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Acte authentique : tout savoir !

Acte authentique : tout savoir !

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Rédigé par :

Julien, juriste chez QIIRO

Temps de lecture :
5 min
Acte authentique
Promesse synallagmatique de vente sous seing privé
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Vous souhaitez passer une transaction et vous doutez entre un acte authentique et un acte sous seing privé ? Sachez qu’opter pour un acte authentique présente de nombreuses implications juridiques 👀👂. 

Par opposition à un acte sous seing privé, l’acte authentique obéit à un formalisme juridique plus strict. Dans certains cas, comme la vente immobilière, elle est obligatoire 🚨.

Promesse synallagmatique de vente sous seing privé

Acte authentique : définition

L’acte authentique est un document officiel rédigé ou signé par un officier public. Ce dernier intervient en tant que représentant de la fonction publique. Titulaire d’un office octroyé par l’Etat, il peut être un huissier, un notaire ou un officier d’état civil. Il possède le pouvoir de rendre authentique un acte juridique, d’où l’appellation « acte authentique », et de le faire exécuter 👤. 

En conséquence, le terme authentique signifie que les termes et la date de l’acte deviennent incontestables 🚫. 

Mis à part la signature des parties et leur identité, pour reconnaître un acte authentique, il faut surtout se référer à la signature de l’officier public compétent.  Il a pour mission principale de contrôler l’identité, la capacité des parties, les éclaircir sur les conséquences de leur engagement. Il vérifie aussi si les conditions de fonds et de formes légales sont respectées. Également, il offre ses conseils si ce dernier fait défaut 💬. 

Ainsi, voici quelques exemples d’acte authentique : un acte notarié et un constat d’huissier.


Acte notarié

Comme son nom l’indique, l’acte notarié est un acte authentique établi par un notaire. Il existe plusieurs types d’actes authentiques dont la forme notariée est obligatoire. Il en est ainsi d’un testament, un acte de vente immobilière et les actes de donation. Le notaire vérifiant ainsi si les conditions de validité du contrat sont bien remplies ✅. 

En effet, le notaire n’établit qu’un seul original appelé « la minute » ⌛. Cette dernière est enregistrée et conservée au Minutier central des Notaires.  Pour un acte notarié électronique, l’authentification se fait par le biais d’une clé USB qu’on appelle clé Real. Il se charge de remettre aux parties une copie de l’acte authentique 🔌.


On admet que le recours à un notaire est facultatif pour certains actes. Cependant, il est toujours recommandé pour apporter plus de sécurité juridique dans toutes les étapes de la transaction. En effet, les parties au contrat ne sont pas toujours des professionnels et ne connaissent pas l’ampleur de leur engagement 📍. 


Différence entre l’acte authentique et l’acte sous seing privé

À la différence d’un acte authentique, l’acte sous seing privé ne requiert pas l’intervention d’un officier public. Cela n’affecte pas la validité de l’acte. Seules les parties au contrat le signent 👥. 


À titre d'exemple 🔎 Il existe de nombreux types d’actes sous seing privés comme les contrats d’assurance, les contrats de prêts, un contrat de travail, etc… 


La principale différence de ces deux types d'actes se trouve au niveau de leur valeur juridique. En cas de conflit, l’intervention du juge est nécessaire pour procéder à une exécution forcée du contrat. Au niveau de la forme, l’acte sous seing privé n’est pas soumis à un formalisme particulier. Toutefois, certaines mentions doivent figurer sur ce type de document pour être valable 🔒.

Les effets d’un acte authentique

En général, l’acte authentique offre plus de sécurité aux intervenants. Il présente de nombreux avantages pour ces derniers mais implique aussi un engagement. En cela, les intéressés acceptent de respecter les obligations issues du contrat. L’officier public, quant à lui, s’engage sur l’identité des parties, la date et les termes du contrat. Il assure le rôle de garant de la validité de l'acte 👌.

En effet, l’officier public est un professionnel. Il maîtrise la portée des engagements signés par les intervenants. De ce fait, il doit donner toutes les informations pertinentes à ces derniers 📋. 

En premier lieu, la signature de l’officier public rend la date certaine. Cela signifie que l’existence de l’acte devient incontestable et opposable à tous à partir de cette date précise 📅. 

Elle confère également une force exécutoire à l’acte en question. Cet effet légal permet à un créancier de procéder à une exécution forcée des termes du contrat par le biais d’un huissier de justice sans avoir besoin de recourir au juge 💪.

La force probante de l’acte authentique fait aussi partie des avantages non négligeables. Les parties peuvent s’en prévaloir comme une preuve en cas de litige. Ayant la même force probante qu’une décision de justice, il constitue un procédé de preuve incontestable. Il se trouve au plus haut niveau des moyens de preuves admis par le juge à condition qu’il respecte certaines conditions de formes et de fonds 📌. 


