Contestation d'une autorisation de permis de construire

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Contestation d'une autorisation de permis de construire
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Le droit de propriété est un droit fondamental, absolu et inviolable. Toutefois, il n’est pas illimité car il est encadré par les lois et les règlements en vigueur. Le Code Civil pose le principe en ces termes : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ainsi, un propriétaire foncier a le droit de réaliser des constructions dans la limite de la législation en vigueur.

Pour que toute construction soit conforme, le propriétaire du terrain doit disposer au préalable d’un permis de construire. Le droit de l’urbanisme et le droit de la construction encadrent l’attribution du permis de construire. Toutefois, si une personne ou une entité a un intérêt légitime à agir et estime que le permis de construire va à l’encontre des règles d’urbanisme, elle peut le contester.

Qu’est-ce-qu’un permis de construire ?

Un permis de construire est un document attestant qu’un propriétaire immobilier est autorisé à faire des constructions ou des travaux donnés. C’est un document administratif qui ne peut être obtenu qu’après la présentation de plusieurs pièces dont le plan de situation du terrain, une notice descriptive du projet, il peut-être utile de fournir une modélisation 3D du projet de construction afin de faciliter l’étude du projet. En tout état de cause, la demande de permis de construire s’accompagne d’un formulaire exigeant une description complète de la construction, de la situation juridique du bien telles que la destination, les références cadastrales, etc,...

La procédure pour la demande d’un permis de construire peut être longue et fastidieuse. Elle requiert la lecture et le respect des règles en vigueur. Un premier passage à la mairie est fortement recommandé afin de prendre connaissance des documents requis. Compte tenu de la complexité de la démarche, certains particuliers préfèrent faire appel à un professionnel pour la demande de permis de construction.

Sur le contenu, le propriétaire doit se référer au plan local d’urbanisme (PLU) de sa commune et vérifier que son terrain ne se situe pas dans un secteur protégé. En effet, les propriétés se trouvant à proximité d’un bâtiment historique ou se trouvant dans un quartier régi par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) sont soumises à certaines restrictions.

La demande de permis de construire est à déposer auprès des services d’urbanisme de la mairie de la commune. Si la demande est conforme à toutes les exigences en vigueur, le permis est accordé dans un délai de 2 à 3 mois. C’est le maire de la commune qui a le dernier mot compte à l’octroi du permis de construire. Le permis de construire est valable durant 3 ans, renouvelable deux fois 1 an, soit 5 ans maximum.

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Qui peut contester un permis de construire ?

Toute personne, association et même le préfet sont à même de faire une contestation du permis de construire. Toutefois, il est primordial que le contestataire justifie d’un intérêt à agir ainsi que d’un motif valable pour  s’opposer au permis de construire. Parmi les personnes et entités qui peuvent faire la contestation du permis de construction selon la jurisprudence et la loi, il y a le voisin immédiat, l’Etat et les associations à vocation environnementale ou urbanistique.

Le voisin immédiat est celui dont le bien immobilier se situe à moins de 25/50 mètres du terrain d’assiette du projet de construction. Toutefois, cette distance dépend de certains paramètres dont l’importance du projet de construction et de la configuration des lieux. La contestation du permis de construire du voisinage peut ne pas contenir de justification de l’atteinte aux intérêts. C’est le cas notamment si le document du pétitionnaire permet d’ores et déjà de comprendre cette atteinte.

Pour ce qui est de l’Etat, c’est le préfet qui est son représentant auprès des régions et des départements. A ce titre, il peut déférer au tribunal administratif tous les permis de construction qu’il estime illégaux. La contestation du permis de construire par la préfecture doit aussi respecter certains délais. Les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent aussi saisir le juge administratif s’ils estiment que le permis de construire porte atteinte à leur territoire. 

Toute demande de permis de construire est affichée en mairie. Seules les associations constituées légalement avant cet affichage peuvent agir contre un permis de construire. A part cela, les associations qui font un recours contre un permis de construire doivent avoir un objet social urbanistique ou environnemental. En outre, leur champ d’action géographique doit être limité et précis sur le plan territorial, généralement dans une zone communale. C’est seulement après cela que la contestation de permis de construire et son motif seront recevables.

Quels sont les motifs de recevabilité de la contestation de permis de construire ?

Pour être recevable, une contestation de permis de construire doit être motivée par la méconnaissance d’une règle d’urbanisme. Comme nous l’avons vu précédemment, le voisin immédiat dont les intérêts sont atteints dispose aussi d’un motif valable de recours. Le  non-respect des règles d’urbanisme, notamment celles mentionnées dans le plan local d’urbanisme (PLU), justifie le recours contre un permis de construire.

Si le permis de construire ne montre pas explicitement l’atteinte aux droits et législations en vigueur, le requérant devra la démontrer. A ce titre, il doit prouver que le projet est de nature à affecter de façon directe les conditions de jouissance, d’utilisation et d’occupation de son bien. L’intervention d’un avocat en contestation de permis de construire est conseillée mais pas obligatoire. Notons que tout voisin immédiat peut être requérant, qu’il soit propriétaire, occupant régulier ou détenteur d’une promesse de vente ou de bail. La contestation du permis de construire du voisin est donc recevable.

Même si un requérant est dans son droit dans la contestation d’un permis de construire, il ne peut faire de recours abusif, sous peine d’être sanctionné. Il appartient au juge administratif de déterminer si un recours est abusif ou non. Un recours abusif est celui qui dépasse les intérêts légitimes du plaignant et cause en outre un préjudice excessif au détenteur du permis de construire. Une personne reconnue coupable d’un recours abusif est susceptible d’être condamnée à payer des dommages et intérêts.

