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Contrat de sous-location d’un bail professionnel

Contrat de sous-location d’un bail professionnel

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Qu’est-ce qu’un contrat de sous-location d’un bail professionnel ?

Il n’est pas utile de s’étendre longuement sur les intérêts d’une sous-location. Le contrat de sous-location d’un bail professionnel permet à un tiers, le sous-locataire, de jouir en tout ou partie d’un local moyennant contrepartie. Procéder à une sous-location permet au locataire principal de ne pas subir les pertes financières d’un loyer lorsqu’il a moins vocation à utiliser le bien. 


En effet la sous-location est une très bonne alternative pour éviter d'être fautif en rompant le contrat de bail avant le terme (les baux professionnels ont une durée d’au moins six ans !), ou en cas de clause de rupture unilatérale, d'être obligé de rester dans les locaux et de payer le loyer pour le temps du préavis.


L’opération de sous-location concerne 3 acteurs : 


  • Le bailleur lié au contrat de bail principal avec le preneur qui est également le locataire principal
  • Le locataire principal qui a pris le bien en location auprès du bailleur
  • Le sous-locataire qui prendra la chose.
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La question principale : l’autorisation de la sous-location

Il est primordial de savoir si la sous-location est autorisée ou interdite par le bailleur.


Pour répondre à cette question, il est nécessaire de jeter un œil sur les stipulations du bail principal. Une clause peut explicitement autoriser ou interdire la sous-location. 


Le régime applicable au bail professionnel est constitué des dispositions de la loi du 23 septembre 1986 et des dispositions du droit commun des baux prévues dans le Code civil. 

Le régime de sous-location du bail professionnel est bien distinct de celui de la sous-location du bail commercial. 


En application de l’article 1717 du Code civil, la sous-location d’un bail professionnel est possible à moins que cette faculté ait été interdite dans le bail principal. A noter qu’en vertu du principe selon lequel les parties peuvent défaire ce qu’elles ont convenu qu’avec leur consentement mutuel, en application de l’article 1193 du Code civil, le bailleur peut autoriser une sous-location même s’il avait privé le preneur de la faculté de sous-louer le local au sein du bail. 


Ainsi, si rien n’est prévu dans le contrat à propos de la sous-location, celle-ci est possible. 


Toutefois, en application d’une position jurisprudentielle récente de la Cour de cassation, le locataire principal doit avoir obtenu l’accord du bailleur afin de percevoir le sous-loyer. En effet, en l’absence de l’accord du bailleur, la Cour de cassation a décidé que le bailleur avait droit au remboursement des sous-loyers au titre de mécanisme de l’accession des fruits. 


Arrêt n°745 du 12 septembre 2019 (18-20.727) - Cour de cassation - Troisième chambre civile : 

Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ;”


Cet arrêt rédigé en des termes généraux, et non spécifiques à certains types de baux, s’appliquent également à la sous-location professionnelle, c’est la raison pour laquelle votre assistant juridique augmenté QIIRO vous propose un modèle de contrat de sous-location professionnelle qui tient compte de cette jurisprudence. Notre modèle prévoit la possibilité pour le bailleur d’intervenir directement à l’acte pour accepter la sous-location et laisser le sous-loyer au locataire principal ou de solliciter et obtenir une autorisation du bailleur par acte séparé avant la conclusion du contrat de sous-location et annexer cet acte au contrat de sous-location. 

✍    BON À SAVOIR
La sous-location partielle de locaux est possible. Le locataire occupera la partie qui ne sera pas visée par la convention de sous-location.

Quel contenu pour un contrat de sous-location professionnel ?

En plus de l’accord du bailleur quant à la sous-location, le contrat de sous-location d’un bail professionnel doit contenir certaines mentions obligatoires, et d’autres mentions bien que non obligatoires se retrouvent finalement très utiles pour l’exécution du contrat. 

