Rachat de parts sociales de SCI

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Description

La SCI (société civile immobilière) est une société civile qui a un objet immobilier. C’est une société civile en ce qu’elle ne saurait exercer une activité commerciale. 


Elle est créée par deux ou plusieurs personnes pour gérer un patrimoine immobilier et en tirer des bénéfices.


Elle est souvent créée dans le cadre familial afin de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. La SCI est souvent préférée à l’indivision dans le cadre d’un investissement immobilier car elle permet d’éviter les inconvénients majeurs du régime de l’indivision (par exemple, concernant la gestion d’un bien immobilier ou s’agissant des difficultés pour sortir de l’indivision). 

Les rachats de parts sociales sont fréquentes dans la vie d’une SCI et celles-ci obéissent à des règles très strictes. 


Saisis d’une demande d’agrément, les associés peuvent en effet refuser à l’acquéreur pressenti l’entrée dans la SCI. Ils doivent en avertir le vendeur dans les six mois de la demande, par lettre recommandée avec accusé de réception.

En pratique, c’est souvent le gérant de la SCI qui centralise les réponses. Une contre-proposition doit être faite à l’acquéreur, faute de quoi la cession est réputée agréée à ses conditions.


comment ?

Les associés sont en théorie libres de fixer le prix des parts sociales. 


La loi et l’administration fiscale cependant exigent que le prix des parts sociales soit déterminé à partir de critères précis. 


Le prix ne peut donc pas être librement fixé entre le cédant et l’acquéreur. Un prix anormalement bas pourrait requalifier la cession en donation.


Pour calculer le prix d’une part sociale, il convient de soustraire le montant des dettes de la SCI au montant de l’actif réel de la société et de diviser le résultat par le nombre de parts sociales. 


L’actif réel, c’est la valeur des biens immobiliers, les liquidités, etc. Pour estimer la valeur du ou des bien(s) immobilier(s), il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

pourquoi ?

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