Mandat de gestion locative

A quoi sert le mandat de gestion locative ?

Le propriétaire qui ne souhaite pas s’occuper de la gestion de ses biens immobiliers délègue cette tâche à un tiers, par l’intermédiaire d’un mandat.

Le mandat de gestion locative donne le pouvoir à un professionnel de l’immobilier de gérer un patrimoine immobilier.

L’intérêt pour le propriétaire est que le mandataire gère l’ensemble des contraintes liées à la location, en répondant à l’ensemble des obligations techniques, juridiques et fiscales attachées au contrat de location et de gestion locative.

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Vous souhaitez résilier un contrat de gestion locative ?

La résiliation permet de mettre fin au mandat avant échéance, c’est-à-dire avant son terme.

Il y a plusieurs manières de résilier un contrat de gestion locative.

Résiliation selon les clauses indiquées dans le contrat

Les effets de la résiliation du mandat de gestion locative dépendent des clauses indiquées dans le contrat.

La lettre de résiliation doit contenir les mentions suivantes :

• Les informations concernant le propriétaire
• Les informations concernant le mandataire
• L’adresse du bien loué
• La date de souscription du contrat
• La nature et motivations de la résiliation : un préavis, une faute ou un manquement du mandataire, la revente du bien
• Réclamation de tous les documents et fonds liés au logement

Plusieurs situations peuvent se présenter à vous :

• Le contrat ne prévoit pas de frais de résiliation, ni de préavis : la résiliation est libre et gratuite.

• Le contrat prévoit une simple clause de préavis : dans ce cas, la résiliation est gratuite mais il convient de respecter le délai de préavis. Pour résilier, il faut prévenir l’autre partie.

o   Exemple : pour un délai de préavis de 3 mois, vous devez prévenir l’autre partie de votre volonté de résilier 3 mois à l’avance. La résiliation sera effective une fois le délai écoulé.

Important : le fait de ne pas respecter le délai de préavis expose à des dommages-intérêts pour résiliation fautive.

• Le contrat prévoit une clause de préavis et le paiement d’une somme : dans ce cas, il convient de respecter le délai de préavis et de payer la somme pour résilier valablement. Ce cas est moins fréquent, il vous faudra régler le montant indiqué dans le contrat.

Résiliation pour manquement ou faute du gestionnaire et pour revente du bien

Le mandat peut être résilié par le mandant qui peut invoquer la faute grave ou le manquement du mandataire pour obtenir la résiliation du contrat.

Le mandat est automatiquement résilié lorsque le logement géré par le mandataire est vendu par le propriétaire, sans que celui-ci n’est respecté un préavis. Des frais pourront s'appliquer (frais de résiliation ou pénalités), sauf clause contraire dans le mandat.

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Le mandat de gestion locative comprend généralement un coût.

En contrepartie du travail effectué pour le propriétaire, le gestionnaire perçoit une rémunération qui sera calculée sur la base du montant du loyer du bien géré.

Cette rémunération est basée sur un pourcentage, compris généralement entre 5 et 10% du loyer, toutes taxes comprises.

Le mandat de gestion locative doit comprendre certaines mentions obligatoires.

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Le contrat de gestion locative doit comprendre les mentions suivantes :

• Les modalités de la reddition de compte ;

• La durée du mandat dont les effets doivent être limités dans le temps à peine de nullité ;

• Les modalités dans lesquelles le mandataire sera autorisé à recevoir ou verser des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs ;

• Les critères de choix du locataire : ils doivent être le plus précis possibles. Cela peut être des exigences au sujet des cautions (bulletin de salaire, légalisation de la signature en mairie, contrat de travail, facture diverses, avis d’imposition) – afin de vérifier que le locataire pourra honorer le paiement du loyer ;

• Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge ;

• Le mandat doit être établi par écrit en deux exemplaires ;

Important : l’administrateur du bien doit être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière ». Certaines informations doivent figurer sur cette carte :

·      Le numéro d’ordre (reporté sur le mandat)

·      Le nom et l’adresse du propriétaire

·      Les dates de début et de fin du mandat

·      La nature des biens et leur situation juridique

·      L’objet du mandat : ici il s’agira de la gestion locative

L’oubli de mentions obligatoires peut affecter la validité de votre mandat de gestion locative.

