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Règlement de copropriété simplifié

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Estelle V.

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement en copropriété ? 

Vous louez un espace afin d’y habiter ou pour exercer votre activité commerciale et professionnelle ?  

 

Vous êtes appartenez à un lot de copropriété. Et cette copropriété doit être régi par un règlement de copropriété.

Tous les lots de copropriété doivent être dotées d’un règlement de copropriété. Cet écrit vous informe de tous vos droits et devoirs que vous soyez propriétaire ou locataire.

Il est indispensable d’en prendre connaissance afin de vivre votre location ou votre copropriété paisiblement et, au besoin,  faire valoir vos droits.

 

Propriétaire et locataires : le règlement de copropriété vous concerne directement.

Si vous ne respectez pas les règles et modalités de fonctionnement qui sont écrites dans votre règlement de copropriété, vous vous exposez à des sanctions.

Si vous le rédigez sans prendre en considération les spécificités de ce document, vous risquez de ne plus pouvoir les rajouter par la suite.

Si vous êtes propriétaire, vous devez accorder la plus grande importance à la rédaction de votre règlement de propriété et des spécificités que vous souhaitez y inclure.

Si vous êtes locataire, vous devez faire preuve d’une rigueur absolue dans la lecture du règlement de propriété de votre location.

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document écrit.

Le règlement de copropriété instaure toutes les règles relatives à la maison ou l’immeuble en copropriété dont vous êtes propriétaire, locataire ou que sous-locataire.


Dans quel cas doit on mettre en place un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est obligatoire au sein :

-       Des immeubles divisés en lots de copropriété ;

-       Des appartements divisés en lots de copropriété ;

-       Des maisons divisées en lots de copropriété ;

-       Des bureaux qui font partie d’une copropriété divisée en lots ;

-       Des entrepôts faisant partie d’un lot de copropriété ;

-       Et de n’importe quels locaux faisant partie d’un lot de copropriété.


Bon à savoir : Votre location peut être utilisée à des fins d’habitation ou à des fins commerciales.

Le règlement de copropriété doit prendre en compte le but de votre copropriété

Si vous louez un espace destiné à un usage commercial vous devez vous soumettre à une utilisation allant dans ce sens et inversement. 

Si vous louez un espace destiné à un usage d’habitation, vous n’aurez pas le droit d’y exercer une activité commerciale.

Bon à savoir: Toutes les informations liées à l’usage de l’espace qui fait l’objet du règlement de copropriété doivent être clairement détaillées aussi bien pour les copropriétaires que pour les locataires.

Le cas de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier 

Vous achetez une maison en indivision, un immeuble, un local ou un appartement en copropriété ?

Vous devez obligatoirement faire rédiger un règlement de copropriété contenant toutes les spécificités liées à votre construction.

Le règlement de copropriété devra par la suite être certifié par un notaire puis publié dans un registre foncier afin d’être légalement applicable. 

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Quelles sont les règles posées par le règlement de copropriété ?

Les règles posées par le règlement de copropriété sont définies par les propriétaires.

Les règles de copropriété ne sont pas gravées dans le marbre: elles peuvent être choisies et modulées par les propriétaires actuels ou futurs de la copropriété.

Le règlement de copropriété doit indiquer toutes les obligations et les restrictions imposées pour le bon usage des locaux. 


Les règles posées par le règlement de copropriété doivent être édictées dans le plus strict respect de la vie privée des copropriétaires.

Les règles du règlement de copropriété doivent être réfléchies en amont et doivent  strictement respecter la vie privée et les droits des locataires.

Les restrictions et interdictions imposées ne seront pas valable si elles vont au-delà de ce que la loi permet.


Les règles posées par le règlement de propriété doivent définir l’usage des locaux

Parmi les règles posées par le règlement de copropriété, on retrouve l’usage qui doit être fait des locaux, c’est-à-dire :

-       Soit à titre d’habitation ;

-       Soit à titre d’usage professionnel et commercial ;

-       Soit à titre d’usage mixte.

Bon à savoir : Une clause « d’habitation bourgeoise exclusive » ou une clause « d’habitation bourgeoise simple » dans votre règlement intérieur vous interdit d’effectuer une activité commerciale ou artisanale dans votre espace. Il doit être utilisé pour y habiter uniquement.

