Promesse unilatérale de vente d’immeuble (lots de copropriété)

Points essentiels

La promesse unilatérale se définit aux termes de l’article 1124 alinéa premier du Code civil, modifié par la réforme du droit des contrats en vigueur depuis le 1eroctobre 2016 comme « le contrat par lequel une partie, le Promettant, accorde à l’autre, le Bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du Bénéficiaire ».

La promesse unilatérale de vente d’immeuble est un avant contrat autonome qui engage les parties dans les dispositions prévues par celles-ci dans un acte écrit et fait peser une obligation unilatérale sur le Promettant de vente à un Bénéficiaire dans les conditions exposéesà l’écrit.

Quand elle touche une vente d’immeuble, la promesse unilatérale de vente doit comporter des éléments nécessaires à sa validité.

Pourquoi ?

La promesse unilatérale de vente d’immeuble est un contrat qui lie le Promettant à des obligations lourdes dont il ne pourra pas se détacher sans conséquences. Ce document vous fournira les éléments nécessaires à la rédaction d’un acte complet. Il comprend, outre tous les éléments nécessaires ad validitatem à la rédaction d’une promesse unilatérale de vente d’immeuble :

  • Les mentions additionnelles requises pour les lots de copropriété ;
  • L’option de l’établissement d’un délai pendant lequel l’offre reste valable ;
  • La possibilité contractuellement encadrée de substitution du Bénéficiaire ;
  • Des conditions suspensives.

Vous être un propriétaire d’immeuble, de lots de copropriété et vous souhaitez effectuer une offre unilatérale qui vous liera en tant que Promettant, mais qui liera également à la vente l’acheteur en cas d’acceptation de l’offre ?

Cet exemple de bail commercial en téléchargement facilite la mise en place du contrat, en vous assurant de n'oublier aucune information obligatoire ou de ne faire aucune erreur lors de son élaboration. Tout sera clair pour vous et le Bénéficiaire.

Comment ?

La promesse unilatérale de vente d’immeuble est un avant contrat unilatéral de vente. A ce titre, il est également régi par les dispositions de l’article 1583 du Code civil qui énonce qu’elle est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

S’agissant d’un immeuble, pour que la vente soit considérée comme parfaite dès lors que le Bénéficiaire manifeste son consentement, non seulement l’écrit est requis pour que l’acte puisse être doté d’une force probante, mais ce dernier doit également comporter des éléments nécessaires à sa validité. Ainsi la promesse unilatérale de vente d’immeuble doit exposer expressément :

  • L’identité du Promettant (nom, prénom, domicile);
  • L’identité du Bénéficiaire (nom, prénom, domicile);
  • Le bien, objet de l’éventuelle vente sous réserve d’acceptation, ici l’immeuble;
  • Le prix;
  • Le cadastre et numéro de lot;
  • L’origine de la propriété;
  • L’éventuelle durée de l’option et sa levée;
  • Les conditions dans lesquelles la vente est conclue;
  • Les obligations du Promettant;
  • La signature des parties.

La promesse peut également prévoir un délai d’acceptation assortie à la promesse de vente pendant lequel l’offre reste valable avec la possibilité pour le Bénéficiaire d’accepter ou refuser l’offre. Passé ce délai, l’acceptation ne produira plus d’effets et n’engagera plus le Promettant.

De surcroît, la promesse peut prévoir la possibilité pour le Bénéficiaire clairement identifié de se substituer à une autre personne tout en restant engagée solidairement. Ainsi, si le Bénéficiaire choisi de se substituer à quelqu’un d’autre, il restera tenu d’exécuter le contrat dans les mêmes termes que la personne qui l’a substitué si cette dernière ne répond pas favorablement à ses obligations.

L’acte peut également être rédigé avec des conditions suspensives, c’est-à-dire des conditions à remplir impérativement ce sans quoi le contrat ne serait pas amené à produire d’effets.

A titre informatif aux termes de l'article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993, les cessions de promesse effectuées à titre onéreux par les professionnels de l'immobilier sont nulles. La promesse unilatérale de vente d’immeuble concerne donc les personnes physiques ou morales qui veulent établir un écrit qui validerait légalement leur offre mais exclus les professionnels du domaine de l’immobilier sous peine de nullité du contrat conclus.