personnage qiiro
Tous vos documents juridiques rédigés et garantis par des professionnels du droit
2000
Documents
40
Juristes
500
Avocats
Testez Qiiro sans engagement !
Créer un compte
>
Bail à ferme
4/5

Bail à ferme

Ce document juridique est un bail à ferme. C'est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer appelé fermage.
Ce document a été contrôlé par nos avocats
Certification à jour pour 2020
Guide d'utilisation du document fourni
Nos juristes en support si besoin
Nombre de pages : 8
Nombre de mots : 2 369

Qu’est-ce qu’un bail à ferme ?

Un bail à ferme est un contrat par lequel une personne, le propriétaire agricole, met à disposition d’une autre personne, l’exploitant, des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer appelé fermage. 


Il est régi par les articles L. 417-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. 


Le bail à ferme est un type de bail rural au même titre que le bail à métayage (location d’une propriété rurale à un métayer en contrepartie d’un partage des récoltes ou des recettes perçues à l'occasion de la vente de ces récoltes). 


Vous avez besoin d’un bail à ferme ? Téléchargez dès maintenant notre modèle de contrat de bail rural.


Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous guide et vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le bail à ferme. 

Quelles sont les conditions d’application du bail à ferme ?

Pour conclure un bail à ferme, il faut nécessairement remplir un certain nombre de conditions.


Le bail à ferme s’applique en présence d’un bien immobilier :

  • Il peut s’agit d’une terre ;
  • ou d’un bâtiment d’exploitation à usage agricole.


Le bail à ferme doit être conclu entre deux personnes (physiques ou morales) :


  • Le bailleur : Un propriétaire agricole. Ce dernier peut être soit :
    - Le propriétaire de l’immeuble ;
    - Un usufruitier qui a obtenu le consentement du nu-propriétaire ou bien une autorisation de justice ;
    - Un indivisaire qui a obtenu le consentement des autres indivisaires.

Attention : Si l’immeuble est un bien commun, le bailleur doit obtenir l’accord de son conjoint, partenaire de PACS ou de son concubin. 


ET

  • Le preneur : Un fermier.


Important : si le fermier n’est pas un ressortissant de l’Union européenne, il doit remplir un formulaire (le Cerfa n°14519*01) et l’adresser au Directeur départemental de l’agriculture. Il s’agit d’une fiche de renseignement qui va permettre d’obtenir une carte d’exploitant agricole.


Le bail à ferme n’est pas applicable dans plusieurs situations :

  • lorsque la location est conclue en application de dispositions législatives particulières ;
  • lorsque la location porte sur des forêts ou des biens du domaine forestier ;
  • lorsque la location est conclue en vue d’assurer l’entretien de terrains situés à proximité d’un immeuble à usage d’habitation qui en constitue la dépendance ;
  • pour une convention d’occupation précaire (sous certaines conditions) ;
  • pour la location de terres agricoles de petite surface dont le seuil est fixé par arrêté préfectoral ;
  • pour la vente d’herbe, de fourrage, de foin dans le cas où celle-ci n’a pas un caractère permanent (hypothèse où une personne vend à une autre de l’herbe, du fourrage ou du foin en provenance d’une parcelle, à charge pour cette dernière de récolter) ;
  • le contrat de prise en pension d’animaux (hypothèse dans laquelle une personne garde des animaux pendant une certaine durée en contrepartie d’une rémunération). 
Téléchargez notre document pour 1,99€ et profitez de l'expertise de nos juristes et experts si vous avez la moindre question.
TéléchargerTélécharger

Comment conclure un bail à ferme ?

Le contrat de bail à ferme doit obligatoirement être établi par écrit. Il peut l’être soit sous seing privé (établi par les parties seulement) soit par acte notarié.


Attention : le bail à ferme doit obligatoirement être établi par acte notarié dès lors que la durée du bail dépasse 12 ans. 

Comment rédiger un contrat de bail à ferme ?

Le contrat de bail à ferme doit obligatoirement être rédigé par écrit. En effet, l’article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que :


Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. À défaut d’écrit (...) les baux conclus verbalement (...) sont censé être faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat-type établi par la commission consultative des baux ruraux”. 


Le contrat de bail à ferme peut être établi sous seing privé (entre le bailleur et le preneur simplement) ou bien par acte notarié.


Attention : dans le cas où la durée du bail dépasse 12 ans, le bail à ferme doit être publié aux hypothèques. Cela signifie que le bail doit obligatoirement être établi par acte notarié.



Que doit contenir un bail à ferme ? 


Le bail à ferme doit contenir un certain nombre d’informations relatives à :

  • L’identité du bailleur (Nom, Prénom, Adresse, etc. s’il s’agit d’une personne physique ou Dénomination, Forme juridique, Siège social, etc. s’il s’agit d’une personne morale ainsi que le nom et la qualité du dirigeant social) ;
  • L’identité du preneur (Nom, Prénom, Adresse, etc. s’il s’agit d’une personne physique ou Dénomination, Forme juridique, Siège social, etc. s’il s’agit d’une personne morale ainsi que le nom et la qualité du dirigeant social) ;
  • L’objet (bail à ferme) ;
  • La désignation précise du bien (ex : cadastre) ;
  • La mention précisant qu’un état des lieux contradictoire sera établi ;
  • La durée du bail ;
  • Le renouvellement du bail ;
  • La transmission du bail ;
  • Le prix du fermage ;
  • Les obligations des parties ;
  • Etc.


