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Tout savoir sur le permis d’aménager
FICHE PRATIQUE

Tout savoir sur le permis d’aménager

Temps de lecture
9 min

Par Chloé,

juriste chez Qiiro

Permis d’aménager
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Le permis d’aménager se rapportant très souvent à une opération de construction importante, il n’y a pas de place pour les amateurs dans la mesure où elle implique une bonne connaissance de la réglementation en la matière. 


Vous l’aurez compris une demande de permis d’aménager ne s’improvise pas ! Elle demande de l’investissement en plus de devoir être le fruit d’une longue réflexion.

Demande de permis d'aménager

Votre assistant juridique augmenté QIIRO se met à votre service et vous aide à mettre le premier coup de pioche pour réaliser votre projet de construction.


Téléchargez dès maintenant le modèle de demande de permis d’aménager sur notre site. QIIRO répond à toutes vos questions pour remplir la demande.

Qu’est qu’un permis d’aménager ?

Avec le permis de construire et le permis de démolir, le permis d’aménager constitue la troisième catégorie d’autorisation d’urbanisme accordées par l’administration en vue de la réalisation de travaux. 


Il s’agit donc de choisir la bonne autorisation à solliciter en fonction du projet de construction.


✍    BON À SAVOIR
Si les travaux d’aménagement impliquent la démolition de constructions, la demande d’aménagement peut porter à la fois sur le projet d’aménager mais aussi sur celui de démolition dans le cas où le permis de démolition est obligatoire. De même, le permis d’aménager pourra tenir lieu de permis de construire mais sera soumis à l’obligation de recourir à un architecte dans les cas prévus pour le permis de construire. 


En général délivré par la mairie, le permis d’aménager est une autorisation d'urbanisme permettant à un propriétaire de réaliser des travaux d’aménagement sur son terrain. 


Les travaux d’aménagement sont en général d’envergure. En effet, il faut en demander pour certains aménagements réalisés sur un terrain tel que la création d'un lotissement, d’un parc résidentiel, d’aires de stationnement ou d'un camping. Cette autorisation est également nécessaire si vous prévoyez de réaliser des travaux dans un secteur sauvegardé, un espace remarquable ou encore un milieu littoral à préserver.


Il est venu remplacer en 2007 les autorisations de lotir, d'installation et de travaux divers ainsi que les autorisations d'aménager un parc résidentiel de loisirs et un terrain de camping. Le permis d’aménager est donc le rassemblement de plusieurs autorisations sous une même appellation.  


Vous l’aurez compris, selon votre projet vous ne devrez pas nécessairement demander un permis d’aménager ! 


En l'occurrence, si vous avez un doute et que vous pensez devoir solliciter un permis de construire ou un permis de démolir, nous sommes là pour vous. Notre équipe de juristes vous répond par chat, par téléphone ou même par mail selon vos préférences.


Nous vous proposons également un accompagnement en vous fournissant un modèle de demande de permis de construire.

Quels sont les travaux concernés ?

Le Code de l’urbanisme contient une liste précise des aménagements qui nécessitent une demande d’autorisation d’aménager auprès de l’administration. 


En général, il faudra prêter attention aux caractéristiques du projet comme sa superficie ou encore à sa situation géographique. En effet, la nécessité de demander cette autorisation peut varier selon que le projet soit situé dans le périmètre d'un secteur sauvegardé, dans un milieu littoral à préserver ou encore dans un espace remarquable.


Pour s’y retrouver, il faudra vous référer aux articles R. 421-9 et suivants du Code de l’urbanisme. Ces articles précisent que nécessitent une demande de permis : 


  • Les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots,


  • Les lotissements situés à proximité d’un site patrimonial remarquable ou classé ou de monuments historiques,


  • Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine, dans le cas où est prévue la réalisation de voies ou d’espaces communs,


  • La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping accueillant plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes ou encore de résidences mobiles de loisirs,


  • la création ou l’agrandissement d’un parc résidentiel de loisir ou d’un village de vacances classé en hébergement léger,


  • Le réaménagement qui aurait pour but d’augmenter de plus de 10% les emplacements d’un parc résidentiel de loisirs ou d’un terrain de camping existant,


  • Les travaux ayant pour but de modifier la végétation limitant l’impact visuel d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs,


  • Les travaux d’aménagement d’un terrain sportif ou d’un terrain pour la pratique de loisirs motorisés,


