Le permis d’aménager se rapportant très souvent à une opération de construction importante, il n’y a pas de place pour les amateurs dans la mesure où elle implique une bonne connaissance de la réglementation en la matière.
Vous l’aurez compris une demande de permis d’aménager ne s’improvise pas ! Elle demande de l’investissement en plus de devoir être le fruit d’une longue réflexion.
Votre assistant juridique augmenté QIIRO se met à votre service et vous aide à mettre le premier coup de pioche pour réaliser votre projet de construction.
Téléchargez dès maintenant le modèle de demande de permis d’aménager sur notre site. QIIRO répond à toutes vos questions pour remplir la demande.
Avec le permis de construire et le permis de démolir, le permis d’aménager constitue la troisième catégorie d’autorisation d’urbanisme accordées par l’administration en vue de la réalisation de travaux.
Il s’agit donc de choisir la bonne autorisation à solliciter en fonction du projet de construction.
✍ BON À SAVOIR
Si les travaux d’aménagement impliquent la démolition de constructions, la demande d’aménagement peut porter à la fois sur le projet d’aménager mais aussi sur celui de démolition dans le cas où le permis de démolition est obligatoire. De même, le permis d’aménager pourra tenir lieu de permis de construire mais sera soumis à l’obligation de recourir à un architecte dans les cas prévus pour le permis de construire.
En général délivré par la mairie, le permis d’aménager est une autorisation d'urbanisme permettant à un propriétaire de réaliser des travaux d’aménagement sur son terrain.
Les travaux d’aménagement sont en général d’envergure. En effet, il faut en demander pour certains aménagements réalisés sur un terrain tel que la création d'un lotissement, d’un parc résidentiel, d’aires de stationnement ou d'un camping. Cette autorisation est également nécessaire si vous prévoyez de réaliser des travaux dans un secteur sauvegardé, un espace remarquable ou encore un milieu littoral à préserver.
Il est venu remplacer en 2007 les autorisations de lotir, d'installation et de travaux divers ainsi que les autorisations d'aménager un parc résidentiel de loisirs et un terrain de camping. Le permis d’aménager est donc le rassemblement de plusieurs autorisations sous une même appellation.
Vous l’aurez compris, selon votre projet vous ne devrez pas nécessairement demander un permis d’aménager !
En l'occurrence, si vous avez un doute et que vous pensez devoir solliciter un permis de construire ou un permis de démolir, nous sommes là pour vous. Notre équipe de juristes vous répond par chat, par téléphone ou même par mail selon vos préférences.
Nous vous proposons également un accompagnement en vous fournissant un modèle de demande de permis de construire.
Le Code de l’urbanisme contient une liste précise des aménagements qui nécessitent une demande d’autorisation d’aménager auprès de l’administration.
En général, il faudra prêter attention aux caractéristiques du projet comme sa superficie ou encore à sa situation géographique. En effet, la nécessité de demander cette autorisation peut varier selon que le projet soit situé dans le périmètre d'un secteur sauvegardé, dans un milieu littoral à préserver ou encore dans un espace remarquable.
Pour s’y retrouver, il faudra vous référer aux articles R. 421-9 et suivants du Code de l’urbanisme. Ces articles précisent que nécessitent une demande de permis :
En résumé, les travaux concernés par une demande de permis d’aménager pour les opérations d’aménagement de lotissements, de terrains de camping et aux autres terrains pour l'hébergement touristique et de terrains pour l'installation de caravanes qui constituent l'habitat permanent de leurs utilisateurs.
Demander une telle autorisation permettra par exemple de réaliser des opérations de surélévation du sol ou de creusage d’aires de stationnement, de lotissements, de camping ou encore de terrains de sport et de loisirs ou même de parc d'attractions.
✍ BON À SAVOIR
Si un permis d’aménager a été accordé pour une opération alors que cela n'était pas nécessaire, un recours à l'encontre de cette décision sera considéré irrecevable par le juge administratif.
L’aménagement de lotissement est devenu une véritable opération d'urbanisme, qui a fait l’objet de nombreuses réformes.
