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Les parties, promettant et bénéficiaire, à une promesse synallagmatique de vente sont communément d’accord, pour conclure un contrat de vente ultérieurement portant en général sur bien immobilier et ce à un prix déterminé.
La promesse synallagmatique est ce que l’on appelle un avant-contrat.
La forme de la promesse synallagmatique varie, habituellement il s’agit d’un acte écrit. Il peut être établi sous forme d’acte authentique en étant établi par un notaire ou sous forme d’acte sous seing privé.
Les parties sont donc libres quant à l’établissement de la promesse synallagmatique, mais il est toujours conseillé, selon son objet de se référer à un professionnel, juriste, avocat, notaire ou même agent immobilier, afin de ne pas commettre d’erreur.
À noter que le recours à un notaire est obligatoire dans le cadre d’une promesse de vente d’immeuble lorsque sa durée est supérieure à 18 mois.
Au sein d’une promesse synallagmatique, les parties peuvent d’un commun accord décider d’insérer des clauses suspensives, elles constituent une réelle sécurité pour les parties.
Une clause suspensive ou condition suspensive permet de subordonner une vente à la réalisation d’un événement futur et incertain. Ainsi, une vente sous condition suspensive ne produira ses effets uniquement à la survenance de l’événement en question.
Le contrat qui contient une clause suspensive est formé à compter du moment où les parties se sont mises d’accord sur la vente mais ne produit donc pas immédiatement tous ses effets.
✍ BON À SAVOIR
La vente sous condition suspensive se différencie de la vente sous clause résolutoire. En effet, la clause résolutoire a pour effet, si l’événement auquel elle est subordonnée se réalise, d’anéantir le contrat.
Certaines conditions suspensives sont très courantes comme celle tenant à l'obtention d’un prêt, cette condition étant par ailleurs obligatoire lorsque l'acheteur est un consommateur et qu’il a recours à un emprunt pour financer l’achat. La condition suspensive peut également être liée à la vente d’un autre bien immobilier, à l'obtention d’un permis de construire ou bien encore à l’accomplissement de travaux.
La loi protège l’acheteur non professionnel en lui octroyant un délai de rétractation.
En effet, celui-ci dispose de 10 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la remise en main propre, ou de la signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public, en cas de promesse sous forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le compromis, en cas d’acte sous seing privé.
Par exemple, si celle-ci est expédiée le 8 du mois et que sa première présentation intervient le 10, le délai courra à compter du 11 et expirera le 20 à minuit.
Le droit de rétractation concerne les achats portant sur des immeubles à usage exclusif d'habitation, qu'ils soient neufs ou anciens.
L'acheteur qui déciderait de se rétracter n'aura pas à justifier d'un motif particulier. De plus, sa rétractation n'entraînera à son égard aucune pénalité. En revanche, l’acheteur qui se rétracte doit faire connaître sa décision dans le délai légal qui lui est imparti, à la personne désignée dans la promesse, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou tout autre moyen présentant une garantie équivalente.
✍ BON À SAVOIR
Si le 10ème et dernier jour de délai de rétractation est un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai sera reportée au premier jour ouvrable suivant.
Un droit de rétractation exercé dans le délai légal a pour effet de rendre la promesse synnalagmatique caduque, ce qui met fin au contrat liant les parties. L’intégralité des sommes versées par l’acheteur doivent alors lui être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de sa date de rétractation.
Parmi les pièces à fournir, le vendeur d’un bien immeuble doit faire part à l’acheteur d’un dossier de diagnostics techniques, cela permettra de l’informer sur l’état du bien vendu. Une spécificité est à noter pour les copropriétés pour lesquelles, depuis mars 2014 avec la loi Alur, doit être établi certains documents supplémentaires afin de faire connaître l’organisation et la situation financière de la copropriété.
Depuis 2007 les états et constats sanitaires et légaux ont été regroupés dans un support unique dit dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier a pour objectif de retranscrire l’état du bien objet de la vente.
Si cette évaluation du bien concerne notamment les installations électriques et gazières en vue de garantir la sécurité des personnes, il concerne également la construction à proprement dite avec la vérification de la présence de termites, de la consommation énergétique, …
L’ensemble de ces diagnostics techniques doit impérativement être réalisé avant la vente par un professionnel compétent. Celui-ci doit notamment être indépendant et impartial pour réaliser sa mission.
L’acheteur doit pouvoir consulter ce dossier avant de signer le compromis de vente afin d’agir en toutes connaissances de cause.
