Contrat de location gérance

Le contrat de location gérance est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce, le bailleur, va céder l’exploitation du fonds de commerce à un tiers, le locataire-gérant, moyennant le paiement d’une redevance.

Le contrat de location-gérance est régi par les articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce. Il obéit à un régime strict et le recours à ce type de contrat dépend de plusieurs conditions.

Attention : Le contrat de location gérance ne doit pas être confondu avec le contrat de sous location. Ce dernier ne porte que sur la jouissance du local commercial tandis que le premier porte sur l’ensemble des éléments qui composent le fonds de commerce.

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La conclusion d’un contrat de location gérance présente de nombreux avantages mais également quelques risques.

La mise en location gérance du fonds de commerce permet d’abord à son propriétaire de conserver la propriété de son fonds et d’en tirer un revenu sans avoir à l’exploiter directement.

Elle permet également au locataire-gérant d’exercer son activité sans avoir à investir en achetant les éléments qui composent le fonds de commerce (clientèle, marchandises, etc).

Cela peut être un moyen pour lui de s’assurer que l’activité est prospère avant d’acquérir le fonds de commerce.

La location gérance présente néanmoins pour le propriétaire du fonds un risque de mauvaise gestion par le locataire gérant.

Dans ce cas, le bailleur propriétaire ne pourra pas s’immiscer dans la gestion du fonds par le locataire-gérant même si celle-ci est mauvaise.

De même pour le locataire-gérant, la conclusion d’un contrat de location gérance implique d’exploiter un fonds sans en être propriétaire et de ne pas pouvoir profiter à la fin d’une plue-value éventuelle.

N’étant pas titulaire d’un bail commercial, il ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement automatique du contrat.

La conclusion d’un contrat de location gérance nécessite au préalable de remplir certaines conditions.

Le propriétaire du fonds de commerce titulaire d’un bail commercial doit d’abord obtenir l’autorisation préalable du propriétaire des locaux avant de pouvoir conclure un contrat de location gérance.

Cette autorisation du propriétaire doit être explicite. Elle peut être obtenue à deux moments :

• Soit, elle figure dans le contrat de bail commercial. Celui-ci n’imposant pas une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués ;
  
  
• Soit, elle peut être obtenue pendant l’exécution du contrat de bail.

Il est également possible que le propriétaire du fonds soit également propriétaire des locaux. Dans ce cas, évidemment, aucune autorisation n’est nécessaire.

Bon à savoir : Depuis la loi du 19 juillet 2019 relative à la simplification du droit des sociétés, le propriétaire du fonds de commerce n’a plus l’obligation d’exploiter le fonds de commerce pendant 2 ans au moins avant de pouvoir le mettre en location gérance.

Du côté du locataire-gérant, il doit avoir la qualité de commerçant et être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers. Il doit remplir les conditions juridiques pour exercer une activité commerciale.

Il doit également respecter les obligations comptables du commerçant.

Le contrat de location gérance doit contenir certaines dispositions  contractuelles générales relatives à :

• L’identité des parties (Nom, Prénom, Adresse ou Dénomination, Forme sociale, Siège social) ;
  
  
• La durée de la location ;
  
  
• Le montant de la redevance (proportionnelle au chiffre d’affaires, au bénéfice ou fixe) ;
  
  
• Les modalités de règlement de la redevance ;
  
  
• Les obligations de chacune des parties ;
  
  
• La résiliation du contrat ;
  
  
• Etc.
  
  

Le contrat doit être signé et paraphé par chacune des parties et conservé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Le contrat doit également faire l’objet d’une publicité : un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location gérance dans un journal d’annonces légales.

Notre modèle de contrat de location-gérance téléchargeable directement en ligne au format Word contient toutes les informations nécessaires.

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de plusieurs obligations :

• Jusqu’à la publication du contrat de location gérance, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.
  Cela exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire-gérant liées ou non à l’exploitation du fonds.
  
  
• De même, il est solidairement responsable avec le locataire-gérant et ce jusqu’à la publication du contrat des impôts directs (ex : Impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, etc.).
  
  
• Le bailleur a ensuite l’obligation de délivrer le fonds de commerce au locataire gérant avec tous les éléments qui le composent (clientèle, achalandage, enseigne et nom commercial, droit au bail, droits de propriété intellectuelle, etc.).  
  
  
• Le fonds délivré doit être en bon état, soit en état d’être exploité régulièrement. Il doit correspondre aux normes de sécurité.
  
  
• Le bailleur a également l’obligation de ne pas s’immiscer dans l’exploitation du fonds.
  
  
• Il a l’obligation de ne pas faire concurrence à son locataire-gérant.
  
  
• Il doit garantir le locataire gérant contre les troubles provoqués par un tiers. Cette garantie couvre les troubles de droit, soit les situations dans lesquelles un tiers présent être titulaire d’un droit sur le fonds ou un élément le composant.
  
  
• Le loueur doit assurer la garantie des vices cachés.
  
  

Les obligations du gérant

Le locataire-gérant est également tenu de plusieurs obligations :

• Le locataire-gérant doit payer les redevances conformément aux modalités prévues contractuellement ;
  
  
• Le gérant a l’obligation d’exploiter le fonds conformément à sa destination. Cela signifie qu’il ne peut pas modifier l’activité ni en adjoindre une nouvelle sans obtenir au préalable l’accord du bailleur ;
  
  
• Le gérant a l’obligation d’exploiter le fond de manière raisonnable (maintenir le matériel et le mobilier en bon état, remplacer le matériel cassé ou le réparer, respecter la réglementation de la profession exercée, ne pas risquer la fermeture du fonds de commerce ou une sanction administrative qui aurait pour conséquence une dépréciation du fonds et une perte de clientèle, etc.).
  
  

Le locataire gérant doit exploiter personnellement le fonds.

La fin de contrat dépend selon que le contrat a été conclu à durée déterminée ou indéterminée.

Contrat à durée déterminée

Le contrat de location gérance est souvent conclu pour une durée déterminée. Dans ce cas, le contrat prend fin à l’arrivée du terme contractuellement prévu.

Important : Le locataire gérant n’est pas titulaire de la propriété commerciale. Il n’a pas de droit au renouvellement automatique du bail. Le contrat de location gérance peut cependant prévoir que le contrat sera renouvelé à l’arrivée du terme, même tacitement.

En cas de refus de renouvellement toutefois, le locataire gérant ne peut pas prétendre à une indemnité d’éviction.

Le contrat peut tout de même prendre fin de manière anticipée en cas d’inexécution des obligations stipulées dans le contrat de location gérance.

De même, l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce entraîne la résiliation anticipée du contrat (ex : incendie sans possibilité de reconstruction, fermeture du fonds par décision du préfet ou du juge en cas d’exercice d’une activité illicite par le locataire gérant, etc.).

Contrat à durée indéterminée

Plus rare, le contrat peut être conclu pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le contrat peut être résilié à tout moment par chacune des parties sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou à défaut un délai de préavis raisonnable.

À défaut de délai de préavis contractuellement prévu, le délai de préavis est généralement selon les usages de 3 mois.

Quoi qu’il en soit, à la fin de contrat de location gérance, le bailleur retrouve son droit d’exploiter le fonds et le locataire-gérant ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction en cas de refus de renouveler le contrat.

Bon à savoir : la résiliation du contrat de location gérance n’entraîne pas la résiliation des autres contrats en cours et notamment les contrats de travail. Les salariés restent en effet rattachés au fonds de commerce.

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