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Lettre pour faire jouer la garantie des vices cachés

Lettre pour faire jouer la garantie des vices cachés

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La garantie des vices cachés, c’est quoi ?

La garantie des vices cachés est un mécanisme juridique de protection de l’acheteur, elle permet de faire sanctionner la vente d’une chose viciée.


C’est l’article 1641 du Code civil qui prévoit le régime applicable à la garantie des vices cachés.


La garantie des vices cachés ne s’applique cependant pas à toutes les ventes.


Il arrive fréquemment que des particuliers, comme professionnels, ne soient pas informés qu’ils peuvent bénéficier de ces règles protectrices !


Il convient de vérifier avec attention que les conditions de la garantie sont réunies, mais aussi que celle-ci n’est ou n’a pas été exclue par la loi ou par la volonté des parties.

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Le domaine de la garantie des vices cachés

Les exclusions ayant pour origine la loi

Certaines ventes échappent à la garantie légale des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil, soit parce qu’elles ne font naître aucune obligation de garantie à la charge du vendeur, soit parce qu’elles obéissent à une garantie légale prévue par un texte spécial, excluant l’application du droit commun de la vente.


Parmi les ventes qui ne font naître aucune obligation à la charge du vendeur, on trouve :

  • Les ventes aux enchères publiques à la suite d’une saisie des biens du vendeur.

Dans cette hypothèse, l’exclusion se justifie par l’idée que la garantie serait rendue illusoire par l’insolvabilité du vendeur, qui est bien souvent la cause du recours à une vente judiciaire.

✍    BON À SAVOIR
Attention, ces ventes n’empêchent pas la transmission par voie accessoire de l’action en garantie des vices cachés attachée à la chose vendue. L’acquéreur d’un bien vendu aux enchères publiques pourrait parfaitement agir contre un vendeur antérieur, à défaut de pouvoir agir contre son vendeur immédiat.

  • Les ventes aléatoires sont exclusives de toute garantie des vices cachés. Tel est le cas lorsque l’acquéreur déclare prendre le bien « en l’état » ou « à ses risques et périls ». En effet, l’aléa chasse la garantie.

Parmi les ventes qui sont soumises à un régime spécial excluant la garantie de droit commun, il y a :

  • Les ventes d’immeubles à construire, donnant lieu à une garantie spéciale des constructeurs prévue par les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, ainsi que par les articles 1792 et suivants du Code civil ;


  • Les ventes d’animaux domestiques, donnant lieu à une garantie spécifique limitée à une liste de vices rédhibitoires, organisée par les articles L. 213-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.

Les exclusions ayant pour origine la volonté des parties

La possibilité d’évincer la garantie légale des vices cachés résulte de l’article 1643 du Code civil, selon lequel le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Ce texte comporte cependant une limite : seul le vendeur qui n’a pas connu le vice peut échapper à la garantie des vices cachés par une clause d’exclusion.

Autrement dit, le vendeur de mauvaise foi ne peut être protégé par une clause d’éviction de la garantie des vices cachés, et seul le vendeur de bonne foi peut bénéficier d’une clause excluant la garantie des vices cachés.

Cette possibilité de restreindre ou d’évincer la garantie légale a été radicalement réduite par la jurisprudence qui a déclaré que cette clause était sans valeur lorsqu’elle est stipulée par un vendeur professionnel.

Cette solution repose techniquement sur une présomption de mauvaise foi du vendeur professionnel : irréfragablement présumé connaître les vices de la chose qu’il vend, le vendeur professionnel ne peut donc jamais exclure sa garantie face à un consommateur.

Cette règle a désormais un champ d’application très large.

En effet, elle joue à l’encontre de tout vendeur professionnel, qu’il soit le fabricant, ou un revendeur intermédiaire, et même à l’encontre de vendeurs assimilés à des professionnels, bien que la vente ne s’inscrive pas dans le cadre de leur profession.


La règle vaut tout autant pour les clauses qui aménagent ou limitent la garantie que pour celles qui la suppriment.


Cette règle joue également dans les ventes entre professionnels, lorsque le vendeur contracte avec un professionnel qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle.

La jurisprudence précise que la clause aménageant ou limitant la garantie des vices cachés n’est effective que lorsque l'acquéreur professionnel agit dans le cadre de son activité professionnelle, étant alors en mesure d'apprécier les vices de la chose achetée.

