Contestation d'un état des lieux établi par une seule partie

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Contestation d'un état des lieux établi par une seule partie
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L’état des lieux est une étape inévitable lors d’un emménagement ou d’un déménagement. En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, il reste possible de recourir à une contestation de cet état des lieux.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Souvent négligé lors de l’entrée dans le bien, l’état des lieux est pourtant une étape incontournable aussi bien lors d’un emménagement que d’un déménagement. Il n’est pas seulement utile lors d’un contrat de location meublée. Il est tout autant recommandé pour un contrat de location vide.

Un document établi en deux temps

  • Si en théorie, l’état des lieux d’entrée est effectué au cours de la remise des clés, dans la pratique, il est réalisé le jour de la signature du bail. D’ailleurs, il doit être joint au contrat de bail. En principe, il s’agit d’un document décrivant l’état général du logement mis en location et des équipements qui l’accompagnent au moment où le locataire prend possession des lieux. 
  • Au moment où le locataire quitte le logement, un autre état des lieux dit « de sortie » doit être dressé à nouveau.  Il a pour but de constater l’état actuel du bien et de le comparer à celui dressé au moment de l’entrée. A la restitution des clés au propriétaire, l’état du logement loué doit être conforme à celui constaté dans l’état des lieux d’entrée. Il en est de même pour l’ensemble des équipements indiqués dans le contrat de location. Autrement, une remise en état est requise. Dans ce cas, les frais peuvent être défalqués du dépôt de garantie. 

Le but de l’état des lieux

En décrivant avec précision le logement mis en location et ses équipements, l’état des lieux réalisé à l’entrée et à la sortie des lieux a plusieurs objectifs : 

  • Son premier but consiste à faire des comparaisons entre l’état des lieux au moment de l’arrivée du locataire et celui au moment de son départ. Cependant, pour rendre la comparaison possible, les critères sélectionnés doivent être identiques.
  • Ce document servira également de base dans la restitution de tout ou partie du dépôt de garantie, 
  • Si des litiges surviennent, les responsabilités de chaque partie peuvent être facilement établies en rapprochant les deux documents. 

La réalisation de l’état des lieux

En principe, l’état des lieux est effectué à l’amiable. Il est établi de façon contradictoire, c’est-à-dire, en présence des deux parties en cause à savoir le propriétaire du lieu et le preneur. Il doit également comporter leurs signatures respectives. Toutefois, en cas de litiges, il est possible de faire appel aux services d’un huissier pour le réaliser. 

Le document peut être établi par écrit et remis en main propre aux deux parties sur un support papier. Il peut également être établi sous forme électronique et remis par voie dématérialisée au locataire et au bailleur.

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Pourquoi contester un état des lieux ?

L’état des lieux permet d’établir les responsabilités de l’une ou l’autre des parties en cause en cas de dégradations du logement loué ou des équipements qui l’accompagnent. Une contestation peut avoir lieu en cas de désaccord. Le constat réalisé par le propriétaire est différent de celui du locataire. En d’autres termes, la partie déclarée responsable ne compte pas assumer la responsabilité des détériorations qui lui sont imputables.

Qui peut contester un état des lieux ?

La contestation d’un état des lieux d’entrée ou de sortie peut émaner aussi bien du locataire que du propriétaire. 

La contestation de l’état des lieux d’entrée

Le locataire est le plus souvent amené à contester un état des lieux d’entrée après signature. Deux cas de figure sont les plus souvent notés : 

  • Même si celui-ci a été réalisé avec soins, après son installation, il arrive que le nouvel occupant découvre un vice de construction, une dégradation ou encore un défaut n’ayant pas été mentionné dans le document.  Pour la circonstance, la loi l’autorise à solliciter un complément d’état des lieux dans les 10 jours à partir de la remise des clés. 
  • A défaut de tests au cours de l’état des lieux d’entrée, il n’est pas rare que le nouveau locataire découvre plus tard des équipements de chauffage défectueux. La loi prévoit alors la possibilité de demander l’ajout de cette mention dans le document durant le premier mois de chauffe. 

