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Société immobilière, SCI ou SAS tout comprendre

Société immobilière, SCI ou SAS tout comprendre

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Rédigé par :

Ambre, juriste chez Qiiro

Temps de lecture :
5 min
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Conscient que l’épidémie mondiale de Covid-19 🦠 a rebattu les cartes du secteur immobilier, vous souhaitez désormais agrandir votre patrimoine et compter sur cet investissement. En France, la généralisation du télétravail 💻 et l’attirance des citadins pour les plus petites villes 🏘 ou les campagnes 🏡 ont modifié les modes de consommation des individus. L’épargne que les particuliers ont pu accumuler du fait les confinements successifs leur permet désormais d’investir dans l’immobilier. Cependant, avant de se lancer, il est indispensable de comparer les différentes possibilités d'acquisition et de gestion de vos futurs biens immobiliers ou de votre patrimoine déjà existant.


Nous allons vous présenter en quoi la société immobilière est adaptée à votre projet et comment la constituer. Qu’il s’agisse de l’achat d’un petit appartement ou d’un plus gros complexe immobilier, plusieurs formes sociales sont envisageables, la SCI (société civile immobilière) ou la SAS (société par actions simplifiée). Le choix entre ces deux statuts sera fonction des avantages et des inconvénients de chaque et dépendra de votre projet immobilier 🏢.


Que vous soyez un particulier ou bien un professionnel de l’immobilier, il vous sera utile de connaître le fonctionnement de la société immobilière. Soyez les bienvenus et laissez-vous guider par les développements suivants. Votre assistant juridique Qiiro vous explique l’essentiel de la société immobilière.

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Pourquoi créer une société immobilière ?

Vous souhaitez vous lancer dans le secteur de l’immobilier mais vous hésitez à créer une société immobilière, pourtant, le recours à la création d’une société pour organiser son patrimoine immobilier, que l'on soit simple particulier ou professionnel du secteur se révèle être la bonne et meilleure solution à plusieurs égards. 🤓


Si l’acquisition d’un terrain, d’une maison sur plan à construire, ou bien d’un bâtis déjà existant a pour objectif la réalisation d’investissement locatif, la création d’une société immobilière vous assurera une optimisation fiscale et organisationnelle indispensable.

Il en est de même si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour constituer votre propre résidence principale. Il est également conseillé de recourir à la société immobilière car elle vous permettra d’obtenir plus facilement un prêt immobilier ou encore d’organiser plus aisément la transmission de votre patrimoine à un proche par la cession des titres sociaux de votre société. 🤝


Dans les deux cas, le recours à une société immobilière, sous la forme de SCI ou de SAS, apparaît être la bonne solution pour vos investissements immobiliers. Nous vous présentons les cinq principaux avantages de la société immobilière.


Le recours à la société immobilière permet tout d’abord de réduire les frais liés aux travaux, à l’entretien et à la gestion du bien acquis.  En effet, les frais et charges générés sont dus par la société elle-même et non personnellement par ses associés. Pour financer ces sommes-là, la société utilisera les bénéfices générés par son activité.


Ensuite, lorsqu’une société est propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, cela facilite la transmission de celui-ci aux héritiers ou à des tiers choisis 👨‍👨‍👦‍👦. L’associé dirigeant à l’origine de la création de la société peut intégrer au capital des membres de sa famille afin qu’ils deviennent à leur tour associés. Pour cela rien de plus simple, il faudra réaliser soit une cession de parts sociales de SCI, si vous avez opté pour cette forme sociale, soit une cession d'actions de SAS en cas de recours à la SAS. Pour cela, vous n’êtes pas obligé de passer devant un notaire, un acte sous seing privé suffit, ce qui est moins onéreux et plus rapide. La cession de parts sociales ou d’actions rendant vos enfants associés, permet également, dans la grande majorité des cas, d’éviter de payer un droit de mutation normalement requis en cas de donation parents-enfants 👨‍👩‍👧‍👧.

Les parts ou actions ainsi cédées peuvent également être démembrées (il s’agit plus concrètement du fait de céder un attribut du droit de propriété comme la jouissance ou le droit de percevoir les fruits) pour en diminuer le prix d’acquisition et faciliter le transfert futur de l’autre partie du démembrement dans le cadre d’une succession par exemple. Traditionnellement, le parent associé originaire de la société conserve l’usufruit et cède à ses héritiers cessionnaires la nue-propriété.