Si le dossier de diagnostic technique n’est pas transmis à l'acquéreur et que de dernier découvre un défaut qui ne fut pas préalablement signalé, il pourra se retourner contre le vendeur en demandant la nullité du contrat. En effet, le vendeur ne pourra pas dans ce cas s'exonérer de la garantie des vices cachés.
✍ BON À SAVOIR
Un vice caché est un défaut d’une chose la rendant impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait achetée à un prix plus bas s’il en avait eu connaissance.
La garantie des vices cachés peut donc être proposée par le vendeur au client lors de la conclusion de la vente. Elle permet à l’acheteur d’être garanti contre les éventuels défauts du bien objet de la vente.
Cependant, la garantie des vices cachés, comme son nom l’indique, ne couvre que les défauts qui ne peuvent pas être décelés au moment de l’achat.
Le diagnostic amiante ou état amiante doit obligatoirement être établi pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Ce diagnostic doit être fourni au moment de la vente et doit être réalisé dans tous les immeubles quel que soit son usage (bureau, habitation, vocation commerciale, …), la nature de son propriétaire (personne physique ou morale), ou le caractère de l’immeuble (collectif ou individuel).
L'ensemble des parties de l’immeuble, qu’elles soient privatives ou communes, sont soumises à ce diagnostic.
Par principe, le coût du diagnostic sera supporté par le vendeur, mais le contrat peut prévoir que ces frais soient mis à la charge en toute ou partie à l’acheteur.
Ce diagnostic concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, le constat porte essentiellement sur les parties privatives de l’immeuble concerné.
Si le constat devait révéler la présence de plomb au-delà des seuils tolérés, le propriétaire devra en avertir les occupants ainsi que toutes les personnes concernées notamment dans le cadre d’un immeuble collectif. Il devra également initier les travaux appropriés afin de remédier à l’exposition au plomb.
À noter que ce diagnostic devra être effectué au minimum 1 an avant le compromis ou l’acte de vente.
Si le bien immobilier objet de la vente est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être, le vendeur devra fournir un diagnostic constatant la présence ou non de termites.
Le coût du diagnostic termites est à la charge du vendeur mais ces frais peuvent être mis, d’un commun accord, à la charge de l’acheteur.
Avec la loi Alur du 27 mars 2014, les immeubles construits dans des zones à risque doivent faire l’objet d’un diagnostic contre la mérule.
Le diagnostic sur l’état de l’installation de gaz est obligatoire depuis le 1er novembre 2007. Ce diagnostic permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes, il ne concerne cependant que les immeubles ou parties à usage d’habitation qui ont des installations de gaz de plus de 15 ans.
Par principe, le coût du diagnostic sera supporté par le vendeur, mais le contrat peut prévoir que ces frais soient mis à la charge en toute ou partie à l’acheteur.
À noter que ce diagnostic devra être effectué dans les 3 ans avant le compromis ou l’acte de vente.
Ce diagnostic fait état de l’installation intérieure d’électricité. Il doit être fourni par le vendeur depuis le 1er janvier 2009 pour les parties privatives d'immeuble dont les installations datent d'il y a plus de 15 ans.
Ce diagnostic devra être effectué au plus tard dans les 3 ans avant le compromis ou l’acte de vente.
Si la vente concerne un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de “prévention des risques technologiques”, un plan de “prévention des risques naturels prévisibles”, dans des zones de sismicité définies par décret ou, un plan de “prévention des risques miniers résiduels”, le vendeur doit faire établir un ERNMT.
L’ERNMT est établi suivant les informations transmises par le préfet, et a pour base un modèle défini par arrêté ministériel.
Ce diagnostic est en principe transmis à l’acheteur pour chaque vente de bien immeuble puisque qu’aucun cadre légal ne fut établi à ce sujet. L’absence d’ERNMT permettrait à l’acheteur de faire valoir l’anéantissement du contrat de vente.
Depuis la loi Alur, le vendeur d’un bien immeuble faisant partie d’une copropriété, ou de tout autre lot, doit annexer au compromis de vente, ou remettre à l’acheteur avant la signature de ce compromis, un ensemble de documents afin de d'informer l’acheteur sur l’organisation et la situation financière de ladite copropriété.
✍ BON À SAVOIR
L'ensemble de ces documents peuvent être demandés par le vendeur au syndic.
Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble sont :
Les documents relatifs à l’état de l’immeuble :
Il s’agit du carnet d’entretien de l’immeuble établi par le syndic, qui équivaut à un « carnet de santé » de l’immeuble qui renseigne l’acheteur concernant par exemple, les dates auxquelles ont eu lieu les travaux importants de l’immeuble (ravalement des façades, remplacement de l’ascenseur, réfection des toitures, …), et l’identité du syndic en exercice.
✍ BON À SAVOIR
Si l’acheteur est déjà propriétaire d’un lot au moins dans la copropriété, le vendeur ne sera pas tenu de lui remettre le carnet d’entretien.
Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu sont :
✍ BON À SAVOIR
Les deux derniers documents ne seront pas à fournir dans le cas où le bien est situé dans une copropriété de moins de 10 lots, et dont le budget moyen des 3 derniers exercices est inférieur à 15.000 €.
Des documents complémentaires peuvent être demandés, il s’agira notamment :
L’ensemble des documents relatifs au lot de copropriété doivent être fournis à l’acheteur au plus tard à la signature du compromis de vente. L’acheteur atteste au moment de la signature que les documents requis lui ont bien été remis.
Mais, si l’intégralité des documents n’ont pas été remis à l’acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le délai de rétractation sera reporté. Ce dernier ne commencera à courir qu’à compter du lendemain du jour où les informations manquantes lui seront communiquées.
✍ BON À SAVOIR
Certains vendeurs n’auront pas à remettre l’intégralité de ces documents à l’acheteur même s' il s’agit de la vente d’un lot de copropriété, notamment lorsque l’acquéreur est déjà copropriétaire d’au moins un lot dans la copropriété ou lorsque celui-ci achète également un lot annexe.
Dans la promesse de vente aussi nommée promesse unilatérale de vente, le propriétaire ou promettant s'engage auprès du potentiel acheteur (bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi de façon exclusive, une option pour un temps limité.
Durant cette période, il est interdit pour le propriétaire du bien de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acheteur. L’acquéreur présumé bénéficie du temps de la promesse pour décider s'il souhaite acheter le bien ou non.
En contrepartie de cet avantage, le potentiel acquéreur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation s’élevant en général à 10% du prix de vente. Cette indemnité s’imputera sur la somme globale si l’acquéreur venait à effectivement acheter le bien. Si il décide de ne pas acheter la somme sera gardé par le vendeur à titre de dédommagement.
La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts pour être valide et ce, dans les 10 jours suivants sa signature. Lorsque la promesse de vente est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, celle-ci doit être formalisée par acte authentique. À noter que les droits d’enregistrement à la charge de l’acheteur s'élèvent à 125€.
→ Dans le compromis de vente aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le vendeur et l’acheteur s'engagent communément à conclure la vente à un prix déterminé. D’un point de vue juridique nous le rappelons, le compromis vaut vente. Si l'une des parties renonçait à la vente, la seconde pourrait l'y contraindre juridiquement, en exigeant en plus, des dommages et intérêts.
À la signature du compromis, l’acquéreur devra verser une somme d’environ 5 à 10% du prix de vente. Cette somme est assimilée à un dépôt de garantie, elle sera imputée sur le prix de vente du bien lors de la signature de l’acte de vente notarié.
Le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux, ce qui représente une économie de frais.
Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente, les parties peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Néanmoins, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, le vendeur et l'acheteur demeureront par principe liées dans le cadre d’un compromis de vente, alors qu’en cas de promesse unilatérale de vente, les parties retrouvent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acheteur.
L'agent immobilier ou le notaire rassemble les parties pour la lecture et la signature du compromis. Celui-ci est établi en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties
✍ BON À SAVOIR
Les parties au compromis de vente peuvent insérer une clause de réitération qui permettra de décaler dans le temps la date de conclusion de l’acte qui sera alors fixé à ladite réitération et non à la signature du compromis. Si jusque-là les parties pouvaient agir sans notaire, la réitération se fait obligatoirement avec un notaire puisqu’elle doit prendre la forme d’un acte authentique. Elle correspond en réalité au renouvellement de l'accord entre le vendeur et l'acquéreur par acte notarié, lors de la signature de la vente définitive chez le Notaire.
Vous savez désormais tout sur la promesse synallagmatique !
Si d’autres pans du droit vous sont étrangers, votre assistant juridique augmenté QIIRO se fera un plaisir de vous les faire découvrir et de vous familiariser avec cet univers à priori hostile, mais si intéressant.
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