  • Les travaux d’aménagement de parcs d’attractions ou d’aires de jeux ou de sports situés à proximité d’un site patrimonial remarquable ou classé ou de monuments historiques, ou dépassant une superficie de deux hectares,


  • L’aménagement d’un terrain de golf à proximité d’un site patrimonial remarquable ou classé ou de monuments historiques, ou dépassant une superficie de 25 hectares,


  • L’aménagement d’aires de stationnement ouvertes au public, de dépôts de véhicules ou de garages collectifs de caravanes susceptibles de contenir au moins cinquante unités,


  • Les travaux de remblai ou de déblai excédant deux mètres et portant sur une superficie supérieure à deux hectares, qui ne seraient pas effectués dans le cadre de la construction d’une maison individuelle ou d’un permis de construire, 


  • L’aménagement d’aires d’accueil de gens du voyage, permettant l'installation de plus de deux résidences mobiles et constituant l'habitat permanent des gens du voyage,


  • L’aménagement de terrains destinés à l'installation de résidences démontables constituant l'habitat permanent de leur utilisateur d'une surface supérieure à 40 m².


En résumé, les travaux concernés par une demande de permis d’aménager pour les opérations d’aménagement de lotissements, de terrains de camping et aux autres terrains pour l'hébergement touristique et  de terrains pour l'installation de caravanes qui constituent l'habitat permanent de leurs utilisateurs.


Demander une telle autorisation permettra par exemple de réaliser des opérations de surélévation du sol ou de creusage d’aires de stationnement, de lotissements, de camping ou encore de terrains de sport et de loisirs ou même de parc d'attractions. 


✍    BON À SAVOIR
Si un permis d’aménager a été accordé pour une opération alors que cela n'était pas nécessaire, un recours à l'encontre de cette décision sera considéré irrecevable par le juge administratif.


Le cas spécifique du lotissement

L’aménagement de lotissement est devenu une véritable opération d'urbanisme, qui a fait l’objet de nombreuses réformes. 


Un lotissement est défini comme une division d’un ensemble de parcelles en propriété ou en jouissance dans le but de créer un ou plusieurs lots en vue d’être bâtis. Cette division est effectuée en surface et non en volumes comme dans le cadre d’une copropriété. 


Il s’agit d’un ou plusieurs lots ayant vocation à accueillir des bâtiments et potentiellement les espaces communs ainsi que les équipements qui vont avec.


On parlera de lotissement unilot lorsqu’il n’y a qu’une seule division foncière destinée à accueillir une construction. On parlera également de co-lotissement lorsque plusieurs parcelles accolées sont réunies pour accueillir un lotissement.


Peu importe alors la division, celle-ci sera contrôlée par l’administration soit en raison du dépôt d’une demande de permis, soit en raison d’une déclaration préalable.


Faut-il faire une demande de permis ou déposer une déclaration préalable ?

L’opération d’aménagement d’un lotissement ne doit pas nécessairement faire l’objet d’une demande de permis d’aménager. En effet, seuls types de lotissements mentionnés dans la liste ci-dessus, à savoir ceux situés dans le périmètre site patrimonial remarquable ou ceux ayant vocation à faire construire des équipements communs, doivent faire l’objet d’une telle demande. Seront donc soumis à cette obligation de demande les lotissements lorsqu’est prévue la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement.


La demande de permis sera alors l’occasion pour l’administration de vérifier que la réalisation du lotissement ne portera pas atteinte à son environnement mais aussi s’il est doté d’équipements suffisants pour être viable. 


En dehors de ces cas, la construction de lotissements pourra faire l’objet d'une déclaration préalable. Ce sera le cas en cas de construction de lotissement uni-lot ou ne nécessitant pas d’espaces ou d’équipement communs.

En résumé, les opérations les plus simples seront soumises à simple déclaration préalable.

En cas d’erreur et de dépôt d’une déclaration à la place d’un permis, le maire sera tenu de s’opposer aux travaux et d’inviter le pétitionnaire à régulariser sa situation en déposant une demande de permis.  

 

Comment distinguer les équipements individuels des équipements propres au lotissement ? 

Pour déterminer quelle autorisation d’urbanisme il faut solliciter, il faut donc différencier les équipements propres des équipements réalisés individuellement. 

Aucun principe de distinction clair n’a été dégagé par les juges, il s’agira de déterminer au cas par cas s’il s’agit d’équipements propres ou  individuels.

 

Or, le Code de l’urbanisme désigne notamment comme équipements propres la voirie, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux usées, l’éclairage ou l'alimentation en eau, gaz et électricité, les espaces collectifs ou encore les aires de stationnement. 

