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SAS immobilière : tout savoir
FICHE PRATIQUE

SAS immobilière : tout savoir

Temps de lecture
8 min

Par Margaux,

juriste chez Qiiro

SAS immobilière
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

La SAS est une société par actions simplifiée, qui peut être constituée par une seule personne, dans le cadre d’une SASU, peu importe qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.

Créer une SAS demande en premier lieu de se questionner au sujet de ses avantages, inconvénients ainsi que des conséquences quant à son propre projet personnel.

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Une fois que vous connaîtrez les avantages et inconvénients de ce statut juridique, vous pourrez faire votre choix en toute connaissance de cause. Qiiro compare pour vous la SAS à d’autres formes de sociétés immobilières : la SASU, la SCI, ou encore la SARL. 

Une fois que votre choix sera fait, n’hésitez pas à poursuivre l’aventure avec nous jusqu’à la création en ligne de votre société !

Les avantages de la SAS

La SAS dispose de nombreux avantages.

Pas de capital social minimum pour une SAS

Pour une SAS, les statuts déterminent librement le montant du capital social et il n’y a pas de capital minimum. L’indication du montant du capital social doit seulement figurer dans les statuts.

✍    BON À SAVOIR
La SAS peut être constituée avec un capital variable.

La possibilité de créer une SAS seul ou à plusieurs, une force par rapport à la SCI

L’avantage d’une SAS par rapport à une SCI réside également dans le fait que l’actionnaire d’une SAS peut créer sa société seul : il s’agit de la SASU. 

Il n’est pas obligatoire de constituer la société à 2 actionnaires minimum comme cela est le cas dans une SCI. 

La souplesse des statuts de la SAS, une force par rapport à la SARL

Les statuts d’une SAS sont libres, c’est-à-dire que les différents actionnaires peuvent organiser son fonctionnement et répartir leurs pouvoirs comme ils le veulent. La SAS, contrairement à la SARL, n’est pas liée aux règles du Code de commerce et son fonctionnement peut donc être personnalisé par les actionnaires. 

Ces derniers peuvent par exemple prévoir de faire varier le capital social de la société sans convoquer d’assemblée générale extraordinaire (AGE), afin de faire évoluer rapidement la société. 

De la même façon, les actionnaires peuvent prévoir dans les statuts certaines clauses, comme une clause de préemption, d’agrément, d’incessibilité, permettant de contrôler l’entrée et la sortie d’actionnaires. 

Une responsabilité des actionnaires limitée aux apports, une force par rapport à la SCI

Dans une SAS, la responsabilité n’est pas illimitée comme dans une SCI. De ce fait, les apports investis par les actionnaires lors de la création de la SAS peuvent leur être demandés par un créancier en cas d’endettement de la société, mais cette demande ne peut être limitée qu’aux apports de ces derniers. 

L’imposition sur les sociétés, une force dans certaines situations

La SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés de manière obligatoire à partir de la 5ème année de sa création. Elle n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu par défaut comme la SCI.

Cette imposition sur les sociétés peut être avantageuse selon sa situation. 

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier dans un but professionnel mais que les bénéfices annuels prévus sont inférieurs à 500 000 euros, le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) est nettement plus avantageux que celui de l’impôt sur le revenu (IR), car il s’élève à 28%

Par ailleurs, lorsque 3 conditions sont remplies, la SAS peut se voir appliquer un taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices qui sont inférieurs à 38 120 euros. Les trois conditions cumulatives sont les suivantes :

  • avoir un chiffre d’affaires hors taxe qui soit inférieur à 7,63 millions d’euros; 
  • avoir un capital sociale entièrement libéré; 
  • avoir un capital social détenu pour au moins 75% par des personnes physiques; 

Cependant, il faut savoir et bien avoir à l’esprit que l’impôt sur les sociétés engendre en réalité une “double imposition” :

  • une imposition au niveau de la société d’une part.
  • une imposition lorsque les actionnaires reçoivent des dividendes d’autre part.