Un lotissement est défini comme une division d’un ensemble de parcelles en propriété ou en jouissance dans le but de créer un ou plusieurs lots en vue d’être bâtis. Cette division est effectuée en surface et non en volumes comme dans le cadre d’une copropriété.
Il s’agit d’un ou plusieurs lots ayant vocation à accueillir des bâtiments et potentiellement les espaces communs ainsi que les équipements qui vont avec.
On parlera de lotissement unilot lorsqu’il n’y a qu’une seule division foncière destinée à accueillir une construction. On parlera également de co-lotissement lorsque plusieurs parcelles accolées sont réunies pour accueillir un lotissement.
Peu importe alors la division, celle-ci sera contrôlée par l’administration soit en raison du dépôt d’une demande de permis, soit en raison d’une déclaration préalable.
L’opération d’aménagement d’un lotissement ne doit pas nécessairement faire l’objet d’une demande de permis d’aménager. En effet, seuls types de lotissements mentionnés dans la liste ci-dessus, à savoir ceux situés dans le périmètre site patrimonial remarquable ou ceux ayant vocation à faire construire des équipements communs, doivent faire l’objet d’une telle demande. Seront donc soumis à cette obligation de demande les lotissements lorsqu’est prévue la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement.
La demande de permis sera alors l’occasion pour l’administration de vérifier que la réalisation du lotissement ne portera pas atteinte à son environnement mais aussi s’il est doté d’équipements suffisants pour être viable.
En dehors de ces cas, la construction de lotissements pourra faire l’objet d'une déclaration préalable. Ce sera le cas en cas de construction de lotissement uni-lot ou ne nécessitant pas d’espaces ou d’équipement communs.
En résumé, les opérations les plus simples seront soumises à simple déclaration préalable.
En cas d’erreur et de dépôt d’une déclaration à la place d’un permis, le maire sera tenu de s’opposer aux travaux et d’inviter le pétitionnaire à régulariser sa situation en déposant une demande de permis.
Pour déterminer quelle autorisation d’urbanisme il faut solliciter, il faut donc différencier les équipements propres des équipements réalisés individuellement.
Aucun principe de distinction clair n’a été dégagé par les juges, il s’agira de déterminer au cas par cas s’il s’agit d’équipements propres ou individuels.
Or, le Code de l’urbanisme désigne notamment comme équipements propres la voirie, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux usées, l’éclairage ou l'alimentation en eau, gaz et électricité, les espaces collectifs ou encore les aires de stationnement.
Cette énumération n’est pas limitative mais permet d’identifier qu’il s’agira des équipements à la charge du seul bénéficiaire du permis d’aménager et non ceux qui serviront à raccorder les lots aux équipements propres.
Les équipements propres seront ceux qui vont garantir la viabilité du lotissement.
Par ailleurs, la mairie ou l’autorité en charge de délivrer l’autorisation pourra exiger la réalisation de tels équipements propres et communs en vue d’assurer la viabilité du lotissement.
Enfin, il convient également distinguer ces équipements propres des équipements dits publics. Les équipements propres sont en réalité ceux qui vont servir à effectuer le branchement au réseau public. Les équipements publics seront ceux qui excèdent les besoins uniques d’un ou plusieurs lotissements par leurs caractéristiques et leurs dimensions.
✍ BON À SAVOIR
La réalisation des travaux d'équipement doit être entreprise dans le délai de validité de l'autorisation, calqué sur le délai de validité du permis.
Une procédure unique de dépôt et d’instruction des demandes de permis de construire, d’aménager et de démolir et des déclarations préalables est prévue depuis 2007.
Afin d’obtenir un tel permis, il faut déposer une demande en bonne et due forme accompagnée de toutes les pièces justificatives demandées à l’autorité administrative compétente. Cette autorité est le service d’urbanisme de la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.
Ce dossier devra apporter la preuve que l’aménagement prévu respecte les règles d’urbanisme en vigueur.