Entre vendeur professionnel et acquéreur consommateur.


La solution peut désormais s’appuyer sur l’article L. 212- 1 du Code de la consommation, qui répute non écrites les clauses abusives entre professionnel et consommateur ou non professionnel (une personne morale cette-fois et qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle).


En somme, les clauses qui restreignent la garantie légale des vices cachés ne sont valables que si le vendeur est un non professionnel ou un professionnel contractant avec un acquéreur professionnel, à condition, dans les deux cas, que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice, ce qui le rendrait de mauvaise de foi.

Les conditions à réunir pour mettre en oeuvre la garantie des vices cachés

Quatre conditions s’évincent de l’article 1641 du Code civil et doivent être réunies pour que soit mise en œuvre la garantie des vices cachés : la chose doit avoir un défaut inhérent, suffisamment grave pour la rendre impropre à l'usage auquel elle était destinée, caché, et antérieur ou concomitant à la vente.


- Le vice inhérent à la chose.


Le défaut doit être inhérent à la chose : il ne suffit pas que l’acquéreur soit insatisfait ou que la chose ne corresponde pas à ses besoins. La chose doit présenter un défaut intrinsèque.

Echappent donc à la garantie des vices cachés les troubles résultant de l’usure normale de la chose, ou d’une mauvaise utilisation.


Par exemple pour la cession de parts sociales : l’existence d’un passif social ignoré, n’est pas un vice inhérent aux parts de société et relève donc de l’erreur ou du dol, mais non de la garantie des vices cachés.


En revanche, ont été reconnus comme des vices cachés :

  • Dans les ventes immobilières : des fondations défectueuses ; la présence de termites ; l'absence de vide sanitaire sous le plancher, générant une humidité qui a rendu l'immeuble impropre à l'habitation ; l'humidité excessive d'un terrain à bâtir, empêchant l'édification d'une construction sans travaux de confortation inhabituels ; l'inconstructibilité d'un terrain rendant le bien vendu impropre à sa destination ; l'absence d'étanchéité d'une toiture terrasse.


  • Dans les ventes mobilières : les bactéries renfermées par un fromage, et qui rendent celui-ci impropre à la consommation ; l'inaptitude d'un bateau à prendre la mer ; le défaut de conception d'un moteur.


- La gravité du vice :


L’article 1641 du Code civil vise le défaut qui rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu.

La jurisprudence en déduit que seul un défaut de nature à affecter gravement l'usage de la chose peut justifier la mise en jeu de la garantie.


Ce critère de la gravité du défaut conduit la jurisprudence à exclure les défauts seulement temporaires, ainsi que ceux qui ont été réparés par le vendeur avant la mise en jeu de la garantie, et ne rendent dès lors plus la chose impropre à son usage.


La gravité du défaut s'apprécie, en principe, au regard de la destination normale de la chose, les juges appréciant souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination.

Lorsque l'acquéreur a entendu donner à la chose un usage particulier, différent de l'usage normal, la jurisprudence tend à considérer que l’impropriété de la chose à remplir la destination spécifiquement convenue entre les parties relève davantage du défaut de conformité que du vice caché, lequel s’apprécie uniquement d’après la destination normale  de la chose.


- Le caractère caché du vice :


Cette condition tient au caractère occulte du vice et résulte de l’article 1641 du Code civil, qui évoque les défauts cachés de la chose vendue, ainsi que de l’article 1642 du Code civil, selon lequel le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même.

Cette exigence se justifie par l’idée d’une renonciation tacite de l’acquéreur à invoquer les vices apparents de la chose, s’il n’a émis aucune réserve au moment de la réception de la chose.


Si l’acquéreur peut constater les défauts, il lui appartient de refuser le bien.

A défaut, le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsque l'acquéreur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose vendue était affectée.


Le caractère occulte ou apparent du vice dépend beaucoup, en jurisprudence, de la qualité de l’acquéreur, profane ou professionnel.

En effet, aux yeux d’un acquéreur profane, le défaut sera plus facilement considéré comme caché.

A l’inverse, aux yeux d’un acquéreur professionnel, le défaut sera en principe décelable : la jurisprudence a consacré une présomption de découverte du vice par l’acquéreur professionnel, mais qui peut être renversée par la preuve que, malgré sa qualité de professionnel, le vice était indécelable pour lui.