Aussi, le recours à la société immobilière pour gérer votre parc immobilier, vous permet d’éviter le régime de l’indivision qui se révèle être dans ce domaine une source de blocage ou de vente forcée en cas de litige. En effet, lorsque des personnes se retrouvent propriétaire indivis d’un immeuble sans pour autant l’avoir souhaité (divorce, décès etc), elles doivent se mettre communément d’accord pour la gestion dudit immeuble. Comme personne n’est obligé de demeurer dans l’indivision, chacun est libre d’en sortir, ce qui provoque en cas d’impossibilité de rachat par les autres membres, la vente forcée du bien ou bien en cas de mésentente, une situation de blocage.


Également, le passage en société vous assure une stabilité de votre rente immobilière 💰.


Effectivement, lorsque la société est propriétaire d’un immeuble locatif, les loyers générés par les locations sont récupérés par la société, qui les redistribuera à ses associés sous forme de dividendes, en fonction du nombre de parts ou d’actions respectivement détenues par ceux-ci.  


Enfin, si les quatre premiers éléments n’ont pas réussi à vous convaincre, sachez qu’avec une société immobilière vous bénéficiez d’avantages fiscaux non négligeables, cela en fonction de la forme sociale choisie.

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Quelle forme sociale pour votre société immobilière ?

Convaincu que la constitution d’une société immobilière vous permettra de réussir vos investissements locatifs et facilitera la transmission de votre patrimoine familial en évitant le régime de l’indivision, il reste à déterminer la forme juridique adaptée à votre projet. Compte tenu des nombreux types de société d’acquisition, de gestion et d’investissement immobilier, le choix n’est pas aisé. Nous nous consacrerons donc à l’étude comparative de la SCI et de la SAS.


La SCI est la forme sociale vers laquelle se tournent la majorité des personnes pour organiser leurs investissements immobiliers, cependant, moins connue dans ce cadre, la SAS peut toutefois convenir davantage à votre projet, du fait notamment de sa grande liberté statutaire 📜.


Le choix de la forme juridique de votre société immobilière est capital car il a des conséquences sur l’organisation de la société, son fonctionnement, mais aussi son régime social et fiscal ⚖️. Pour vous aider dans votre choix, nous vous présentons les principales caractéristiques de ces deux formes sociales, l’une civile et l’autre commerciale.


La société civile immobilière  : SCI

Quelles sont les activités ouvertes à la SCI ?

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile, elle ne peut donc réaliser que des activités ayant un caractère civil à but non lucratif, toutes activités commerciales sera interdite à l’exception de la location meublée.


Le caractère civil ou commercial d’une société est apprécié en fonction de l’activité effectivement réalisée et non par rapport à ce qui est prévu dans son objet social.

L’objet social est un article prévu dans les statuts de la société ayant pour objet de délimiter les activités de cette dernière. Cela implique que même si votre objet social ne prévoit pas la réalisation d’activité commerciale, si en pratique, la SCI propose des prestations de nature commerciale au regard du Code général des Impôts 📕 alors elle sera automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés.

Il ne faut toutefois pas confondre activité commerciale et gestion de locaux pour une activité professionnelle, en effet dans ce cas ci, les statuts de SCI professionnelle sont tout à fait adaptés lorsque, par exemple, vous souhaitez acquérir les locaux dans lesquels vous exercez votre activité commerciale, artisanale ou libérale.


La SCI est également destinée à n’exercer que des activités immobilières pour son propre parc immobilier. Elle ne peut donc pas se lancer dans la gestion et la location de biens ne lui appartenant pas, ni même mandater un tiers pour entretenir des immeubles qui ne font pas partie de son patrimoine.


Qui peut être associé d’une SCI et que risque t’il en cas de pertes ?

La composition du capital d’une SCI n’est pas libre. En effet, la société doit comporter au minimum deux associés ✌️. La SCI ne permet en effet qu’une gestion collective d’un patrimoine immobilier. Sur le plan pratique, l’association de plusieurs personnes augmente par ailleurs la capacité d’investissement, tout en organisant un cadre sécurisé entre elles.  

Lorsque les membres font partie de la même famille, il s'agit d’une SCI dite familiale.


La gérance de la société est assurée par un ou plusieurs gérants, associés ou non de la SCI. Il représente la société à l’égard des tiers et effectue les actes de gestion normale dans la limite de son objet social. Il est toutefois possible de limiter ses pouvoirs dans les statuts en lui interdisant certains actes nécessitant l’autorisation préalable de l’assemblée générale des associés, comme par exemple le fait de décider seul d’acheter un immeuble pour le compte de la société.


