Contrat de syndic

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Le contrat de syndic est une convention écrite par laquelle les copropriétaires donnent mandat à un syndic pour gérer la copropriété.

Qu’est-ce qu’un contrat de syndic ?

Le contrat de syndic est un document dont le contenu est très encadré. Il matérialise le mandat donné au syndic pour procéder à la gestion des finances et de l’administration de la copropriété. Outre ses missions, cet acte juridique contractualise également sa rémunération. 

Le contrat de syndic est un contrat unique dans la mesure où ce seul contrat s’applique sur toute la copropriété pendant une durée déterminée. Cette convention doit être accessible à l’ensemble des copropriétaires.

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Pourquoi rédiger un contrat de syndic ?

Toute copropriété doit faire appel à un syndic pour s’occuper de sa gestion, de son bon fonctionnement, de son entretien et de ses finances. Il peut être un professionnel ou non. Cependant, il doit être choisi par les copropriétaires. Pour convenir des obligations réciproques des deux parties, un contrat de syndic est nécessaire. 

Un modèle obligatoire pour défendre les intérêts des copropriétaires

Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, les syndics pouvaient librement rédiger les contrats qui les liaient aux copropriétaires. Ils pouvaient également proposer les honoraires de leur choix. Les copropriétaires étaient aussi libres de l' accepter ou de le négocier. 

Cependant, si théoriquement, cette liberté de contracter devait équilibrer les rapports de forces entre les deux parties, en réalité, un déséquilibre en faveur des syndics a été constaté. Ces derniers maîtrisent mieux les réglementations et les arcanes des finances en matière de copropriété.  Réaliser une comparaison entre les différents contrats relevait de l’impossible pour les copropriétaires néophytes compte tenu des formulations compliquées, du jargon professionnel et des termes juridiques employés. 

Un contrat type défini par la loi Alur

Depuis 2015, les syndics ont l’obligation de recourir à un contrat type. Le modèle obligatoire a été préalablement défini par le législateur dans la loi Alur. Tous les syndics sont tenus de l’utiliser. Ils ne sont autorisés ni à supprimer ni à ajouter des clauses. Ils doivent simplement le remplir.  Seuls les tarifs sont restés libres. 

Le recours à un contrat-type a apporté plusieurs avantages aux copropriétaires : 

  • Ils sont désormais plus à même de comparer les contrats présentés par les syndics et de les mettre en concurrence, 
  • Ils ont également la possibilité de mieux encadrer les prestations et la facturation des syndics. 

Le modèle de contrat de syndic défini par la loi Alur a ensuite été amélioré en 2020. 

Rédiger un contrat de syndic peut être fastidieux. Votre assistant juridique augmenté QIIRO peut vous guider pas-à-pas dans cette démarche. 

Quelques exceptions à la règle

Le contrat type imposé par le législateur ne concerne que les syndics professionnels. Le syndic bénévole et le syndic coopératif qui agissent en tant que syndic non-professionnel ne sont pas soumis au respect des mêmes exigences du contrat type prévu par la loi Alur, et ce, même si leurs missions restent les mêmes. Cela dit, le contrat type prévoit tout de même les modalités d’exécution et la durée du mandat.

Qui sont les parties liées au contrat de syndic ?

Le contrat de syndic lie deux parties :  

Le syndic professionnel

Il peut s’agir d’une personne physique qui exerce en son nom personnel. Il peut également être une personne morale. Quel que soit le cas, pour exercer sa mission, il doit remplir un certain nombre de conditions

  • Être en possession d’une carte professionnelle attribuée par la chambre de commerce et d’industrie. Celle-ci doit comporter la mention syndic de copropriété. 
  • Être en mesure d’attester la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle, 
  • Justifier la souscription d’une garantie financière suffisante pour assurer le remboursement des fonds de la copropriété en cas de difficultés. 

Le syndicat des copropriétaires

Cette collectivité regroupe tous les copropriétaires de l’immeuble. 


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Que doit contenir un contrat de syndic ?

