Ce document est un modèle de contrat de syndic, téléchargeable et modifiable au format Word.
Le contrat de syndic est une convention écrite par laquelle les copropriétaires donnent mandat à un syndic pour gérer la copropriété.
Le contrat de syndic est un document dont le contenu est très encadré. Il matérialise le mandat donné au syndic pour procéder à la gestion des finances et de l’administration de la copropriété. Outre ses missions, cet acte juridique contractualise également sa rémunération.
Le contrat de syndic est un contrat unique dans la mesure où ce seul contrat s’applique sur toute la copropriété pendant une durée déterminée. Cette convention doit être accessible à l’ensemble des copropriétaires.
Toute copropriété doit faire appel à un syndic pour s’occuper de sa gestion, de son bon fonctionnement, de son entretien et de ses finances. Il peut être un professionnel ou non. Cependant, il doit être choisi par les copropriétaires. Pour convenir des obligations réciproques des deux parties, un contrat de syndic est nécessaire.
Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, les syndics pouvaient librement rédiger les contrats qui les liaient aux copropriétaires. Ils pouvaient également proposer les honoraires de leur choix. Les copropriétaires étaient aussi libres de l' accepter ou de le négocier.
Cependant, si théoriquement, cette liberté de contracter devait équilibrer les rapports de forces entre les deux parties, en réalité, un déséquilibre en faveur des syndics a été constaté. Ces derniers maîtrisent mieux les réglementations et les arcanes des finances en matière de copropriété. Réaliser une comparaison entre les différents contrats relevait de l’impossible pour les copropriétaires néophytes compte tenu des formulations compliquées, du jargon professionnel et des termes juridiques employés.
Depuis 2015, les syndics ont l’obligation de recourir à un contrat type. Le modèle obligatoire a été préalablement défini par le législateur dans la loi Alur. Tous les syndics sont tenus de l’utiliser. Ils ne sont autorisés ni à supprimer ni à ajouter des clauses. Ils doivent simplement le remplir. Seuls les tarifs sont restés libres.
Le recours à un contrat-type a apporté plusieurs avantages aux copropriétaires :
Le modèle de contrat de syndic défini par la loi Alur a ensuite été amélioré en 2020.
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Le contrat type imposé par le législateur ne concerne que les syndics professionnels. Le syndic bénévole et le syndic coopératif qui agissent en tant que syndic non-professionnel ne sont pas soumis au respect des mêmes exigences du contrat type prévu par la loi Alur, et ce, même si leurs missions restent les mêmes. Cela dit, le contrat type prévoit tout de même les modalités d’exécution et la durée du mandat.
Le contrat de syndic lie deux parties :
Il peut s’agir d’une personne physique qui exerce en son nom personnel. Il peut également être une personne morale. Quel que soit le cas, pour exercer sa mission, il doit remplir un certain nombre de conditions :
Cette collectivité regroupe tous les copropriétaires de l’immeuble.
Le contrat de syndic doit obligatoirement respecter le contrat type défini par la loi Alur. Il doit contenir les éléments suivants :
- Pour le syndic : le nom, la société, le siège social, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, le contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle, la carte professionnelle, la garantie financière.
- Pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble : l’adresse, le numéro d’immatriculation, l’identité du représentant, les détails sur le contrat d'assurance responsabilité civile.
Les syndics sont libres de fixer leurs tarifs. Il n’y a ni grille tarifaire ni tarifs imposés par l’Etat. Cet élément doit ainsi faire l’objet d’une négociation préalable entre le syndic et le syndicat des copropriétés. Il doit ensuite être fixé dans le contrat de syndic.
Pour déterminer la durée d’un contrat de syndic, il est nécessaire de définir certains points.
Le contrat de syndic doit faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Si plusieurs syndics se sont manifestés, un examen des différentes propositions de contrat doit se tenir au préalable. Le vote consiste à désigner le syndic et à accepter son contrat. La décision doit être votée à la majorité absolue.
Durant l’assemblée, le syndic désigné et un représentant mandaté par le syndicat des copropriétaires procèdent à la signature du contrat. A partir de là, le contrat entre en vigueur. Le syndic, quant à lui, devient le mandataire désigné et peut commencer à exercer sa mission.
La durée du contrat de syndic commence à courir à partir du vote de l’assemblée générale des copropriétaires désignant le syndic et la signature dudit contrat :
Si la copropriété décide de ne pas accorder le renouvellement du contrat de syndic, celle-ci doit inclure la désignation d’un nouveau syndic dans l’ordre du jour d’une assemblée générale qui doit se tenir dans les 3 mois qui précèdent la fin du contrat.
Si l’initiative de mettre fin au contrat émane du syndic, celui-ci doit en informer le conseil syndical au plus tard 3 mois précédant la tenue de cette assemblée générale.
Cette assemblée générale doit fixer la date de fin du mandat en cours, désigner un nouveau syndic et fixer la date de début d’un nouveau contrat.
Le contrat de syndic fait naître plusieurs obligations notamment à l’encontre du syndic.
Le syndic agit en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires. Pour cette raison, il est en charge de la gestion de l’administration et des finances de la copropriété.
La gestion financière
Le syndic est tenu de gérer les finances de la copropriété. A ce titre, plusieurs missions lui incombent :
La gestion administrative
Ses missions consistent également à gérer l’ensemble des questions administratives :
Vis-à-vis du syndic, le syndicat des copropriétaires a également quelques obligations dont :
Il est tout à fait possible de mettre fin de manière anticipée au mandat en cours d’un syndic de copropriété. L’initiative de la résiliation peut émaner soit du syndic soit du conseil syndical.
Pour révoquer le contrat de syndic avant échéance, quelques conditions sont requises :
Le syndic lui-même peut souhaiter mettre fin à son mandat de manière anticipée. Dans ce cas, on parle de démission :
En cas de révocation abusive du contrat de syndic, le syndicat des copropriétaires peut être condamné au paiement de dommages-intérêts. Son montant peut être l’équivalent de l’honoraire que le syndic aurait dû encaisser s’il avait mené les tâches qui lui ont été confiées jusqu’à leur terme.
Le syndicat de copropriétaires, de son côté, peut également prétendre à des dommages-intérêts en cas de préjudice subi. La saisine du tribunal peut être effectuée par le président du conseil syndical ou à défaut par un ou plusieurs copropriétaires.