Un des inconvénients majeurs de la SCI est la responsabilité qui pèse sur les associés. Ces derniers ont une responsabilité illimitée s’agissant des dettes sociales 😒. Ce qui veut dire qu’en cas de dette de la société, les associés engagent solidairement leur patrimoine personnel pour rembourser les créanciers des pertes de la société. Afin d’éviter cela, il est fortement recommandé aux associés d’affecter un patrimoine professionnel à la SCI sur lequel les dettes seront d’abord remboursées.


Quel est le régime fiscal de la SCI ?

L’objet de nature civile de la SCI entraîne l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR). Les résultats de la société bénéficiaire sont répartis entre les associés sous forme de dividendes en fonction de leur participation dans le capital social de la société. Que les bénéfices aient été ou non distribués, les sommes gagnées par la société doivent être déclarées à l’administration fiscale par les associés via leur déclaration de revenus personnels, dans la catégorie des revenus fonciers. C’est donc les associés qui payent l'impôt de la société, on parle ainsi de société transparente.

Si en revanche la société est déficitaire, les associés peuvent tout aussi bien reporter ce déficit foncier sur leur déclaration fiscale afin de l’imputer sur l’ensemble de leurs ressources.


Le régime fiscal de référence de la SCI est l’IR par défaut, cependant les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui sera irrévocable. Il ne faudra pas oublier de mentionner ce choix dans les statuts. La faculté de choisir sa fiscalité est l’un des critères qui rendent la SCI si attractive.


En revanche, lorsque la SCI propose des locations meublées, elle exerce une activité commerciale, ce qui la soumet automatiquement au régime de l’IS, sauf dans deux cas particuliers;

  • Lorsque le montant des recettes hors taxes, générées par les loyers, sont inférieurs à 10% des recettes totales hors taxes de la SCI ;
  • Ou bien lorsque la location meublée reste résiduelle au regard des autres activités pratiquées.


La SAS immobilière

Quelles sont les activités ouvertes à la SAS ?

La SAS est une société commerciale, elle peut a ce titre, exercer une multitude d'activités dès lors que celles-si sont prévues dans l’objet social.


A la différence de la SCI, la SAS immobilière peut pratiquer des activités commerciales, telle que l'acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers destinés à être revendus par la suite afin de générer des plus-values et ainsi permettre d’investir à nouveaux. Elle peut aussi gérer la flotte immobilière d’autres personnes physiques ou morales.  

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Comment fonctionne la SAS immobilière ?

La SAS est connue et particulièrement appréciée pour sa grande souplesse statutaire permettant aux actionnaires d’organiser à leur convenance le fonctionnement de leur société.


En effet, à l’inverse de la SARL, la SAS n’est pas contrainte par les dispositions du Code de commerce. D’ailleurs, aucun nombre minimal d’associé n’est imposé pour constituer une SAS. Si vous êtes le seul à vouloir vous lancer dans un projet immobilier, vous pouvez aisément vous diriger vers des statuts de SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle).


La SAS est dirigée par un président, désigné parmi les associés ou non, personne physique ou personne morale. S’il ne peut y avoir qu’un seul président, la direction peut toutefois se partager avec un directeur général. En pratique cependant, cela est rare lorsque la société compte moins de dix actionnaires.


Du fait de son caractère commercial, la SAS est cependant tenue de répondre à des obligations de gestion, plus lourdes que celles imposées à la SCI, société civile. En effet, les associés de société commerciale doivent tout d’abord tenir une comptabilité commerciale 👩‍💻. Ensuite, il leur est fait obligation de déposer les comptes annuels à la clôture de l’exercice comptable. Et pour finir, les associés doivent désigner un commissaire aux comptes en cas de dépassement de certains seuils.


Enfin, et non des moindres, la responsabilité des actionnaires est limitée aux apports, à la différence de la SCI dans laquelle les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Cela signifie que les créanciers de la SAS ne pourront rembourser leur créance que sur le montant des apports constitués par les associés de la société sans pouvoir accéder à leur patrimoine personnel .


Quel est le régime fiscal de la SAS ?

La SAS, commerciale par nature, est soumise à l’impôt sur les sociétés ce qui est avantageux dans certaines situations notamment lorsque les résultats de la société ne dépassent pas la première tranche d’imposition, car le taux d’imposition est de 28% .

A savoir également que ce régime fiscal permet de bénéficier d’un taux réduit de 15% sur la partie des bénéfices inférieure à 38 120 euros lorsque ces trois conditions sont cumulativement remplies :

✅ un chiffre d’affaires hors taxe inférieur à 7,63 millions d’euros  ;

✅ un capital social libéré en totalité ;

✅ un capital social détenu au trois quarts par des associés personnes physiques.


