Soumis au mini-statut des baux professionnels, le bail professionnel issu de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, est un contrat de location se distinguant du contrat de bail de droit commun. Ce contrat a pour objet un bien pour lequel le locataire exerce une fonction ou une profession libérale réglementée (avocat, médecin, vétérinaire, architecte, experts comptables, etc.) ou non réglementée (consultant, actuaire, agent de sécurité, etc.) qui n’est ni commerciale ni rurale.
Pour bénéficier du statut des baux professionnels, le locataire doit être une personne physique ou une personne morale (société commerciale ou association) exploitant, dans les locaux loués, une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole. Ainsi, le statut des baux professionnels ne s’applique pas au locataire qui exerce une activité à la fois commerciale et professionnelle.
Offrant moins de stabilité que le bail commercial, le bail professionnel est conclu habituellement pour une durée minimale de six (6) ans. En effet, contrairement aux statuts des baux commerciaux, le bail professionnel n’accorde pas au locataire un droit au renouvellement.
Toutefois, par dérogation aux dispositions du statut des baux professionnels, le locataire d’un local professionnel peut avec l’accord du bailleur bénéficier de l’application du statut des baux commerciaux lui ouvrant ainsi le droit au renouvellement ou au paiement d’une indemnité d’éviction. En contrepartie, le locataire ne pourra plus à sa convenance libérer les locaux professionnels qu’il loue. Étant dorénavant soumis au régime des baux commerciaux, il devra en conséquence respecter le délai triennal avant de délivrer au bailleur un quelconque congé de départ.
Moins codifié que celui des baux commerciaux ou des baux mixtes, le statut des baux professionnels semble être beaucoup plus souple.
Toutefois, méfiez-vous !
Loin d’être une simple promenade de santé, l’expiration du terme d’un bail professionnel fait naître à l’égard des parties plusieurs évènements aux conséquences juridiques différentes. Pour éviter les pièges qui serpentent, le mini-statut des baux professionnels, votre assistant juridique augmenté QIIRO, vous renseigne sur tout ce qu’il faut savoir sur le renouvellement du bail professionnel.
En l’absence d’un congé du bailleur délivré au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier dans les six (6) mois avant l’expiration du bail en cours, celui-ci est reconduit tacitement.
La reconduction tacite du bail professionnel est la traduction juridique de l’inaction des parties. En effet, à l'expiration du bail professionnel, si le propriétaire ou le locataire ne se manifeste pas, celui-ci est automatiquement reconduit. De cette manière, sans aucune formalité particulière le locataire bénéficie par tacite reconduction d’un nouveau bail professionnel aux mêmes conditions de durée et de prix que celui qu’il a initialement signé.
Quelle que soit sa durée d’origine, le bail professionnel se renouvelle tacitement pour une nouvelle période de six (6) ans. Ainsi, lorsque le bail d’origine est consenti au locataire pour une durée supérieure à la durée légale (9 ans par exemple), le juge contrairement aux dispositions de l’article 57 A issue de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, n’enferme plus le bailleur dans une durée contractuelle.
En tant que bailleur, si vous ne souhaitez pas renouveler le bail portant sur vos locaux professionnels, il est préférable de ne pas rester inactif à l’arrivée du terme initialement convenu avec le locataire. Il convient en effet d’être particulièrement attentif sur le respect du délai de préavis de six (6) mois. À défaut de prévenance dans les temps et dans les formes prescrites par la loi, vous ne pouvez plus solliciter la résiliation du bail professionnel avant son terme renouvelé.
Toutefois, malgré la faculté offerte aux parties de renouveler tacitement le bail professionnel pour la durée convenue initialement, soit six (6) ans au minimum, le locataire peut à tout moment dénoncer le contrat à l’issue d’un délai de préavis de six (6) mois. Ledit délai commence à courir après la notification au bailleur en bonne et due forme d’un congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Au terme du bail professionnel, le bailleur qui ne souhaite pas poursuivre son aventure immobilière avec l’occupant de ses locaux professionnels doit nécessairement notifier à ce dernier son intention de mettre un terme au contrat. Pour ce faire, il dispose d’un délai de préavis de six (6) mois avant l’expiration du bail en cours pour notifier au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier son intention de ne pas renouveler le bail professionnel.