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Quel est le délai de recours pour la contestation d’un permis de construire ?

Une fois que le permis de construire est délivré et affiché, sa contestation doit être présentée dans un délai de 2 mois suivant cette délivrance. En cas de non-respect de ce délai, la contestation du permis de construire souffrira ne sera plus recevable. Toutefois, l’affichage du permis de construire doit respecter certaines règles de forme sous peine de faire obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux. Ainsi, l’affichage doit être visible de l’extérieur et mentionner certaines informations comme les modalités de notification du recours contentieux et la hauteur de la construction du projet.

Le préfet dispose également d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la décision accordant le permis de construire pour agir. Ainsi, si le maire ne notifie pas sa décision au préfet, cela constitue un vice de procédure, susceptible d’affecter le délai de recours du préfet. Le préfet étant un requérant légitime, il est normal qu’il dispose aussi d’un certain délai pour pouvoir faire recours contre le permis de construire.

Notons que le modèle de contestation d’un permis de construire ne suspend pas les travaux de construction objets du permis. Le requérant devra former un référé suspension auprès du tribunal administratif pour suspendre lesdits travaux. Pour que la suspension ait lieu, il faut que le requérant prouve son urgence. Il devra aussi démontrer les sérieux doutes qui pèsent sur la légalité du permis de construire en termes de règles d’urbanisme. Le bénéficiaire du permis peut s’opposer au référé s’il dispose d’une attestation de non contestation au permis de construire.

Quelle est la procédure à suivre pour contester un permis de construire ?

Outre l’intérêt à agir, le respect des délais de recours et le motif valable, le modèle de lettre pour la contestation d’un permis de construction doit respecter une certaine procédure. En premier lieu, il y a la préparation du dossier. Tant sur le fond que sur la forme, le dossier de contestation du permis de construire à la mairie doit être basé sur des preuves légales et évidentes. Sur le fond, le non-respect des règles d’urbanisme doit être prouvé. Sur la forme, il peut s’agir d’un manque de pièces ou du non-respect des procédures.

Parmi les mentions obligatoires, il y a les noms et domiciles des parties, l’exposé des faits, les moyens de droit et l’énoncé des conclusions émises au juge. Le non-respect des règles d’urbanisme figure parmi les moyens de légalité interne. Compte aux moyens de légalité externes, ils portent sur l’incompétence de l’auteur du permis de construire, sur un vice de forme et sur un vice de procédure. Précisons que la contestation du permis de construire modificatif doit porter sur les préjudices qui résulteraient après la construction et non des travaux.

En second lieu, le requérant doit envoyer le dossier ou la lettre de contestation du permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception au maire concerné. C’est  la matérialisation du recours gracieux en contestation d’attribution du permis de construire. Comme nous l’avons vu ci-dessus, cet envoi doit se faire dans les 2 mois suivant l’affichage du permis à la mairie. Lors de l’envoi du courrier de contestation du permis de construire, le cachet de la poste fait foi. Le requérant devra aussi fournir une copie de l’ensemble du dossier de contestation au bénéficiaire du permis de construire. Cette copie doit lui être remise dans les 15 jours suivants l’envoi du dossier au maire. A partir de la réception du dossier de contestation du permis de construire en lettre type, le maire dispose de 2 mois pour donner sa réponse. Son silence sur la contestation du permis de construire après 2 mois signifie que la requête a été rejetée.

En cas de refus de la contestation du permis de construire en recours gracieux, le requérant peut faire la contestation du permis de construire au tribunal administratif en faisant un recours contentieux. Là, il devra détailler un argumentaire sur les préjudices occasionnés par la construction permise. Cet argumentaire ainsi que toutes les autres pièces du recours devront être faits en 4 exemplaires et déposés au du greffe du tribunal administratif. Le délai pour la contestation du permis de construire est de 2 mois suivant l’affichage du permis ou suivant la réponse (expresse ou tacite) du maire à la contestation dudit permis. Dans un délai de 15 jours francs suivant le dépôt du recours, le requérant est tenu d’envoyer une copie intégrale du dossier au bénéficiaire du permis ainsi qu’au maire qui l’a délivré. Le non-respect de cette notification aux autres parties prenantes peut constituer un vice de forme et faire annuler le recours contentieux.


Pour conclure, les parties qui peuvent présenter une contestation à un permis de construire sont entre autres le voisin immédiat, l’Etat par l’intermédiaire du préfet et les associations à vocation environnementale ou urbanistique. La contestation doit être motivée en fait et en droit, il est donc important d’évoquer les préjudices qui résulteraient de la construction. Le droit de la construction et le droit de l’urbanisme encadrent le droit de la propriété foncière, le requérant pourra donc se référer à ces textes légaux pour soutenir sa demande. La contestation au permis de construire n’est pas suspensive à moins que le requérant ne fasse un déféré suspension. Le permis de construire étant délivré par le maire, la contestation se fera aussi auprès de celui-ci en premier lieu. En cas de refus du maire de la commune compétent, le requérant pourra se tourner vers le tribunal administratif de la circonscription. Quelle que soit l’autorité auprès de laquelle le requérant s’adressera, un dossier complet contenant toutes les pièces requises devra être présenté dans un délai imparti. Même s’il est dans son droit, un requérant ne peut faire de recours abusif sous peine de devoir payer des dommages et intérêts. Il appartient au juge de déterminer si un recours est abusif ou non.

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