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Il faut bien avoir à l’idée que la gestion de copropriété est soumise à des règles de fonctionnement proches de celles qui régissent les sociétés. La copropriété s’organise autour d’une collectivité dotée de la personnalité morale, qu’on appelle le syndicat de copropriétaires, qui est une notion très importante.
C’est en effet ce que prévoit l’article 14 de la loi de 1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ». Le syndicat est une forme originale de personne morale, qui se rapproche de la société, mais attention, sans pour autant en être une, car le syndicat n’est pas une société.
Il s’en rapproche en ce que des organes lui permettent d’accomplir ses missions, puisque le syndicat décide par l’intermédiaire d’une assemblée générale, dont les décisions sont exécutées par un syndic, lequel est assisté et contrôlé par un conseil syndical.
De la même facon qu’une société, le syndicat doit être immatriculé lors de sa création, afin d’être connu des tiers et officiellement constitué.
Le syndicat détient également, comme la société, un patrimoine à l’actif duquel on trouve essentiellement les charges de copropriété et différentes cotisations acquittées par les copropriétaires, et au passif duquel on trouve les dépenses liées au fonctionnement et à la conservation de l’immeuble. En revanche, le syndicat n’est pas le propriétaire de l’immeuble, il n’a sur celui-ci aucun droit réel. C’est pourquoi le prix de vente des parties communes doit être distribué aux copropriétaires qui, seuls, détiennent des droits sur elles.
Concernant ses missions, le syndicat de copropriétaires doit défendre les intérêts collectifs de l’immeuble. Cette mission, qui suppose que le syndicat assure la conservation et l’administration de l’immeuble a pour corollaire la responsabilité civile du syndicat.
L’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat de copropriétaires « a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ». Cette mission implique plusieurs actions de la part du syndicat, qu’il exercera par le biais de ses organes.
Le syndicat doit assurer la conservation matérielle de l’immeuble, il doit donc veiller à l’entretien et à la réparation des parties communes et de l’ensemble des équipements communs.
Le syndicat assure l’administration juridique de l’immeuble, ce qui implique qu’il organise la vie en copropriété en veillant à la mise en place et au bon fonctionnement des organes de la copropriété, en établissant ou en modifiant le règlement de copropriété et en recouvrant les charges de copropriété dues par les copropriétaires.
Il peut aussi accomplir des actes de disposition, à l’instar toujours d’une société : acquisition ou aliénation de parties communes ; acquisition de parties privatives qui viendront s’inscrire dans son patrimoine ; constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge des parties communes.
Le syndicat peut être amené à agir en justice, par le biais de son syndic, pour sauvegarder des droits afférents à l'immeuble.
C’était l’article 664 du Code civil qui prévoyait la répartition des charges, avant la naissance du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Aujourd’hui, la copropriété est gérée par les dispositions impératives posées par la loi du 10 juillet 1965.
L’article 10 L. 1965 distingue deux grandes catégories de charges communes :
- Les charges spéciales, que l’article 10, alinéa 1er de la loi de 1965 désigne comme les « charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun » et qui visent par exemple les installations de chauffage central et de climatisation collective, les appareils de production d’eau chaude et froide, les interphones, les ascenseurs, les installations d’éclairage, les antennes collectives, les éléments de décoration des parties communes, tels les revêtement des sols et des murs communs (éléments d’équipement commun) ; ou encore la fourniture d’eau, de chauffage, d’électricité, de gaz voir, plus rarement, des services de soins ou de restauration (services collectifs).
Depuis la loi ELAN, la création de charges spéciales est nécessairement liée à l’existence de « parties communes spéciales », qui doivent être mentionnées expressément dans le règlement de copropriété. C’est ainsi que l’article 6-2 de la loi de 1965 prévoit que : « la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. ».
- Les charges générales, que l’article 10, alinéa 2 de la loi de 1965 désigne comme les « charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes », et qui visent par exemple la réfection du gros œuvre des bâtiments (dépenses de ravalement, réparation de toiture...), l’entretien des espaces verts, le nettoyage des parties communes, les réfections de la voirie interne à l’immeuble, les honoraires du syndic, les frais de fonctionnement du syndicat, les frais de conciergerie, de gardiennage, de surveillance et de sécurité, les primes d’assurance des parties communes, les frais de justice exposés par le syndicat et les dommages et intérêts qu’il pourrait être amené à payer.