Toutefois, lorsque les associés encaisseront les dividendes de la SAS, au prorata de leur participation dans le capital social, ils seront tout de même redevables de l’impôt sur le revenu sur les sommes ainsi perçues, ce qui engendre en réalité une double imposition.


Tout comme la SCI qui peut choisir de soumettre son activité à l’IS, la SAS peut opter pour l’IR dans certains cas particuliers et pour une durée limitée de cinq ans.


SCI vs SAS quel est le statut le plus intéressant pour l’investissement locatif ?

Il n’y a pas de règle absolue, un certain type de statuts conviendra davantage à votre voisin qu’à vous et inversement.  Le choix de la forme social peut ainsi dépendre de plusieurs éléments :


D’abord, vous devez vous poser la question de la teneur de vos projets immobiliers et de quelles activités vous voulez que votre société exerce. Si elle se contente d’acquérir le bien immobilier, de le gérer et éventuellement de le louer en location meublée, alors le statut de SCI conviendra, cependant si vous destinez votre activité à de l’achat revente de biens immobiliers, ou encore à de la construction vente, alors il vous faudra plutôt vous orienter vers des statuts de SAS immobilière 😎.


Ensuite, le choix des statuts peut résulter du nombre d’associés prévu pour dans la société. Avez vous pour projet de vous associer ou préférez-vous gérer votre patrimoine immobilier seul ?

La SAS se distingue en ce sens de la SCI car elle permet de constituer seul une société, il s’agira alors de la forme SASU, à la différence de la SCI qui requiert un minimum de deux associés, personne physique ou personne morale ✌️.


Enfin, vous devez vous posez la question de l’implication que vous êtes prêt à fournir dans la gestion de votre société. Si la simplicité de fonctionnement vous rassure, dirigez vous alors vers la SCI, qui, en tant que société civile, n’a pas à publier ses comptes sociaux, alors que la SAS doit annuellement transmettre ses comptes sociaux, au greffe du Tribunal de commerce dont elle dépend.  


Si malgré tout vous n’arrivez pas à choisir entre la SCI et la SAS, alors ne choisissez pas et prenez les deux 🤷‍♂️ ! En effet, si vous destinez l’immeuble acheté à une activité commerciale (tourisme, restauration, chambre d'hôtel, hôtel etc), alors le montage suivant permettra de prendre le meilleur des deux formes de société. Les investisseurs ont souvent recours à cette solution afin de bénéficier de plus importants avantages fiscaux. La SCI créée sera propriétaire du bien, alors que la SAS aura pour objet son exploitation commerciale. La SCI facturera ainsi les loyers à la SAS sous forme de location non meublée.

Quelles sont les étapes de création d’une société immobilière ?

La SCI et la SAS doivent respecter les mêmes étapes de création, celles-ci sont au nombre de trois :


D’abord, il vous faudra rédiger des statuts de société et effectuer un apport en capital. Ceux-ci doivent être rédigés par écrit et respecter les dispositions légales en vigueur pour chaque forme sociale. Pour éviter toute erreur ou oubli malheureux, il peut s’avérer nécessaire de vous faire assister par un professionnel du droit, tel que Qiiro.


Ensuite, une fois les statuts rédigés et signés par les premiers membres de la société, il vous faudra publier, dans un journal d’annonces légales, la constitution de la société, afin d’informer les tiers sur la forme de la société, sa dénomination, son siège social et le montant de son capital. Soyez synthétique dans la rédaction de votre annonce car le prix de la publication dépend de sa taille.


Enfin, la troisième étape est l'immatriculation de la société au greffe 🏛. Il faudra donc communiquer, par papier ou par voie électronique, les statuts au CFE (centre de formalité des entreprises) dont vous relevez, ainsi que des pièces justificatives dont le formulaire M0. Le CFE vous transférera en retour un récépissé de dépôt de dossier d’immatriculation 📋.


La création de la SAS admet une étape supplémentaire, rendant par ailleurs sa constitution plus lourde que celle de la SCI, société civile simple. Il s’agit de la nomination d’un président par l’assemblée générale des actionnaires, dressant ainsi un PV de nomination du président.


En cas de doutes ou de questionnements, notre équipe de juristes, disponible par chat, mail ou téléphone, vous épaule, vous renseigne et vous accompagne dans toutes vos démarches juridiques et administratives. ☎️

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