Engager un agent immobilier pour vous accompagner dans la vente de votre bien est une bonne idée. Mais cela ne se fait pas au petit bonheur la chance. Vous devez signer un contrat afin d’assurer vos arrières et justifier que votre prestataire met bien tout en œuvre pour gérer votre demande conformément à vos souhaits. Raison pour laquelle signer un Mandat exclusif de vente peut-être une bonne idée.
Pour commencer, vous devez comprendre ce qu’est un mandat de vente. C’est un contrat que vous allez signer avec un agent immobilier. Mais encore ? Qu’est-ce que cela implique, pour vous comme pour le prestataire ? Le point !
Le mandat de vente est un contrat bipartite. Il est conclu entre un agent immobilier : agence ou courtier que l’on appelle dans ce cas un mandataire et un propriétaire qui souhaite vendre son bien que l’on appelle ici mandant.
Chacun devra, bien évidemment, respecter les termes inscrits dans le contrat pour la bonne marche de la collaboration.
Mais en quoi consiste exactement ce genre de mandat ? Pour le définir simplement, il s’agit d’une sorte de procuration que le mandant donne au mandataire (l’agent immobilier) pour qu’il puisse faire la prospection d’acheteur pour le bien. Ou alors, de manière plus directe, par le biais d’un mandat de vente, vous allez demander à un agent immobilier de se charger de la recherche d’acheteurs pour votre maison ou appartement, il devra mettre tous les moyens à sa disposition pour le faire dans un délai bien déterminé.
Et qui dit contrat dit obligations ! Le mandataire est le premier à s’engager dans le cadre de ce genre de situation. Il sera soumis à des obligations de moyen dans sa quête d’un acheteur. Il devra tout mettre en œuvre pour vendre le bien dans le délai prévu, et ce, au prix et conditions déterminées avec son client. Le cas contraire, il ne touchera pas sa commission.
En tant que mandant, le propriétaire devra également respecter certaines obligations. Il y a notamment celle de n’engager aucun autre mandataire pour se charger de la prospection du bien et de payer la commission (qui en réalité est souvent répercutée sur le prix de vente du bien) si celui-ci respecte ses engagements de réussir à vendre dans les délais qui lui sont imposés. Il doit aussi et surtout informer promptement le mandataire s’il trouve lui-même un acquéreur.
Il existe différents types de mandat de vente. Trois pour être plus précis. On vous en dit tout !
Le mandat exclusif de vente est le premier type de mandat immobilier que vous pouvez signer dans le cadre d’une vente immobilière. Il s’agit donc de confier uniquement et exclusivement tout ce qui concerne les démarches de prospection, de négociation et de vente du bien à un seul agent immobilier.
C’est un contrat qui est pour le moins contraignant pour le mandat. On parle d’un mandat exclusif de vente directe qui n’implique nullement un investissement personnel de la part du propriétaire dans toutes les démarches de publicité dudit bien.
Vous avez également le mandat de vente semi exclusif. Il laisse davantage de liberté au propriétaire qui pourra alors faire entre guillemets “concurrence” aux mandataires. Mais attention, dans ce cas, vous ne pouvez pas engager deux agences immobilières pour la prospection d’un seul et même bien. Vous pouvez en revanche procéder à une vente directe par vos soins. Autrement dit, vous allez pouvoir publier les annonces sur les sites de vente entre particuliers par exemple pour tenter de trouver par vos propres moyens un acheteur potentiel.
Si vous réussissez la vente sans que le mandataire y soit pour quoi que ce soit, vous n’aurez aucune commission à payer. Une raison supplémentaire d’ailleurs pour que celui-ci s’investisse davantage dans la réalisation de la prestation.
Ce dernier permet de diligenter un ou plusieurs agents immobiliers afin de procéder à la vente. L’absence d’exclusivité permet de solliciter plusieurs intervenants afin de procéder à la recherche d’acheteurs potentiels. Attention toutefois, l’inconvénient est que vous perdez le bénéfice d’échanger avec un intervenant privilégié.