L’adaptation du statut de sa société à sa situation, la clé d’une création pertinente et efficace

Enfin, tous les avantages de la SAS n’en sont véritablement que si la situation est adaptée à ce statut. En effet, principalement, dans un cadre familial, il n’y a aucune utilité à vouloir créer une SAS. La SAS doit être réservée à la volonté de créer une société commerciale, et non familiale.

Les inconvénients de la SAS

Parallèlement à ses avantages, la SAS présente également des inconvénients dont il faut avoir conscience. 

L'obligation de désignation d’un Président et ses cotisations

Dans une SAS, il est obligatoire de désigner un Président, qui aura la mission de gérer la société. Ce dernier est assimilé à un salarié, ce qui le rend imposable sur le revenu car il reçoit une rémunération, et est soumis au régime général de la sécurité sociale. 

Les cotisations du Président d’une SAS sont les mêmes que celles d’un autre salarié, et donc nettement supérieures à celles d’un travailleur non salarié, à la différence du gérant majoritaire d’une SARL. 

Les formalités lourdes de création de la SAS

De nombreuses formalités préalables sont nécessaires à la création d’une SAS, ce qui peut décourager bon nombre de personnes. 

Ces formalités sont les suivantes :

  • Compléter le registre des bénéficiaires effectifs ;
  • Rédiger des statuts : pour cela, vous pouvez vous référer à un modèle de statuts, et l’adapter à vos besoins spécifiques. Vous êtes ainsi certain de la validité de vos statuts et donc de leur efficacité !
  • Procéder à la nomination du président de la SAS et des organes de direction, le cas échéant.
  • Procéder à la nomination des commissaires aux comptes, le cas échéant. 
  • Déposer les fonds constituant les apports en espèces sur un compte bloqué. Ces fonds doivent être déposés soit dans un établissement de crédit situé sur le territoire national, soit à la Caisse des dépôts et consignations, soit chez un notaire. 
  • Procéder à la nomination d’un commissaire aux apports en cas d’apports en nature. Une requête doit être déposée au Greffe du Tribunal de commerce en deux exemplaires. 
  • Publier la création de la société dans un journal d’annonces légales : https://actulegales.fr/journaux-annonces-legales
  • Identifier votre boîte aux lettres au nom de la SAS pour recevoir les extraits du Registre du Commerce et des Sociétés expédiés par le greffe.
  • Acheter puis faire coter et parapher les livres réglementaires au greffe du Tribunal de commerce.

Bon à savoir :

Les SAS sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes lorsque, à la clôture d'un exercice social, elles dépassent les deux seuils indiqués : 

  • soit 4 000 000 € pour le total du bilan, soit 8 000 000 € en ce qui concerne le montant hors taxe du chiffre d'affaires ; 
  • 50 personnes en matière de nombre moyen de salariés permanents employés au cours de l'exercice.

Les formalités lourdes de la création d’une SASU

Lorsque l’on envisage la création d’une SASU, c’est généralement pour sa simplicité, sa flexibilité et sa sécurité, et il peut sembler compliqué de rédiger seul des statuts respectant l’ensemble des obligations légales. 

 

Cette formalité supplémentaire par rapport à la création d’une entreprise individuelle ne doit cependant pas guider votre choix entre ces deux statuts juridiques.

En effet, pour contourner cette difficulté simplement et à petit prix, vous pouvez recourir à un modèle de statuts SASU complets et à jour des récentes réformes législatives.


Ces statuts vous permettront de prévoir la flexibilité de votre SASU et de vous assurer que son fonctionnement correspond bien à vos volontés, en complétant le modèle de statuts SASU en fonction de vos souhaits. 

Vous serez guidé dans les différentes options qui s’offrent à vous, dans le respect du cadre légal qui s’impose. 

Vous pourrez ainsi être plus serein, certain de la validité et de l’efficacité de vos statuts, tout en conservant une marge de manœuvre et un aménagement de votre société en fonction de vos souhaits personnels, propres à la création d’une SASU.


