Vous souhaitez louer un studio, un appartement ou une maison tout équipé et meublé ? Vous avez la possibilité de conclure un bail à usage d’habitation meublé.
Le bail meublé obéit à certaines règles spécifiques qu’il convient de connaître avant de se lancer dans la location meublée. Pour tout savoir tout ce qu’il faut connaître sur ce type de bail, votre assistant juridique augmenté QIIRO a rédigé pour vous une fiche pratique comportant toutes les informations essentielles relatives au bail meublé.
Un bail meublé est un contrat de location par lequel un propriétaire, appelé le bailleur, met à la disposition d’une personne, appelée le locataire, un logement meublé moyennant le paiement d’un loyer.
Le bail meublé obéit aux dispositions du Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 intitulé : “Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale”. Certaines des dispositions du Titre Ier de cette même loi sont également applicables aux baux meublés.
À noter que cette réglementation sur les baux meublés n’a vocation à s’appliquer que lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Les dispositions de la loi de 1989 ne sont donc pas applicables aux résidences secondaires.
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi “ALUR”, définit la résidence principale comme “le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation”.
✍ BON À SAVOIR
Le contrat de location d’un logement vide est soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989.
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La loi du 6 juillet 1989 définit en son article 25-4 le logement meublé comme “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour remettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.
Aux termes de cette loi, le logement meublé est donc un logement décent et équipé de meubles.
Un logement décent est un logement qui doit répondre à certaines caractéristiques précises prévues par la loi relatives à la surface du logement, à la santé et à la sécurité du locataire, à l’absence d’animaux nuisibles dans le logement et à la présence de certains équipements dans le logement.
D’abord, concernant la surface du logement, le logement mis à la location doit comporter au minimum une pièce principale qui présente :
OU
Il convient tout de même de bien se renseigner au préalable car le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions concernant la surface du logement plus restrictives que celles qui sont énoncées ci-dessus.
Concernant la santé et la sécurité du locataire, le logement mis à la location doit :
Ensuite, le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles ou des parasites (ex : rat, cafard, puces de lit, etc.).
Enfin, le logement doit comprendre un certain nombre d’équipements assurant un minimum de confort et de décence : chauffage, eau potable, système d’évacuation des eaux usées, cuisine, sanitaires et électricité.
Concernant les meubles que doit contenir le logement pour être qualifié de logement meublé au sens de la loi, pour plus de simplicité, un décret du 31 janvier 2015 est venu apporter la liste des meubles dont le logement doit être équipé.
Ainsi, en vertu de l’article 2 de ce décret, le mobilier d’un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :
Attention : En l’absence de l’un de ces meubles ou des équipements énumérés ci-dessous, le juge peut décider de requalifier le contrat de bail d’un logement meublé en contrat de location d’un logement vide.
Avant la signature d’un contrat de location d’un logement meublé, le propriétaire bailleur a la possibilité de demander au candidat à la location un certain nombre de documents et pièces justificatives.
Ces documents doivent permettre au bailleur de s’assurer de l’identité et de la solvabilité du candidat à la location.
Un décret du 5 novembre 2015 est venu fixer la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location. Cette liste est limitative et au-delà, il n’est pas permis de demander une quelconque autre pièce qui ne figurerait pas dans cette liste.
Attention : Le bailleur qui exige d’un candidat à la location un document qui ne figure pas dans cette liste s’expose à des sanctions. Il risque en effet une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 euros s’il est un particulier ou 15 000 euros s’il s’agit d’une personne morale.
Aux termes de ce décret, le bailleur qui met à la location un logement peut demander au candidat à la location les pièces suivantes :
✍ BON À SAVOIR
Le décret de 2015 précise également la liste des pièces justificatives pouvant être demandées à la personne qui se porte caution pour le candidat à la location (Voir notre modèle d’acte de caution solidaire et notre modèle d’acte de caution solidaire colocation).
Le bail meublé est un contrat qui doit être obligatoirement rédigé par écrit. À noter qu’en l’absence d’écrit, le contrat n’est cependant pas nul. La loi ne prévoit en effet aucune sanction en l’absence d’un écrit et la jurisprudence a déjà admis la conclusion d’un bail verbal entre le locataire et le bailleur. Pour des questions de preuve, il est cependant préférable d’établir un écrit.
