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Bail de petites parcelles
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Bail de petites parcelles

Le bail de petites parcelles est un cas particulier du bail à ferme, dérogeant à plusieurs dispositions du statut du fermage.
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Qu’est-ce qu’un bail de petite parcelle ?

Le contrat de bail de petite parcelle est un contrat de location de terres agricoles de petite surface. 


Son régime échappe partiellement au statut du fermage. Il est prévu à l’article L. 411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime. 


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Pourquoi conclure un bail de petite parcelle ?

Quels sont les avantages à conclure un bail de petite parcelle plutôt qu’un bail à ferme ? 


Le bail de petite parcelle représente plusieurs avantages pour les deux parties au contrat :


  • Une liberté contractuelle plus grande : Les parties au bail de petite parcelle disposent d’une plus grande liberté dans la rédaction du bail de petite parcelle que dans la rédaction du contrat de bail à ferme. Les parties peuvent en effet librement négocier et déterminer les clauses du bail relatives au prix ou encore à la durée du bail.


  • Un avantage pour le propriétaire bailleur, c’est que le preneur dans le bail de petite parcelle est beaucoup moins protégé que le preneur fermier dans le bail à ferme. Le premier ne bénéficie en effet pas nécessairement d’un droit au renouvellement du contrat contrairement au second. Le propriétaire bailleur peut donc plus facilement reprendre ses terres à l’expiration de la durée du bail. 

Quelles sont les conditions d’application pour conclure un bail de petite parcelle ?

L’article L. 411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime prévoit plusieurs conditions d’application :

  • La superficie de la parcelle doit être inférieure ou égale à un seuil maximum fixé par arrêté préfectoral ;
  • La parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de l’exploitation du preneur ;
  • La parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme.


Pour savoir si ces conditions sont remplies, il faut donc regarder la surface et la nature des parcelles louées. 


Il faut également déterminer si la parcelle constitue un corps de ferme ou non. Un corps de ferme est le bien qui comprend des bâtiments d’exploitation ou qui permet de dégager des revenus importants (ex : possibilité de faire vivre une famille avec les fruits de cette parcelle).


Il faut en outre s’assurer que la parcelle ne constitue pas une partie essentielle de l’exploitation du preneur. La partie sera considérée comme essentielle dès lors que sa suppression est de nature à compromettre l’équilibre économique de l’exploitation.


Bon à savoir : Conclure un bail de petite parcelle pour une parcelle inférieure au seuil fixé dans le département n’est pas une obligation. Les parties peuvent en effet décider de se soumettre au statut du fermage si elles le souhaitent.


Il est également nécessaire de préciser que le bail de petite parcelle ne s’applique pas aux parcelles qui ont fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans. 

Quelles sont les conséquences si l’on réunit toutes les conditions pour conclure un bail de petite parcelle ?

Dès lors que l’on réunit les conditions listées ci-dessus, alors le régime du bail exclu le statut du fermage. 


Le bail de petite parcelle n’est en effet pas soumis à toutes les règles édictées en matière de fermage. 


Absence de contrat écrit et d’état des lieux 


Il n’est par exemple pas nécessaire de rédiger le contrat par écrit. De même, l’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire.


Attention : la rédaction d’un contrat écrit et l’établissement d’un état des lieux contradictoire est cependant vivement conseillé. 


Durée librement fixée


La durée du bail peut être fixée librement par les parties tandis que dans le bail à ferme, elle est d’une durée minimale de 9 ans. 


Lorsque le bail n’est pas constaté par écrit, il obéit aux dispositions de l’article 1774 du Code civil qui prévoit que le bail est conclu pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé. 


Cela signifie par exemple que le bail qui porte sur un pré, une vigne ou tout autre fonds dont les fruits sont recueillis en entier dans le cours de l’année est conclu pour une durée de 1 an. 


De même, s’agissant des terres labourables qui se divisent par soles ou saison, le contrat est conclu pour autant d’années qu’il y a de soles. 


Absence de droit au renouvellement du bail


Il est important de préciser que dans le bail à petite parcelle, le locataire n’a pas de droit au renouvellement du bail tel que cela est prévu dans le bail à ferme. 


