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Compromis de vente sans notaire : avantages et inconvénients
FICHE PRATIQUE

Compromis de vente sans notaire : avantages et inconvénients

Temps de lecture
9 min

Par Ambre,

juriste chez Qiiro

Compromis de vente sans notaire : avantages et inconvénients
Vous êtes au bon endroit pour tout savoir !

Ca y est ! Vous avez trouvé un acheteur pour votre bien ou inversement, vous êtes tombé sur la maison de vos rêves et vous vous questionnez sur les règles à respecter quant  au compromis de vente de ce fameux bien. On vous a dit que la signature d’un tel document sans notaire était possible, mais vous en doutez. 


Avec l’explication de Qiiro, vous serez fixé et vous pourrez choisir en connaissance de cause de vous rapprocher ou non d’un notaire pour signer votre compromis de vente.

Compromis de vente

Si vous choisissez de signer votre compromis de vente sans notaire, vous aurez besoin d’un modèle de compromis de vente. Éprouvé et conforme à la réglementation en vigueur de promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente, Qiiro vous propose le sien ! 


Il vous suffit alors de télécharger le document au format word et de remplir les informations vous concernant afin d’obtenir un compromis de vente sur mesure.

Qu’est ce qu’un compromis de vente ?

Pour vendre ou acheter un logement, il convient de respecter plusieurs étapes allant de la rencontre entre le vendeur et l’acheteur à la signature finale devant notaire, appelé acte authentique de vente en passant par le fameux compromis de vente. 


Le compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat conclu entre le propriétaire et l’acheteur d’un bien immobilier qui manifeste leur accord réciproque sur la vente à venir. 

Le compromis de vente formalise pour la première fois l’accord entre le propriétaire vendeur et le futur acheteur


✍    BON À SAVOIR
Il faut distinguer la promesse synallagmatique de vente, qui est en réalité le compromis de vente, de la promesse unilatérale qui est un contrat dans lequel le propriétaire d’un bien s’engage à le vendre à un acquéreur déterminé à un prix convenu des deux parties



L’article 1589 du Code civil précise que “ la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix“. Le compromis de vente apparaît alors comme un engagement mutuel des parties sur la vente à venir. 

Lorsque les parties s’entendent sur la chose et le prix et que les conditions suspensives prévues dans le compromis se réalisent, le vente est réputée conclue. Le transfert de propriété du bien vendu lui n’aura lieu qu’à la signature de l’acte de vente. 



✍    BON À SAVOIR
Il s’écoule en général 2 à 4 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique. Cependant, puisque les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix, la vente est réputée conclue dès la signature du compromis. C’est le transfert de propriété du bien immobilier qui attendra la signature de l’acte authentique de vente


La signature de ce compromis peut se faire dans plusieurs circonstances : 

  • Elle peut tout d’abord se faire devant notaire, comme l’acte authentique qui s’en suivra. 
  • Elle peut aussi se signer en agence immobilière, en général auprès de l’agent qui a mis en relation l’acheteur avec le vendeur ; 
  • Ou bien elle peut se signer entre les seuls particuliers, le vendeur et l’acheteur. 

Ce qui est imposé dans ces trois cas, c’est que la signature se fasse en présence des deux parties ou dûment représentées par un mandataire. 


Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) ne constitue  pas l’acte de vente définitif. En signant le compromis de vente, les parties s’obligent à une obligation de faire, celle d’accomplir les formalités nécessaires pour parvenir à la signature de l’acte authentique qui lui correspond à l’acte de vente à proprement parler.

Quels sont les secrets d’un compromis de vente réussi ?

Que doit contenir un compromis de vente ?

Pour conduire à la réalisation d’un acte authentique, le compromis de vente doit contenir un certain nombre d’informations que Qiiro vous livre : 

  • identité des parties, 
  • prix de la transaction, 
  • conditions générales et particulières, 
  • etc… 


Vous retrouverez la totalité des informations à mentionner dans le compromis de vente rédigé par nos soins en téléchargeant le document.


Ces informations sont d’autant plus utiles lorsque vous prévoyez de ne pas signer le compromis devant un notaire, qui souvent rédige lui-même le compromis. 

Quelles sont les conditions suspensives à prévoir

Prévue par l’article 1304 du Code civil, une condition suspensive permet au contrat de produire ses effets, dès lors qu’un événement futur et incertain survient, la condition suspensive. La vente ne sera dite parfaite qu'après l’accomplissement des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente. 


