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Qu’est-ce qu’un contrat de cautionnement relatif à un bail commercial ?

Un contrat de cautionnement est un contrat par lequel une personne, dénommée la caution, s’engage personnellement envers une autre personne, nommée le débiteur principal, à satisfaire à l’obligation du débiteur si le débiteur n’y satisfait pas lui-même, conformément à l’article 2288 du Code Civil. 


Autrement dit, le contrat de cautionnement est un acte conclu par une personne permettant d’apporter une garantie au créancier d’un débiteur dans le cas où ce dernier n’arriverait pas à payer sa dette auprès du créancier. 


Dans le cadre du bail commercial, le contrat de cautionnement est conclu dans l’optique que le bailleur reçoive le paiement du loyer, au cas où le débiteur principal ne paie pas le loyer convenu pour la location du local commercial. 


Qiiro vous propose un modèle de contrat de cautionnement accessoire à un bail commercial,  rédigé par des professionnels du droit et entièrement personnalisable selon vos besoins. 

Comment rédiger un acte de cautionnement solidaire pour un bail commercial ?

La conclusion d’un contrat de cautionnement pour un bail commercial nécessite nombre de mentions obligatoires, conformément aux articles relatifs dans le Code Civil. 


Qui plus est, le formalisme à respecter pour un contrat de cautionnement sera plus contraignant :


  • S’il s’agit d’un contrat de cautionnement conclu envers un professionnel (une banque notamment)


Bon à savoir : En cas d’engagement envers un professionnel, l’article L331-1 du Code de la Consommation prévoit expressément que toute personne physique s’engageant par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit faire figurer la mention manuscrite suivante avant la signature : « En me portant caution de X...................., dans la limite de la somme de.................... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de...................., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X.................... n'y satisfait pas lui-même » 



  • S’il s’agit d’un contrat de cautionnement solidaire


Bon à savoir : L’article L331-2 du Code de la Consommation prévoit qu’en cas d’engagement solidaire de la caution auprès d’un professionnel, le contrat de cautionnement devra faire mentionner la mention suivante : " En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code Civil et en m'obligeant solidairement avec X je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X ".

Qiiro vous propose ici un contrat de cautionnement relatif à un bail commercial conforme au droit en vigueur, au sein duquel les éléments suivants devront nécessairement apparaître :


  • L’identification de la caution, du locataire, du bailleur et du bien en question dans le contrat ;
  • La date de signature du contrat de bail commercial ;
  • Le montant du loyer, ses charges, et les modalités de révisions du loyer ;
  • La durée d’engagement du cautionnement. Si cet élément n’est pas précisé, la caution solidaire est considérée comme étant à durée indéterminée. Le garant a néanmoins la possibilité de résilier son engagement. Cette résiliation prend alors effet à la fin du contrat de location.
  • La reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’article rappelle notamment les règles de résiliation possibles.
  • Certaines mentions manuscrites au travers desquelles la caution indique avoir pleine conscience de la nature et de l’étendue de son engagement.
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Quelles sont les obligations de la caution au sein d’un contrat de cautionnement relatif à un bail commercial ?

Au sein d’un contrat de cautionnement, la caution sera obligée à satisfaire à l’obligation du débiteur si ce dernier ne l’a pas exécutée, qu’il a exécuté partiellement ou incorrectement. 


Dans le cadre d’un contrat de cautionnement simple, la caution pourra toujours demander au créancier de demander le paiement de l’obligation principale en premier au débiteur. Ce ne sera que si le débiteur principal ne peut payer que la caution devra exécuter son obligation, à hauteur du montant prévu par le contrat de cautionnement.


À défaut de spécification du montant au sein du contrat de cautionnement, la caution est engagée pour l’entièreté de ce que doit le débiteur. 


Également, l’article 2290 du Code Civil rappelle qu’une caution ne peut être engagée pour un montant supérieur à ce qui est dû par le débiteur. Le cautionnement excédant la dette sera réduit à la mesure de l’obligation du débiteur.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?

Le bailleur d’un local commercial a pour obligation légale de fournir à son locataire des diagnostics techniques. 

Pour un contrat de bail commercial, 3 diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être annexés au contrat de location. Il s’agit : 


  • Du diagnostic de performance énergique (DPE) ;
  • Du diagnostic amiante ;
  • De l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). 


— Le diagnostic de performance énergétique 


Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé par le propriétaire au contrat de bail commercial. 


Il comprend notamment :


  • Les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements
  • L’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles ;
  • L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
  • L’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements ; 


— Le diagnostic amiante du bail commercial


Il est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. 


Il permet de protéger la santé des personnes exerçant dans le local et doit être réalisé par un expert certifié et formé au risque amiante. 


— Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)


L’état des risques naturels, miniers et technologiques doit obligatoirement être annexé au contrat de bail commercial si le bien immobilier est situé dans une zone couverte :


  • Par un plan de prévention des risques technologiques ;
  • Par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ;
  • Dans des zones de sismicité définies par décret.


L’ERNMT est un document établi en suivant les modèles fournis par la préfecture, la sous-préfecture, la mairie ou disponibles sur internet. La préfecture délivre l’ensemble des informations contenues dans l’ERNMT.


Il a une durée de validité de six mois à la date de signature du contrat de bail. Afin d’obtenir toutes les informations utiles concernant l’ERNMT, il est préférable de se rendre sur le site de la préfecture du lieu de situation du local commercial.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Il n’y a aucune obligation légale obligeant le débiteur à conclure un dépôt de garantie pour le compte du bailleur. Toutefois la pratique le prévoit constamment : le dépôt de garantie permet au bailleur de se prémunir contre une mauvaise exécution du locataire d’une des clauses du bail. 


Le bailleur est libre de demander le montant de son choix, mais l’usage veut que le montant s’élève à deux mois de loyers environ. 

Généralement pour un dépôt de garantie de bail commercial, le loyer est payé de manière trimestrielle : la caution sera donc d’un ou deux trimestres de loyer. 


Le dépôt de garantie est fixé en fonction du loyer. Ce montant est toutefois susceptible de faire l’objet d’une révision en cas d’évolution du loyer. 


Bon à savoir : Il est illégal d’appliquer la TVA au dépôt de garantie. Il ne peut s’agir ici qu’un ou deux trimestres de loyers déduits des montants de TVA.

Comment ça marche un cautionnement de bail commercial ?

La plupart du temps, le contrat de cautionnement conclu pour un bail commercial est un contrat de cautionnement solidaire.


La solidarité de la caution vis à vis du débiteur principal, à savoir le locataire, signifie que la caution renonce à son bénéficie de discussion, conformément à l’article 2298 du Code Civil, et à son bénéfice de division : 


  • Le bénéfice de discussion d’une caution est la possibilité pour celle-ci d’enjoindre le créancier de demander le paiement au débiteur de l’obligation principale avant de le demander à la caution ;


  • Le bénéfice de division est la possibilité pour la caution de ne payer que la dette à laquelle elle s’est engagée au sein du contrat de cautionnement. 


Bon à savoir : Dans le contrat de cautionnement solidaire, la caution refuse donc à ses bénéfices de discussion et de division. Cela signifie que le créancier peut lui enjoindre de payer l’entièreté de la somme à laquelle sont tenues l’ensemble des cautions. 


La caution ayant payé le tout bénéficiera ensuite d’un recours subrogatoire envers les autres cautions, à hauteur de tout ce qui dépasse le montant auquel elle était originellement engagée dans son contrat de cautionnement.

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