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Tout savoir sur la location gérance
FICHE PRATIQUE

Tout savoir sur la location gérance

Temps de lecture
9 min

Par Margaux,

juriste chez Qiiro

Tout savoir sur la location gérance
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Vous souhaitez avoir des informations sur la location gérance ? Vous êtes au bon endroit. Nos juristes ont préparé une fiche pratique pour tout savoir.

Contrat location gérance

Qu’est-ce qu’un contrat de location gérance ?

Le contrat de location gérance est un contrat qui permet à une entreprise propriétaire d’un fonds de commerce de confier à une autre la gestion de son fonds en contrepartie d’une redevance payée mensuellement ou trimestriellement. 

La location consiste donc pour le propriétaire d’un fonds de commerce à accorder à une personne, appelée le locataire gérant, le droit d’exploiter librement le fonds de commerce sans lui attribuer sa propriété. 

Afin de recourir à un tel contrat de location gérance, plusieurs conditions devront être réunies : le propriétaire devra avoir préalablement exploité le fonds pendant au moins 2 ans sauf cas exceptionnels (par exemple pour la conclusion d’un contrat d’assistance et de fournitures), la location devra porter sur un fonds de commerce, le locataire-gérant devra exploiter le fonds à ses risques et périls, elle devra être accordée en contrepartie du paiement d’une redevance par le locataire et, enfin, le locataire gérant devra être immatriculé au RCS au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle. 

Le contrat de location-gérance est régi par les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce. Il obéit à un régime strict et le recours à ce type de contrat dépend de plusieurs conditions. 


Attention : Le contrat de location gérance ne doit pas être confondu avec le contrat de sous location. Ce dernier ne porte que sur la jouissance du local commercial tandis que le premier porte sur l’ensemble des éléments qui composent le fonds de commerce. 


Le contrat de location gérance devra comporter un nombre d’informations importantes dont notamment des informations sur les parties au contrat, sur la durée de la location, sur le montant et les modalités de règlement de la redevance, sur les obligations de chacune des parties et enfin sur les conditions de résiliation du contrat.

Ce document juridique vous fournira un modèle de contrat de location-gérance vous permettant de louer votre fonds de commerce en toute sécurité juridique. 


Vous souhaitez conclure un contrat de location gérance ? Téléchargez directement en ligne notre modèle de contrat de location gérance.


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La location gérance est utilisée dans de nombreux secteurs : 

  • location gérance restaurant
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  • location gérance saisonnière
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  • location gérance fonds de commerce
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Quels sont les avantages et les risques de la location gérance ?

La conclusion d’un contrat de location gérance présente de nombreux avantages mais également quelques risques. 


La mise en location gérance du fonds de commerce permet d’abord à son propriétaire de conserver la propriété de son fonds et d’en tirer un revenu sans avoir à l’exploiter directement.


Elle permet également au locataire gérant d’exercer son activité sans avoir à investir en achetant les éléments qui composent le fonds de commerce (clientèle, marchandises, etc). 


Cela peut être un moyen pour lui de s’assurer que l’activité est prospère avant d’acquérir le fonds de commerce.


La location gérance présente néanmoins pour le propriétaire du fonds un risque de mauvaise gestion par le locataire gérant. 


Dans ce cas, le bailleur propriétaire ne pourra pas s’immiscer dans la gestion du fonds par le locataire-gérant même si celle-ci est mauvaise.


De même pour le locataire gérant, la conclusion d’un contrat de location gérance implique d’exploiter un fonds sans en être propriétaire et de ne pas pouvoir profiter à la fin d’une plue-value éventuelle. 


N’étant pas titulaire d’un bail commercial, il ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement automatique du contrat.

Contrat location gérance

Quelles sont les conditions nécessaires pour conclure un contrat de location gérance ?

Pour conclure un contrat de location gérance, de nombreuses conditions devront être remplies. Le contrat présente nombre d’avantages à la fois pour le locataire mais aussi pour le bailleur. 

Téléchargez ce document juridique vous permettant de rédiger ce contrat de la manière la plus sécurisée qu’il soit !

La conclusion d’un contrat de location gérance nécessite au préalable de remplir certaines conditions.


Le propriétaire du fonds de commerce titulaire d’un bail commercial doit d’abord obtenir l’autorisation préalable du propriétaire des locaux avant de pouvoir conclure un contrat de location gérance.


Cette autorisation du propriétaire doit être explicite. Elle peut être obtenue à deux moments : 

  • Soit, elle figure dans le contrat de bail commercial. Celui-ci n’imposant pas une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués ;

  • Soit, elle peut être obtenue pendant l’exécution du contrat de bail

Il est également possible que le propriétaire du fonds soit également propriétaire des locaux. Dans ce cas, évidemment, aucune autorisation n’est nécessaire. 