C’est le type de mandat le plus prisé en France dans le cadre d’une transaction immobilière. Il s’agit de confier la recherche d’acheteur à une agence immobilière. Mais toute la subtilité se trouve dans le terme « exclusif ».
Vous l’aurez compris donc, un mandat exclusif de vente et un autre semi-exclusif ne sont pas les mêmes. Si l’un vous oblige à vous tenir aux seules prestations du mandataire, l’autre vous propose davantage de liberté dans la recherche de l’acheteur de votre bien et vous responsabilise davantage dans la vente de votre bien immobilier.
Avec un mandat exclusif de vente, les propriétaires ont l’avantage d’avoir un interlocuteur unique chargé de les représenter et de revendre le bien.
La durée du mandat est convenue entre les parties. Il est possible de le résilier en adressant une lettre de résiliation de mandat exclusif de vente mais seulement après la période d’irrévocabilité qui est de 3 mois à compter de la date de signature de celui-ci. Il est donc possible de stipuler un terme fixe dans le contrat, cela aura pour effet de mettre d’accroître les enjeux de célérité pour les mandataires ou de fixer une durée indéterminée. Cette faculté de résiliation du contrat post irrévocabilité sert de motivation aux courtiers. S’il ne réussit pas à vendre le bien dans les termes du contrat, il ne touchera malheureusement rien.
Et il n’y a rien de tel qu’un engagement écrit pour assurer une bonne gestion de la collaboration entre vous et le mandataire immobilier.
Il n’en demeure pas moins que ce n’est pas le moyen parfait pour vendre rapidement votre bien immobilier avec l’aide d’un agent. Un mandat exclusif de vente présente des inconvénients.
L’aspect concurrentiel est une bonne chose. Cela peut inciter l’agent à être un peu plus actif dans la prise en charge de votre dossier. Le mandat exclusif a cet inconvénient car il assure une place privilégiée à l’agent.
Pour le propriétaire, un mandat exclusif de vente ne laisse que peu de marge de manœuvre. Il faudra compter sur la diligence de votre mandataire pour que les choses avancent : visites, négociation, et même la vente à proprement dite.
Pour autant, sans résilier le premier mandat exclusif de vente, vous ne pouvez ni engager exclusivement un autre courtier ni faire concurrence au mandataire en sollicitant les services de quelqu’un d’autre.
Mais comment se présente un mandat exclusif de vente ? Quelles sont les caractéristiques légales d’un tel contrat ? Quels sont les bons à savoir en la matière.
Il s’agit d’un acte sous seing privé, signé par chacune des parties et remis en autant d’exemplaires. La signature sur le contrat vaut consentement et implique le démarrage en bonne et due forme de la prestation.
Un mandat exclusif de vente devra être rédigé en double exemplaire original. Tel est le cas d’ailleurs de tous les contrats conclus entre deux personnes. Chaque partie devra avoir son propre modèle de mandat exclusif de vente. C’est une preuve à conserver en cas de conflit.
Il faut savoir que le mandat exclusif de vente tombe sous le joug de la loi Hoguet. À ce titre, un enregistrement côté sur le registre des mandats s’impose. Cela est très important pour le mandataire car comme la Cour de cassation a pu le rappeler cela conditionne son droit à commission.
Un courtier peut déléguer un mandat exclusif de vente. Il s’agit d’un contrat par lequel votre mandataire délègue la réalisation de la prospection de votre bien à un autre professionnel. Ceci n’a aucun impact sur vous. Vous payez la même commission. Vous bénéficiez à priori également de la même qualité de prestation. Et vous réussirez à vendre peut-être plus vite votre bien.
Comme évoqué, un mandat exclusif de vente est signé pour une durée généralement déterminée. Il appartient aux deux parties d’en fixer le terme. Et bien évidemment, si le mandataire n’a pas pu exécuter sa mission dans les délais impartis, il est possible de renouveler par accord ce dernier.