Pour permettre la flexibilité de fonctionnement de votre SASU, il est important de prévoir dès le départ dans les statuts SASU la possibilité de céder une partie de vos actions à de futurs associés, afin d’évoluer vers une SAS. 


Vous devrez également impérativement envisager dans vos statuts diverses mentions de souplesse : choix du montant du capital et de ses possibles modifications, variété des formes d’actions, sort de la société en cas de décès de l’associé unique, ainsi que l’éventuelle indivisibilité des actions.

 

De la même manière, disposer de pouvoirs personnalisés en tant que Président et associé unique en fonction de ses objectifs n’est pas automatique ! Vos statuts devront prévoir l’encadrement et les différentes prérogatives du Président,  afin de favoriser l’évolution de votre SASU et l’optimisation fiscale et sociale des sorties de ressources en découlant. 


Enfin, pour vous assurer d’une complète protection du patrimoine personnel du créateur et ainsi limiter votre responsabilité en tant que Président associé unique, il est important de préciser dans les statuts les contours de votre responsabilité.

 

Si après comparaison entre la SASU et la micro-entreprise, votre choix se porte vers une SASU, tournez-vous vers un modèle de statuts SASU pour plus de facilité et de sécurité !

Les nombreuses pièces justificatives à rassembler avant la création de la SAS

Parmi de nombreuses pièces à insérer au dossier de demande d’immatriculation d’une SAS, certaines pièces sont essentielles et doivent être rassemblées au plus tôt :

  • Les imprimés M0 dûment remplis et signés ;
  • Un pouvoir du représentant légal en original si il n’a pas signé lui-même les imprimés M0 ;;
  • Une pièce justifiant de l'occupation régulière des locaux du siège ;
  • Une copie de l'attestation de parution de l'avis de création de la société dans un journal d'annonces légales ;
  • Si l'activité déclarée est réglementée : produire une copie de l'autorisation délivrée par l'autorité de tutelle, du diplôme ou du titre.
  • S'il s'agit d'un achat de fonds de commerce : joindre une copie de l'acte de vente du fonds de commerce et copie de l'attestation de parution dans un journal d'annonces légales de l'avis relatif à l'achat ;
  • S'il s'agit d'une prise en location-gérance de fonds de commerce : joindre une copie du contrat de location-gérance et une copie de l'attestation de parution dans un journal d'annonces légales de l'avis relatif à la prise en location-gérance ;
  • S'il s'agit d'une gérance-mandat de fonds de commerce : joindre une copie du contrat de gérance-mandat et une copie de l'attestation de parution dans un journal d'annonces légales de l'avis relatif à la prise en gérance-mandat.

Pour faire face à ces inconvénients de création de la SAS et à tous les aspects administratifs s’y rapportant, n’oubliez pas que vous pouvez faire appel à QIIRO pour vous épauler et prendre en charge cette création ! Profitez d’offres spéciales en ligne pour déléguer la création de votre SAS !


Les obligations de gestion de la SAS, une faiblesse par rapport à la SCI

Un important avantage de la création d’une SCI réside dans l’absence d’obligation particulière de gestion.

En revanche, la gestion d’une SAS est plus lourde et de nombreuses obligations existent, telle que : 

  • Tenir une comptabilité commerciale
  • Nommer un commissaire aux comptes lorsque certains seuils sont dépassés en cours d’existence d’une SAS
  • Déposer les comptes à la clôture de l’exercice social


Vous avez désormais toutes les clés pour décider en connaissance de cause de la forme sociale la plus adaptée à vos besoins. Il ne vous reste plus qu’à vous lancez. 


Si d’autres pans de la création d’entreprise vous sont étrangers, votre assistant juridique augmenté QIIRO se fera un plaisir de vous les faire découvrir et de vous familiariser avec cet univers à priori hostile, mais tellement intéressant.


Nos juristes sont également prêts à vous fournir de nombreux renseignements personnalisés par chat ou par téléphone.


Alors, pour que le fonctionnement des sociétés n’ait plus aucun secret pour vous, venez découvrir nos nombreux autres articles sur notre site internet qiiro.eu !

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