✍    BON À SAVOIR
Depuis la loi du 19 juillet 2019 relative à la simplification du droit des sociétés, le propriétaire du fonds de commerce n’a plus l’obligation d’exploiter le fonds de commerce pendant 2 ans au moins avant de pouvoir le mettre en location gérance. 


Du côté du locataire gérant, il doit avoir la qualité de commerçant et être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers. Il doit remplir les conditions juridiques pour exercer une activité commerciale.


Il doit également respecter les obligations comptables du commerçant.

Comment rédiger un contrat de location gérance ?

Afin de rédiger un contrat de location gérance conforme juridiquement à la réglementation du Code de commerce, il vous faudra mentionner un nombre d’éléments essentiels.

Téléchargez ce document juridique dans lequel les éléments suivants devront nécessairement apparaître :

  • Le nom des parties au contrat, leur prénom, leur adresse et situation de famille, ainsi que toute dénomination sociale, siège social, numéro RCS si besoin ;
  • L’objet du contrat, à savoir la location du fonds de commerce, sa localisation, ainsi que tout ce qu’il comprend (enseigne, nom commercial, mobilier commercial, jouissance des locaux dans lesquels le fonds est exploité) ;
  • La durée du contrat, conclu pour X années et renouvelable par tacite reconduction chaque année ;
  • La désignation des locaux d’exploitation dans lesquels le fonds de commerce loué est exploité, se composant de biens précis ;
  • La redevance à payer consentie et acceptée par le locataire ;
  • Les obligations du locataire gérant, s’engageant à prendre le fonds de commerce dans l’état où il se trouvera lors de l’entrée en jouissance des lieux, s’engageant à tenir les locaux en bon état d’entretien ;
  • L’engagement du loueur à remettre au locataire gérant la signature des présentes et les livres de comptabilité ;
  • La possible résiliation du contrat de location gérance en cas de manquement du locataire à l’une quelconque de ses obligations, telles qu’elles résultent du présent contrat ;
  • Les modalités de publicité et d’enregistrement ;
  • L’élection de domicile des parties.


Le contrat doit être signé et paraphé par chacune des parties et conservé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. 


Le contrat doit également faire l’objet d’une publicité : un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location gérance dans un journal d’annonces légales.


Notre modèle de contrat de location gérance téléchargeable directement en ligne au format Word contient toutes les informations nécessaires.

Quelles sont les obligations des parties au contrat de location gérance ?

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de plusieurs obligations : 

  • Jusqu’à la publication du contrat de location gérance, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.
    Cela exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire gérant liées ou non à l’exploitation du fonds.

  • De même, il est solidairement responsable avec le locataire gérant et ce jusqu’à la publication du contrat des impôts directs (ex : Impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, etc.).

  • Le bailleur a ensuite l’obligation de délivrer le fonds de commerce au locataire gérant avec tous les éléments qui le composent (clientèle, achalandage, enseigne et nom commercial, droit au bail, droits de propriété intellectuelle, etc.). 

  • Le fonds délivré doit être en bon état, soit en état d’être exploité régulièrement. Il doit correspondre aux normes de sécurité.

  • Le bailleur a également l’obligation de ne pas s’immiscer dans l’exploitation du fonds.

  • Il a l’obligation de ne pas faire concurrence à son locataire gérant.

  • Il doit garantir le locataire gérant contre les troubles provoqués par un tiers. Cette garantie couvre les troubles de droit, soit les situations dans lesquelles un tiers présent être titulaire d’un droit sur le fonds ou un élément le composant.

  • Le loueur doit assurer la garantie des vices cachés.


Les obligations du gérant

Le locataire gérant est également tenu de plusieurs obligations : 

  • Le locataire gérant doit payer les redevances conformément aux modalités prévues contractuellement ;

  • Le gérant a l’obligation d’exploiter le fonds conformément à sa destination. Cela signifie qu’il ne peut pas modifier l’activité ni en adjoindre une nouvelle sans obtenir au préalable l’accord du bailleur ;

  • Le gérant a l’obligation d’exploiter le fond de manière raisonnable (maintenir le matériel et le mobilier en bon état, remplacer le matériel cassé ou le réparer, respecter la réglementation de la profession exercée, ne pas risquer la fermeture du fonds de commerce ou une sanction administrative qui aurait pour conséquence une dépréciation du fonds et une perte de clientèle, etc.).


Le locataire gérant doit exploiter personnellement le fonds.

Comment résilier un contrat de location gérance ?

La fin de contrat dépend selon que le contrat a été conclu à durée déterminée ou indéterminée. 


Contrat à durée déterminée

Le contrat de location gérance est souvent conclu pour une durée déterminée. Dans ce cas, le contrat prend fin à l’arrivée du terme contractuellement prévu. 