Cette énumération n’est pas limitative mais permet d’identifier qu’il s’agira des équipements à la charge du seul bénéficiaire du permis d’aménager et non ceux qui serviront à raccorder les lots aux équipements propres. 

 

Les équipements propres seront ceux qui vont garantir la viabilité du lotissement.

 

Par ailleurs, la mairie ou l’autorité en charge de délivrer l’autorisation pourra exiger la réalisation de tels équipements propres et communs en vue d’assurer la viabilité du lotissement.

 

Enfin, il convient également distinguer ces équipements propres des équipements dits publics. Les équipements propres sont en réalité ceux qui vont servir à effectuer le branchement au réseau public. Les équipements publics seront ceux qui excèdent les besoins uniques d’un ou plusieurs lotissements par leurs caractéristiques et leurs dimensions.

 

✍    BON À SAVOIR
La réalisation des travaux d'équipement doit être entreprise dans le délai de validité de l'autorisation, calqué sur le délai de validité du permis.
Demande de permis d'aménager

Comment obtenir un permis d’aménager ?

Une procédure unique de dépôt et d’instruction des demandes de permis de construire, d’aménager et de démolir et des déclarations préalables est prévue depuis 2007.


Afin d’obtenir un tel permis, il faut déposer une demande en bonne et due forme accompagnée de toutes les pièces justificatives demandées à l’autorité administrative compétente. Cette autorité est le service d’urbanisme de la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.


Ce dossier devra apporter la preuve que l’aménagement prévu respecte les règles d’urbanisme en vigueur.


Il devra bien entendu être déposé par une personne ayant qualité pour former une telle demande.


✍    BON À SAVOIR
La loi dite ELAN du 23 novembre 2018 impose que d’ici 2022, les communes de plus de 3500 habitants se dotent d’outils de procédures dématérialisées pour instruire les demandes d’autorisations d’urbanisme, dont le permis d'aménager.

Le recours à un architecte est-il obligatoire ?

Dans certains cas, vous serez obligé de recourir à un architecte pour pouvoir demander le permis.


C’est le cas notamment si votre projet de lotissement comprend un terrain dont la surface est supérieure à 2 500 m². Un architecte devra donc intervenir obligatoirement pour établir votre projet architectural, paysager et environnemental.


En 2017, cette obligation a été édictée par le législateur dans le  but d’assurer la qualité des constructions futures mais aussi de permettre leur insertion harmonieuse dans leur environnement.


Vous pouvez tout à fait faire appel à une équipe de professionnels pluridisciplinaires pour vous soutenir dans votre projet d’aménagement. L’administration vérifiera alors si au moins un architecte est membre de cette équipe.

Comment constituer un dossier pour obtenir un permis d’aménager ?

Le dossier de demande de permis doit tout d’abord être constitué du formulaire administratif dit cerfa 13409*07. 


Ce formulaire devra donc indiquer entre autres plusieurs informations sur la nature du projet mais également l’identité du pétitionnaire.


  • L’identité du demandeur : s’il s’agit d’une personne morale, il conviendra alors d’indiquer sa dénomination, sa raison sociale mais aussi son numéro d’immatriculation et s’il s’agit d’une personne physique, son nom, prénom et sa date de naissance. Il faudra aussi indiquer les coordonnées du pétitionnaire. Vous l’aurez compris, une société civile immobilière (SCI) pourra donc tout à fait déposer une demande de permis. En cas de demandeurs multiples, il est possible de demander conjointement et solidairement le permis en remplissant une fiche complémentaire à la demande.
  • La localisation et la superficie du ou des terrains ayant vocation à être aménagés : il s’agit de préciser la situation juridique du ou des terrains.
  • La nature des travaux envisagés à savoir s’il s’agit d’un lotissement, d’une aire de stationnement, d’un golf, d’un camping ou encore d’un parc d’attractions.
  • Une description sommaire du projet mais aussi sa nature, à savoir s’il s’agit d’une construction nouvelle ou d’un aménagement de l’existant.
  • Les éléments nécessaires au calcul des taxes et impôts correspondant au projet.


Outre ce formulaire, les dispositions réglementaires fixent une liste très précise des pièces qui devront accompagner ce formulaire. En conséquence, l'administration ne pourra demander aucune pièce supplémentaire qui ne serait pas comprise dans cette liste. 