La contestation de l’état des lieux de sortie après signature

En général, le locataire sortant est également celui qui conteste le plus souvent les dégradations constatées et qui lui sont imputables. Néanmoins, il arrive également que le bailleur se lance dans une contestation de l’état des lieux à la suite d’une omission d’une ou plusieurs dégradations.

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Quand réaliser une contestation d’un état des lieux ?

Les désaccords entre le bailleur et le preneur sur l’état des lieux peuvent apparaître aussi bien avant qu’après la signature du document. Ceux-ci peuvent concerner différents points dont : 

  • La date de la réalisation de l’état des lieux : les deux parties doivent se mettre d’accord sur le jour où il sera réalisé. Autrement, il est possible de recourir à un mandataire pour l’effectuer à la place de la partie absente ou de reporter la date. Faire appel à un huissier s’avère ensuite possible si la mésentente sur la date persiste. Il est cependant à noter que ses services sont payants. Les frais doivent être acquittés par les deux parties à parts égales. 
  • La propreté du bien mis en location : les deux parties peuvent ne pas se mettre d’accord sur les marques et les taches sur le sol ou les murs.
  • L’usure du logement et de ses équipements : Il est cependant nécessaire de distinguer l’usure normale de celle provoquée par le locataire. Dans le premier cas, l’usure a été entraînée par une utilisation normale. En cas de dégradations constatées, le bailleur est en droit de retirer les frais de remise en état sur le dépôt de garantie. 

Le locataire dispose d’un délai de 10 jours calendaires pour contester un état des lieux d’entrée et demander sa modification.

Comment faire pour contester un état des lieux d’entrée ou de sortie ?

En cas de désaccord sur l’état des lieux d’entrée ou de sortie, plusieurs solutions s’offrent aux parties concernées. 

La contestation d’un état des lieux non signé

Quel que soit le document, procéder à sa signature est une marque d’approbation. Dans le cas présent, il est important de rappeler qu’en cas de désaccord, il est plus sage de s’abstenir d’apposer une signature.  

Si l’état des lieux n’a pas encore été signé, ni la responsabilité du propriétaire ni celle du locataire n’est engagée. En cas de désaccord, le contester directement reste tout à fait possible : 

  • Les remarques seront apposées directement sur le document. Les deux parties sont par la suite libres de s’entendre ou non. 
  • En cas de désaccord avéré, faire appel à une tierce personne, en l’occurrence un huissier ou une agence immobilière, reste une option. Celle-ci sera en charge de l’établissement de l’état des lieux. 

La contestation d’un état des lieux après signature

Contester un état des lieux d’entrée ou de sortie signé reste possible bien que difficile. En effet, du fait de son caractère contradictoire, il a été établi, rédigé et signé par les deux parties en cause. Deux cas peuvent cependant apparaître :  

  • Si des modifications sont nécessaires après la signature du document, les deux parties peuvent d’un commun accord apposer des remarques supplémentaires. Modifier le document témoigne toutefois d’un manque de rigueur. 
  • En cas de litige, la partie qui conteste l’état des lieux signé doit fournir des preuves tangibles de sa bonne foi.

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Quelles sont les solutions en cas de litige ?

Plusieurs recours s’offrent à la partie qui conteste un état des lieux.

L’envoi d’une lettre recommandée

La solution la plus simple et celle qui a le plus de chance d’aboutir est d’envoyer une lettre de contestation d’un état des lieux après signature à l’autre partie au contrat de bail. En adressant cette lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire ou le bailleur qui conteste un état des lieux tente de recourir à une solution à l’amiable avant de lancer les procédures en justice. Elle doit comporter plusieurs éléments : 

  • Comme son nom l’indique, celle-ci consiste à informer l’autre partie de l’existence de certains points contestés et ayant été établis durant l’état des lieux.    
  • Dans sa lettre, la partie qui conteste l’état des lieux doit également proposer un nouveau rendez-vous afin d’effectuer un nouveau constat. 
  • L’auteur de la lettre peut également indiquer un délai de réponse de 30 jours et faire part de son intention d’ester en justice en cas de refus ou d’absence de réaction. 

Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous sert de guide dans la rédaction de votre lettre de contestation d’un état des lieux de sortie signée. 

Vous pouvez d’ailleurs télécharger le modèle de lettre de contestation d’un état des lieux entrant ou sortant QIIRO et le rédiger en quelques clics. 

La saisine du conciliateur de justice

Si la lettre de contestation d’un état des lieux de sortie signé est restée sans suite, il est possible de saisir le conciliateur de justice. Sa saisine peut être effectuée par le biais de la mairie locale. Cet auxiliaire de justice n’est cependant pas autorisé ni à fixer une décision ni à rendre un jugement. Il est cependant habilité à envoyer un nouveau courrier à l’autre partie pour renouveler les demandes de la partie contestataire notamment celles où elle sollicite un second état des lieux.  

La saisine de la commission départementale de conciliation

Dans le cas où l’autre partie continue à ne pas accepter un nouvel état des lieux suite à l’intervention du conciliateur de justice, le recours suivant consiste à saisir la commission départementale de conciliation ou CDC. 

Cette dernière n’est pas une juridiction. D’ailleurs, elle n’est pas composée de juges mais de représentants à parts égales de locataires et de bailleurs. Cet organisme paritaire a pour but de chercher un règlement amiable aux éventuels litiges entre les deux parties d’un contrat de bail et de leur éviter de recourir au tribunal. 

La saisine de la CDC est gratuite. Cependant, la partie qui conteste l’état des lieux doit saisir la commission compétente. Il s’agit de celle du département où se trouve l’emplacement du bien immobilier en question. 

La Commission Départementale de Conciliation a toutefois un pouvoir limité. Elle ne dispose pas d’une autorisation pour juger l’affaire. D’ailleurs, elle ne cherche ni preuve ni témoin. Son rôle consiste uniquement à donner l’occasion au locataire et au bailleur de discuter de leur litige.

En cas d’arrangement au niveau de la CDC, les deux parties signent un nouveau document ayant valeur de contrat. Autrement, la commission dispose d’un délai de 60 jours pour émettre un rapport. 

La saisine du Tribunal

Face aux échecs des étapes précédentes, il reste un dernier recours à la partie qui s’est lancée dans la contestation d’un état des lieux. Celui-ci consiste à saisir, depuis la réforme du Code de procédure civile, le juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire et entamer donc une procédure judiciaire.

Comment rédiger une lettre de contestation d’un état des lieux ?

Vous êtes locataire ou propriétaire ? Vous n’avez aucune idée de comment rédiger une lettre de contestation d’un état des lieux entrant ou sortant ? Votre assistant juridique augmenté QIIRO est là pour vous renseigner sur vos droits par chat, mail, téléphone. Nous vous proposons un modèle rédigé par les soins de nos experts juridiques. D’ailleurs, nous y avons mis toutes les mentions essentielles que vous pourrez également compléter à votre guise. 

Une lettre de contestation d’un état des lieux, qu’il soit sortant ou entrant doit à minima comprendre les mentions listées ci-dessous :  

  • L’identité et l’adresse de l’auteur de la lettre de contestation, 
  • L’identité et l’adresse du destinataire de la lettre,
  • L’objet de la lettre,
  • La date de l’état des lieux,
  • L’adresse du logement en question, 
  • La liste des dégradations contestées, 
  • Les raisons de la contestation des dégradations listées, 
  • La proposition d’un nouveau rendez-vous pour un nouvel état des lieux, 
  • Les démarches envisagées en cas d’impossibilité d’un arrangement à l’amiable.

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