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Bail location meublée : On vous dit tout sur le bail meublé
FICHE PRATIQUE

Bail location meublée : On vous dit tout sur le bail meublé

Temps de lecture
9 min

Par Kimberley,

juriste chez Qiiro

Bail location meublée
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Vous souhaitez louer un studio, un appartement ou une maison tout équipé et meublé ? Vous avez la possibilité de conclure un bail à usage d’habitation meublé. 


Le bail meublé obéit à certaines règles spécifiques qu’il convient de connaître avant de se lancer dans la location meublée. Pour tout savoir tout ce qu’il faut connaître sur ce type de bail, votre assistant juridique augmenté QIIRO a rédigé pour vous une fiche pratique comportant toutes les informations essentielles relatives au bail meublé.

Bail d'habitation logement meublé

Qu’est-ce qu’un bail meublé ?

Un bail meublé est un contrat de location par lequel un propriétaire, appelé le bailleur, met à la disposition d’une personne, appelée le locataire, un logement meublé moyennant le paiement d’un loyer. 


Le bail meublé obéit aux dispositions du Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 intitulé : “Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale”. Certaines des dispositions du Titre Ier de cette même loi sont également applicables aux baux meublés. 


À noter que cette réglementation sur les baux meublés n’a vocation à s’appliquer que lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Les dispositions de la loi de 1989 ne sont donc pas applicables aux résidences secondaires.


La  loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi “ALUR”, définit la résidence principale comme “le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation”


✍    BON À SAVOIR
Le contrat de location d’un logement vide est soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989.


Vous cherchez un contrat de location d’un logement nu/vide ? téléchargez dès maintenant notre modèle de contrat de location.

Qu’est-ce qu’un logement meublé au sens de la loi ?

La loi du 6 juillet 1989 définit en son article 25-4 le logement meublé comme “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour remettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. 


Aux termes de cette loi, le logement meublé est donc un logement décent et équipé de meubles.


Un logement décent

Un logement décent est un logement qui doit répondre à certaines caractéristiques précises prévues par la loi relatives à la surface du logement, à la santé et à la sécurité du locataire, à l’absence d’animaux nuisibles dans le logement et à la présence de certains équipements dans le logement.


D’abord, concernant la surface du logement, le logement mis à la location doit comporter au minimum une pièce principale qui présente :

  • Une surface habitable de 9 m2 au minimum  ;
  • Une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum ;

OU 

  • Un volume habitable de 20 m3 au minimum. 


Il convient tout de même de bien se renseigner au préalable car le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions concernant la surface du logement plus restrictives que celles qui sont énoncées ci-dessus.


Concernant la santé et la sécurité du locataire, le logement mis à la location doit :

  • Assurer le clos et le couvert (ex : protection des menuiseries extérieures et du gros oeuvre contre les infiltrations d’eau) ;
  • Protéger contre les infiltrations d’air (ex : étanchéité des murs, portes, fenêtres) ;
  • Permettre une aération suffisante ;
  • Les dispositifs de retenue des personnes (ex : balcons, garde-corps, etc.) doivent être dans un état conforme à leur usage. 
  • Les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la sécurité et la santé physique des locataires. De même, les réseaux et branchements électriques et de gaz  et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité. 


Ensuite, le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles ou des parasites (ex : rat, cafard, puces de lit, etc.). 


Enfin, le logement doit comprendre un certain nombre d’équipements assurant un minimum de confort et de décence : chauffage, eau potable, système d’évacuation des eaux usées, cuisine, sanitaires et électricité. 

 


Un logement équipé de meubles

Concernant les meubles que doit contenir le logement pour être qualifié de logement meublé au sens de la loi, pour plus de simplicité, un décret du 31 janvier 2015 est venu apporter la liste des meubles dont le logement doit être équipé. 


Ainsi, en vertu de l’article 2 de ce décret, le mobilier d’un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :

  • La literie comprenant une couette ou une couverture ;
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres (ex : volets ou rideaux) dans les pièces destinées à être utilisées comme dans une chambre à coucher par exemple ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ou four à micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et congélateur ou bien au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 ° C ;
  • La vaisselle nécessaire en nombre suffisant pour prendre les repas ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table et des sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • Le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. 


Attention : En l’absence de l’un de ces meubles ou des équipements énumérés ci-dessous, le juge peut décider de requalifier le contrat de bail d’un logement meublé en contrat de location d’un logement vide.

Bail d'habitation logement meublé

Quels sont les documents pouvant être exigés par le bailleur avant la signature du bail meublé ?

Avant la signature d’un contrat de location d’un logement meublé, le propriétaire bailleur a la possibilité de demander au candidat à la location un certain nombre de documents et pièces justificatives.


