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Tout savoir sur l'indemnité d’éviction dans un bail commercial
FICHE PRATIQUE

Tout savoir sur l'indemnité d’éviction dans un bail commercial

Temps de lecture
11 min

Par Ambre,

juriste chez Qiiro

Tout savoir sur l'indemnité d’éviction dans un bail commercial
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Le calcul des indemnités d'éviction est un vrai casse tête, que vous soyez bailleur ou locataire, Qiiro vous explique tout.

Bail commercial

Qu’est ce que l’indemnité d’éviction dans le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire loue un local à un commerçant pour qu’il y exerce son activité commerciale. On dit alors du locataire qu’il bénéficie de la propriété commerciale (Voir notre modèle de bail commercial).


Le bail est conclu pour une durée déterminée (la durée légale est de 9 ans). À l’issue de cette durée, le bail commercial ne prend cependant pas fin automatiquement. En effet, trois situations sont envisageable au terme prévu pour le bail : 


L’indemnité d’éviction est le penchant du droit au renouvellement du bail commercial attribué au locataire. Ce droit étant d’ordre public, le contrat de bail commercial ne peut en décider autrement. En revanche, lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial ou le résilie, le locataire peut se consoler avec l’indemnité d'éviction


L’indemnité d’éviction dans le cadre du bail commercial, est prévue par le Code de commerce et apparaît comme une compensation accordée au locataire devant quitter le local commercial sur volonté du bailleur. 

Cette situation se retrouve soit en cas de résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur soit en cas de non renouvellement de ce dernier.

Que doit faire le locataire pour récupérer l’indemnité d’éviction ?

Le bail commercial accorde au locataire un droit au renouvellement du bail commercial. Le bailleur a cependant le droit de refuser le renouvellement du bail, il s’expose alors au paiement d’une indemnité d'éviction égale au préjudice résultant du défaut de renouvellement. 


Toutefois, la mention d’un tel droit n'entraîne pas son application automatique. 

En effet, pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial le locataire doit : 


  • d’une part en faire la demande dans les 6 mois précédents le terme du contrat de bail ou à tout moment pendant le prolongement du bail. 


Qiiro vous propose un modèle de demande de renouvellement du bail commercial.


Si le locataire n’en fait pas la demande, il perdra son droit au renouvellement, le bailleur n’est pas tenu de le proposer de lui même. 


D’autre part, remplir 3 conditions cumulatives :

  • Le locataire doit effectivement louer un immeuble ou un local ; 
  • Le locataire doit être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers et artisanats lorsqu’il reçoit le congé du bailleur ; 
  • Le locataire a dû exploiter pendant les 3 ans précédents la date d’expiration ou de prolongation du bail le fonds de commerce. Il en est toutefois dispensé s’il justifie de motifs légitimes de non-exploitation comme une maladie ou un accident, procédure collective en période d’observation etc. 


Si une condition fait défaut, le locataire ne peut pas revendiquer son droit au renouvellement prévu dans le bail commercial et ne sera donc pas légitime à bénéficier d’une indemnité d’éviction


Le bailleur qui n’entend pas renouveler le bail commercial, dispose de 3 mois après la réception de la demande du locataire, pour lui notifier son refus de renouvellement et lui expliquer pourquoi. Le bailleur doit alors préciser au locataire que s’il veut contester le refus de renouvellement ou demander une indemnité d’éviction, il a 2 ans pour saisir le tribunal compétent


Depuis la loi du 4 août 2008 loi de modernisation de l’économie, ce délai de 2 ans n’est plus un délai de forclusion mais de prescription. 


✍    BON À SAVOIR
Il existe également une indemnité pour l’éviction temporaire du locataire prévue à l’article L. 145-21 du Code de commerce. En effet, le bailleur peut différer de 3 ans le renouvellement du bail pour surélever l’immeuble. Lorsque cette surélévation nécessite l’éviction du locataire, ce dernier pourra percevoir une indemnité d’éviction qui ne pourra dépasser 3 ans de loyer au titre du préjudice subi par son éviction temporaire des locaux commerciaux. 