La principale condition suspensive est l’obtention du prêt bancaire car, selon toute logique, si les acheteurs n’obtiennent pas d’autorisation de crédit, ils ne pourront acquérir le bien, faute de fonds suffisants. 


Il est possible de voir cette condition suspensive comme une protection de l’acheteur car il ne sera contraint d’acheter que s’il obtient son crédit bancaire dans un laps de temps définit (1 mois minimum). 


✍    BON À SAVOIR
Si l’acheteur dispose d’assez d’avoirs et achète sans prêt, il devra mentionner dans le compromis de vente qu’il renonce à la protection légale s’il change d’avis et demande finalement un prêt. 


Afin de remplir au mieux cette condition, l’acheteur va se renseigner auprès de différents établissements de crédit pour estimer la somme qu’il peut emprunter et le taux correspondant. 


Lorsqu’un acheteur a besoin d’un prêt bancaire, la mention de ce prêt immobilier comme condition suspensive dans le compromis de vente est obligatoire


✍    BON À SAVOIR
Pour ajouter ou modifier un élément, il est toujours possible de convenir d’un avenant au contrat. 

Quel sont les documents à annexer au compromis de vente 

Le dossier des diagnostics techniques

Parmi les documents que le vendeur doit fournir à l’acheteur, on peut citer le dossier de diagnostics techniques. Il s’agit d’un document réalisé par un professionnel certifié qui liste l’état de certains points comme le diagnostic du plomb, de l’amiante, des termites, de la performance énergétique, du gaz, de l'électricité ou encore de la présence de mérules, etc …


Le diagnostiqueur professionnel ne sera toutefois pas compétent pour évaluer l’état de l’installation d’assainissement du bien à vendre. Il faut pour cela que le vendeur fasse appel au Service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la commune dont dépend son bien. L’état de l’assainissement intéresse de prêt les potentiels acheteurs car si le système n’est pas conforme, ce dernier a 1 an maximum pour réaliser les travaux de mise en conformité, ce qui peut représenter un budget important. 


Le vendeur qui dispose de ces diagnostics peut également préciser dans l’annonce de son bien le classement énergétique de son bien. Ce critère est de plus en plus important aux yeux des acheteurs. 


✍    BON À SAVOIR
L’état des installations d’électricité et de gaz doit obligatoirement être communiqué à l’acheteur si ces installations datent de plus de 15 ans. 


La communication du dossier de diagnostic technique étant obligatoire, il est conseillé au vendeur de le réaliser le plus tôt possible afin de ne pas perdre de temps une fois l’acheteur trouvé. 


Les avis de taxe foncière et d’habitation

Il s’agit d’une faculté pour le vendeur de communiquer ces informations permettant à l’acheteur de se représenter le montant de ces deux taxes (tout en sachant que cela varie en fonction de la situation familiale). 


✍    BON À SAVOIR
Qui de l’acheteur ou du vendeur doit payer la taxe foncière de l’année où a lieu la situation du bien ? C’est à celui qui est propriétaire au 1er janvier qu’il incombe de payer la taxe foncière pour l’année à suivre. Il est alors très souvent prévue une répartition au “prorata temporis” entre l’acheteur et le vendeur pour qu’ils ne contribuent qu’au prorata de leur réelle occupation des lieux. 

Si la taxe foncière peut donc être partagée entre le vendeur et l’acheteur, tel n’est pas le cas de la taxe d’habitation. Cette dernière devra être acquittée par celui qui est propriétaire au 1er janvier. 


En cas de vente d’un logement dans une copropriété

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose, pour les logements en copropriété, d’annexer un certain nombre de documents au compromis de vente. 


Le vendeur doit alors fournir au potentiel acheteur

  • Les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales. L’acheteur pourra donc savoir ce qui a été voté pour l’immeuble et ce qu’il aura à assumer. 
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble. Établi et mis à jour par le syndic, il est renseigné dans ce document tous les travaux effectués et les contrats en cours. 
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division dans lequel sont réparties partie communes et parties privatives. 
  • La fiche synthétique de la copropriété. Ce document recense les données financières et techniques de l’immeuble. 
  • Le pré-état daté. Il s’agit d’informations financières que le vendeur communique à l’acheteur quant au montant des charges courantes, au montant de la part du fonds travaux du lot principal, des sommes à verser au syndicat des copropriétaires ou encore de l’état global des impayés de charges. 
  • Le diagnostic technique global ; obligatoire lorsque l’immeuble a plus de 10 ans et qu’il est mis en copropriété pour la première fois ou bien lorsque l’immeuble fait l’objet d’une procédure pour insalubrité. 


