Mise en demeure loyer impayé

Vous louez un studio, un appartement ou une maison ? Votre locataire ne paie pas ou plus ses loyers ? Un retard de paiement important ? Vous avez adressé à votre locataire une ou plusieurs lettres de relance restées infructueuses ? 

Avant toute assignation et action en justice, vous avez la possibilité de mettre en demeure votre locataire d’exécuter son obligation, c’est-à-dire payer les loyers et charges locatives. 

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Votre assistant juridique augmenté QIIRO vous guide et vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la lettre de mise en demeure et les recours posssibles pour recouvrer vos loyers. 

Une mise en demeure est un courrier formel par lequel le bailleur demande au locataire d’exécuter ses obligations découlant du contrat de bail, c’est-à-dire payer les loyers, dans un délai précis sous peine de poursuites judiciaires.

Le locataire est en effet tenu par le contrat de location d’une obligation de payer les loyers et charges locatives. En cas d’inexécution de son obligation contractuelle, le bailleur est en droit de lui faire parvenir une lettre de mise en demeure faisant injonction de payer les sommes dues dans un certain délai.

La mise en demeure est prévue aux articles 1344 et suivants du Code civil. Pour être valable, la lettre doit obligatoirement comporter un certain nombre d’informations.

L’envoi d’une lettre de mise en demeure représente l’ultime démarche avant de recourir à une procédure judiciaire. Ce courrier constitue en effet la dernière étape amiable pour recouvrer les loyers et charges.

Le courrier de mise en demeure constitue une mesure comminatoire. Il s’agit d’un moyen de pression car la mise en demeure renferme la menace d’une peine légale. Le but étant en effet d’inciter le locataire à exécuter ses obligations contractuelles et régulariser les sommes dues.

Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, il est d’abord d’usage d’envoyer un courrier de relance afin de lui rappeler son obligation de payer les loyers. 

Si malgré une ou plusieurs relances, le locataire ne paie toujours pas son loyer, il est conseillé d’envoyer une lettre de mise en demeure à l’issue de 20 ou 25 jours de retard environ par courrier recommandé avec accusé de réception.

Pour être légalement valable et avoir une valeur juridique, la lettre de mise en demeure doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires.

La loi prévoit que l’acte (la lettre de mise en demeure) doit comporter “une interpellation suffisante”. Cela signifie que, pour le locataire qui la reçoit, la lettre doit être suffisamment claire et précise pour ce dernier soit en mesure de comprendre qu’il s’agit d’une lettre de mise en demeure de payer les loyers et non une simple relance d’impayés. 

Attention : En l’absence des informations obligatoires, la lettre de mise en demeure peut être contestée et jugée nulle. 

La lettre de mise en demeure de payer les loyers doit ainsi préciser :

• Les coordonnées de l’expéditeur (Nom, Prénoms, adresse du bailleur, le cas échéant, numéro de téléphone) ;
• Les coordonnées du destinataire (Nom, Prénoms, adresse du locataire) ;
• La date du courrier et son lieu de rédaction ;
• L’objet de la lettre : “Mise en demeure” qui doit obligatoirement apparaître dans la lettre. Cette mention informe le locataire qu’il s’agit de la dernière étape de recouvrement amiable avant d’engager des poursuites judiciaires à défaut d’exécution de ses obligations contractuelles ;
• La demande d’un règlement : le montant des loyers et éventuellement des charges locatives doit être clairement précisé dans le courrier ;
• Le motif du règlement : le défaut de paiement, les loyers impayés au titre d’un contrat de location ;
• Le délai dans lequel le locataire doit s’exécuter ainsi que la date d’expiration : ce délai doit être précis. Il doit également être raisonnable. La loi ne prévoit pas de délai pour les mises en demeure. En pratique, le délai est souvent compris entre 8 et 15 jours ;
• La mention selon laquelle si le débiteur ne s’exécute pas dans le délai prescrit par la lettre de mise en demeure, le bailleur engagera une action en justice ;
• La signature du bailleur.

Attention : Lorsque le courrier de mise en demeure de payer les loyers est envoyé par une société de recouvrement et non par le bailleur directement, la lettre doit obligatoirement comprendre d’autres mentions (ex : nom ou dénomination sociale, adresse du siège social, information selon laquelle la personne exerce une activité de recouvrement amiable, etc.). 

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La lettre de mise en demeure peut être envoyée par acte d’huissier. Mais elle peut également être envoyée par lettre simple ou par mail. 

Il est cependant recommandé d’envoyer la lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Bon à savoir : cette formalité peut être effectuée directement en ligne en passant par le site de La poste.

La lettre de mise en demeure de payer les loyers emporte deux conséquences juridiques non négligeables :

• L’article 1344-1 du Code civil prévoit que la mise en demeure de payer une somme d’argent (par exemple, le montant des loyers et des charges) fait courir l’intérêt moratoire, c’est-à-dire des intérêts de retard, au taux légal ;
• Ce courrier constitue une preuve pour le propriétaire bailleur qui l’adresse à son locataire. Le bailleur pourra en effet présenter la mise en demeure en cas de poursuite judiciaire. 

Avant toute action en justice et dès le premier impayé de loyer, vous pouvez, selon les cas qui vous concernent, vous adresser :

• à la personne qui s’est portée caution pour votre locataire ;
• à Action Logement, si votre locataire a souscrit la Garantie Visale ;
• à votre assureur, si vous avez souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer.

Vous devez également vous adresser à la Caisse d’allocations familiales (CAF), si votre locataire bénéficie d’une aide au logement. Dans ce cas, vous devez vous adresser à la caf :

• dès que l’impayé est égal à 2 fois le loyer hors charges, lorsque l’allocation est versée directement au locataire ;
• dès que l’impayé est égal à 2 fois le loyer net (loyer déduit de l’aide au logement) hors charges, lorsque l’allocation vous est versée directement. 

Au-delà, vous avez également la possibilité de demander la résiliation du bail et entamer une procédure d’expulsion.

La procédure pour résilier le contrat de bail dépend de la présence ou non dans le contrat de location d’une clause résolutoire, c’est-à-dire une clause qui prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non paiement du loyer et/ou des charges à échéance  :

• Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, vous devez faire appel à un huissier pour que ce dernier envoie au locataire un commandement de payer. Si le locataire conteste les sommes qui lui sont réclamées, il peut contacter le bailleur et à défaut d’accord saisir le juge. À partir du commandement de payer, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer. Il a la possibilité de demander au juge du tribunal de son domicile des délais de paiement. À l’issue du délai de 2 mois, le locataire peut rester dans le logement s’il a réglé les loyers. En revanche, s’il n’a pas réglé ses dettes locatives, vous avez la possibilité de saisir le tribunal pour que la résiliation du bail soit constatée et qu’une expulsion soit prononcée ;
• Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devez faire appel à un huissier de justice pour que ce dernier assigne le locataire devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2020, le tribunal de grande instance et le tribunal d’instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire. Désormais, en cas de litige entre le bailleur et le locataire, c’est donc le tribunal judiciaire qui est compétent.

Vos locataires ne paient pas leur loyers ? Vous souhaitez engager une procédure de recouvrement et envoyer une lettre de mise en demeure ? Téléchargez dès maintenant notre modèle de mise en demeure de payer les loyers impayés et complétez simplement les champs demandés pour adapter le document à votre situation.

Au besoin, notre équipe de juristes, disponible par chat, mail et téléphone, vous accompagne et vous explique les informations à ajouter à votre document.