Comprendre l’acte authentique électronique

Désormais, la technologie numérique permet d’authentifier un acte de manière totalement dématérialisée. Le Code civil prévoit que l’acte authentique peut être établi sur un support électronique à condition qu’il remplisse les exigences fixées par décret en Conseil d’Etat.  Dans ce cas, l’acte authentique électronique dispose de la même force probante que l’acte authentique classique. La signature de l’acte se fait donc à distance par le biais d’une signature électronique 💻. 

À noter 🖊 Sa forme électronique n’affecte pas ses effets juridiques tels que la force exécutoire et la force probante comme pour un acte papier. Les intervenants disposent ainsi d’une version imprimée mais aussi d’une version électronique qu’ils pourront facilement garder sur leur ordinateur. Cependant, il faut s’assurer de la validité et de la fiabilité de la signature électronique 🔏.

L’acte authentique dans le cadre d’une vente immobilière

En principe, la loi impose un acte authentique pour passer une transaction immobilière. La vente d’un logement se déroule en plusieurs étapes. On distingue généralement l’avant contrat et l’acte de vente 📑. 

Pour la rendre officielle, elle requiert l’établissement d’un acte authentique notarié. Les implications juridiques sont généralement les mêmes pour tout type d’acte authentique mais certaines particularités s’observent tout de même. 

L’avant contrat

Dans la pratique, l’avant-contrat de vente prend la forme d’une promesse de vente. Ce type de document peut être rédigé sous seing privé . 

À noter 🖋 Il arrive parfois qu’un agent immobilier signe aussi l’avant-contrat. L’intervention du notaire n’est donc pas une nécessité. Toutefois, les intéressés peuvent faire appel à un notaire et bénéficient, à cet effet, de tous les avantages liés à un acte authentique. 

La promesse de vente se définit comme un contrat, établi quelques mois avant la signature de l’acte de vente définitif. Le promettant, c'est-à-dire, le propriétaire de l’immeuble, s’engage à vendre le bien immobilier à un bénéficiaire (le futur acheteur) qui accepte les termes du contrat. Le futur acquéreur conserve toutefois son droit de rétractation car il ne s’engage pas à acheter le bien 📣.   

Notons que la promesse de vente est différente du compromis de vente. Ce dernier, appelé aussi promesse synallagmatique de vente, implique un engagement des deux parties à conclure le contrat de vente à un prix fixé à l’avance 💶. 

 

L’acte de vente

Concernant l’acte de vente, la loi exige la forme authentique pour plusieurs raisons. Ainsi l’acte de vente définitif est obligatoirement rédigé par un notaire. Le but étant d’entériner la vente 🔒.

Les missions du notaire consistent donc à procéder à : 

  • L’enregistrement de la transaction auprès des services fiscaux 📝;
  • La rédaction et signature de l’acte de propriété 🖊;
  • La transmission de l’acte au service de la publicité foncière 📁;
  • La délivrance d’un titre de propriété 📨. 


Les mentions obligatoires d’un acte authentique de vente immobilière

L’acte authentique de vente immobilière doit faire figurer les éléments suivants :

  • La date de l’acte ;
  • Le lieu où l’acte est reçu ;
  • Coordonnées des signataires ;
  • Identité du notaire ;
  • La mention « lu » à la fin de l’acte ;
  • Les annexes comme les diagnostics immobiliers ;
  • La description du bien immobilier et son adresse ;
  • Le prix de vente du logement ;
  • Le montant des honoraires de l’agence immobilière ; 
  • Les frais de notaire. 


Le coût d’un acte authentique en vente immobilière

En principe, le coût dépend de si l’intervention du notaire constitue une obligation légale ou pas.  Ainsi, le cabinet de notaire applique un tarif légal pour établir l’acte de vente immobilière. Les tarifs sont déjà fixés par la réglementation et les honoraires du notaire sont fixés entre 1 à 2 % du prix de vente du bien. En revanche, s’il s’agit d’une promesse de vente, le notaire est libre de définir le prix. 


Acte d’avocat
En principe, un avocat n’a pas le privilège d’établir un acte authentique parce qu’il ne fait pas partie des officiers publics. Cependant, son intervention confère à un compromis de vente une valeur juridique plus étendue mais ne peut pas remplacer l’acte de vente authentique du notaire. Le prix de leurs services est généralement moins élevé que celui d’un notaire 📉.

Comment rédiger un acte authentique ?

QIIRO vous propose ses services pour vous aider dans la rédaction de votre promesse de vente immobilière. Nos juristes spécialisés sont à votre écoute par chat 💬, mail 📧 et téléphone 📱 ! 

De plus, vous pouvez télécharger notre modèle de promesse synallagmatique de vente sous seing privé et lire notre article relatif à la promesse unilatérale de vente. Gage de sûreté et de simplicité 😎!

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