✍    BON À SAVOIR
Le locataire qui sous loue une partie des locaux et dont le sous locataire n’a pas le droit au renouvellement du bail, peut-il être indemnisé de son éviction de la totalité des locaux ou faut-il déduire la partie sous louée ?

Les juges acceptent que le locataire perçoive ici une indemnité d'éviction, mais il ne pourra toutefois pas être indemnisé des frais de déménagements, de réinstallations, ni du double loyer de la partie sous louée.

Bail commercial

Le bailleur peut-il être dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction ?

La réponse est oui ! Il existe 5 cas dans lesquels le bailleur d’un bail commercial peut être déchargé du paiement de l’indemnité d’éviction : 

  • Lorsque le local commercial loué a fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité de la Préfecture. Il ne peut donc plus être occupé sans danger et doit être démoli partiellement ou totalement ; 
  • Lorsque le locataire n’est plus propriétaire du fonds de commerce pour lequel il louait les locaux commerciaux (n’est plus immatriculé au RCS ni au répertoire des métiers); 
  • Lorsque le fonds de commerce n’est plus exploité depuis 3 ans ; 
  • Lorsque le locataire est à l’origine d’une faute grave (non paiement du loyer et/ou des charges locatives etc). Le Code de commerce précise toutefois que la faute du locataire doit avoir été renouvelée après l’avoir mis en demeure de cesser. 
  • Lorsqu’il s’agit d’un bail dérogatoire (un bail commercial de courte durée). 

Il existe également une condition de dispense propre au bail mixte. Le bail mixte est un contrat de bail à usage d’habitation et professionnel. À ce sujet, Qiiro vous propose un modèle de bail mixte. Le bail mixte à usage d’habitation et professionnel est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Mais le bail mixte peut aussi être à usage d’habitation et commercial, dans ce cas, il est soumis aux dispositions des baux commerciaux.


  • Lorsque le bailleur d’un bail mixte veut faire usage de son droit de reprise pour lui ou sa famille. Le Code de commerce dispense le bailleur qui refuse de renouveler le bail ou qui le résilie du paiement de l’indemnité d’éviction. Pour cela les locaux doit être occupés dans les 6 mois après l'éviction du locataire et pendant au moins 6 ans.  



✍    BON À SAVOIR
S’agissant du refus de renouvellement des baux concernant les immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, il n’existe pas de dispenses de paiement de l’indemnité d’éviction. En effet, la puissance publique ne peut évoquer une raison d’utilité publique pour refuser de payer l’indemnité d’éviction au locataire évincé.

Comment est calculée l’indemnité d’éviction dans le bail commercial ?

Le Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction regroupe notamment : 

  • La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
  • Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.


Son montant peut être décidé à l’amiable par le locataire et le bailleur. Or il n’est pas toujours évident d’en déterminer avec précision les conséquences financières. L’entente est rare, c’est pourquoi l’indemnité d’éviction est le plus souvent fixée par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire


Pour ce faire, il faut déterminer dans quelle situation sera placée le locataire sortant. On cherche alors à déterminer si le fonds est “transférable”, c’est-à-dire si l’exploitant sortant peut ou non se réinstaller à proximité et donc si sa clientèle le suivra. 


indemnité d'éviction


D’autres éléments peuvent être pris en compte dans la détermination de la transférabilité du fonds :

  • La provenance de la clientèle : Est-elle locale, touristique ou indifférente à l’emplacement ? 
  • Le lien entre l’emplacement du fonds et la spécialisation du commerçant. En effet, si le fonds est situé à côté d’un ophtalmologue et propose des lunettes, il y aura un critère de transférabilité. 
  • Si la localisation quittée était proche d’autres commerces similaires.
  • Si la localisation était dit “de prestige” (Place Vendôme, Palais des papes etc). 