Le règlement de copropriété restreint l’usage et la fonction des locaux

Si l’usage des locaux de la personne qui les loue est libre, elle doit néanmoins respecter les engagements qu’elle aura pris en adhérant à la location.

Dans cette mesure, l’usage des locaux est réglementé par le règlement de copropriété.

Par exemple, le règlement de copropriété peut encadrer:

-       Les nuisances sonores : l’usage d’appareils de radiophonie, chaîne hi-fi ou télévision ;

-       Les horaires de travaux autorisés, l’usage d’outils de travail trop bruyant ou encombrants les espaces communs ;

-       Le droit d’étendre ou non son linge aux fenêtres et balcons ;

-       Le droit de modifier les choses communes à tous les habitants ;

-       La luminosité et les décorations apparentes de l’extérieure ;

-       L’utilisation des parties communes liées aux garages, parking et stockages ;

-       Le droit de cloisonner les espaces.

 

Pour les professionnels ou commerçants, le règlement de copropriété réglemente notamment:

-       Le droit d’afficher sur les parties visibles des locaux des panneaux publicitaires ;

-       Le droit d’exposer des affiches ou annonces à l’intérieur commun ou à l’extérieur de la copropriété ;

-       Le droit d’avoir recours à un système de vidéosurveillance.

 

Le montant des  charges de copropriété est défini par le règlement de copropriété.

Les charges communes des locataires ou propriétaires concernent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble.

Elles sont réglementées par le règlement de copropriété et correspondent :

-       Aux impôts et taxes qui touchent l’immeuble ;

-       Les dépenses liées au fonctionnement du syndicat de copropriété ;

-       Les assurances liées à l’immeuble ;

-       Les dépenses d’entretien, de réparation, et de construction dans les parties communes de l’immeuble ;

-       Les frais de ravalement de façade.

Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quotes-parts.

Bon à savoir: Pour les locataires, le montant des charges sera directement communiqué avec le prix de la location à la signature du bail.


La question de la consommation d’eau des copropriétaires et/ou leur locataires

Les charges d’eau froide sont généralement prévues par le règlement de copropriété.

En général, le règlement établi par écrit :

-       Soit qu’il sera à la portée de tous un compteur individuel ;

-       Soit que les charges seront réparties entre les copropriétaires dans les proportions décidées.

 

Les futures ventes de lots peuvent  être régie par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut contenir plusieurs clauses modulables en fonctions de la volonté des copropriétaires concernant les lots.

Il peut avoir été convenu à l’attention des copropriétaires qu’aucune vente ne sera autorisée si elle ne touche pas l’intégralité du lot de propriété.

Par exemple, une clause dans le règlement qui interdit de vendre ou louer un appartement sans inclure la vente ou la location de la place de parking qui lui est attribuée est tout à fait envisageable et fréquemment utilisée.

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Comment le règlement de copropriété est-il porté à la connaissance des copropriétaires ?

Le règlement de copropriété est généralement rédigé par les copropriétaires qui décident d’acheter un bien commun et de décider de son utilisation.

Une fois certifié par un professionnel du droit et publié dans un registre foncier, il est diffusé aux copropriétaires, bailleurs et locataires.

 

Vous devez disposer d’une copie du règlement de copropriété en vigueur.

Si vous rejoignez une copropriété déjà établie en tant que copropriétaire, vous devenez membre du syndicat de copropriétaires. Vous devez prendre connaissance du règlement de copropriété qui était en vigueur avant votre arrivée et y adhérer.

 

Demandez une copie du règlement de copropriété.

Une copie du règlement de copropriété doit vous être remise par les anciens propriétaires. En cas de perte vous pouvez demander une copie à un copropriétaire ou au syndic de de copropriété.

Le syndic de copropriété, qui est un représentant élu, se différencie du syndicat de copropriétaires qui est constitué par l’ensemble de copropriétaires. 

Si vous êtes locataire, vous pouvez demande la copie du règlement à votre bailleur.

Attention, il est néanmoins en droit de refuser de vous la fournir. Il peut également vous demander de réglez les frais liés à la copie du règlement.

 

Renseignez-vous auprès du service public de publicité foncière.

Si vous n’arrivez pas à accéder à votre règlement de copropriété par le biais de vos interlocuteurs directs, sachez que vous pouvez effectuez une demande auprès du service public de publicité foncière.