Il devra bien entendu être déposé par une personne ayant qualité pour former une telle demande.
✍ BON À SAVOIR
La loi dite ELAN du 23 novembre 2018 impose que d’ici 2022, les communes de plus de 3500 habitants se dotent d’outils de procédures dématérialisées pour instruire les demandes d’autorisations d’urbanisme, dont le permis d'aménager.
Dans certains cas, vous serez obligé de recourir à un architecte pour pouvoir demander le permis.
C’est le cas notamment si votre projet de lotissement comprend un terrain dont la surface est supérieure à 2 500 m². Un architecte devra donc intervenir obligatoirement pour établir votre projet architectural, paysager et environnemental.
En 2017, cette obligation a été édictée par le législateur dans le but d’assurer la qualité des constructions futures mais aussi de permettre leur insertion harmonieuse dans leur environnement.
Vous pouvez tout à fait faire appel à une équipe de professionnels pluridisciplinaires pour vous soutenir dans votre projet d’aménagement. L’administration vérifiera alors si au moins un architecte est membre de cette équipe.
Le dossier de demande de permis doit tout d’abord être constitué du formulaire administratif dit cerfa 13409*07.
Ce formulaire devra donc indiquer entre autres plusieurs informations sur la nature du projet mais également l’identité du pétitionnaire.
Outre ce formulaire, les dispositions réglementaires fixent une liste très précise des pièces qui devront accompagner ce formulaire. En conséquence, l'administration ne pourra demander aucune pièce supplémentaire qui ne serait pas comprise dans cette liste.
Cette liste comprend les pièces nécessaire et ce quelle que soit la nature du permis demandé ou du projet :
À ces pièces communes et obligatoires s’ajoutent des pièces dépendant de la nature du projet.
Lorsque le Code de l’environnement l’exige, il faudra également joindre au dossier une étude d’impact.
Le dossier complet peut être adressé à l’autorité compétente par courrier recommandé ou en mains propres par le propriétaire du terrain ou par les personnes autorisées et habilitées à le déposer.
En principe, ce dossier doit être déposé en quatre exemplaires. Dans certains cas spécifiques, des exemplaires supplémentaires seront nécessaires.
À la réception de la demande de permis, il lui est attribué un numéro d’enregistrement. Sera également délivré un récépissé qui devra être conservé car il constitue la preuve du dépôt de la demande et de la date du dépôt.
Ce récépissé doit présenter plusieurs mentions obligatoires à savoir les délais d’instruction mais aussi les voies de recours en cas de refus de la demande.
Vous l’aurez compris, une fois tout cela effectué, il ne vous reste plus qu’à attendre ! La balle se trouve dans le camp de l’autorité chargée d’examiner votre dossier.
À la réception du dossier de demande, les services d’urbanisme de la mairie procèdent à toutes les transmissions requises par le Code de l’urbanisme et instruisent la demande.
En effet, si la décision est délivrée au nom de la commune, alors ce seront effectivement les services d’urbanisme de la mairie qui seront chargés de son instruction. En revanche, si la décision doit être prise au nom de l’État, les services du département seront chargés de procéder à son instruction.
Durant le premier mois après le dépôt de votre demande, l’autorité compétente est tenue de vous signaler l’incomplétude éventuelle de votre demande peut vous communiquer une liste de pièces manquantes.
Dans ce cas, vous aurez 3 mois pour les fournir ou votre demande sera automatiquement rejetée.
Si rien ne vous est notifié, dans un délai d'un mois à compter du dépôt du dossier, la liste des pièces manquantes, le dossier est réputé complet.
Le délai d’instruction, c’est-à-dire le délai durant lequel l’administration analyse la demande et à l’issue duquel elle devra donner sa réponse, court à compter de la réception d’un dossier complet.
Le délai commencera à courir dès la réception des pièces signalées comme manquantes en cas de dossier notifié comme incomplet.
La question que vous vous posez est certainement celle de savoir combien de temps vous devrez attendre pour obtenir une réponse après avoir déposé votre demande de permis.
