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Contrat de sous-location
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Contrat de sous-location

La sous-location est la pratique selon laquelle le titulaire d'un contrat de location met partiellement ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement avec une contrepartie financière.
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Qu’est-ce qu’un contrat de sous location ?

Le contrat de sous-location est un contrat par lequel un locataire, titulaire d’un bail, met à la location tout ou partie de son logement à une autre personne, le sous-locataire, moyennant le paiement d’un loyer. 


Le sous-locataire doit donc être redevable d’un loyer. Sans contrepartie financière, il ne s’agit pas d’une sous-location mais d’un hébergement à titre gratuit (vous hébergez à titre gratuit à votre domicile une autre personne ? Voir notre modèle d’attestation d’hébergement). 


Par exemple, si vous hébergez de la famille ou des proches ou que vous prêtez de manière ponctuelle votre logement à des personnes mais que vous ne recevez pas de loyer en contrepartie, alors il ne s’agit pas d’une sous-location.


✍    BON À SAVOIR
Une clause dans le contrat de bail qui vous interdirait d’héberger quiconque dans les lieux, serait réputée non écrite et par conséquent inapplicable.


De même, la sous-location est à distinguer de la colocation dans laquelle tous les locataires sont liés au bailleur par un contrat de bail. Dans la sous-location, seul le locataire est lié au bailleur et non le sous-locataire qui est quant à lui seulement lié au locataire par un contrat de sous-location. 


Vous souhaitez sous-louer votre studio, appartement, maison sur des sites tels que Airbnb ?  


Vous partez de votre logement une nuit, un week-end, une semaine ou 6 mois et vous souhaitez garder votre logement sans pour autant résilier votre contrat de bail ? 


La sous-location est une solution. Cependant, avant d’entamer toutes démarches, il est indispensable d’être bien renseigné sur le cadre légal de ce contrat. 


Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous explique tout ce qu’il est indispensable de connaître sur le contrat de sous-location avant de sous-louer votre logement.

La sous location est-elle autorisée ?

Le principe : L’interdiction de la sous-location

Il n’est pas permis en principe de sous-louer son logement si ce logement constitue la résidence principale du locataire. 


Cette interdiction, qui s’applique qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, figure dans l’article 2.2 de la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire qui est obligatoirement annexée au contrat de bail. 


Vous cherchez un contrat de location pour un logement meublé ? Consultez notre modèle de bail d’habitation pour un logement meublé


Exception : L’accord du bailleur

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire ne peut pas sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. 


✍    BON À SAVOIR
Pour les locations meublées, la sous-location est autorisée en l’absence de clause dans le contrat de bail précisant qu’il est nécessaire de demander l’accord du bailleur si ce contrat de bail a été signé avant le 27 mars 2014. Pour les baux signés après cette date, la loi Alur impose aux locations meublées les mêmes modalités qu’aux logement vides.


Le locataire qui souhaite donc sous-louer son logement peut le faire mais à la seule et unique condition d’avoir obtenu l’autorisation préalable de son bailleur propriétaire. 


Il est à noter que le bailleur n’est pas obligé d’accepter la sous-location. Il peut tout à fait refuser que son locataire sous-loue le logement. Il n’a pas non plus à justifier ce refus auprès du locataire. 


Dans l’hypothèse où le bailleur donne son accord, il est indispensable que cet accord soit formalisé par écrit. Ce dernier doit également donner son accord quant au montant du loyer demandé au sous-locataire. 


Attention : Le montant du loyer demandé au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. 


Afin d’obtenir l’accord du bailleur, le locataire doit transmettre sa demande de sous-location par lettre recommandée avec avis de réception, par huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. 


✍    BON À SAVOIR
Il est possible de prévoir en amont, au moment de la conclusion du contrat de location principal, une clause qui autorise le locataire à sous louer le logement.
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Que risque t'on en cas de sous-location non autorisée ?

Dans le cas où vous n’obtenez pas l’autorisation écrite de votre bailleur, vous ne pouvez en aucun cas sous-louer votre logement.


En cas de sous-location non autorisée et donc illégale du logement, le bailleur peut faire constater la sous-location illégale par voie d’huissier et adresser au locataire une sommation de respecter les clauses du contrat de bail. 


Le bailleur peut aller jusqu’à exiger l’expulsion du sous-locataire et demander la résiliation du contrat de bail conclu avec le locataire.


Le propriétaire bailleur peut en outre demander en justice le versement de dommages et intérêts. 


Attention : Vous encourez également des sanctions pénales en cas de sous-location illégale !

Sous-location : quelles démarches ?

Vous souhaitez sous-louer votre logement ? 


Il vous faut donc en premier lieu obtenir l’autorisation écrite du bailleur. 


L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit ensuite que le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Cette démarche permet au sous-locataire de vérifier un certain nombre de choses et notamment que le loyer maximal est respecté. Le locataire principal n’a en effet pas le droit de louer le logement plus cher que le loyer qu’il paie lui-même. 


La sous-location peut également impliquer la réalisation d’autres démarches :


  • Les loyers versés par le sous-locataire et perçus par le locataire doivent être déclarés au titre de l’impôt sur le revenu par ce dernier :
    - Pour la sous-location d’un logement vide, vous devez déclarer les loyers comme des bénéfices non commerciaux (BNC).
    - Pour la sous-location d’un logement meublé, vous devez déclarer les loyers comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

  • Télédéclaration de la location : Dans certaines villes, notamment les grandes villes comme Paris, le logement loué en résidence principale ne peut être loué en saisonnier que de manière limitée, c’est-à-dire au maximum 4 mois par an. Dans ce cas, il est impératif d’effectuer une télédéclaration de location saisonnière auprès de la mairie de la commune de votre logement afin d’obtenir un numéro à 13 caractères qui devra figurer dans votre annonce immobilière.
    Attention : En l’absence de numéro d’enregistrement ou en cas de location au-delà de la limite de 4 mois, la loi prévoit de lourdes sanctions. 