  • La description des locaux sous-loués : comprenant dans le détail les caractéristiques du lieu (surface en mètres carrés, équipements, etc.) ;
  • L’affectation des locaux sous-loués : préciser l’usage des locaux par le sous-locataire ; celui-doit être le même que ce que le bailleur a autorisé pour le locataire principal
  • Le montant du loyer mensuel de la sous-location et l’attribution du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire (notamment en cas de sous-location partielle définir la quote-part des charge dues par le sous-locataire) ;
  • Une clause d’indexation des loyers
  • Les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire envers le bailleur ;
  • La durée de la sous-location ;
  • Les règles d’articulation entre la durée de la sous-location et celle de la location : en cas d’arrivée à terme, de reconduction tacite ou de résiliation anticipée

✍    BON À SAVOIR
Même si ce n’est pas prévu dans le régime, la jurisprudence voit d’un mauvais œil que le prix du sous-loyer soit plus élevé que le prix du loyer principal. 

En pratique, il est intéressant pour le locataire principal de calquer la clause d’indexation du loyer sur celle stipulée dans le bail principal, en reprenant les mêmes indices et les mêmes dates de réévaluation du loyer par indexation.  En effet cela prémunit de l’éventualité ou le loyer augmente sans augmentation corrélative du sous-loyer. 

Le contrat de sous-location du bail professionnel  doit être rédigé par écrit, en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties au contrat.

Le locataire est responsable des manquements du sous-locataire vis-à-vis du bailleur.

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Les rapports entre sous-locataire et bailleur du local professionnel

Le bailleur et le sous-locataire n’ont normalement aucun rapport direct.

Il existe une exception à cette règle. Le bailleur dispose d’un droit d’action contre le sous-locataire en paiement du loyer principal, à hauteur du prix de la sous-location. Le propriétaire du local commercial est seulement lié par le contrat conclu entre le locataire et le sous-locataire.

Les rapports entre le locataire principal et sous-locataire du local professionnel

La résiliation du bail principal entraîne l’extinction de la sous-location : le locataire est donc responsable du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail principal.

En cas d’accord de la part du bailleur, le sous-locataire peut bénéficier des mêmes droits que le locataire.

Important : le sous-locataire ne peut disposer de plus de droits que le locataire principal.

Le locataire principal peut toutefois consentir moins de droits au sous-locataire.

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La durée d’une sous-location d’un bail professionnel

Le contrat de sous-location est dépendant du contrat de location principal, c’est pourquoi il n’est pas possible de sous-louer pour une durée supérieure à la durée du bail principal qui reste à courir au moment de la conclusion du contrat de sous-location. 

Il est donc primordial de vérifier le terme du contrat principal, et d’instaurer des modalités de  dialogue à trois en amont du terme afin d’anticiper une éventuelle reconduction du contrat. 

Il est possible d’aménager les règles d’articulation concernant la durée entre le bail professionnel et la sous-location.

Définir les modes de fin du contrat de sous-location d’un bail professionnel

À l’instar des autres contrats, le contrat de sous-location d’un bail professionnel peut être résilié selon les modalités contractuelles : c’est-à-dire à l’échéance du terme ou par accord des parties. 

C’est pourquoi il est également possible de stipuler une clause de résiliation unilatérale, que chacune des parties peut activer à tout moment. Généralement, ces clauses de résiliation unilatérale au sein d’un contrat de sous-location d’un bail professionnel prévoient un délai de préavis variant  de 3 à 6 mois. Cela signifie que le contrat ne pourra être résilié valablement qu’après information de l’autre partie par le domicilié, généralement par lettre recommandé avec accusé de réception.

Le contrat peut également prévoir le versement d’une indemnité en cas de résiliation, qui s’ajoutera éventuellement à l’obligation de respecter le délai de préavis.

Important : lorsque le contrat de sous-location d’un bail professionnel prévoit un délai de préavis et que la partie souhaitant le résilier ne respecte pas ce délai, elle s’expose à une condamnation à payer des dommages-intérêts à son cocontractant.

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