Important : Le locataire gérant n’est pas titulaire de la propriété commerciale. Il n’a pas de droit au renouvellement automatique du bail. Le contrat de location gérance peut cependant prévoir que le contrat sera renouvelé à l’arrivée du terme, même tacitement. 

En cas de refus de renouvellement toutefois, le locataire gérant ne peut pas prétendre à une indemnité d’éviction.


Le contrat peut tout de même prendre fin de manière anticipée en cas d’inexécution des obligations stipulées dans le contrat de location gérance. 


De même, l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce entraîne la résiliation anticipée du contrat (ex : incendie sans possibilité de reconstruction, fermeture du fonds par décision du préfet ou du juge en cas d’exercice d’une activité illicite par le locataire gérant, etc.). 


Contrat à durée indéterminée

Plus rare, le contrat peut être conclu pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le contrat peut être résilié à tout moment par chacune des parties sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou à défaut un délai de préavis raisonnable.


À défaut de délai de préavis contractuellement prévu, le délai de préavis est généralement selon les usages de 3 mois.


Quoi qu’il en soit, à la fin de contrat de location gérance, le bailleur retrouve son droit d’exploiter le fonds et le locataire gérant ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction en cas de refus de renouveler le contrat. 


✍    BON À SAVOIR
La résiliation du contrat de location gérance n’entraîne pas la résiliation des autres contrats en cours et notamment les contrats de travail. Les salariés restent en effet rattachés au fonds de commerce.
Contrat location gérance

Fiscalité de la location gérance

Les conséquences fiscales générales de la mise en location gérance

La mise en location gérance constitue un changement de mode d’exploitation de l’entreprise, et non pas une cessation d’entreprise. Ainsi, aucune taxation des bénéfices ou des plus-values affectant les actifs de l’entreprise n’est réalisée. 

 

Les taxes du bailleur

Concernant les redevances, qui sont versées par le locataire gérant au bailleur, elles sont cependant assujetties à la TVA, tout comme l’éventuelle cession des stocks de marchandises. 

 

Les redevances versées par le gérant sont taxables au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. 

Les redevances sont aussi assujetties aux prélèvements sociaux.

 

✍    BON À SAVOIR
Lorsque le bailleur n’est pas une personne physique mais une personne morale et relève de l’impôt sur les sociétés, les redevances dues par le gérant sont constitutives du résultat imposable au dit impôt.


Les redevances sont donc en principe fiscalement déductible de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, sous conditions.

La redevance doit respecter certaines conditions pour être déductible :

  • Elle ne doit pas être excessive acte anormal de gestion par exemple
  • Elle doit avoir une contrepartie réelle : les parties doivent pouvoir prouver qu’il existe bien un fonds de commerce géré par un locataire gérant.
  • Elle ne doit pas cacher le paiement d’une cession de fonds de commerce. 


Par ailleurs, le bailleur reste redevable de la contribution économique territoriale (CET) :

  •  sur une cotisation minimum concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE) d’après l’article 1647 D du code général des impôts ;
  • sur la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) dans le cas où les redevances annuelles perçues (chiffre d'affaires) seraient supérieures à 500 000 €.

 

Les taxes du gérant

Le gérant est imposable sur le bénéfice net qu'il réalise après déduction des redevances qu'il verse au bailleur. 

En tant que personne physique, ce bénéfice sera assujetti au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La TVA afférente aux redevances versées au bailleur est en principe déductible de la TVA dont il est redevable à raison de l'exploitation du fonds.

Le gérant est assujetti :

-       à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, 

-       à la cotisation foncière des entreprises sur la valeur locative des locaux et terrains qu'il utilise pour les besoins de son activité


La responsabilité durant la location gérance

D’une part, le propriétaire du fonds est, jusqu'à la publication du contrat de location, solidairement responsable avec le gérant libre des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds. 

D’autre part, le gérant et le bailleur sont solidairement responsables des impôts directs dus à raison de l’exploitation du fonds, tout le long du contrat de location gérance et même postérieurement pour les faits générateurs antérieurs à la fin du contrat de location gérance.

La fin de la location gérance

Dans l'hypothèse où le locataire décide de racheter le fonds suite à la location gérance, le régime de droit commun inhérent aux cessions d'activités s'applique, à l’exception de l'exonération prévue par l'article 151 septies du CGI , à savoir l’exonération en fonction des recettes, qui n'est pas applicable.

Il est toutefois possible de bénéficier du régime de l'exonération en fonction de la valeur de l'entreprise.

Télécharger en quelques clics notre modèle de contrat de location gérance au format Word et complétez simplement les champs demandés pour adapter précisément le document à votre situation.


Au besoin, notre équipe d’experts juridiques vous épaule et vous explique les informations devant être ajoutées dans votre contrat de location gérance.

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