✍    BON À SAVOIR
Lorsque l’immeuble commercial est reconstruit au départ du locataire et que celui ci n’a pas perdu son fonds de commerce (cas 1 et 2), il aura un droit de priorité pour louer à nouveau le local commercial. 

Une indemnité d’éviction différente en cas de perte de fonds ou de transfert de fonds de commerce 

Lorsque l’éviction du locataire n'entraîne pas la perte de son fonds de commerce, mais le contraint seulement à se réinstaller ailleurs, l’indemnité d’éviction sera moindre que si le départ entraîne la disparition du fonds de commerce. 


  • En cas de transfert de fonds de commerce dans le même quartier, l’indemnité d’éviction correspondra à la valeur de déplacement.


La valeur de déplacement correspond au droit au bail additionné au pas de porte. 

Le droit de porte est payé par le locataire au propriétaire des murs loués. Les parties peuvent librement en déterminer le montant.


Pour cela il faut toutefois que le bailleur apporte la preuve que : 

- le fonds de commerce n’a pas disparu et qu’il reste la propriété du locataire; 

- la clientèle n’est pas perdue mais que tout laisse à croire qu’elle suivra le commerçant à sa nouvelle adresse. 


  • En cas de transfert de fonds de commerce dans un autre quartier, l’indemnité d’éviction aura la valeur du droit au bail ou celle du fonds de commerce. 


La valeur du fonds de commerce n’est soumise à aucune règle de calcul. Les juges se réfèrent traditionnellement au chiffre d’affaire et aux bénéfices des 3 dernières années


  • En cas de disparition du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction sera plus importante.


Quelles sont les indemnités accessoires pouvant être prises en compte en complément de l’indemnité d’éviction ?

Qu’il s’agisse d’une perte de fonds de commerce ou d’un transfert, des indemnités supplémentaires peuvent en fonction s’ajouter à l’indemnité principale d’éviction. 

Les frais de remploi

Ces frais correspondent aux sommes déboursées pour trouver un nouveau local commercial ; droit d’enregistrement, frais d'acquisition d’un droit au bail, frais d’agence. 

Ce montant s’élève en principe à 10% de la valeur du fonds compte tenu des frais de commercialisation et de rédaction d’acte.  

Les frais de déménagement et de réinstallation 

Ces frais n’existent que si le fonds de commerce survi. Lorsqu’en revanche le fonds est transféré, les frais correspondent au coût du déménageur dont il faut produire les devis justificatifs. 

Les frais d’un double loyer le cas échéant

Il est fréquent que l’emménagement dans le nouveau local ne soit pas concomitant au déménagement de l’ancien. En pareil cas, le locataire évincé peut devoir payer deux loyers pour la même période. 

En principe ces frais sont évalués sur la base de 1 à 3 mois de loyer. 

Les frais de licenciement éventuel

La baisse d’exploitation causée par l’éviction peut contraindre le locataire commerçant à licencier ses employés. Pour en être indemnisé il devra prouver que les licenciements sont effectivement une conséquence directe de l’éviction. 

Les frais d’une perte sur stock et d’agence d’activités accessoires le cas échéant

Avant de déménager, il faut parfois liquider les stocks et pratiquer des rabais. La baisse de chiffre d’affaire qui en résulte peut être indemnisée lorsqu’elle coûte moins cher que le déplacement des stocks. 


Également, une indemnité peut être allouée pour pallier la perte d’activité accessoire. Par exemple, lorsque la brasserie vendait aussi des cigarettes mais que ce ne sera plus possible dans les nouveaux locaux. 

Les frais d’un agencement non amortis

Ces frais ne sont versé qu’en cas de transfert du fonds de commerce. Il s’agit des logements mis en place dans le local à quitter et qui ne seront pas récupérés dans le nouveau.  

Le trouble commercial et la perte de clientèle

Il s’agit de la perte de chiffre d’affaire enregistrée pendant la période où le locataire déménage. Il lui faut informer la clientèle (dépense publicitaire), payer le personnel, etc.


