

 

  • Les informations concernant le preneur : personne physique (nom et prénom, adresse personnelle, date et lieu de naissance, profession exercée, situation maritale) ; personne morale (dénomination sociale, siège social, numéro et lieu d’immatriculation, identité du représentant) ;

 

  • La désignation du bien : comprenant la surface en m², les éventuels étages, les dépendances ou annexes (garages, etc.) ; 

 

  • Les informations concernant le bien visé dans le bail professionnel : localisation, équipements, moyen d’acquisition, etc. ;

 

  • Préciser les dates et la durée du bail : la durée minimum doit être de 6 ans, mais le bail peut être résilié avant en respectant un délai de préavis de 6 mois et l’information du bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception ;

 

  • L’usage des locaux et les activités qui y seront exercées : celles-ci ne peuvent être de nature commerciale, industrielle, artisanale ou agricole ;

 

  • Les informations concernant les travaux d’entretien : en précisant la nature de ceux-ci ;

 

  • Le loyer et la caution : préciser le montant et les modalités de paiement de ceux-ci. Ils sont librement fixés par les parties et inscrits dans le contrat ;

 

  • Les informations concernant les personnes se portant caution ;

 

  • Les provisions pour charges ;


  • L’état des lieux d’entrée : ils peuvent être annexées au contrat, après les clauses ;

 

  • La date et le lieu de l’élaboration du contrat, le nombre d’exemplaires et la signature des différentes parties.

Le bail professionnel doit être rédigé à l’écrit, en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties au bail.


Notre modèle de contrat de bail professionnel contient toutes les mentions obligatoires. 


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Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

La durée d’un bail professionnel doit être de minimum 6 ans. Il peut être conclu pour une durée supérieure selon les besoins des parties au contrat.

À l’échéance du bail, il ne fait pas l’objet d’une tacite reconduction, c’est-à-dire qu’il n’est pas renouvelé automatiquement pour la même durée que celle prévue initialement, sauf si une clause le prévoit expressément.

 

✍    BON À SAVOIR
Les baux professionnels conclus pour une durée supérieure à 12 ans doivent être établis devant un notaire afin qu’ils soient publiés au Service de la publicité foncière.
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Comment résilier un bail professionnel ?

Le bail professionnel peut être résilié en cours d’existence.

 

Pour cela, le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois et doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire.

 

Important : Seul le locataire peut mettre fin au bail professionnel avant la fin de la durée prévue initialement. Le bailleur ne peut pas résilier un bail en cours d’existence sauf à s’exposer à des dommages-intérêts pour résiliation fautive.

 

Le bail peut également être résilié si une clause expresse le prévoit à condition de respecter les modalités prévues par ladite clause.

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Comment renouveler un bail professionnel ?

Le renouvellement d’un bail professionnel est possible.


À la différence du bail commercial, le bail professionnel ne confère aucun droit de renouvellement au locataire ou au propriétaire bailleur.

 

Il n’est pas renouvelable par tacite reconduction, sauf clause expresse insérée dans le contrat prévoyant une telle reconduction tacite.

 

Le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail sans avoir à motiver sa décision ou à payer une indemnité d’éviction au locataire.

Le loyer du bail professionnel

En choisissant le bail professionnel, vous faites le choix de la souplesse pour votre activité.

 

Lorsque vous envisagez de fixer le loyer du bail, il convient de préciser les mentions suivantes :

 

  • Le montant du loyer : il est entièrement libre. Il peut être fixé par rapport à un indice d’indexation qui sera applicable à la révision du loyer, à condition que ledit indice présente un lien avec l’objet du contrat (Indice du Coût à la Construction ou ICC, l’indice des Loyers des Activités Tertiaires ou ILAT, etc.). Les parties indiquent alors que le loyer sera automatiquement révisé au bout d’une certaine période.