Le contrat doit être signé et paraphé par chacune des parties. Un exemplaire doit être conservé par chacune d’elles. 


Quelle est la durée du bail à ferme ?


La durée minimale du bail à ferme est fixée à 9 ans. 


Le bail est renouvelé automatiquement dès lors que le propriétaire ne fait pas usage de son droit de reprise en donnant un congé au preneur (article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime). 


Il existe plusieurs causes possibles de non-renouvellement du bail tels que :

  • Le non-respect par le preneur des conditions d’exploitation ;
  • La reprise du bien par le bailleur en vue de construire une habitation ;
  • La reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au bénéfice de son conjoint, partenaire de PACS ou descendant ;
  • Etc.


Pour s’opposer au renouvellement du bail, le bailleur doit notifier un congé au preneur, 18 mois au moins avant l’expiration du bail par acte extrajudiciaire.


Le congé doit à peine de nullité mentionner :

  • les motifs pour lesquels le congé est donné ;
  • S’il s’agit d’un congé pour reprise, le congé doit en outre préciser l’identité du bénéficiaire de la reprise ;
  • Une reproduction des termes de l’article L. 411-54 alinéa premier du Code rural et de la pêche maritime : “Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47”. 


Si le bailleur ne notifie pas le congé dans les délais légaux, le bail est renouvelé par tacite reconduction dans les mêmes conditions que le bail initial.


Quel est le prix du bail rural (fermage) ?


Le montant du loyer est strictement encadré. Il doit être fixé en application des dispositions de l’arrêté préfectoral en vigueur au jour de la conclusion du bail. 


Il est actualisé chaque année conformément à l’indice national des fermages.

Quelles sont les obligations des parties au contrat de bail à ferme ?

Le bail à ferme met à la charge de chacune des parties des obligations.


Les obligations du bailleur 


Le propriétaire bailleur doit mettre à disposition du preneur un immeuble à usage agricole en vue de son exploitation. 


Il a une obligation d’entretien de l’immeuble mis à disposition. Il doit assurer la prise en charge des grosses réparations (toute clause contraire est nulle).


Le propriétaire a également l’obligation de payer l’impôt foncier et les primes d’assurance contre l’incendie.


Les obligations du preneur 


Le preneur est tenu de payer le loyer (fermage). Il doit exploiter le bien en vue d’y exercer une activité agricole. Il doit l’exploiter raisonnablement et selon sa destination. 


Afin d’améliorer les conditions de l’exploitation agricole, le preneur peut procéder au retournement des prairies par exemple ou à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. Pour ce faire, il doit obtenir l’accord du bailleur.


À défaut d’autorisation consentie par le bailleur, il doit fournir à ce dernier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception une description détaillée des opérations qu’il compte entreprendre.


Si le bailleur estime que ces opérations vont entraîner une dégradation du fonds, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la lettre. 


En revanche, si aucune opposition de la part du bailleur n’a été formée dans les 15 jours, le preneur peut commencer les opérations.


Le preneur est également tenu d’effectuer les réparations locatives (petites réparations). 

Comment résilier un bail à ferme ?

En cours de bail, les parties ont la possibilité de résilier le bail d’un commun accord à tout moment.


Le bailleur a également la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une résiliation. 


Le bail peut également être résilié de manière unilatérale et ce, de plein droit, dans certains cas tels que :

  • Une faute du preneur ;
  • Un changement de destination du fonds ;
  • Le décès ou l’incapacité de travail du preneur ;
  • Le départ à la retraite du preneur ;
  • Etc. 


Bon à savoir : Si le preneur a apporté des améliorations au fonds loué (réparations nécessaires à la conservation du bien indispensable à l’exploitation agricole ou travaux de mise en conformité avec la législation et la réglementation), il a droit au versement d’une indemnité par le bailleur. Cette indemnité est due quelque soit le motif de rupture du bail rural. 

Vous avez besoin d’un contrat de bail à ferme ? Téléchargez notre modèle de contrat de bail à ferme et complétez simplement les champs demandés pour adapter le document à votre situation.


Au besoin, notre équipe d’experts juridiques vous épaule et vous explique les informations devant être ajoutées à votre document. 

Créez votre entreprise avec Qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés à la création de votre entreprise.
Découvrir
la gestion des ressources humaines avec qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés à gestion des ressources humaines.
Découvrir
gérez votre entreprise avec Qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés à la gestion de votre entreprise.
Découvrir
Installez votre entreprise avec Qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés à l'installation de votre entreprise.
Découvrir
modifiez votre entreprise avec Qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés à la modification de votre entreprise.
Découvrir
Le droit du travail avec Qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés sur le droit du travail.
Découvrir
Gérez vos problématiques immobilières avec qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés sur le domaine de l'immobilier.
Découvrir
Gérez vos démarches administratives avec qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés pour gérer vos besoins administratifs.
Découvrir
Gérez vos problématiques de consommation avec qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés pour gérer vos problématiques de consommation et automobile.
Découvrir
Gérez vos problématiques de familiales avec qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés à la gestion des problématiques familiales.
Découvrir
Gérez vos procédures légales avec qiiro
icone guide juridiqueicone guide juridique
Découvrez nos fiches, documents et guides dédiés à la gestion des procédures légales
Découvrir
logo qiiro
Restez informé
Merci. Nous avons bien pris en compte votre inscription.
Oops! Une erreur s'est produite. Veuillez re-essayer ou nous contacter via service@qiiro.eu.