Cette liste comprend les pièces nécessaire et ce quelle que soit la nature du permis demandé ou du projet : 


  • Un plan de situation du terrain qui devra indiquer s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants,
  • Une notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement prévu qui devra notamment décrire les équipements prévus et notamment ceux liés à la collecte des déchets,
  • Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords, 
  • Un plan de composition d’ensemble du projet en 3D, qui devra faire apparaître la composition d'ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer.

À ces pièces communes et obligatoires s’ajoutent des pièces dépendant de la nature du projet. 

  • Par exemple, pour les projets de lotissements, le dossier doit comporter de nombreuses pièces supplémentaires dont des photographies permettant de situer le lotissement ou encore  deux vues et coupes pour faire apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel. 
  • De même, si les travaux nécessitent une autorisation de défrichement, il faudra fournir une copie de la lettre du préfet attestant de la complétude du dossier de demande d’autorisation de défrichement. 
  • Si les travaux sont prévus sur un terrain ayant accueilli par le passé une installation classée, la demande doit être accompagnée d’un document attestant de la mise en œuvre de mesures de gestion de la pollution pour garantir la viabilité et l’usage du terrain. Cette attestation doit être établie par un bureau certifié dans le domaine des sites et sols pollués conformément au Code de l’environnement.

Lorsque le Code de l’environnement l’exige, il faudra également joindre au dossier une étude d’impact.

Le dossier complet peut être adressé à l’autorité compétente par courrier recommandé ou en mains propres par le propriétaire du terrain ou par les personnes autorisées et habilitées à le déposer.

En principe, ce dossier doit être déposé en quatre exemplaires. Dans certains cas spécifiques, des exemplaires supplémentaires seront nécessaires.

À la réception de la demande de permis, il lui est attribué un numéro d’enregistrement. Sera également délivré un récépissé  qui devra être conservé car il constitue la preuve du dépôt de la demande et de la date du dépôt.

Ce récépissé doit présenter plusieurs mentions obligatoires à savoir les délais d’instruction mais aussi les voies de recours en cas de refus de la demande.

Vous l’aurez compris, une fois tout cela effectué, il ne vous reste plus qu’à attendre ! La balle se trouve dans le camp de l’autorité chargée d’examiner votre dossier.

Délai d’instruction

À la réception du dossier de demande, les services d’urbanisme de la mairie procèdent à toutes les transmissions requises par le Code de l’urbanisme et instruisent la demande. 

En effet, si la décision est délivrée au nom de la commune, alors ce seront effectivement les services d’urbanisme de la mairie qui seront chargés de son instruction. En revanche, si la décision doit être prise au nom de l’État, les services du département seront chargés de procéder à son instruction.


Complétude du dossier

Durant le premier mois après le dépôt de votre demande, l’autorité compétente est tenue de vous signaler l’incomplétude éventuelle de votre demande peut vous communiquer une liste de pièces manquantes. 


Dans ce cas, vous aurez 3 mois pour les fournir ou votre demande sera automatiquement rejetée. 


Si rien ne vous est notifié, dans un délai d'un mois à compter du dépôt du dossier, la liste des pièces manquantes, le dossier est réputé complet. 


Le délai d’instruction, c’est-à-dire le délai durant lequel l’administration analyse la demande et à l’issue duquel elle devra donner sa réponse, court à compter de la réception d’un dossier complet.


Le délai commencera à courir dès la réception des pièces signalées comme manquantes en cas de dossier notifié comme incomplet.


Délai de réponse

La question que vous vous posez est certainement celle de savoir combien de temps vous devrez attendre pour obtenir une réponse après avoir déposé votre demande de permis.


En principe, la réponse de l’administration sur la demande de permis doit intervenir dans les 3 mois à compter du dépôt du dossier.


Ce délai pourra être prolongé par l’autorité compétente pour instruire dans certains cas. En cas d’allongement du délai notamment en cas de projet situé dans le périmètre d’immeubles classés ou de monuments historiques, vous devrez obligatoirement être prévenu dans le mois qui suit votre dépôt de dossier.

 

  • Le délai de réponse pourra donc être porté à 4 mois, soit les 3 mois réglementaires plus un 1 mois supplémentaire, lorsque le projet est situé à proximité d’un site remarquable ou de monuments historiques.

 

  • Le délai de réponse peut également être allongé si le projet doit être soumis à l’avis d’organes administratifs, comme la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

 

  • Le délai de réponse pourra être majoré en allant jusqu’à 5 mois, soit 2 mois supplémentaires, lorsque l’opération d’aménagement est située dans un espace classé dans un parc national ou dans un futur parc national délimité mais aussi lorsque l’opération est soumise à autorisation d’exploitation commerciale.