Ces documents doivent permettre au bailleur de s’assurer de l’identité et de la solvabilité du candidat à la location


Un décret du 5 novembre 2015 est venu fixer la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location. Cette liste est limitative et au-delà, il n’est pas permis de demander une quelconque autre pièce qui ne figurerait pas dans cette liste.


Attention : Le bailleur qui exige d’un candidat à la location un document qui ne figure pas dans cette liste s’expose à des sanctions. Il risque en effet une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 euros s’il est un particulier ou 15 000 euros s’il s’agit d’une personne morale.


Aux termes de ce décret, le bailleur qui met à la location un logement peut demander au candidat à la location les pièces suivantes :

  • Une pièce d’identité en cours de validité (ex : carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour) ;
  • Un justificatif de domicile (ex : trois dernières quittance de loyer, attestation sur l’honneur d’hébergement, dernier avis de taxe foncière) ;
  • Un ou plusieurs documents permettant d’attester de l’activité professionnelle (ex : contrat de travail, extrait Kbis, carte professionnelle pour une profession libérale, carte étudiant, etc.) ;
  • Un ou plusieurs documents qui permettent d’attester des ressources (ex : dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaires, justificatif de revenus fonciers, etc.). 


✍    BON À SAVOIR
Le décret de 2015 précise également la liste des pièces justificatives pouvant être demandées à la personne qui se porte caution pour le candidat à la location (Voir notre modèle d’acte de caution solidaire et notre modèle d’acte de caution solidaire colocation).

Comment rédiger un bail meublé ?

Le bail meublé est un contrat qui doit être obligatoirement rédigé par écrit. À noter qu’en l’absence d’écrit, le contrat n’est cependant pas nul. La loi ne prévoit en effet aucune sanction en l’absence d’un écrit et la jurisprudence a déjà admis la conclusion d’un bail verbal entre le locataire et le bailleur. Pour des questions de preuve, il est cependant préférable d’établir un écrit. 


Le contrat peut être établi par acte sous seing privé (entre le propriétaire et le locataire avec ou sans la présence d’un mandataire, agent immobilier) ou par acte authentique. Le plus souvent en pratique, le contrat est établi sous seing privé. 


Concernant le contenu, le bail meublé doit obligatoirement comporter certaines clauses répondant au contrat type prévu par la loi ALUR et le décret de 2015 :

  • Désignation des parties (nom, prénom ou dénomination du bailleur, adresse ou siège social du bailleur, éventuellement adresse e-mail, ainsi que le nom et le prénom du ou des locataires) ;
  • Le cas échéant, la désignation du mandataire (nom, prénom ou dénomination du mandataire, adresse ou siège social) ;
  • L’objet du contrat comprenant :
    - La consistance du logement (localisation, type d’habitat, régime juridique de l’immeuble, période de construction, surface habitable, nombre de pièces principales, autres parties du logement et éléments d’équipements le cas échéant, modalités de production de chauffage, modalité de production d’eau chaude sanitaire) ;
    - La destination des locaux (usage d’habitation ou usage mixte professionnel et d’habitation) ;
    - Le cas échéant, la désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire ;
    - Le cas échéant, l’énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun ;
    - Le cas échéant, l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (ex : modalités de réception de la TV, raccordement internet) ;
  • La date de prise d’effet et la durée du contrat ;
  • Les conditions financières du contrat : montant du loyer, charges récupérables, modalités de paiement du loyer, le cas échéant les modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué en cas de renouvellement de contrat ;
  • Les travaux : le cas échéant, montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou le renouvellement ou la majoration du loyer en cours de bail consécutives à des travaux d’amélioration ou acquisition d’équipement ;
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • Éventuellement, une clause de solidarité ;
  • Éventuellement, une clause résolutoire ;
  • Le cas échéant, les honoraires de location ;
  • Annexes


Notre modèle de bail meublé, à jour des dernières réformes (notamment de la loi ALUR, de la loi ÉLAN et de la loi MACRON) comprend toutes ces clauses obligatoires.

Quels sont les documents à annexer au contrat de bail meublé ?

Certains documents doivent obligatoirement être annexés et joints au contrat de location du logement meublé :

  • La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
  • Le dossier de diagnostic technique qui comprend :
    - Un diagnostic de performance énergétique ;
    - Un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
    - Le cas échéant, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante ;
    - Le cas échéant, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ;
    - Le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité ;
  • Un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier compris dans le logement (voir notre modèle d’état des lieux) ;
  • Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location ;
  • Le cas échéant, un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ; 
  • Le cas échéant, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Quelle est la durée d’un bail meublé ?

La durée minimale d’un bail meublé est plus courte que celle prévue pour la location vide. La loi de 1989 prévoit en effet que le contrat de location meublée est conclu pour une durée d’au moins un an


Il ne s’agit toutefois que d’une durée minimale et rien n’empêche les parties au contrat ont la possibilité de préférer une durée minimale plus longue. 