En principe, la réponse de l’administration sur la demande de permis doit intervenir dans les 3 mois à compter du dépôt du dossier.
Ce délai pourra être prolongé par l’autorité compétente pour instruire dans certains cas. En cas d’allongement du délai notamment en cas de projet situé dans le périmètre d’immeubles classés ou de monuments historiques, vous devrez obligatoirement être prévenu dans le mois qui suit votre dépôt de dossier.
Comme expliqué ci-dessus, pour calculer votre temps d’attente, vous devrez donc prendre comme point de départ soit la date inscrite sur l’accusé de réception de votre demande soit la date à laquelle on vous a notifié que votre dossier était bien complet après une demande de pièces complémentaires.
À l’issue de l’instruction, l’autorité peut rendre plusieurs types de décision :
Dès l’accord de la maire ou du service instructeur compétent, il faudra veiller non seulement à procéder à un affichage en règle du permis mais aussi à débuter l’aménagement, le permis étant affecté d’une durée de validité.
Dans les 8 jours après la délivrance, la mairie est tenue d’afficher les informations concernant le permis qu’elle vient de vous accorder mais ce n’est pas la seule à devoir informer les tiers de l’information.
Vous êtes également tenu d’afficher l’extrait de l’autorisation accordée sur le terrain de manière à ce qu’il soit visible de la voie publique. Cet affichage doit être continu pendant toute la durée de l’aménagement
En cas de manquement à cette obligation d’affichage, vous vous exposez à ce que les tiers ou vos voisins puissent attaquer votre autorisation jusqu’à un an après leur connaissance de l’opération au lieu des deux mois à compter de l’affichage en règle.
Pour sécuriser le permis accordé, les juges ont toutefois posé qu’aucune action ne pourra être intentée plus de six mois après la déclaration d’achèvement de l’aménagement.
Assurez-vous donc de procéder sérieusement à l’affichage de votre autorisation conformément aux règles du Code de l’urbanisme, à savoir utiliser un panneau de 80cm de côté et comportant les informations sur votre identité et la nature de votre projet.
Après obtention du permis, celui-ci a une durée de validité précise et limitée. En effet, si vous n’entreprenez aucun travaux dans les trois ans suivant la notification d’acceptation de votre demande, le permis est dit périmé ou caduc.
Dans le cas fortuit où vous ne procédez pas aux travaux, vous pouvez demander la prorogation de votre autorisation dans la limite de deux fois.
Enfin, lorsque vous aurez procédé aux travaux projetés, il faudra adresser une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux au permis à la mairie.
Malgré tous vos efforts, vous voilà dans la situation où l’administration refuse votre demande de permis. Sauf exception, une décision de refus doit toujours être motivée, ce qui implique que vous devrez être informé des raisons pour lesquelles votre permis n’a pas été accordé par les services instructeurs.
Dans ce cas-là, si vous estimez sérieux et fondé le motif de refus, il ne tient qu’à vous de déposer une nouvelle demande tenant compte de ces arguments.
En revanche, si vous pensez que le refus est injustifié, vous pouvez écrire dans un courrier argumenté au maire pourquoi il doit vous accorder ce permis. Cette lettre recommandée doit être envoyée dans le délai de deux mois à compter de la date à laquelle vous avez été informé du refus. Vous procéderez alors à ce qu’on appelle un recours gracieux.
Si la mairie ou le service instructeur vous oppose toujours un refus malgré vos explications, votre ultime recours est d’agir devant les tribunaux administratifs. Les juges compétents seront ceux du tribunal administratif du lieu de l’aménagement.
Un recours devant les juges est sérieux. Afin qu’il ait des chances d’aboutir, il faudra présenter une présentation argumentée, dites conclusions, avec des preuves numérotées à son soutien. Il faudra être minutieux, invoquer des vices de forme ou de fond.
Ce contentieux présente des enjeux importants, le mieux est donc de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et plus largement en droit public.
Une question ? Contactez-nous ! Notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, répond à toutes vos questions et vous accompagne dans tous vos projets de construction et d’aménagements.
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