En délivrant le congé pour exprimer son refus de renouvellement du bail professionnel, le bailleur n’a aucune obligation de motiver sa décision. Dans ses conditions, le locataire valablement notifié doit alors quitter les lieux, au plus tard à la date d’expiration du congé. En outre, ne bénéficiant pas du droit au renouvellement tel qu’il existe dans le statut des baux commerciaux, le professionnel évincé ne peut prétendre au paiement d’une quelconque indemnité d’éviction.
Plus précisément, le bail professionnel à la différence du bail commercial dont le renouvellement constitue un droit pour le locataire, le bailleur professionnel peut à l’expiration du terme initialement convenu mettre purement et simplement un terme au contrat sans aucune indemnité compensatoire. Par contre, le bailleur coupable d’un abus de droit ou d’une discrimination s’expose à une condamnation au paiement des dommages et intérêts au bénéfice du locataire.
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail professionnel doit adresser un congé avec offre de renouvellement au locataire pour mettre fin au bail en cours. À la différence du renouvellement tacite du bail professionnel, le congé assorti d’une proposition de renouvellement est l’occasion donnée au bailleur de préciser les contours du nouveau bail. Ainsi, dans son congé délivré au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier dans les six (6) mois avant l’expiration du bail en cours, le bailleur dispose de la faculté d’augmenter par exemple le montant du loyer et du dépôt de garantie ou mettre à la charge du locataire de nouvelles obligations.
S’agissant du loyer du bail renouvelé, le bailleur est libre de fixer à sa convenance son montant dans l’offre de renouvellement. Étant librement négocié par les parties, le bailleur n’est donc pas tenu de prendre en compte la valeur locative des locaux professionnels ni la modification des facteurs locaux de commercialité pour fixer le montant nouveau loyer. À l’inverse, conformément au principe de la liberté contractuelle régissant le droit commun des contrats, à la réception du congé, le locataire est en droit d’accepter ou de refuser la nouvelle offre de renouvellement.
Le locataire qui refuse l’offre de renouvellement doit, une fois le congé donné, libérer les locaux professionnels qu’il occupe au titre de son bail échu. Le maintien dans les lieux du loué étant impossible, les parties établissent contradictoirement l'état des lieux de sortie pour résilier le bail de façon amiable. En cas de refus du locataire, le bailleur dispose de la faculté d’agir en expulsion à son encontre devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué.
Cette situation présente à l’égard du locataire des risques d’une particulière gravité. En effet, en installant son activité professionnelle dans un local commercial pendant un laps de temps assez long, le locataire s’expose à une perte de sa clientèle en cas de non-renouvellement de son bail professionnel. Contraint de conserver cette clientèle, le locataire d’un local professionnel désireux de poursuivre sereinement son exploitation accepte souvent toutes les augmentations.
En outre, le locataire d’un local professionnel ne bénéficie d’aucun droit de préemption lorsque le bailleur lui signifie son congé sa volonté de vendre le bien qu’il occupe. Autant dire que pour le locataire, l’expiration du bail professionnel l’installe parfois dans une situation de précarité.
Afin de se prémunir des surprises lors du renouvellement du bail professionnel, il est vivement conseillé au locataire de décrire avec précision dans le bail initial les conditions financières de son renouvellement.
L’encadrement contractuel du montant du loyer renouvelé est d’autant plus pertinent qu’en cas de désaccord, le locataire ne peut pas saisir le juge pour obtenir une de sa part une fixation judiciaire du prix de la location. D’où l’impérieuse nécessité pour le locataire de prévoir dans le bail professionnel initial une clause d’indexation pour encadrer les modalités pratiques de révision du loyer.
Enfin, il convient de souligner que le législateur ne fixe aucun mécanisme impératif en matière de renouvellement du bail professionnel qui est moins encadré que le bail d’habitation ou le bail commercial. Ainsi, lorsque les parties expriment la commune volonté de reconduire le contrat de location, elles doivent trouver un accord avant l’expiration du délai de préavis impératif de six (6) mois. Le cas échéant, le locataire perd son droit au bail professionnel et devra donc libérer le local professionnel qu’il exploite.
Pour prévenir pareil blocage préjudiciable aux parties déjà en négociation sur les contours du nouveau bail professionnel, le bailleur peut valablement délivrer au locataire un congé conservatoire.
À présent, grâce à votre assistant juridique augmenté QIIRO vous savez tout sur le renouvellement du bail professionnel.
En cas de doute, notre équipe de juristes, disponible par chat, mail ou téléphone, vous épaule, vous renseigne et vous accompagne dans toutes vos démarches juridiques et administratives.