Au terme du contrat, si les parties ne donnent pas congé, alors le contrat de location est reconduit tacitement pour une durée d’un an. 


Il faut noter qu’il existe une exception à cette durée minimale d’un an. En effet, lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Dans ce cas, il n’y a pas de reconduction tacite au terme des 9 mois.

Bail d'habitation logement meublé

Comment est fixé le loyer dans un bail meublé ?

Comme pour les logements vides, le loyer des logements meublés est en principe libre. Les parties peuvent en effet fixer librement le montant du loyer.


Cependant, dans certaines villes et en zone tendue, les parties sont obligées de respecter l’encadrement des loyers au moment de la relocation du logement.


Cela signifie que lorsque le logement est loué pour la première fois, le propriétaire reste libre de fixer le montant du loyer. Cependant, par la suite, il ne peut plus augmenter le loyer.


Exceptions : Il existe toutefois des exceptions lorsque le bailleur a effectué des travaux d’amélioration dans le logement ou encore lorsque le loyer fixé est manifestement sous-évalué.

Quel est le montant du dépôt de garantie dans un bail meublé ?

Dans le cadre d’un bail meublé, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal (hors charges locatives) aux termes de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989. 


Son montant doit obligatoirement être indiqué dans le bail de location et ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours de bail ou en cas de renouvellement du bail.


✍    BON À SAVOIR
Dans la location d’un logement vide, le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges.


Le montant du dépôt de garantie doit être restitué à la fin du bail par le bailleur au locataire. 


Il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et dans un délai maximal de deux mois lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme. 


Le montant du dépôt de garantie peut être amputé de retenues : impayés de loyers ou de charge locatives. Il peut également s’agir de retenues pour les frais occasionnés par les dégradations et travaux locatifs lorsque l’état des lieux de sortie est non conforme à l’état des lieux d’entrée. 

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Bail location meublée

Comment résilier un bail meublé ?

La résiliation d’un bail meublé par le locataire

Le locataire a la possibilité de résilier le contrat à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’une durée d’un mois. Le locataire n’a pas à justifier son congé.


✍    BON À SAVOIR
Le fait que le locataire soit un étudiant et que la durée du bail ait été réduite à 9 mois ne change pas le délai de préavis qui demeure d’un mois.


Le congé doit être adressé au bailleur : 

  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, le délai de préavis commence à courir à compter de la date de réception de la lettre par le bailleur (et non à compter de la date d’envoi) ;
  • Soit par acte d’huissier. Dans ce cas, le délai de préavis commence à courir à compter de la remise de la signification de l’acte d’huissier au bailleur ;
  • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Dans ce cas, le délai de préavis commence à courir à la compter de la remise en main propre. 


Attention : Pendant toute la durée du préavis, le locataire reste redevable du paiement des loyers et des charges à moins que le logement se trouve occupé par un autre locataire en accord avec le bailleur avant la fin du préavis. 


La résiliation d’un bail meublé par le bailleur

Le bailleur ne peut pas résilier le contrat à tout moment comme le locataire. Il peut seulement résilier le bail meublé à l’expiration du contrat sous réserve de respecter un préavis d’une durée de 3 mois et de motiver ce congé par l’un des motifs prévu par la loi.


La loi prévoit que le bailleur peut valablement résilier le bail dans trois cas :

  • Pour reprendre le logement (le bailleur ou son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire de Pacs ou de son concubin notoire peuvent reprendre le logement pour y habiter) ;
  • Pour vendre le logement ;
  • Pour motif légitime et sérieux (ex : inexécution par le locataire de l’un des obligations qui lui incombe). 


Lorsque le bailleur se retrouve dans l’une de ces trois situations, il peut résilier le bail en respectant un préavis de 3 mois. Il doit adresser une lettre au locataire qui indique le motif allégué. En cas de reprise, le congé doit indiquer : 

  • les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise du logement ;
  • la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. 


Le congé doit être notifié :

  • soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
  • soit par acte d’huissier ;
  • soit remis en main propre contre récépissé ou émargement. 


✍    BON À SAVOIR
Lorsque c’est le bailleur qui donne congé,  le locataire n’est redevable du paiement des loyers et des charges que pendant le temps où il a occupé réellement les lieux.


Attention, dans certains cas, le locataire est protégé par la loi et le bailleur n’a pas la possibilité de donner congé à moins de lui proposer un logement qui correspond à ses besoins et ses possibilités dans une zone géographique défini par la loi. C’est le cas lorsque :

  • Le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date de fin du bail et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté ;
  • Le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes qui vivent dans le loyer est inférieur au plafond de ressource. 

Cependant, lorsque le bailleur est lui-même une personne de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressource, la règle est à nouveau la possibilité de donner congé en respectant un préavis et sur motif. 


Une question ? Contactez-nous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à toutes vos questions. 

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