Acte de caution solidaire (colocation)

L’acte de caution solidaire (colocation), aussi appelé contrat de cautionnement), peut être exigé par les propriétaires d’un logement pour sa location.

Il fait suite généralement à un contrat de location.

Il permet à une personne de se porter caution solidaire pour son colocataire.

Vous avez besoin d’un acte de caution solidaire (colocation) ? Téléchargez dès maintenant notre modèle d’acte de caution solidaire disponible au format Word.

Votre assistant juridique augmenté Qiiro vous guide et vous explique tout ce qu’il faut savoir sur l’acte de caution solidaire (colocation).

L’acte de caution solidaire (ou acte de cautionnement), se définit comme un acte juridique par lequel une personne s’engage, auprès du propriétaire d’un logement, à payer les dettes locatives à la place du locataire dans le cas où celui-ci ne le règlerait pas.

Les dettes locatives peuvent être le loyer, les charges, les frais de remise en état du logement dégradé, les éventuels intérêts de retard, etc

Souvent, les parents du locataire se proposent comme caution solidaire d’une colocation, mais il peut s’agir de toute autre personne physique : une sœur, un frère, un ami, etc. Il peut aussi s’agir du colocataire lui-même.

De plus, la caution peut également être une personne morale : une entreprise, Action logement qui accorde la garantie visale, etc.  

La caution n’est pas un engagement à prendre à la légère.

En effet, si le locataire ne paie pas, la caution doit payer à sa place mais également parce que si la caution ne paie pas les dettes du locataire alors ses biens personnels et ses revenus peuvent être saisis à la demande du propriétaire (qui est ici le créancier), et qui peut se faire rembourser les sommes dues.

De fait, il s’agit d’un engagement lourd pour la caution, surtout lorsque le débiteur n’est pas solvable.

Bon à savoir : La caution, c’est-à-dire la personne qui s’engage à payer à la place du locataire défaillant, ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie qui est la somme d’argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature manuscrite du bail et qui lui est reversée, sous conditions, lorsqu’il quitte le logement.

Dans le cadre d’une colocation, le propriétaire bailleur n’a pas l’obligation de demander une caution aux colocataires preneurs. Il s’agit d’une simple facultée que lui autorise le législateur.

Toutefois, il arrive que la loi interdisent au bailleur de demander une caution aux colocataires :

• Le bailleur est un particulier qui a souscrit une assurance privée contre les risques locatifs : il ne peut demander une caution qu’aux locataires apprentis ou étudiants ;
• Le bailleur est une personne morale (société, organisme HLM) : il ne peut demander de caution à un des colocataires que si celui-ci est étudiant et qu’il bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Hormis ces cas particuliers, le bailleur peut demander aux colocataires une caution.

Afin que la caution soit acceptée et reçue par le bailleur, les colocataires doivent fournir à celui-ci certaines pièces justificatives.

Ces pièces ont pour objectifs de démontrer que le colocataire dispose des garanties financières suffisantes pour prendre en charge les dettes locatives de son colocataire si le besoin s’en faisait ressentir.

La liste des pièces justificatives est dressée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Cette liste contient l’ensemble des pièces pouvant être demandées au candidat à la colocation et à sa caution (son colocataire) :

• Une photocopie de la pièce d’identité (carte d’identité française ou étrangère, passeport français ou étranger, permis de conduire français ou étranger)

• Pour les cautions personnes morales, les deux justificatifs suivants :
• Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel;

• Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.

• Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
  - Dernière quittance de loyer ;
  - Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ;
  - Attestation d'assurance logement de moins de trois mois ;
  - Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
  - Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai ;

• Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ; 

• Extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan ; 

• Copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ; 

• Copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;

• Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.

• Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

-Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
- Trois derniers bulletins de salaires ;
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Il est obligatoire d’établir l’acte de cautionnement solidaire (colocation) par écrit, soit par acte sous seing privé (entre les parties), soit par acte authentique (dit acte notarié).

‍

Afin d’être valide, l’acte de caution solidaire doit comprendre un certain nombre de mentions :

• Nom, prénom, date de naissance, ville de naissance et adresse de la caution ;
• Nom et prénom des colocataires ;
• Nom, Prénom, Adresse du propriétaire ;
• Adresse du logement loué ;
• La mention selon laquelle la personne déclare se porter caution solidaire ;
• La mention selon laquelle la caution a pris connaissance du montant du loyer ;
• Le montant du loyer en chiffre et en toutes lettres ;
• Le cas échéant, les modalités de révision du loyer ;
• La durée de l’engagement de caution solidaire (l’acte de caution peut être valable à durée déterminée ou indéterminée) ;
• La mention selon laquelle la caution a pris connaissance de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• La reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Etc.

‍

Il doit aussi comporter la date et le lieu d’établissement de l’acte ainsi que la signature de la caution.

L’objectif de la caution solidaire est de permettre au propriétaire de recouvrer les loyers impayés non pas auprès du colocataire débiteur, mais auprès du colocataire cautionnaire. 

Dans cette situation, le bailleur a la possibilité de s’adresser directement à la caution sans passer au préalable par le colocataire.

La caution solidaire se différencie de la caution simple dans la mesure où le bailleur n’est pas obligé d’adresser en premier lieu un commandement de payer au colocataire.

Pour faire appel à la caution, il suffit au bailleur propriétaire d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque le colocataire caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, il existe deux options :

• Soit la caution peut saisir le tribunal et demander des délais de paiement ;
• Soit la situation financière de la caution est telle que des délais de paiement ne suffisent pas et dans ce cas elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

L’acte de cautionnement peut être résilié.

‍

Cette résiliation dépendra si l’acte a été conclu à durée déterminée ou indéterminée.

Pour un acte conclu à durée indéterminée, la caution a la possibilité de mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandé avec accusé de réception (LRAR).

Attention : la résiliation notifiée au bailleur ne prend effet qu’à compter de l’expiration du bail. Ainsi, la caution reste tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de colocation.

Pour un acte conclu à durée déterminée, la caution ne peut pas mettre fin à son engagement et reste tenue des dettes locatives jusqu’à la date prévue dans l’acte.

Toutefois, les parties à l’acte peuvent décider, d’un commun accord, que certains évènement résilient l’acte de cautionnement (par exemple : le décès d’un des colocataires).

En cas de décès du cautionnaire, et sauf disposition contraire dans l’acte de cautionnement, l’engagement de caution solidaire se transmet automatiquement aux héritiers. 

De fait, les héritiers ont l’obligation de payer pour les dettes locatives.

Limite : cet engagement ne concernera que les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès. Il ne concerne pas les dettes nées postérieurement au décès.

Vous envisagez de rédiger un acte de caution solidaire ? Notre modèle d’acte de caution solidaire téléchargeable directement en ligne comprend tous les éléments indispensables à votre document.

‍

Téléchargez dès maintenant notre modèle d’acte de caution solidaire au format Word et complétez simplement les champs demandés pour adapter le document juridique à votre situation.

Au besoin, notre équipe d’experts juridiques vous épaule et vous explique les informations devant être ajoutées à votre document juridique.