Le contrat de syndic doit obligatoirement respecter le contrat type défini par la loi Alur. Il doit contenir les éléments suivants :

  • L’identité des parties 

- Pour le syndic : le nom, la société, le siège social, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, le contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle, la carte professionnelle, la garantie financière. 

- Pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble : l’adresse, le numéro d’immatriculation, l’identité du représentant, les détails sur le contrat d'assurance responsabilité civile. 

  • Les missions du syndic, 
  • Les prestations du syndic (les prestations de base, les prestations particulières),  
  • Les conditions d’exécution de ses missions,  
  • La réalisation et la mise à jour d’une fiche synthétique de la copropriété, 
  • La transmission de toutes les pièces relatives à la gestion du syndic au conseil syndical qui en fait la demande, 
  • Le nombre de visites périodiques nécessaires dans la copropriété,
  • La tenue de l’assemblée générale annuelle, 
  • L’organisation des réunions avec le conseil syndical
  • Les conditions de sa rémunération (les honoraires, le forfait, les prestations particulières),
  • Les frais liés à l’immatriculation obligatoire du syndicat, 
  • Les honoraires et les frais imputables au copropriétaire,
  • La durée du mandat, 
  • La résiliation du contrat, 
  • Les conditions de désignation d’un nouveau syndic,
  • La compétence juridictionnelle en cas de litige. 

Les syndics sont libres de fixer leurs tarifs. Il n’y a ni grille tarifaire ni tarifs imposés par l’Etat. Cet élément doit ainsi faire l’objet d’une négociation préalable entre le syndic et le syndicat des copropriétés. Il doit ensuite être fixé dans le contrat de syndic.

Quelle est la durée d’un contrat de syndic ?

Pour déterminer la durée d’un contrat de syndic, il est nécessaire de définir certains points. 

L’entrée en vigueur du contrat

Le contrat de syndic doit faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Si plusieurs syndics se sont manifestés, un examen des différentes propositions de contrat doit se tenir au préalable. Le vote consiste à désigner le syndic et à accepter son contrat. La décision doit être votée à la majorité absolue. 

Durant l’assemblée, le syndic désigné et un représentant mandaté par le syndicat des copropriétaires procèdent à la signature du contrat. A partir de là, le contrat entre en vigueur. Le syndic, quant à lui, devient le mandataire désigné et peut commencer à exercer sa mission. 

La durée du contrat de syndic

La durée du contrat de syndic commence à courir à partir du vote de l’assemblée générale des copropriétaires désignant le syndic et la signature dudit contrat : 

  • La mission du syndic dure généralement entre 1 et 3 ans. 
  • Cette durée est aussi prévue par un vote en assemblée générale. 
  • Le mandat peut prendre fin à l’arrivée du terme du contrat. 
  • Le mandat est aussi renouvelable. Cependant, ce renouvellement doit également faire l’objet d’un vote à la majorité absolue en assemblée générale si le contrat arrive à son terme avant le 11 mars 2020. Au-delà, le contrat est renouvelé de manière automatique sans le vote de l’assemblée générale. Dans ce cas, il prend fin lorsqu’un nouveau contrat de syndic voté en assemblée générale entre en vigueur. 

Le non-renouvellement d’un contrat de syndic

Si la copropriété décide de ne pas accorder le renouvellement du contrat de syndic, celle-ci doit inclure la désignation d’un nouveau syndic dans l’ordre du jour d’une assemblée générale qui doit se tenir dans les 3 mois qui précèdent la fin du contrat. 

Si l’initiative de mettre fin au contrat émane du syndic, celui-ci doit en informer le conseil syndical au plus tard 3 mois précédant la tenue de cette assemblée générale. 

Cette assemblée générale doit fixer la date de fin du mandat en cours, désigner un nouveau syndic et fixer la date de début d’un nouveau contrat.

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Quelles sont les obligations des parties ?

Le contrat de syndic fait naître plusieurs obligations notamment à l’encontre du syndic. 

Les obligations du syndic

Le syndic agit en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires. Pour cette raison, il est en charge de la gestion de l’administration et des finances de la copropriété. 