Malheureusement, pour certains commerçants, le déménagement entraînera une perte de clientèle, qui faudra indemniser.


À quelle date doit être évaluée l’indemnité d’éviction ?

Il arrive souvent qu’il se passe un certain temps entre le refus de renouvellement du bail et la fixation de l’indemnité d’éviction, du fait du litige entre les parties. 


Tout ce temps, avant de réellement toucher l’indemnité d’éviction, le locataire peut se maintenir dans les lieux. 


Il faudra prendre cet élément en compte pour le calcul de l’indemnité : 

  • s’il a quitté le local avant la décision judiciaire, la date à prendre en compte sera celle de son départ effectif ; 
  • si en revanche le locataire est resté dans les lieux, la date à retenir sera celle de la décision du juge fixant l’indemnité d’éviction. 

Restitution des locaux commerciaux

Que se passe t-il entre la date d’expiration du bail (ou de non renouvellement) et le paiement de l’indemnité d’éviction ?

Même lorsque le juge a rendu sa décision mettant à la charge du bailleur une indemnité d’éviction, celui ci peut se rétracter. En effet il bénéficie pendant 15 jours d’un droit de repentir lui permettant de revenir sur sa décision de non renouvellement ou de résiliation du bail commercial. Il sera alors évidemment dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction. 


Passé ce délai de 15 jours, le locataire, sans nouvelle du bailleur, devra lui adresser un commandement de payer. Ce commandement de payer, adressé de préférence par huissier,  entraîne 2 effets : 


  • D’une part, il fait courir les intérêts de retard (calculés au taux légal) jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction par le bailleur.  
  • D’autre part, il fait courir un délai de 3 mois pour que le bailleur reverse l’indemnité d’éviction au locataire du bail commercial (ou à une personne désignée comme séquestre, huissier, avocat etc …). 


Durant ces 3 mois, le locataire peut se maintenir dans les lieux avant que ne lui soit payée l’indemnité d’éviction. Et ce même si les locaux sont venus entre temps (l’indemnité sera payée par l’ancien propriétaire sauf accord contraire avec le nouveau). 

Pendant ce temps, le locataire ne paie pas un loyer mais une indemnité d’occupation (correspondant à la valeur locative). 


Durant ce laps de temps, le contrat de bail continue de faire effet et les parties doivent le respecter. Si le locataire manque à ses obligations, le bailleur pourra le résilier de plein droit (sans indemnité d’éviction ici). Si c’est le bailleur qui contrevient aux dispositions du bail, il ne touchera pas d’indemnité d’occupation. 

Que se passe t-il une fois l’indemnité d’éviction du bail commercial versée ?

Le Code de commerce prévoit qu’une fois l’indemnité d’éviction versée, le locataire doit libérer les lieux dans les 3 mois du versement de l’indemnité à lui ou à un séquestre. 


Attention, tant qu’il n’a pas reçu d’indemnité d’éviction, il peut refuser de quitter les lieux


Le bailleur devra alors s’assurer que les clés lui ont été restituées et que le local a bien été vidé. En cas de retard de restitution, il pourra appliquer une réduction de l’indemnité de 1% par jour de retard.


Bon à savoir

Le locataire sera imposable sur l’indemnité d’éviction reçue

- S’il est soumis à l’Impôts sur les revenus (IR), l’indemnité principale sera soumise au régime des plus-values professionnelles et les indemnités accessoires sera comprise dans le résultat global soumis à l’IR. 

- S’il soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), les indemnités perçues seront comprises dans le résultat global de l’IS, au taux normal. 


À présent, grâce à QIIRO vous savez tout sur l’indemnité d’éviction.  

Alors, que vous soyez locataire ou bailleur rassurez vous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail ou téléphone, vous épaule, vous renseigne et vous accompagne dans toutes vos démarches juridiques et administratives.

Bail commercial

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