Le contrat peut être établi par acte sous seing privé (entre le propriétaire et le locataire avec ou sans la présence d’un mandataire, agent immobilier) ou par acte authentique. Le plus souvent en pratique, le contrat est établi sous seing privé.
Concernant le contenu, le bail meublé doit obligatoirement comporter certaines clauses répondant au contrat type prévu par la loi ALUR et le décret de 2015 :
Notre modèle de bail meublé, à jour des dernières réformes (notamment de la loi ALUR, de la loi ÉLAN et de la loi MACRON) comprend toutes ces clauses obligatoires.
Certains documents doivent obligatoirement être annexés et joints au contrat de location du logement meublé :
La durée minimale d’un bail meublé est plus courte que celle prévue pour la location vide. La loi de 1989 prévoit en effet que le contrat de location meublée est conclu pour une durée d’au moins un an.
Il ne s’agit toutefois que d’une durée minimale et rien n’empêche les parties au contrat ont la possibilité de préférer une durée minimale plus longue.
Au terme du contrat, si les parties ne donnent pas congé, alors le contrat de location est reconduit tacitement pour une durée d’un an.
Il faut noter qu’il existe une exception à cette durée minimale d’un an. En effet, lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Dans ce cas, il n’y a pas de reconduction tacite au terme des 9 mois.
Comme pour les logements vides, le loyer des logements meublés est en principe libre. Les parties peuvent en effet fixer librement le montant du loyer.
Cependant, dans certaines villes et en zone tendue, les parties sont obligées de respecter l’encadrement des loyers au moment de la relocation du logement.
Cela signifie que lorsque le logement est loué pour la première fois, le propriétaire reste libre de fixer le montant du loyer. Cependant, par la suite, il ne peut plus augmenter le loyer.
Exceptions : Il existe toutefois des exceptions lorsque le bailleur a effectué des travaux d’amélioration dans le logement ou encore lorsque le loyer fixé est manifestement sous-évalué.
Dans le cadre d’un bail meublé, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal (hors charges locatives) aux termes de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989.
Son montant doit obligatoirement être indiqué dans le bail de location et ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours de bail ou en cas de renouvellement du bail.
✍ BON À SAVOIR
Dans la location d’un logement vide, le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges.
Le montant du dépôt de garantie doit être restitué à la fin du bail par le bailleur au locataire.
Il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et dans un délai maximal de deux mois lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme.
Le montant du dépôt de garantie peut être amputé de retenues : impayés de loyers ou de charge locatives. Il peut également s’agir de retenues pour les frais occasionnés par les dégradations et travaux locatifs lorsque l’état des lieux de sortie est non conforme à l’état des lieux d’entrée.
Le locataire a la possibilité de résilier le contrat à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’une durée d’un mois. Le locataire n’a pas à justifier son congé.
✍ BON À SAVOIR
Le fait que le locataire soit un étudiant et que la durée du bail ait été réduite à 9 mois ne change pas le délai de préavis qui demeure d’un mois.
Le congé doit être adressé au bailleur :
Attention : Pendant toute la durée du préavis, le locataire reste redevable du paiement des loyers et des charges à moins que le logement se trouve occupé par un autre locataire en accord avec le bailleur avant la fin du préavis.
Le bailleur ne peut pas résilier le contrat à tout moment comme le locataire. Il peut seulement résilier le bail meublé à l’expiration du contrat sous réserve de respecter un préavis d’une durée de 3 mois et de motiver ce congé par l’un des motifs prévu par la loi.
La loi prévoit que le bailleur peut valablement résilier le bail dans trois cas :
Lorsque le bailleur se retrouve dans l’une de ces trois situations, il peut résilier le bail en respectant un préavis de 3 mois. Il doit adresser une lettre au locataire qui indique le motif allégué. En cas de reprise, le congé doit indiquer :
Le congé doit être notifié :
✍ BON À SAVOIR
Lorsque c’est le bailleur qui donne congé, le locataire n’est redevable du paiement des loyers et des charges que pendant le temps où il a occupé réellement les lieux.
Attention, dans certains cas, le locataire est protégé par la loi et le bailleur n’a pas la possibilité de donner congé à moins de lui proposer un logement qui correspond à ses besoins et ses possibilités dans une zone géographique défini par la loi. C’est le cas lorsque :
Cependant, lorsque le bailleur est lui-même une personne de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressource, la règle est à nouveau la possibilité de donner congé en respectant un préavis et sur motif.
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