Pour information, mettre une clause de renouvellement tacite dans votre modèle de mandat exclusif de vente est possible. C’est-à-dire qu’à moins d’une demande explicite de l’une des parties d’un mettre fin, le contrat sera toujours valable.
Le renouvellement tacite peut alors se décider pour la même période qu’au début du contrat, ou pour une fréquence beaucoup plus courte : un mois par exemple. Il faudra mentionner ce délai dans le contrat !
Il est possible de se rétracter d’un mandat exclusif de vente. Néanmoins, comme toutes les autres, ce type de formalités doit respecter des conditions.
Entre autres, vous ne bénéficiez que de 14 jours, à compter de la date de signature dudit mandat pour changer d’avis. Comptez dans ce délai les week-ends et les jours fériés. La mise en œuvre du délai de rétractation ne peut se faire que si le contrat a été conclu hors établissement de l’agent.
Vous pouvez convenir, dès la négociation du contrat de modalités plus simples de mise en œuvre de ce droit de rétractation.
Un mandat exclusif de vente n’est pas définitif, d’ailleurs les engagements perpétuels sont prohibés en droit français. Il est donc possible de résilier un contrat même lorsqu’il est à durée indéterminée, mais sous certaines conditions.
Il est possible de résilier un mandat exclusif de vente avant la date de fin de ce dernier. Mais vous devez à minima respecter un délai de préavis de 3 mois.
Les modalités de résiliation d’un mandat immobilier sont celles stipulées au contrat. En règle générale, la partie qui souhaite mettre fin à la collaboration devrait envoyer une demande explicite de rupture de contrat, et ce, par lettre recommandée avec avis de réception à l’autre partie.
Selon la loi, il est possible de résilier un contrat de ce genre une fois passés les 3 premiers mois d’exécution de ce dernier. Vous n’avez pas besoin d’attendre une date déterminée ou quoi que ce soit d’autre, à moins d’une stipulation contraire dans votre contrat. Vous pouvez solliciter la résiliation à tout moment.
Mais vous pouvez également attendre la date de fin du mandat exclusif de vente, solliciter la résiliation sera utile seulement dans l’éventualité ou une clause de tacite reconduction est prévue. Dans ce cas, vous devez envoyer une lettre recommandée pour manifester votre volonté de vous mettre fin au contrat.
Si l’agent réalise à la perfection sa mission et réussit à trouver un acheteur qui accepte de conclure le contrat de vente, le contrat prend fin et génère le paiement de la commission. Il n’y a pas besoin de formalités particulières. Il suffira de procéder à la vente et au paiement de la commission selon les modalités convenues dans le mandat exclusif de vente.
Rédiger un contrat implique de vérifier le cadre juridique applicable afin de répondre aux exigences de qualification mais aussi de validité posées par la loi.
Pour avoir une force légale, le mandat exclusif de vente doit comporter certaines mentions :
Un mandat exclusif de vente devra toujours contenir l’identité de deux parties prenantes à ce dernier. On entend par là, leur état civil complet : les prénoms et noms, adresses et lieu et date de naissance afin d’attester de leur capacité à conclure pour le mandant. L’on retrouvera des exigences similaires d’identification pour l’agence immobilière, avec aussi les références de sa carte professionnelle.
Chaque partie pourra être présentée respectivement comme « mandant » et « mandataire.
Ce document doit présenter dans les moindres détails le bien à vendre : taille, nombre de chambres, année de construction, style de construction, prix exigé, etc.
Ceci permettra de mieux cadrer les recherches et de peaufiner les annonces immobilières de vente.
Les modalités de réalisation du contrat sont personnalisables en fonction des besoins des deux parties. Clauses de rétractation, de résiliation du mandat, de tacite reconduction, durée d’exécution du contrat, fréquence de reddition des comptes : tout doit être précisé pour éviter par la suite des conflits.
Le mandat exclusif de vente devra aussi préciser le montant de la commission de l’agence ou ses honoraires ainsi que les modalités de versement. Généralement, ce genre de frais est fixé sous forme de pourcentage répercuté sur le prix de vente.
