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Contrat de sous-location commerciale
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Contrat de sous-location commerciale

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Qu’est-ce qu’un contrat de sous-location d’un bail commercial ?

Vous souhaitez sous-louer votre local commercial ?

Le contrat de sous-location d’un bail commercial permet à un tiers, le sous-locataire, de jouir en tout ou partie des murs moyennant contrepartie.

La sous-location d’un bail commercial est interdite, SAUF clause contraire ou autorisation expresse du bailleur.

Le locataire et le sous-locataire peuvent être des personnes morales (sociétés, associations) comme des personnes physiques (particuliers).

La sous-location peut être totale, mais aussi partielle, si le locataire et le sous-locataire se partagent les locaux concernés.

En cas de sous-location sans accord préalable du bailleur ou clause l’autorisant, le bailleur peut mettre fin au bail du locataire ou refuser de renouveler le contrat.

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Pourquoi sous-louer un bail commercial ?

Vous ne souhaitez plus exploiter vous-même le bail commercial que vous avez consenti ?

La sous-location de votre bail commercial est la solution qu’il vous faut.

Pour ne pas engranger de pertes et pour garder un contrôle partiel sur le bail, il est possible de faire une sous-location du bail commercial.

Grâce à la sous-location, vous pouvez continuer à tirer un profit de votre bail.

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Bon à savoir : la sous-location partielle de locaux est possible. Le locataire occupera la partie qui ne sera pas visée par la convention de sous-location.

Comment sous-louer un bail commercial ?

Les mentions obligatoires

La validité d’un contrat de sous-location de bail commercial est subordonnée à certaines mentions obligatoires.

Le preneur doit signifier expressément au bailleur sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux faisant l’objet d’un contrat de bail commercial.

Le preneur doit le signifier par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification par acte d’huissier.

Bon à savoir : dès lors qu’il a été notifié, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour répondre à la demande du preneur.

Le bailleur doit donner son accord, qui peut être exprès ou tacite ; ou résulter d’une clause prévue à cet effet qui aura été insérée préalablement dans le contrat.

Cet accord doit être clair et non équivoque : il ne doit pas laisser place à l’interprétation.

Important : demander un accord écrit au bailleur permet de rapporter la preuve juridique de son accord pour le contrat de sous-location du bail commercial.

Le bailleur doit concourir au contrat de sous-location dans un délai de 15 jours.

A défaut, la sous-location sera irrégulière.

Bon à savoir : le concours du propriétaire-bailleur au contrat de sous-location d’un bail commercial a pour effet de rendre ce contrat opposable au bailleur et de permettre au sous-locataire de faire valoir ses droits auprès du propriétaire.

En outre, le contrat de sous-location doit contenir certaines mentions obligatoires :


  • La description des locaux sous-loués : comprenant dans le détail les caractéristiques du lieu (surface en mètres carrés, équipements, etc.) ;
  • L’affectation des locaux sous-loués : préciser l’usage des locaux par le sous-locataire ;
  • Le montant du loyer mensuel de la sous-location et l’attribution du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire (notamment en cas de sous-location partielle) ;
  • Les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire envers le bailleur ;
  • La durée de la sous-location ;
  • Les règles d’articulation entre la durée de la sous-location et celle de la location : en cas d’arrivée à terme, de reconduction tacite ou de résiliation anticipée

Le contrat de sous-location du bail commercial doit être rédigé par écrit, en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties au contrat.

Les obligations des parties au contrat

Les rapports entre le locataire principal et le bailleur du local commercial

Le locataire principal ne peut s’opposer au réajustement du loyer de la location principale lorsqu’il est inférieur au loyer de la sous-location.

Le locataire est responsable des manquements du sous-locataire vis-à-vis du bailleur.


  • Exemple : le non-respect par le sous-locataire du principe de spécialité du bail engage la responsabilité du locataire principal vis-à-vis du bailleur entraîner une résiliation des baux commerciaux en cascade.

Lorsqu’il n’est plus propriétaire du fond de commerce, le locataire perd le bénéfice du statut juridique des baux commerciaux et du régime juridique qui en découle.

Ce statut ouvre droit à certains avantages tels que le droit au renouvellement du bail

Les rapports entre sous-locataire et bailleur du local commercial

Le bailleur et le sous-locataire n’ont normalement aucun rapport direct.

Il existe deux exceptions à cette règle.