Le contrat de bail de petite parcelle peut cependant prévoir une clause contraire en faveur du preneur. 


Les règles en matière de congé ne sont également pas applicables aux baux de petites parcelles.



Application du statut du fermage 


Pour toutes les autres clauses du contrat et dans le silence de celles-ci, le statut du fermage s’applique. 


Par exemple, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent en cas de litiges. 

Que se passe t-il en cas de conclusion d’un bail de petite parcelle à défaut de remplir les conditions énoncées par l’article L. 411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime ?

En cas de conclusion de bail de petite parcelle sans répondre aux conditions posées par les textes (par exemple, si la surface de la parcelle est supérieure au seuil maximal fixé par arrêté préfectoral), le propriétaire bailleur ou le preneur ont la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire requalifier le contrat de bail de petite parcelle en contrat de bail à ferme de 9 ans. 


Logiquement, il s’agit souvent en pratique du preneur qui va demander la requalification du contrat devant le tribunal. Le statut du fermage est en effet beaucoup plus protecteur pour ce dernier. 


Si le contrat est requalifié, le preneur pourra notamment continuer à exploiter les terres agricoles au-delà du terme initialement fixé dans le contrat. 

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Comment rédiger un bail de petite parcelle ?

La rédaction d’un bail de petite parcelle n’est pas obligatoire. Il est tout à fait possible et valable de conclure un bail de petite parcelle à l’oral.


Il est cependant vivement conseillé de rédiger un bail de petite parcelle.


Le bail de petite parcelle doit au minimum contenir des dispositions relatives à :

  • L’identité du bailleur (Nom, prénom, date et lieu de naissance, demeure) ;
  • L’identité du preneur (Nom, prénom, date et lieu de naissance, demeure) ;
  • L’objet du bail (bail de petite parcelle soumis aux dispositions de l’article L. 411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime) ;
  • La superficie totale des terres louées qui doit être inférieure au seuil fixé par arrêté préfectoral en vigueur dans le département concerné ; 
  • La mention selon laquelle le preneur ne bénéficie ni d’un droit de préemption ni d’un droit au renouvellement de son bail ou le cas échéant, une clause de droit au renouvellement du bail ,
  • Une désignation précise des parcelles louées (cadastre) ;
  • La destination des biens loués ; 
  • Le cas échéant, la mention selon laquelle un état des lieux a été établi contradictoirement ; 
  • La durée du bail ;
  • Les charges et conditions ;
  • Le montant du loyer et les modalités de paiement du loyer ; 
  • Etc. 


Le contrat de bail doit ensuite être paraphé, signé et daté par chacune des parties. Un exemplaire devra être conservé par chacune des parties.


Vous ne savez pas comment rédiger un contrat de bail de petite parcelle ? Téléchargez dès maintenant notre modèle de bail de petite parcelle.

Comment résilier un bail de petite parcelle ?

Contrairement au bail à ferme, le bail de petite parcelle n’impose pas de délivrer un congé par acte extrajudiciaire 18 mois avant l’échéance.


Si le contrat de bail est écrit, la résiliation du contrat s’opère conformément aux clauses et conditions contractuellement prévues.


Si le contrat ne précise rien concernant le préavis, alors le bail de petite parcelle cesse de plein droit à l’arrivée du terme contractuellement prévu.


S’il s’agit d’un bail verbal, le contrat est conclu pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé (article L. 411-10 du Code rural qui renvoi à l’article 1774 du Code civil). 


Par exemple, s’il s’agit d’un bail qui porte sur une vigne, il est censé avoir été consenti pour 1 an car la récolte a lieu annuellement. 


Dans ce cas, le congé devra être donné par écrit dans un délai de 6 mois avant la fin du bail.



Vous souhaitez conclure un contrat de bail de petite parcelle ? Téléchargez directement notre modèle de bail de petite parcelle et complétez simplement les champs demandés pour adapter le document à votre situation.


Au besoin, notre équipe d’experts juridiques vous épaule et vous explique les informations devant être ajoutées à votre document.

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