 

Comme expliqué ci-dessus, pour calculer votre temps d’attente, vous devrez donc prendre comme point de départ soit la date inscrite sur l’accusé de réception de votre demande soit la date à laquelle on vous a notifié que votre dossier était bien complet après une demande de pièces complémentaires.

Décision de la mairie

À l’issue de l’instruction, l’autorité peut rendre plusieurs types de décision : 

  • Une décision dite expresse : vous serez notifié expressément de la réponse soit par mail ou par lettre recommandée, ou même par la publication d’un arrêté municipal. Cette réponse peut être positive ou négative.
  • Une décision dite tacite : c’est le cas où l’administration garde le silence. Si à la fin du délai réglementaire, vous ne recevez aucune réponse de l’administration, ce silence devra en principe être interprété comme l’acceptation de votre demande. Pour vous en assurer, le mieux est d’aller demander un certificat attestant de la non-opposition des services instructeurs.


En cas d’acceptation 

Dès l’accord de la maire ou du service instructeur compétent, il faudra veiller non seulement à procéder à un affichage en règle du permis mais aussi à débuter l’aménagement, le permis étant affecté d’une durée de validité.

Affichage de l’autorisation sur le terrain

Dans les 8 jours après la délivrance, la mairie est tenue d’afficher les informations concernant le permis qu’elle vient de vous accorder mais ce n’est pas la seule à devoir informer les tiers de l’information.


Vous êtes également tenu d’afficher l’extrait de l’autorisation accordée sur le terrain de manière à ce qu’il soit visible de la voie publique. Cet affichage doit être continu pendant toute la durée de l’aménagement


En cas de manquement à cette obligation d’affichage, vous vous exposez à ce que les tiers ou vos voisins puissent attaquer votre autorisation jusqu’à un an après leur connaissance de l’opération au lieu des deux mois à compter de l’affichage en règle.


Pour sécuriser le permis accordé, les juges ont toutefois posé qu’aucune action ne pourra être intentée plus de six mois après la déclaration d’achèvement de l’aménagement.


Assurez-vous donc de procéder sérieusement à l’affichage de votre autorisation conformément aux règles du Code de l’urbanisme, à savoir utiliser un panneau de 80cm de côté et comportant les informations sur votre identité et la nature de votre projet.

Durée de validité

Après obtention du permis, celui-ci a une durée de validité précise et limitée. En effet, si vous n’entreprenez aucun travaux dans les trois ans suivant la notification d’acceptation de votre demande, le permis est dit périmé ou caduc.


Dans le cas fortuit où vous ne procédez pas aux travaux, vous pouvez demander la prorogation de votre autorisation dans la limite de deux fois. 


Enfin, lorsque vous aurez procédé aux travaux projetés, il faudra adresser une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux au permis à la mairie.

En cas de refus

Malgré tous vos efforts, vous voilà dans la situation où l’administration refuse votre demande de permis. Sauf exception, une décision de refus doit toujours être motivée, ce qui implique que vous devrez être informé des raisons pour lesquelles votre permis n’a pas été accordé par les services instructeurs.


Dans ce cas-là, si vous estimez sérieux et fondé le motif de refus, il ne tient qu’à vous de déposer une nouvelle demande tenant compte de ces arguments.


En revanche, si vous pensez que le refus est injustifié, vous pouvez écrire dans un courrier argumenté au maire pourquoi il doit vous accorder ce permis. Cette lettre recommandée doit être envoyée dans le délai de deux mois à compter de la date à laquelle vous avez été informé du refus. Vous procéderez alors à ce qu’on appelle un recours gracieux.


Si la mairie ou le service instructeur vous oppose toujours un refus malgré vos explications, votre ultime recours est d’agir devant les tribunaux administratifs. Les juges compétents seront ceux du tribunal administratif du lieu de l’aménagement.

Un recours devant les juges est sérieux. Afin qu’il ait des chances d’aboutir, il faudra présenter une présentation argumentée, dites conclusions, avec des preuves numérotées à son soutien. Il faudra être minutieux, invoquer des vices de forme ou de fond.


Ce contentieux présente des enjeux importants, le mieux est donc de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et plus largement en droit public.


Une question ? Contactez-nous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à toutes vos questions et vous accompagne dans tous  vos projets de construction et d’aménagements. 

 

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