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Les obligations du mandataire

Le mandataire, c’est-à-dire la personne qui administre le bien pour le compte du propriétaire, est soumis à plusieurs obligations du fait du contrat de gestion locative :

Les pouvoirs du mandataire sont définis dans le contrat de gestion locative.

Le mandataire a les obligations listées ci-après :

• La recherche de locataire, l’étude de leur candidature et de leur solvabilité ;

• Le dressage de l’état des lieux et le règlement pour le compte du mandant du coût lui incombant ;

• L’encaissement des loyers et le recouvrement des échéances ;

• La gestion des travaux d’une valeur inférieure à 1.500 € TTC : et notamment exiger des locataires les réparations à leur charge ;

• La signature de tous les baux et contrats de location ;

• La domiciliation du logement chez le mandataire auprès du syndic de copropriété et le règlement des appels de charges émis par celui-ci ;

• Si nécessaire, effectuer toutes déclaration de sinistre aux assurances, suivre le dossier, assister aux expertises et percevoir les éventuelles indemnités ; auquel s’ajoute le suivi des procédures contentieuses ;

• La régularisation des charges, traitements et restitutions des dépôts de garanties ;

• L’assistance à la déclaration de revenus fonciers par la fourniture d’un récapitulatif des recettes encaissées et charges payées pour le compte du Mandant ;

• Réception d’un logement neuf ;

• Suivi des réserves et levées.

Le propriétaire du bien confié en gestion a l’obligation d’accepter de louer le bien à un prix de marché, et doit reconnaître que les assurances souscrites ne pourront jouer s’il refuse la location du bien à un prix du marché.

Lorsque le contrat est en passe d’être renouvelé automatiquement, le mandataire doit obligatoirement avertir le mandant. Le gestionnaire doit alerter le propriétaire 3 mois avant le commencement de la période de préavis. Le mandant peut résilier sans frais lorsque le mandataire n’effectue pas cette formalité.

Important : en tant que propriétaire, vous pouvez souscrire à un contrat d’assurance auprès du professionnel. Cette garantie comprend :

• La prise en charge des loyers impayés par le locataire ;
• La garantie des frais de remise en état en cas de détérioration des locaux par le locataire ;
• La protection juridique contre tout litige lié au contrat de location ;
• La prise en charge des pertes de loyers résultant de la non relocation des locaux.

Bon à savoir : La responsabilité du professionnel gestionnaire du bien est de nature contractuelle envers le propriétaire.

Les obligations du mandant

Le propriétaire du bien géré a pour obligation de rémunérer le mandataire conformément aux stipulations contractuelles.

Chaque mission du mandataire peut donner lieu à rémunération, en fonction de ce qui est prévu dans le contrat.

La rémunération concerne la gestion courante du bien, mais aussi la location du bien et la rédaction des actes juridiques, et éventuellement les autres missions accomplies par le mandataire (représentation au cours des assemblées de copropriété, aide à l’établissement des déclarations fiscales, plus généralement la mise en œuvre de diverses procédures).

La durée du mandat de gestion locative est libre. Il est obligatoire d’inscrire celle-ci dans le contrat : il ne peut y avoir de mandat de gestion locative perpétuel.

Le mandat est reconduit automatiquement à la fin de chaque cycle.

Le mandat peut être reconduit par tacite reconduction.

Exemple : La durée du mandat de gestion locative doit être inscrite dans le contrat par l’intermédiaire d’une clause, elle est généralement de 1 an. Le mandat est reconduit automatiquement par tacite reconduction chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat.

Rappel : le mandat de gestion locative doit être limité dans le temps, à peine de nullité.