La sanction d’un oubli quant à ces documents à annexer est la nullité du compromis de vente ou le risque que l’acheteur se rétracte par manque d’informations.

Compromis de vente

La signature du compromis de vente, ce qu’il faut savoir

✍    BON À SAVOIR
Avant même de choisir devant qui vous allez signer votre compromis de vente, il vous faut avant tout, en tant que vendeur, vous munir du titre de propriété. Avec ce document, l’acheteur aura la garantie que vous êtes bien le propriétaire du bien.

Il faudra prévoir autant de document que de parties au compromis. 

Qu’elle est la place du notaire dans la signature d’un compromis de vente ? 

Un notaire est un officier public, qualité qui donne aux actes signés devant lui un caractère authentique. 


Même s’il est traditionnelement recommandé d’avoir recours à un notaire pour signer le compromis de vente, sachez que ce n’est pas obligatoire et qu’il vous est tout à fait possible de le signer entre acheteur et vendeur ou bien en agence immobilière. 


Le document sera valide, mais n’aura pas la même terminologie : 

- Lorsqu’il est signé en office notariale ou parle d’acte authentique

- Pour les deux autres cas (entre particuliers ou en agence immobilière) on parle d’acte sous seing privé. 


La loi n’impose de passer devant un notaire que dans deux cas


  1. Pour signer l’acte de vente définitif, c’est à dire le contrat qui suit le compromis de vente prélimiaire lorsque les conditions suspensives se sont réalisées. 


  1. Depuis le 1er juillet 2009 pour signer le compromis de vente lorsque : 
  • La vente est conclue entre deux personnes physiques et que 
  • Le délai entre la signature du compromis de vente et la réitération par acte authentique est supérieur à 18 mois (ou qu’une prorogation porte la durée totale à 18 mois).  

Cet impératif s’applique à la vente d’immeuble urbain bâti car sont dispensés de notaire : 

  • la vente de lots d’un nouveau lotissement soumis à permis d’aménager ; (insérer le lien du doc permis d’aménager bientôt rédigé)
  • les ventes de terrain constitutifs de lotissement soumis à déclaration préalable
  • la vente de terrains agricoles ; 


Deux possibilités pour signer un compromis de vente sans notaire

La signature d’un compromis de vente hors présence du notaire est tout à fait valable d’un point de vue juridique. En effet, vous avez le choix entre signer votre compromis de vente en agence immobilière ou bien seuls avec l’acquéreur si vous êtes le vendeur ou inversement. 

Signature en agence immobilière

Certainement le mode préféré des parties à un compromis de vente, la signature de la promesse en agence est tout aussi valable que devant un notaire.


Professionnel du droit privé immobilier, l’agence immobilière, en plus de servir d'intermédiaire entre un vendeur et un acheteur, saura vous conseiller quant aux conditions de forme et de fond d’un compromis de vente. 


De plus, en vous rapprochant d’une agence immobilière, vous allez conclure un mandat d’agence lequel sécurisera tout le processus de vente. Il conviendra alors de bien préciser dans ce mandat les missions assignées à l’agent immobilier. 


Allez vite lire à ce sujet, l’article de Qiiro sur la signature d'un compromis de vente en agence. 

Signatures entre particuliers

Tout comme la signature du compromis de vente en agence, la promesse synallagmatique de vente signée entre particuliers sera qualifiée d’acte sous seing privé. 


On ne peut plus économique, la signature du compromis entre les parties elles-mêmes leur évite des frais de notaires et des honoraires d’agence qui sont tous deux fixés à la libre appréciation du notaire ou de l’agent immobilier. 


Des particuliers occupés et très peu disponibles trouveront leur compte à signer leur compromis entre eux car ils pourront procéder à la signature quand cela leur chante, que ce soit le week end ou les jours fériés. 


Notaire, agent immobilier ou entre seuls particuliers ? la comparaison entre toutes ces possibilités est encore floue pour vous ? Voici un récapitulatif en image pour vous aider. 