Que doit contenir un contrat de sous-location ?

Un contrat de sous-location doit détailler les modalités de la sous-location envisagée. Tout se passe comme si le locataire principal devenait bailleur et le sous-locataire devenait locataire. Le contrat de sous-location comprend donc des informations que l’on retrouve classiquement dans les baux d’habitation classiques et des informations spécifiques liées à la sous-location :

  • L’objet du bail qui doit préciser la consistance du logement (une partie ou l’ensemble du logement ainsi que l’adresse du logement) et la destination des locaux (usage d’habitation seulement) ;
  • La durée du bail qui en toute hypothèse ne pourra excéder celle du bail principal ;
  • Le montant du loyer et modalités de paiement du loyer ;
  • Les obligations des parties :
    Pour le locataire : mettre à disposition du sous-locataire un logement décent, effectuer les réparations importantes et assurer au sous-locataire la jouissance paisible du logement.
    Pour le sous-locataire : Entretenir les lieux, payer le loyer, jouir paisiblement du logement, souscrire une assurance. 
  • État des lieux ;
  • Cession et sous-location ;
  • Dépôt de garantie ;
  • Clause résolutoire.

Notre modèle de contrat de sous-location rédigé par notre équipe de juristes experts comprend toutes les informations nécessaires. 


Attention : Il est important de souligner que le locataire principal à la location ne peut pas transférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en a au titre du bail principal. En effet, le locataire et le sous-locataire ne peuvent pas conclure un contrat de sous-location par exemple dont la durée dépasserait celle du bail principal.

Que se passe-t'il en cas de résiliation du bail principal ?

En cas de résiliation du bail principal, le sous-locataire est dans une situation précaire car le contrat de sous-location cesse automatiquement. En outre, le sous locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur, droit au renouvellement du bail, ni d’aucun titre d’occupation.


Le sous-locataire ne bénéficie pas des mêmes droits et des mêmes protections que le locataire. Par exemple, si le bailleur décide de mettre son bien à la vente, le sous-locataire, à la différence du locataire principal, ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Pour rappel, le droit de préemption permet au locataire principal d’acheter en priorité le logement avant tout autre acquéreur.  


✍    BON À SAVOIR
Le contrat a tout intérêt à prévoir les modalités de résiliation du contrat de bail (préavis, congé, indemnité, etc.).
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Quels sont les principaux risques de la sous-location ?

Il est nécessaire de bien être informé sur les risques qui pèsent sur la sous-location. Il existe des risques : 


Les risques de la sous-location pour le locataire principal 

En raison du fait que le locataire principal est le seul à être lié au bailleur, il doit payer le loyer quoi qu’il arrive et doit répondre d’éventuelles dégradations lors de l’état des lieux de sortie. En sous-louant, il s’expose à des risques d’impayés du sous-locataire ainsi qu’à des dégradations.


✍    BON À SAVOIR
Le locataire principal a cependant la possibilité de se retourner contre le sous-locataire en cas de dégradations du logement ou de loyers impayés dans les conditions et dans les limites prévues au contrat de sous-location. 


Les risques de la sous-location pour le sous-locataire

La protection légale prévue par les textes encadrant la location vide ou la location meublée n’est pas applicable à la situation du sous-locataire. Ce dernier ne dispose pas d’action directe à l’égard du propriétaire. Il est seulement lié au locataire. 

Un autre risque concerne la fin du bail car si le locataire décide de donner congé au propriétaire, cela met fin automatiquement à la sous-location.

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Comment utiliser le contrat de sous location type Qiiro ?

Notre exemple de contrat de sous location est certifié par des professionnels du droit. Il vous assure une sécurité juridique et conformité légale. 


Avant de le signer, assurez vous d’obtenir toutes les autorisations requises précédemment définies (autorisation écrite du bailleur, télédéclaration, etc.). 


Il s’agit d’un modèle de contrat de sous-location pré-rédigé et il vous suffit de remplir les champs demandés pour adapter précisément le contrat à votre situation. Vous avez la possibilité de le remplir directement sur Word ou bien de l’imprimer et de le remplir de façon manuscrite.

Peut-on sous louer un local commercial ?

Oui, il est possible de sous-louer un local commercial à la condition d’obtenir l’accord du propriétaire. 


À la différence d’un logement à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du locataire principal, le titulaire d’un bail commercial n’a pas à obtenir obligatoirement l’autorisation écrite du bailleur.


L’autorisation peut en effet être écrite directement dans le contrat de bail ou non écrite, c’est-à-dire verbale.


L’autorisation du propriétaire peut même être tacite à condition qu’elle résulte d’une attitude claire et non équivoque de ce dernier. 


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Vous souhaitez sous-louer votre logement ? Téléchargez directement en ligne en quelques clics notre modèle de contrat de sous location Word et complétez simplement les champs demandés pour adapter précisément le document à votre situation. 


Au besoin, nos experts juridiques vous épaulent et vous expliquent les informations devant être ajoutées dans votre document juridique.

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