La répartition entre les copropriétaires se fait différemment suivant les charges :
- Les charges spéciales sont, aux termes de l’article 10, alinéa 1er de la loi de 1965, réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que les services collectifs et les éléments d’équipement commun présentent à l'égard de chaque lot. Le critère de l’utilité s’apprécie in abstracto (utilité objective) et non pas in concreto (peu importe l’utilisation effective par le copropriétaire). Ainsi, certains copropriétaires pourront échapper au paiement des afférentes aux parties communes spéciales qui ne sont pas affectées à leur usage.
- Les charges générales sont, aux termes de l’article 10, alinéa 2 de la loi de 1965, réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots. Ces valeurs sont déterminées en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, et non pas en fonction de leur utilisation. Le plus souvent, les tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété (ce qui veut dire que chaque copropriétaire contribuera aux charges au pro rata de sa quote-part de parties communes), sauf à ce que les copropriétaires aient prévu une répartition différente des tantièmes de copropriété.
C’est précisément l’un des rôles du règlement de copropriété que de mettre en œuvre cette répartition.
Il doit impérativement mentionner expressément l'existence des parties communes spéciales (art. 6-4 L. 1965) et fixer, pour chaque lot, la part de charges spéciales et la part de charges générales qui lui revient. Il doit également préciser les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer la répartition des charges, du moins pour les règlements publiés à compter du 31 décembre 2002 (art. 10, al. 4, L. 1965).
C’est pourquoi, il est indispensable de se référer à un règlement de copropriété effectif et valide, comme celui rédigé par nos experts juridiques et disponible en téléchargement ici !
Il existe une exception au critère : l’imputation de certaines dépenses à la charge exclusive de certains copropriétaires. L’exception figure à l’article 10-1 de la loi de 1965.
Selon l’article 10-1 de la loi de 1965, « sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot (...) ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prononcées (...) lorsque les mesures ou travaux prescrits par arrêté (...) et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. »
Le texte précise que lorsque la prétention du copropriétaire concerné a été déclarée fondée par le juge, le copropriétaire est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Il faut donc rester vigilent concernant cette exception de l’imputation de certaines dépenses à la charge exclusive de certains copropriétaires.
La règle de principe en matière de modification des charges est posée par l’article 11 de la loi de 1965, qui prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ».
Cette règle est destinée à éviter les remises en cause trop fréquentes de la répartition des charges, et les décisions prises au détriment des minoritaires. La règle est d’ordre public ; le règlement de copropriété lui-même ne peut prévoir une clause facilitant la modification des charges.
La loi de 1965 prévoit ensuite des exceptions dans lesquelles la modification de la répartition des charges peut résulter d’une décision majoritaire de l’assemblée générale :
- Lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité (art. 11, al. 1er, L. 1965) ;
- En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24 (art. 11, al. 2, L. 1965) ;
- Lorsque la modification de la répartition des charges est rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives, la modification doit être votée par l’assemblée statuant à la majorité absolue des voix (art. 25, e), L. 1965).
Plusieurs situations permettent à un copropriétaire d’obtenir la modification de la répartition des charges par un juge :
Cette action doit toutefois être exercée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Le syndicat est l’administrateur de l’immeuble en copropriété et peut donc engager sa responsabilité civile en cas de dommage causé par l’immeuble, aux copropriétaires ou aux tiers.
Après avoir précisé que le syndicat « a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes », l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Le syndicat est donc responsable de plein droit pour les dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Il est donc responsable même si les vices ou le défaut d’entretien ne sont pas de son fait, et c’est là un grand risque pour lui qu’il faut connaître.
Désormais, la responsabilité du syndicat s’est vue étendue aux vices antérieurs à la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété.
Avant cette extension par la jurisprudence, la responsabilité du syndicat n’était pas engagée pour des travaux exécutés antérieurement à sa création, seul le propriétaire de l'immeuble avant division étant tenu à réparation.
Pour s'exonérer de sa responsabilité, le syndicat ne peut établir qu'il n'a pas commis de faute.
En effet, seules la force majeure et la preuve d’une faute de la victime vont lui permettre de s’exonérer, comme habituellement en droit commun civil de la responsabilité.
Cependant, le syndicat peut exercer une action récursoire contre l’auteur du fait dommageable.
Les copropriétaires n’ont individuellement aucune qualité pour répondre des désordres provenant des parties communes. Seul le syndicat répond donc des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.
Jusqu’à la loi ELAN, l’action en responsabilité exercée par un copropriétaire contre le syndicat était soumise à une prescription décennale, suivant les termes de l’article 42 L. 1965 : « Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».
La loi ELAN a supprimé cela et a lissé la prescription des actions nées de la loi de 1965 sur le droit commun, pour plus de compréhension et uniformité.
Ainsi, l’article 42 L. 1965 prévoit désormais que : « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »
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