 

✍    BON À SAVOIR
L’ICC ou Indice du Coût à la Construction est proscrit dans les baux commerciaux, mais peut être utilisé dans les baux professionnels depuis la loi PINEL du 1er septembre 2014.

  • Les modalités de paiement : elles peuvent être fixées librement, en fonction des besoins des parties au contrat.

 

Le montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement, sont fixées librement par les parties.


La TVA est-elle applicable au loyer d’un bail professionnel ?

La loi présente deux cas de figure. 


  •  Soit le bail professionnel porte sur des locaux nus, c’est-à-dire non-aménagés : dans ce cas, il y a un principe et des exceptions :

 

  • Le principe : le bail professionnel portant sur des locaux nus est exonéré de TVA.


  • Les 3 exceptions : le bail est soumis à la TVA si

 

  1. Le bailleur, non propriétaire de fond, prend part à l’exploitation des locaux
  2. Le bailleur utilise la location pour poursuivre l’exploitation d’un actif commercial
  3. La location constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés (lorsque le locataire bénéficie d’un apport de clientèle qui peut profiter à l’activité professionnelle du bailleur).

 

 

  • Soit le bail professionnel porte sur des locaux aménagés : il est soumis à la TVA.

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Répartition des charges entre le bailleur et le preneur

Le bailleur doit supporter les charges instaurées par le minimum légal :

  • Les dépenses de travaux concernant la vétusté de l’immeuble ;

 

  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local : il est interdit de les refacturer au bailleur ;

 

  • Les dépenses concernant les réparations importantes touchant au bâti (toiture, ravalement de la façade, charpente, etc.) ;

 

  • Les impôts : dont la contribution économique territoriale, les taxes et redevances à la charge du propriétaire ;

 

  • Les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

 

Les charges qui ne rentrent pas dans cette catégorie peuvent faire l’objet d’un aménagement contractuel : il s’agit des charges relatives à la jouissance des locaux.

 

Les parties au contrat peuvent décider de les répartir à loisir sur la tête du bailleur ou du locataire, à l’exception des réparations importantes qui seront toujours à la charge du bailleur.

 

Le modèle bail professionnel QIIRO téléchargeable vous permet de fixer selon vos besoins la répartition des charges.

 

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Est-il possible d’opter pour un bail commercial ?

Il est possible d’opter pour le bail commercial, même si le locataire ne relève pas du statut des baux commerciaux.

Les parties devront alors renommer le contrat qui devra comporter l’intitulé « bail commercial », et exprimer leur volonté explicite d’opter pour ce régime.

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ? 

Le bail professionnel est un contrat de location destiné exclusivement à un usage professionnel. Il exclut un usage commercial, industriel, artisanal ou agricole.

A la différence du bail professionnel, le bail commercial permet d’exercer une activité de type commercial. Il est renouvelable par tacite reconduction, sans qu’il soit nécessaire de le préciser expressément dans le contrat.

 

Le bail commercial présente une durée minimum de 9 ans, contre 6 seulement pour le bail professionnel.

 

Le locataire d’un bail professionnel peut résilier à tout moment (en respectant le délai de préavis de 6 mois), tandis que le bénéficiaire d’un bail commercial ne peut demander la résiliation anticipée du contrat de bail qu’à l’expiration d’un délai triennal ou du bail lui-même.

Est-il possible de sous-louer les locaux dans un bail professionnel ? 

Le locataire peut sous-louer les locaux, à condition que cela ne soit pas interdit par une clause contraire insérée dans le bail professionnel.

Le bailleur doit être averti de cette sous-location et le locataire reste tenu envers lui de l’exécution de ses obligations.

Est-il possible de céder le bail professionnel ? 

Le locataire peut céder le bail professionnel, sauf clause expresse contraire présente dans le contrat.

Il devra la signifier au bailleur.

Vous souhaitez en connaître davantage sur le bail professionnel ? Vous avez des questions ? Contactez nous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à toutes vos questions. 

Différences entre bail commercial et bail professionnel au format infographie
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