Les avantages de signer un compromis de vente sans notaire

Le plus indéniable avantage d’une signature de compromis de vente sans notaire est la réduction de coût. En effet, si vous décidez de signer votre compromis de vente devant notaire vous devrez payer les “frais de notaire”. Or, depuis un arrêté du 26 février 2016, les notaires peuvent librement fixer leur honoraires et ne sont plus liés par un tarif national. Le rendez-vous comprenant la rédaction et le conseil juridique peuvent donc se révéler onéreux. 


Vous pouvez aussi gagner du temps à ne pas passer devant un notaire pour signer votre compromis de vente. En effet, ajouter au délai souvent long, très long, d’attente d’un rendez-vous chez un notaire, il faut également que les deux parties aient les mêmes disponibilités. Si ces dernières ne sont disponibles qu’en week-end ou jour férié, alors qu’elles pourraient signer le compromis entre elles ces jours-ci, il leur est impossible de se rendre devant un notaire à ces dates. 


Les inconvénients de signer un compromis de vente sans notaire

Se rapprocher d’un notaire lors de la signature d’un compromis de vente n’est toutefois pas dénué d’intérêt. Avant de signer le compromis de vente devant une agence immobilière ou entre particuliers, il faut connaître ce à quoi vous renoncez. 


En effet, le notaire est garant de la qualité du document et du professionnalisme attaché à sa profession. 

> Il rédige lui-même le compromis de vente et vous conseille sur les conditions de forme à respecter. 

> Il vous assure que l’ensemble des documents à annexer sont présents car depuis la loi ALUR, la liste est longue. 


✍    BON À SAVOIR
La qualité et le professionnalisme ne sont toutefois pas le monopole des notaires. En effet, en téléchargeant le modèle de  compromis de vente proposé par Qiiro, vous avez d’une part accès à un modèle de document de qualité à un prix indéniablement plus intéressant et d’autre part vous bénéficiez d’une assistance juridique capable de vous accompagner dans la rédaction de mentions spécifiques de votre compromis. 


De plus, en signant le compromis de vente devant un notaire, il sera permis à l’acheteur de verser au vendeur un acompte, dit aussi indemnité d’immobilisation. Il sécurise ainsi les transactions

Cette somme constitue généralement entre 5 et 10% du prix de vente du bien. 

Lorsque vous signez la promesse devant le notaire, cette somme sera conservée par lui jusqu’à l’acte définitif de vente. 


L'acompte n’est pas obligatoire mais permet à l’acheteur de prouver sa bonne foi et son sérieux quant à l’achat du bien. Si l’acheteur renonce à la vente, l'acompte versé sera conservé par le vendeur en guise d’indemnisation. 


✍    BON À SAVOIR
Les agents immobiliers sont eux aussi autorisés à conserver cet acompte car détiennent la carte professionnelle.

En revanche, si le compromis est signé entre particuliers seulement, aucun acompte ne pourra être demandé par le vendeur avant la fin du délai de rétractation de 10 jours.

L’existence d’un délai de rétractation pour l’acheteur

L’article L. 271-1 du Code de l’habitation et de la construction met à disposition des parties au compromis de vente un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification dudit compromis


La notification, point de départ du délai de rétractation, doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusée de réception. 


L’acheteur a donc 10 jours pour se rétracter de son offre sans avoir à payer de pénalité.


✍    BON À SAVOIR
Le délai de rétractation est à distinguer de la réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente. Le délai de 10 jours a beau s’être écoulé sans que l’acheteur ne revienne sur sa volonté d'acheter, la vente peut tout de même être annulée si les conditions suspensives ne se réalisent pas. 


Vous avez désormais toutes les cartes en main pour choisir devant qui signer votre compromis de vente. 


Si vous n’êtes pas pressé et que vous disposez de fonds suffisants, vous serez certainement séduits par la sécurité qu’offre une signature devant notaire. En revanche, si vous êtes bon élève et que vous avez lu attentivement les conseils de qiiro, vous serez tenté par le téléchargement de notre compromis de vente ! Faites vos jeux ! Tout en sachant que votre assistant juridique augmenté Qiiro vous accompagne en vous proposant un modèle de compromis de vente sous seing privé et met à votre disposition une équipe de juristes experts pour le compléter

Compromis de vente

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