Bail dérogatoire de deux ans au plus

Il existe différents types de baux commerciaux ! Bail mixte, bail dérogatoire, bail commercial, bail saisonnier,  bail professionnel, autant de contrats que vous devez connaître afin de savoir lequel s'adapte le mieux à votre situation ! 

Parmi toutes ces possibilités, vous avez le bail dérogatoire également appelé bail précaire, qui est un contrat de courte durée voué à la location de locaux aux fins de l'exploitation d'un fonds de commerce ou d 'un fonds artisanal. 

Avec cet accord, si le bailleur et le locataire ne sont pas obligés de s'engager sur une longue période, le locataire ne bénéficie pas non plus du droit au renouvellement du bail. 

Le bail dérogatoire n'est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux et dépend donc de règles spécifiques.

Afin de répondre à toutes vos incertitudes et pour que vous puissiez conclure un contrat qui répond à vos attentes, QIIRO vous propose de prendre connaissance des fondamentaux sur la question !

Le contrat de bail ou contrats de location ou encore de louage de chose sont des contrats par lesquels l’une des parties, le bailleur, s’engage, à procurer à l’autre partie, le locataire aussi appelé le preneur, pendant un certain temps, la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière moyennant un prix, un loyer, que le locataire s’oblige à payer.

Pour conclure un bail dérogatoire n’emportant pas application du régime du bail commercial, il est nécessaire de respecter des conditions. 

En effet, trois conditions doivent être réunies afin de procéder à la conclusion d’un bail dérogatoire. 

Tout d’abord, la durée totale du bail ne doit pas excéder 3 ans. Ensuite, le bailleur et le locataire doivent avoir manifesté sans équivoque leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux par la mention d’une clause contractuelle. Enfin,  le bail doit être conclu lors de l'entrée dans les lieux (locaux) du locataire.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le bail sera automatiquement soumis aux règles applicables aux baux commerciaux. 

Un bail dérogatoire peut être conclu même lorsque le locataire a déjà occupé le local en vertu d'un bail commercial. Néanmoins, le bail commercial doit préalablement être résilié.

Le loyer est librement fixé et n'est pas plafonné. Une clause d'indexation permettant la variation du prix selon les services ou les évolutions économiques peut être établie. 

Pour les baux conclus après le 1er septembre 2014, vous devez établir un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie. Pour les baux conclus avant cette date, vous devez établir un état des lieux de sortie que si un état des lieux d'entrée a été fait. 

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✍    BON À SAVOIR

‍Il existe également un bail saisonnier qui ne peut être conclu pour le temps d’une saison touristique. En effet, si vous êtes commerçants vous pouvez exercer une activité saisonnière et louer un local à cet effet. Cela vous offre la possibilité de vous engager pour une durée plus courte et moins contraignante que dans le cadre d’un bail commercial classique. La conclusion d’un bail commercial saisonnier vous permet d’exploiter un fonds de commerce pour une durée limitée à 6 mois. Ce bail est également soumis à un formalisme plus léger vous offrant une plus grande liberté de négociation avec votre bailleur pour définir les termes du contrat. Attention toutefois à respecter la limitation de 6 mois afin que votre contrat ne soit pas requalifié en bail commercial classique.

Vous n’êtes pas obligé de respecter une forme spécifique d’écrit lorsque vous rédigez un contrat de bail dérogatoire. En effet, en tant que bailleur et locataire vous bénéficiez d’une grande liberté contractuelle vous permettant de prévoir des clauses particulières correspondant à vos propres besoins comme la nature de l'activité à exercer au sein du local, le montant du loyer et des charges, … 

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Néanmoins, vous devez prévoir certaines mentions obligatoires concernant la durée du contrat, l'état des lieux ainsi que la clause de non application des règles des baux commerciaux.

La durée du bail dérogatoire est limitée à 3 ans. Il est possible durant cette période de conclure des baux successifs, de courte durée, au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux. La seule condition à cette hypothèse est que la durée totale des baux ne dépasse pas une durée de 3 ans.

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✍    BON À SAVOIR

Aucune durée minimale ne vous est imposée !

La conclusion d’un  bail dérogatoire ne vous permet pas de bénéficier, en tant que locataire, du droit au renouvellement du bail ou d’une indemnité d’éviction.

Le locataire est tenu de respecter la durée indiquée dans votre contrat et quitter les lieux à la fin du bail.

Aucune des parties au contrat de bail dérogatoire ne peut donner un congé anticipé avant la fin de la location prévue au contrat.

Ainsi même si le locataire décide de quitter le local avant la date de fin de contrat, il doit obligatoirement payer son loyer jusqu'à la fin du bail dérogatoire.

Le locataire peut partir des locaux à la fin du bail dérogatoire ou signer un nouveau contrat. Cependant, le nouveau contrat de bail devra respecter les règles applicables en matière de baux commerciaux.

À l'échéance du bail dérogatoire, si le locataire ne quitte pas les locaux, le bailleur, s’il ne l’a pas fait avant, dispose d'1 mois pour manifester son opposition au maintien du locataire dans les lieux. 

Si le bailleur ne se manifeste pas, le locataire qui reste dans les locaux à la fin du bail dérogatoire bénéficie automatiquement d'un nouveau bail soumis cette fois-ci au statut des baux commerciaux.

Les baux commerciaux

Les règles relatives aux baux commerciaux sont plus strictes que les règles encadrant le bail dérogatoire. 

Le bail commercial est un contrat de location par d'un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce, que celui-ci relève d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. 

La durée d’un bail commercial est de minimum 9 ans. Le bailleur et le locataire peuvent toutefois décider de conclure un contrat de bail d'une durée plus longue. Mais le contrat ne peut en aucun cas être conclu pour une durée indéterminée. Le locataire peut également donner congé de manière anticipée à la fin d'une période de 3 ans.

Le montant initial du loyer dans le cadre d’un bail commercial est libre, mais sa révision est strictement encadrée. Toutefois, contrairement au bail dérogatoire, dans le cadre d’un bail commercial le locataire peut bénéficier d'un renouvellement du bail ou d'une indemnité d'éviction. 

Qu’est ce que l'indemnité d’éviction ?

Le bailleur est tenu de payer à son locataire une indemnité d’éviction dans trois situations. La première est lorsque le bailleur résilie le bail commercial dérogatoire. La deuxième est lorsque celui-ci refuse le renouvellement du bail. La troisième, quand il décide de reprendre les locaux mis à disposition dans le cadre de la location. 

L'indemnité est donc une somme d'argent que le bailleur verse au locataire afin de compenser le non renouvellement du contrat de bail. 

Pour percevoir une indemnité d’éviction le locataire doit être soumis aux statuts des baux commerciaux. 

Vous savez désormais tout sur le bail dérogatoire ! 

Votre assistant juridique augmenté QIIRO et son équipe de juristes sont à votre disposition, par téléphone, mail ou chat, pour toutes informations complémentaires concernant le bail dérogatoire ou toutes questions relatives aux baux commerciaux. N’hésitez pas à vous faire aider et renseigner !