La gestion financière

Le syndic est tenu de gérer les finances de la copropriété. A ce titre, plusieurs missions lui incombent : 

  • Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires que lui impose la loi Alur entrée en vigueur en 2014, 
  • Mettre en place un budget prévisionnel de la copropriété, réaliser les comptes du syndicat. 

La gestion administrative

Ses missions consistent également à gérer l’ensemble des questions administratives : 

  • Etablir et actualiser la liste des copropriétaires, 
  • Mettre en place et à jour la fiche synthétique de la copropriété, 
  • Réaliser et assurer la mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble, 
  • Garantir l’entretien et la conservation de l’immeuble. Faire réaliser les travaux indispensables, 
  • Assurer la gestion des archives du syndicat de copropriétaires,
  • Informer les propriétaires et les locataires de toutes les décisions prises en assemblée générale, 
  • Veiller à l’exécution des décisions prises en assemblée générale et du règlement de copropriété, 
  • Assurer la représentation en justice du syndicat de copropriétaires, 
  • Mettre en place un accès en ligne sécurisé des documents de la copropriété, 
  • Organiser des votes en assemblées générales pour des décisions telles que la souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile et la signature des contrats avec d’autres prestataires de services. 

Les obligations du syndicat des copropriétaires

Vis-à-vis du syndic, le syndicat des copropriétaires a également quelques obligations dont : 

  • La prise en charge de la rémunération du syndic en contrepartie des prestations fournies, 
  • Le respect des délais convenus concernant le paiement des rémunérations du syndic,
  • Le paiement des différents frais et honoraires qui lui sont imputables.

Est-il possible de résilier un contrat de syndic de copropriété ?

Il est tout à fait possible de mettre fin de manière anticipée au mandat en cours d’un syndic de copropriété. L’initiative de la résiliation peut émaner soit du syndic soit du conseil syndical. 

La résiliation à l’initiative du conseil syndical

Pour révoquer le contrat de syndic avant échéance, quelques conditions sont requises : 

  • Les faits qui lui sont reprochés doivent être concrets, répétés et suffisamment graves. 
  • La décision de révocation ne peut être prise qu’au cours d’une assemblée générale. 
  • Suite à la demande du conseil syndical ou des copropriétaires, le syndic doit inclure la question de sa révocation à l’ordre du jour. 
  • En cas de refus du syndic, le conseil syndical ou les copropriétaires peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire. 
  • Le syndicat des copropriétaires est tenu d’apporter la preuve des manquements du syndic à ses obligations durant l’assemblée générale. 
  • Le syndic est ensuite libre d’exposer son point de vue. 
  • Pour mettre fin au contrat, il est nécessaire de recueillir la majorité absolue des votes des copropriétaires. Autrement, un second vote à la majorité simple est nécessaire. 
  • En cas de minorité, il est possible de résilier le contrat par voie judiciaire. 
  • Le contrat prend fin au plus tôt un jour franc après l’assemblée générale.  

La résiliation à la demande du syndic

Le syndic lui-même peut souhaiter mettre fin à son mandat de manière anticipée. Dans ce cas, on parle de démission : 

  • La résiliation doit être basée sur l’inexécution suffisamment grave du syndicat des copropriétaires. 
  • Une notification doit être adressée au conseil syndical ou à défaut, à tous les copropriétaires. Celle-ci doit indiquer les inexécutions soulevées.  
  • Le syndic procède à la convocation d’une assemblée générale dans un délai de 2 mois au moins à compter de la notification. 
  • La désignation d’un nouveau syndic doit ainsi figurer dans l’ordre du jour. 
  • La résiliation devient effective au plus tôt un jour franc à compter de la tenue de l’assemblée générale. 

Les recours possibles

En cas de révocation abusive du contrat de syndic, le syndicat des copropriétaires peut être condamné au paiement de dommages-intérêts. Son montant peut être l’équivalent de l’honoraire que le syndic aurait dû encaisser s’il avait mené les tâches qui lui ont été confiées jusqu’à leur terme. 

Le syndicat de copropriétaires, de son côté, peut également prétendre à des dommages-intérêts en cas de préjudice subi. La saisine du tribunal peut être effectuée par le président du conseil syndical ou à défaut par un ou plusieurs copropriétaires.

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