La garantie des vices cachés peut donc jouer dans les ventes entre professionnels, même de spécialité identique, dès lors que l’acquéreur démontre qu’il ne pouvait déceler le vice.


  • L’antériorité du vice :


Le vendeur ne répond que des défauts qui existaient au jour de la vente.

Tout défaut qui surviendrait ultérieurement échapperait à l’obligation de garantie du vendeur, puisque les risques advenus à la chose après la vente pèsent sur l’acquéreur.


C’est la date de la naissance du vice qui doit être prise en compte, quand bien même sa date d’apparition serait ultérieure.

Pour faire jouer la garantie, il faut donc établir que le vice existait antérieurement à la vente.

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La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Le respect des délais

La garantie des vices cachés peut-être mise en œuvre dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice ! N’hésitez donc surtout pas à vous constituer des preuves pour fonder votre recours et obtenir réparation.

Cela peut correspondre au jour de la notification d’un rapport d’expertise, ou bien au jour de la vente d’un terrain dont l’usage à des fins de décharge et les risques de pollution étaient de notoriété publique.

Toutefois, lorsque l’acquéreur exerce une action récursoire contre son vendeur après avoir été lui-même actionné par un sous-acquéreur, le délai ne court qu’à compter du jour où il a été assigné en justice par le sous-acquéreur.


Ce délai est interrompu, suivant les règles applicables au droit commun de la prescription, par toute action en justice, même une assignation en référé destinée à obtenir la désignation d’un expert aux fins de constater le vice.


La preuve du vice caché

Pour mettre en œuvre la garantie, l’acquéreur doit rapporter, par tout moyen, une triple preuve :

  • celle de l’existence du vice,
  • de son origine antérieure à la vente,
  • de la mauvaise foi du vendeur ou de sa qualité de professionnel s’il souhaite obtenir des dommages et intérêts.


C’est alors au vendeur qu’il reviendra de prouver, pour échapper à son obligation de garantie, que le vice était apparent ou que l’acquéreur en avait connaissance, ou bien que le délai légal de la garantie est expiré, en fonction de la date à laquelle l’acquéreur en a eu connaissance.


Dans le cadre d’une vente entre professionnels et consommateurs, le droit accorde une présomption d’antériorité du vice dans le délai de 6 mois au consommateur. Il n’aura donc pas à la prouver !

Les effets de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Le choix de l’acquéreur

L’article 1644 du Code civil ouvre un choix à l’acquéreur en présence d’un vice caché :

  • il peut rendre la chose et de se faire restituer le prix,
  • ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.


La première branche de l’option donne lieu à une action rédhibitoire qui emportera résolution de la vente, alors que la seconde donne lieu à une action estimatoire qui emportera réduction du prix.


Les deux demandes peuvent être complétées par des dommages et intérêts, seulement dans l’hypothèse où le vendeur aurait été de mauvaise foi, c’est-à-dire où il aurait connu les vices au moment de la vente.


Les dommages et intérêts dus par le vendeur de mauvaise foi peuvent excéder la valeur ou le prix de la chose.

Ces dommages et intérêts réparent les dommages causés à la chose, mais aussi par la chose.

L'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n’est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut donc être engagée de manière autonome, indépendamment de toute action rédhibitoire ou estimatoire.

Le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire appartient à l’acquéreur, et non au juge.


Bon à savoir : Le choix se trouve réduit lorsque l’acquéreur n’est pas en mesure de restituer la chose.

Dans ce cas, seule l’action estimatoire lui est ouverte, sauf à ce que la destruction soit la conséquence du vice de la chose, auquel cas le vendeur doit en supporter les conséquences et sera tenu de restituer le prix.


L’action rédhibitoire

L’action rédhibitoire emporte disparition rétroactive de la vente.


Elle implique, pour l’acquéreur, de restituer la chose et, pour le vendeur, de restituer le prix perçu ainsi que les frais occasionnés par la vente.


Celui qui est condamné à restituer une chose doit également verser une indemnité pour compenser l’utilisation qu’il a faite de la chose avant de devoir la restituer.


L’action estimatoire

L’action estimatoire donne lieu à une expertise. Cette dernière permet de chiffrer la réduction, mais elle ne peut aller jusqu’à une suppression totale du prix.

La réduction est évaluée en fonction de la valeur réelle du bien et du trouble de jouissance éprouvé par l’acquéreur.

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