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Promesse synallagmatique de cession de parts sociales
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Promesse synallagmatique de cession de parts sociales

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (société civile immobilière) est une société civile qui a un objet immobilier. C’est une société civile en ce qu’elle ne saurait exercer une activité commerciale.


Elle est créée par deux ou plusieurs personnes pour gérer un patrimoine immobilier et en tirer des bénéfices.


Elle est souvent créée dans le cadre familial afin de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. La SCI est souvent préférée à l’indivision dans le cadre d’un investissement immobilier car elle permet d’éviter les inconvénients majeurs du régime de l’indivision (par exemple, concernant la gestion d’un bien immobilier ou s’agissant des difficultés pour sortir de l’indivision).


Ce qu’il faut retenir :

  • La SCI est un outil qui permet de mieux organiser la gestion d’un patrimoine immobilier ;
  • La SCI est un outil qui facilite la transmission d’un bien immobilier.


La SCI permet de dématérialiser un patrimoine immobilier sous forme de parts sociales. Les associés sont en effet propriétaires de parts sociales de la SCI et non des biens immobiliers. C’est un avantage de la SCI.


Les cessions de parts sociales sont fréquentes dans la vie d’une SCI et celles-ci obéissent à des règles très strictes.


Il est donc très important de bien comprendre comment se réalise une cession de parts sociales de SCI avant de se lancer.


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Quelles sont les démarches préalables à la cession de parts sociales d’une SCI ?

La cession de parts sociales d’une SCI implique au préalable d’effectuer certaines démarches. Il s’agit notamment d’estimer la valeur des parts sociales et d’obtenir l’agrément des associés.


L’estimation de la valeur des parts sociales


Les associés sont en théorie libres de fixer le prix des parts sociales.


La loi et l’administration fiscale cependant exigent que le prix des parts sociales soit déterminé à partir de critères précis.


Le prix ne peut donc pas être librement fixé entre le cédant et l’acquéreur. Un prix anormalement bas pourrait requalifier la cession en donation.


Pour calculer le prix d’une part sociale, il convient de soustraire le montant des dettes de la SCI au montant de l’actif réel de la société et de diviser le résultat par le nombre de parts sociales.


L’actif réel, c’est la valeur des biens immobiliers, les liquidités, etc. Pour estimer la valeur du ou des bien(s) immobilier(s), il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier.


Calcul du prix d’une part sociale :


Il est également à noter qu’une décote qui varie de 5% à 20% est fréquemment appliquée sur la valeur des parts sociales. Cette décote, également appelée coefficient réducteur, est appliquée afin de prendre en compte le fait que les parts sociales d’une SCI sont souvent difficiles à céder à une autre personne qu’un associé.



L’agrément des associés


Pour céder ses parts sociales, il faut au préalable obtenir l’agrément de tous les associés, c’est-à-dire une décision prise à l’unanimité des associés.


Les statuts de la SCI peuvent cependant prévoir que cet agrément peut être obtenu avec une décision prise à la majorité des associés ou qu’il peut simplement être accordé par le ou les gérant(s).


Les statuts peuvent également prévoir que les cessions de parts sociales consenties à des associés ou au conjoint de l’un deux ne nécessite pas d’agrément.


Il faut également noter que sauf dispositions contraires des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.


Pour obtenir l’agrément des associés, il faut suivre une procédure.


Il est nécessaire de notifier le projet de cession de parts sociales avec la demande d’agrément  à la société et aux associés.


Cette notification peut être faite par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.


Dans l’hypothèse où les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par le ou les gérant(s), la notification n’est faite qu’à la société.


La notification devra comporter toutes les informations relatives au projet de cession : identité de l’acquéreur, le prix de la cession, les conditions de la cession, etc.


Le gérant de la SCI va alors convoquer l’assemblée générale des associés pour que ces derniers se prononcent sur l’acceptation de la cession :


  • Les associés acceptent la cession et donnent par conséquent leur agrément. Dans ce cas, la cession peut avoir lieu dans les conditions auxquelles elle a été notifiée.

    Attention : si les conditions prévues dans la notification ont changé, il est nécessaire d’effectuer une nouvelle procédure.


  • Les associés refusent de donner leur agrément. Dans ce cas, le gérant va notifier à l’associé qui souhaite céder ses parts sociales la décision.
    À partir de ce moment, les associés disposent généralement d’un délai de 6 mois (les statuts peuvent prévoir un délai différent qui ne peut cependant pas être supérieur à 1 an et inférieur à 1 mois) pour acheter les parts sociales.
    Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans ce délai, alors l’agrément à la cession est réputé acquis.


Attention : Les statuts de la SCI ou un pacte d’associé peuvent prévoir un droit de préemption. Cela signifie qu’en cas de cession de parts sociales par un associé, les autres associés ou certains d’entre eux seulement (selon ce qui a été prévu par les statuts ou le pacte) pourront les acquérir en priorité ou en lieu et place de l’acquéreur pressenti.

La signature de l’acte de cession de parts sociales

La cession de parts sociales doit impérativement être constatée par un écrit. Cet acte peut être sous-seing privé (c’est-à-dire signé entre les parties) ou il peut s’agir d’un acte authentique (acte notarié).


Ce contrat doit contenir différentes informations afin de sécuriser la transmission des parts.


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Quelles sont les formalités liées à la cession de parts sociales d’une SCI ?

Il est impératif d’accomplir certaines formalités légales après la signature de l’acte de cession de parts sociales.



Opposabilité de la cession à la SCI


La cession de parts sociales doit être signifiée à la SCI par simple notification ou par acte d’huissier.


Cela peut également se faire par une mention sur le registre de la SCI, si les statuts de celle-ci le permettent.


Attention : si cette formalité n’est pas accomplie, alors la cession n’est pas opposable à la SCI. Cela signifie que l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir de sa qualité d’associé auprès de la SCI.


Opposabilité de la cession aux tiers


Pour que la cession de parts sociales soit opposable aux tiers, il faut d’abord accomplir les formalités d’opposabilité de la cession à la SCI (ci-dessus).


La copie de l’acte authentique de l’acte de cession (notarié) ou un original (sous-seing privé) doit être déposé au greffe du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).


Bon à savoir : ce dépôt peut être effectué par voie électronique.


Attention : À défaut d’accomplir ces formalités, le cédant est toujours considéré comme associé de la société auprès des tiers.



Enregistrement de l’acte de cession


L’acte de cession doit finalement être enregistré auprès des impôts. Un droit d’enregistrement  de 5% sera payé par l’acquéreur.

Quelle est l’imposition fiscale des cessions de parts sociales de SCI ?

Au-delà du droit d’enregistrement de 5% payé par l’acquéreur, il peut également y avoir des impôts à payer sur les plus value dans le cas où la valeur de cession des parts sociales est supérieure à la valeur initiale.


Le régime de ces plus value dépend selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS.

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