Le bailleur dispose d’un droit d’action contre le sous-locataire en paiement du loyer principe, à hauteur du prix de la sous-location. Le propriétaire du local commercial est seulement lié par le contrat conclu entre le locataire et le sous-locataire.

À l’expiration du bail, le sous-locataire bénéficie d’un droit direct au renouvellement. Il peut concrètement demander le renouvellement du contrat de sous-location, à condition que le locataire soit privé de ce droit.

Ce droit au renouvellement est soumis à des conditions cumulatives, listées ci-après :

  • Le bail doit être arrivé à expiration ;
  • Le locataire principal ne doit pas avoir exercé son droit au renouvellement : il ne doit plus avoir aucun droit au renouvellement du bail ;
  • Le bail commercial ne doit pas être dérogatoire : le sous-locataire doit justifier d’un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Les rapports entre le locataire principal et sous-locataire du local commercial

Le sous-locataire d’un local commercial dispose des mêmes droits que le locataire : le contrat de sous-location vaut contrat de bail commercial.

Les droits et obligations du contrat de sous-location de bail commercial sont les mêmes que ceux d’un bail commercial traditionnel.

La résiliation du bail principal entraîne l’extinction de la sous-location : le locataire est donc responsable du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail.

Si le locataire principal n’a pas conclu un bail dérogatoire, le sous-locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial auprès du locataire principal : il doit alors en informer le bailleur.

Le locataire principal ne peut s’y opposer.

En cas d’accord de la part du bailleur, le sous-locataire peut bénéficier des mêmes droits que le locataire.

Important : le sous-locataire ne peut disposer de plus de droits que le locataire principal. Si le locataire met fin au bail commercial lors d’une période triennale, la sous-location prend fin également.

Le locataire principal peut toutefois consentir moins de droits au sous-locataire (par exemple, la souscription d’un bail dérogatoire avec le sous-locataire lui faisant perdre son droit au renouvellement).

Quelle est la durée d’une sous-location d’un bail commercial ?

La durée de la sous-location d’un bail commercial est par principe celle du bail commercial lui-même.

La sous-location ne peut être d’une durée inférieure à neuf ans, sauf bail dérogatoire d’une durée maximale de 3 ans.

Le contrat de sous-location est dépendant du contrat de location principal.

Même si la sous-location est prévue pour 9 ans, la fin du bail commercial (ex. : pour résiliation) entraîne la fin de la sous-location.

Il est possible d’aménager les règles d’articulation concernant la durée entre le bail commercial et la sous-location.

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Comment résilier une sous-location d’un bail commercial ?

À l’instar des autres contrats, le contrat de sous-location d’un bail commercial peut être résilié selon les modalités contractuelles.

Généralement, les contrats de sous-location d’un bail commercial prévoient un délai de préavis de 3 mois. Cela signifie que le contrat ne pourra être résolu valablement qu’après information de l’autre partie par le domicilié, généralement par lettre recommandé avec accusé de réception.

Le contrat peut également prévoir le versement d’une indemnité en cas de résiliation, qui s’ajoutera éventuellement à l’obligation de respecter le délai de préavis.

Important : lorsque le contrat de sous-location d’un bail commercial prévoit un délai de préavis et que la partie souhaitant le résilier ne respecte pas ce délai, elle s’expose à des dommages-intérêts.

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La responsabilité dans les contrats de sous-location commerciale

La responsabilité du sous-locataire

Il n’existe aucun lien juridique entre le propriétaire et le sous-locataire.

La sous-location n’est pas considérée comme une colocation.

Le locataire est seul responsable en cas d’éventuelles dégradations commises par le sous-locataire.

Pour être protégé, le sous-locataire devra souscrire une assurance habitation pour obtenir une indemnisation pour les dommages causés au bien ou à un tiers.

Le sous-locataire d’un local commercial peut-il être tenu de payer le loyer principal en cas de défaillance du locataire ?

En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut retourner indifféremment contre le locataire ou le sous-locataire.

Que se passe-t’il en cas de sous-location irrégulière d’un bail commercial ?

Lorsque le locataire a sous-loué sans autorisation préalable du bailleur ou sans accord conventionnel entre les parties, le propriétaire pourra mettre fin au bail du locataire de plein droit.

Le locataire est déchu de la propriété commerciale et le bailleur ne sera tenu au versement d’aucune indemnité.

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