Enfin, le document devra être signé et daté. Il devra également préciser le lieu où il a été signé.
Dans un mandat exclusif de vente, il est de bonne augure d’apporter cette précision. Et il ne faut pas uniquement vous contenter d’indiquer la dénomination du type de contrat. Il faudra aussi expliquer ce que cela implique.
Et nous vous l’avons évoqué précisément, il s’agit principalement d’éviter de faire concurrence à votre mandataire, et ce, d’aucune sorte que ce soit, pour la mise en vente de votre bien immobilier.
La signature d’un mandat exclusif de vente n’engage pas uniquement le mandataire. Vous, en tant que propriétaire mandant, avez également quelques obligations à respecter. Voici lesquelles.
Le mandant s’engage à vendre réellement le bien et ce sans être de mauvaise foi. Si l’agent réussit à lui trouver un acheteur qui est prêt à lui faire une offre qui correspond aux conditions convenues et que les termes de la vente à venir lui correspondent, le vendeur peut être tenu de signer avec l’acquéreur. En cas de pluralité d'offres, l’acheteur est libre de choisir l’acquéreur.
Dans un mandat exclusif de vente, le mandant ne peut pas faire concurrence à son mandataire. Ce peut être en engageant une autre agence immobilière ou en proposant la vente sur des sites dédiés à des transactions entre particuliers.
Le vendeur s’engage en retour à payer les commissions de l’agence immobilière telles qu’elles ont été négociées avec cette dernière et dont les modalités de règlement auront été précisées dans le mandat exclusif de vente.
Comme le mandataire sera uniquement à votre service et vous accompagne dans la vente de votre propriété, c’est bien vous qui êtes redevable du paiement des honoraires de l’agence. Quant aux frais de notaires, un mandat exclusif de vente n’y change rien, ils seront à régler par l’acheteur.
Le mandataire se doit aussi de respecter certains engagements à votre encontre :
Le mandataire quant à lui s’engage à mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour la recherche d’acheteur. Son rôle consiste à créer et diffuser les annonces, plus généralement faire la publicité du de la vente du bien, organiser les visites, négocier avec les potentiels acheteurs et faire tout son possible pour que le bien soit cédé au meilleur prix. De préférence, le prix convenu avec le vendeur.
Le courtier ou agent immobilier devra aussi respecter les modalités d’exécution du contrat. Toutes les clauses qui sont inscrites dans le mandat exclusif de vente sont applicables aux deux parties. Cela concerne tant la fourchette de prix convenue, la durée du mandat, la reddition des comptes, le terme convenu.
Le mandataire immobilier est soumis à une obligation de transparence envers son mandant. Il devra le tenir informé des avancées de la recherche et des formalités accomplies pour la prospection de son bien de manière régulière.
Faire appel à un mandataire immobilier signifie que vous profiterez d’un accompagnement sur mesure à chaque étape de la mise en vente du bien. Ce peut être dans la réalisation des diagnostics, la réalisation des visites et l'acceptation des offres, etc,...
Il est clairement plus facile de vendre votre bien avec l’aide d’un agent immobilier. Le choix de recourir à l’exclusivité est le vôtre et vous pouvez également contre proposer à un agent d’avoir plutôt recours à un mandat simple. Mais il est vrai qu’avoir recours à un interlocuteur unique est une formule intéressante car rassurante ! Ce type de contrat vous permet de simplifier la gestion de la recherche d’un acquéreur. La relation privilégiée entre l’agent et le vendeur, au détriment de l’aspect concurrentiel peut vous permettre de faciliter votre recherche et réaliser vos projets.
Voilà ! Vous savez tout ou presque, en cas de questions notre équipe de juristes se tient à votre disposition par chat, mail ou téléphone. Alors n’hésitez pas ! Votre assistant juridique augmenté Qiiro est prêt à vous expliquer tout ce que vous devez savoir du contrat de mandat et de ses formes spéciales, mais aussi plus généralement des opérations immobilières.
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