Le règlement de publicité doit obligatoirement être enregistré auprès du service public de publicité foncière pour être applicable. Vous pourrez le retrouver en effectuant une demande directement au service des publications foncières.

Si votre règlement de copropriété a été enregistré auprès du service public de publicité foncière :

-       Avant 1956 :  Rendez-vous sur le site officiel du gouvernement français pour trouver le formulaire à remplir en cliquant ici ;

-       Après 1956 :  Rendez-vous sur le site officiel du gouvernement français pour trouver le formulaire à remplir en cliquant ici.

Notez tout de même que cette démarche est payante.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document qui peut évoluer. Cette modification requiert un vote en assemblée des copropriétaires.

Vous pouvez obtenir des modifications de votre règlement de copropriété en obtenant un vote à l’unanimité ou à la majorité des copropriétaires en fonction des demandes effectuées.

Attention, une autorisation qui vous est octroyée peut vous être retirée si une nouvelle assemblée décide à l’unanimité de cela.

 

La modification du règlement doit être autorisée.

Toute modification doit être autorisée par un vote en assemblée générale. La modification est à l’ordre du jour et est discutée puis votée par l’ensemble des copropriétaires.

Certaines modifications requièrent l’unanimité. Par exemple, la repartions des charges est votée par le copropriétaire à l’unanimité.

 

Ne commencez pas de nouveaux travaux sans prendre connaissance de votre règlement.

La modification du règlement de copropriété peut concerner la réalisation de travaux :

-       De réalisation ;

-       D’achat ;

-       De vente ;

-       Le changement d’usage des locaux.

 

La destination de l’immeuble peut évoluer.

La modification de la destination de l’immeuble doit aussi être votée à l’unanimité : vous pouvez tout à fait envisager une activité commerciale dans votre logement d’habitation à condition d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

 

Alignez votre règlement avec les dispositions légales en vigueurs.

 

La mise en conformité du règlement avec la loi est votée à la majorité simple. Si elle n’est pas admise, votre règlement restera régi par la loi ancienne.

Attention, si la nouvelle loi en vigueur est dite « d’ordre publique », cela signifie qu’il faut obligatoirement s’y confronter sans possibilité de la contourner.

Prenez connaissance de votre règlement intérieur et renseignez-vous auprès de professionnels du droit.

Bon à savoir: Les modifications sont possibles mais vous devez dans un premier temps prendre connaissances des règles en vigueur dans votre règlement et des modalités de vote.

Qui veille à la bonne application des règles de copropriété ?

 La bonne application du règlement de copropriété est assurée par le syndic de copropriété. 

Le syndic de copropriété est l’entité qui représente l’ensemble des copropriétaires.

 

En cas de mauvaise application du règlement le syndic de copropriété est chargé de mettre en garde la personne concernée de son entrave au règlement.

Par exemple :

Le non-respect des horaires de travaux, les nuisances sonores abusives ou les stationnements gênants allant à l’encontre du règlement de copropriété attireront l’attention du syndic.

Un avertissement à l’oral et par courrier pourra être octroyé afin de prévenir de la mauvaise application des règles en vigueur dans la copropriété.

Faute de réaction, la responsabilité du bailleur peut être engagée pour absence de mise en œuvre des moyens permettant de faire cesser les troubles.

Dans les cas les plus poussés, le tribunal de grande instance du lieu où se situe l’immeuble, appartement ou maison en copropriété pourra être saisi.

Cette saisine se fait après constat par huissier du trouble.

La saisine du tribunal peut ensuite être effectuée par :

-       L’un des copropriétaires ;

-       Le syndic ;

-       Un bailleur ;

-       Un locataire.

Bon à savoir : Il est possible d’engager une procédure d’urgence en référé si le trouble est manifestement illicite. Cela signifie que si les troubles causés par un des locataires ou copropriété est grave et menaçant, le juge pourra être saisi dans l’urgence pour faire cesser les dégâts. Cette saisine se fera dès lors dans le cadre d’une saisie juge dit « des référés ». 

Ne perdez pas de temps, prenez connaissance au plus vite des règles applicables à votre copropriété et télécharger notre modèle de règlement de copropriété  en ligne QIIRO afin de prendre connaissance de la forme de ce document.

Vous pouvez utiliser un modèle pour rédiger votre règlement de copropriété avant de le faire certifier par notaire ou vous en inspirer pour demander une modification en fonction des usages dans le domaine.

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