Comme chacun sait, le règlement de copropriété a pour objet de déterminer ou de préciser les modalités d’organisation et d’administration de l’immeuble ainsi que les droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes et sur leurs parties privatives respectives.
Cependant, la distinction entre parties communes et parties privatives n’est pas si évidente, car il existe des parties communes qui ne sont pas accessibles à tous les copropriétaires, mais seulement à ceux d’un bâtiment en particulier, comme un local vélo par exemple.
De la même façon, certains copropriétaires obtiennent la jouissance privative d’une partie commune, comme une cour ou encore une terrasse.
Ces diverses parties communes particulières étaient, jusqu’à la loi ÉLAN en date du 23 Novembre 2018, ignorées de la législation et donc sources de conflits en ce qui concerne leur entretien et le règlement de leurs charges.
La loi ÉLAN est venue préciser les définitions de ces parties communes spéciales à jouissance privative. l’objectif de clarifier la situation de ces dernières cette loi est venue délimiter et attribuer à chacun des copropriétaires le paiement des charges qui leur incombent.
Particulièrement, d’après l’article 6-4 de la loi, le règlement de copropriété doit impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative. Il est donc primordial de mettre en conformité vos règlements de copropriété concernant ces mentions obligatoires.
Tour d’horizon sur les principes régissant le règlement de copropriété et les apports de la loi ÉLAN concernant son contenu..
L’élaboration d’un règlement de copropriété est impérative, toute copropriété doit se doter d’un règlement. L’article 8 de la loi de 1965 confère expressément au règlement de copropriété une nature conventionnelle.
Ce règlement doit contenir obligatoirement certaines mentions imposées par la loi, comme la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance, les règles d’administration des parties communes, la répartition des charges communes entre les différents lots et la méthode de calcul permettant de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.
Depuis la loi ÉLAN en date du 23 Novembre 2018, la loi impose de mentionner expressément des éventuelle parties communes spéciales et à jouissance privative dans le règlement de copropriété.
Il existe également des mentions facultatives, telles que les règles de fonctionnement du conseil syndical ou toute autre clause justifiée par la destination de l’immeuble.
Le contenu du règlement de copropriété, à savoir ses mentions obligatoires et facultatives, doit toujours, d’après l’article 43 de la loi de 1965, se plier aux dispositions impératives de la loi, sous peine d’être réputé non écrit.
Les règles de mise en oeuvre de la modification du règlement de copropriété dépendent des dispositions à modifier.
Lorsqu’il s’agit de dispositions concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes et que la modification ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni à celle des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, l’assemblée générale des copropriétaires peut modifier le règlement à la double majorité des voix, d’après l’article 26 de la loi de 1965.
En revanche, lorsqu’il s’agit de dispositions portant atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives ou à la destination de l'immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut modifier le règlement qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.
Lorsqu’il s’agit d’adapter le règlement aux modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement, l’assemblée générale des copropriétaires peut modifier le règlement à la majorité simple, d’après l’article 24 de la loi de 1965.
La modification d’un règlement de copropriété est un sujet important pour l’ensemble des personnes qui sont copropriétaires, car le règlement s’impose automatiquement à eux au moment de sa modification, et ce, peu importe son mode d’élaboration et son éventuelle absence de publication.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN en date du 23 Novembre 2018, le règlement de copropriété doit impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative, d’après l’article 6-4 de la loi de 1965 modifiée.
En effet, ce dernier prévoit que « l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
La loi précise, dans son article 209, chapitre II, que ces modifications du règlement de copropriété doivent être votées dans un délai de 3 ans à compter de l’adoption de la loi, soit jusqu’au 24 Novembre 2021. Le syndic doit donc inscrire dans ce délai à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité du règlement de copropriété sera prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
À un peu plus d’un an de la date limite de mise en conformité des règlements de copropriété, retour sur ces parties communes spéciales et à jouissance privative, ainsi que sur l’intérêt et la manière de modifier son règlement de copropriété au plus vite.
L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi ELAN précise ce que sont les parties communes spéciales : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. ».
Il s’agit donc de parties communes à plusieurs copropriétaires, mais non à la totalité des copropriétaires formant la copropriété. Pour cela, l’article précise que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires, mais que seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.
L’article 6-3 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 196,5 créé par la loi ELAN, définit les parties communes à jouissance privative : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
La loi vient donc préciser le caractère réel de ce droit. Ce dernier reste attaché au lot, ce qui signifie qu’en cas de cession du lot de copropriété, le droit de jouissance privative se transmettra au nouvel acquéreur.
Il est essentiel de prendre en compte les nouvelles dispositions de la loi ÉLAN et d’informer les copropriétaires concernés du fait qu’ils doivent procéder à la modification du règlement de copropriété en conséquence.
En effet, en ce qui concerne la mention des parties communes spéciales, le règlement de copropriété devra être modifié et lister précisément toutes les parties communes spéciales et fixer l’étendue des droits correspondants. Les droits afférents à ces parties communes ne pourront être exercés en pratique tant que la mention de ces parties communes spéciales n’aura pas été expressément inscrite dans le règlement de copropriété.
Concernant les parties communes à jouissance privative, il en est de même. Le copropriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance personnel pourrait voir son droit contesté en l’absence de mention et doit faire modifier le règlement de copropriété pour préserver la valeur de son lot.
En conséquence, si la mise en conformité du règlement de copropriété n’a pas lieu avant le 24 Novembre 2021, les lots transitoires, parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative n’auront plus d’existence juridique.
Les copropriétaires qui seraient concernés par l’existence de ces parties communes doivent se manifester auprès du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, afin que la question de la mise en conformité du règlement de copropriété soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avant la date limite du 24 Novembre 2021.
Le copropriétaire concerné peut proposer un projet de résolution au syndic, en lui envoyant dans les délais suffisants pour que cette proposition puisse figurer à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Le syndic doit ensuite envoyer l’ensemble des projets de résolution inscrits à l’ordre du jour en lettre recommandée avec accusé de réception à tous les copropriétaires convoqués, 21 jours au moins avant la réunion de l’assemblée générale.
Qiiro vous épaule et vous fournit les modèles de projets de résolution à transmettre au syndic.
Il peut être compliqué dans certaines copropriétés de fixer une Assemblée générale, et plus encore dans le contexte sanitaire actuel.
Par ailleurs, certaines copropriétés ont besoin de plusieurs assemblées générales pour se mettre d’accord sur les modifications du règlement à voter, dans la mesure où une majorité simple des voix est nécessaire pour la modification. Il faudra également songer au délai de publication des modifications du règlement de copropriété...
Soyez donc vigilants sur les délais à respecter concernant les envois de courriers au syndic et sur la nécessité de voter la mise en conformité du règlement de copropriété avant le 24 Novembre 2021… Tic tac, tic tac...⏰⏰
